巨済洞現代アパート再建設 / 巨済4区域再建設事業整備計画決定及び整備区域指定告示
- 連宰区巨済洞840番地, 区域図, 位置, 事業性, 釜山再建設投資
釜山連宰区の巨済洞にある現代アパート再建設事業が整備区域に指定された。釜山市は2026年4月1日に「巨済4再建設事業の整備計画決定及び整備区域指定」を発表した。
今回の発表は2025年8月に行われる整備計画（案）公覧・公報の約8ヶ月後に行われたもので、事業の実質的な推進が開始されたことが注目される。これは地域住民にとってポジティブな変化の信号として解釈される。
事業地域は連宰区巨済洞840番地に位置し、面積は約32,414㎡に達する。ここは1986年に竣工された現代アパートを再建設するプロジェクトで進行される。現在のアパートは最高15階規模で、世帯当たりの駐車スペースが0.53台に過ぎず、居住環境の改善が急務とされている。
整備計画によれば、全体の面積の約90.7%は共同住宅用地として活用され、残りの9.3%は道路などのインフラとして構成される予定である。
建築計画では、建ぺい率は30%以下、容積率は最大約286%に設定され、建物の最高高さは114m以下に制限される。
また、道路の拡幅及び新道路の開設が含まれ、交通と歩行環境の改善も併せて行われる計画である。
立地条件が非常に優れている。地下鉄3号線の巨済駅と東海線の巨済駅が徒歩6~7分の距離にあり、ダブル駅前として便利である。また、釜山医療院、イーマート連宰店、ホームプラスアジアード店など多様な生活インフラが近くに位置している。教育施設も近隣にあり、居住選好度が高い地域として評価されている。
近隣の巨済3区域（京南アパート）はすでに2025年7月に整備区域に指定され、今後約573世帯規模の新しいアパートに変わる計画である。二つの区域は統合推進はないが、今後この地域は連宰区の主要な再建設ベルトとして発展する可能性が高い。
中層再建設は事業性の負担と最近の工事費上昇というリスクが存在する。現在初期段階にあるため、今後は組合設立及び事業施行許可過程で事業性確保が重要な要素として作用することが予想される。
釜山広域市告示第2026-115号
巨済4再建設事業の整備計画決定及び整備区域指定告示
1. 釜山広域市連宰区巨済洞840番地周辺の巨済4再建設事業整備区域について「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に基づき、以下のように整備計画決定及び整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定により地形図を告示します。
2. 関係文書（土地移動「http://www.eum.go.kr」から閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏051-888-4242）及び連宰区建築課（☏051-665-5055）に備えられ、一般の人に公開されます。
2026年4月1日
釜山広域市市長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再建設事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位 置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再建設事業 | 巨済4再建設事業整備区域 | 釜山広域市連宰区巨済洞840番地周辺 | 32,414 |
2. 再建設事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名 称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 32,414 | 100.0 | ||
| 第3種一般住宅地域 | 32,414 | 100.0 | |||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 32,414 | 100.0 | ||
| 宅地 | 29,395 | 90.7 | |||
| 共同住宅用地 | 29,395 | 90.7 | |||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 3,019 | 9.3 | |||
| 道 | 3,019 | 9.3 | |||
○ 用途地域変更に関する計画（変更なし）
| 区 分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||
| 用途地域 | 計 | 32,414 | - | 32,414 | 100.0 | |
| 第3種一般住宅地域 | 32,414 | - | 32,414 | 100.0 | ||
○ 土地所有者別分担金推算額及び算出根拠
| 分担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 権利資産合計推算額 | 推定比率 |
| 606,053,500千ウォン | 342,062,893千ウォン | 256,417,957千ウォン | 102.95% | |
| 算出根拠 | ・権利資産合計推算額 = 土地所有者別権利資産推算額合計・推定比率 = (総収入推算額 - 総事業費推算額) / 権利資産合計推算額・土地所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記の権利資産推算額及び個別分担金算出額などは今後の管理処分計画等により変更される可能性があります
