온천삼익아파트 재건축 / 온천1구역 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 동래구 온천동 397-6번지 일원, 위치, 구역도, 부산 동래 온천장 재개발 투자
동래구 온천동 지역에서는 온천삼익아파트 재건축, 즉 온천1구역의 재건축사업이 중요한 진전을 보였다. 이 사업은 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시를 통해 공식적으로 구역지정 단계에 들어섰다.
부산광역시는 2026년 1월 7일에 동래구 온천동 397-6번지 일대에 대한 온천1 재건축사업의 정비계획을 결정하고, 정비구역으로 지정하는 내용을 발표하였다. 이러한 과정은 지역 발전에 큰 기여를 할 것으로 기대된다.
이번 구역 지정은 2024년 12월에 정비계획이 확정되고 정비구역 지정(안)이 주민에게 공람 및 공고된 후 약 1년이 넘는 시간이 걸렸다. 이는 행정 절차가 긴 과정을 거친 사례로, 사업 추진 중 다양한 검토와 조정이 이루어진 점에서 중요한 의미를 갖는다.
온천1구역 재건축사업의 대상지는 제3종 일반주거지역으로, 면적은 19,927㎡(약 6,027평)이다. 이곳에는 기존에 온천삼익아파트 3개 동, 총 432세대가 존재한다. 정비계획에 따르면, 용적률은 최대 281% 이하로 설정되며, 건폐율은 30% 이하가 적용된다.
이 기준에 따르면 재건축 후 약 500세대 규모의 공동주택 단지를 조성할 수 있을 것으로 예상된다. 세대수 증가 폭은 약 15%로, 상대적으로 크지 않은 수준이다. 이는 향후 주거 환경 변화에 미치는 영향이 클 것으로 보인다.
온천삼익아파트 재건축은 현재 사업성이 뛰어난 구역으로 평가되지 않고 있다. 최근 시공비와 건축비가 상승하고, 부산 지역의 분양시장 여건이 좋지 않은 점을 감안할 때, 사업 진행이 순조롭지 않을 것이라는 우려가 제기되고 있다.
하지만 동래구 온천동의 우수한 입지와 중장기적으로 부동산 시장 및 건설 환경이 개선될 가능성이 있는 만큼, 이러한