○ 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 画地区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 巨済4再建設事業整備区域 | 32,414 | 1-1 | 26,132 | 連宰区巨済洞840番地周辺 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 300%以下 | 114m以下 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 3,263 | 連宰区巨済洞491-23番地周辺 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 167%以下 | 114m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ⦁ 該当事項なし | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁ 該当事項なし | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ⦁「2030釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画」上基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用⦁ 基準容積率算出：260％（開発誘導区域） | |||||||||||||||||||||||||
| 区 分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 巨済4区域 | 96点 | 80点以上 | 開発誘導 | 260% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁ 容積率緩和（インセンティブ）算出▸公益要素インセンティブ（公共施設提供時インセンティブ）：20%- 1.5 × ( 1,919㎡ ÷ 29,395㎡ ) × 300% = 29.4%-「都市・住宅環境整備基本計画」公益要素インセンティブ最大20%▸公益要素外インセンティブ- 地域経済活性化インセンティブ：設計者5%- 持続可能共同住宅：5%⦁ 許可容積率：260% + 20% + 10% = 290%⦁ 計画容積率：286%※ [(26,132㎡×300%)+(3,263㎡×167%)]÷(26,132㎡+3,263㎡)=285.3% | ||||||||||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公報番号
第2026-115号
タイトル
巨済4再建設事業整備計画決定及び整備区域指定告示
日付
2026-04-01
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よくある質問（FAQ）
Q. 巨済洞現代アパート再建設事業の整備区域指定はいつ決定されましたか？
釜山市は2026年4月1日に巨済4区域再建設事業整備計画決定及び整備区域指定を告示しました。
巨済4区域再建設事業の整備計画決定と整備区域指定は2026年4月1日に釜山広域市で公式発表されました。この告示は2025年8月公覧・公報の約8ヶ月後に行われたもので、事業の本格的な推進開始を知らせる重要な段階です。これにより地域住民と投資家にポジティブな信号を送りました。
Q. 巨済4区域再建設事業対象地はどこですか？
釜山連宰区巨済洞840番地周辺で約32,414㎡規模です。
事業対象地は釜山広域市連宰区巨済洞840番地周辺で、総面積は約32,414㎡に達します。この土地には1986年竣工の現代アパートが位置し、最高15階規模で現在の駐車スペースが世帯当たり0.53台に過ぎず、居住環境改善が必要な状況です。再建設を通じて居住環境及び基盤施設が大幅に改善される予定です。
Q. 再建設事業の主要な計画内容は何ですか？
建ぺい率30%以下、容積率最大286%、最高高さ114m以内に計画されています。
巨済4区域再建設事業整備計画によれば、全体用地の約90.7%は共同住宅用地として活用され、9.3%は道路及び基盤施設として配分されます。建築物は建ぺい率30%以下、容積率最大約286%の範囲内で計画され、建物の最高高さは114m以下に制限されます。また道路の拡幅と新道路の開設が含まれ、交通及び歩行環境も改善されます。
Q. 巨済4区域の立地と交通条件はどうですか？
地下鉄3号線と東海線の巨済駅への徒歩6~7分の距離にあり、ダブル駅前です。
巨済4区域は優れた立地条件を誇ります。地下鉄3号線巨済駅と東海線巨済駅が徒歩6~7分の距離に位置しており、ダブル駅前と呼ばれるほど交通が便利です。周辺には釜山医療院、イーマート連宰店、ホームプラスアジアード店など生活便利施設と教育施設も近くあり、居住選好度が非常に高い地域です。
Q. 巨済4区域再建設事業と近隣の巨済3区域との関係はどうなりますか？
巨済3区域はすでに整備区域指定を完了し、二つの区域は統合推進しません。
巨済3区域（京南アパート）は2025年7月に整備区域に指定され、約573世帯の新しいアパートに変わる計画です。巨済4区域と巨済3区域は統合事業を推進しませんが、二つの区域が隣接していて連宰区内で主要な再建設ベルトに発展する可能性が高いです。これにより地域全体の価値上昇と居住環境改善効果が期待されます。
Q. 巨済4区域再建設事業の事業性及びリスクは何ですか？
中層再建設の特性上、工事費上昇と事業性確保が重要な課題です。
巨済4区域は中層再建設事業で、最近の工事費上昇が事業性確保に負担をかけるリスクとして作用しています。現在は初期段階で今後の組合設立及び事業施行許可過程で事業性確保が重要な変数になると予想されます。したがって、投資者と組合員の両方が慎重な検討が必要であり、実質的な推進過程での適正費用管理と計画実行が不可欠です。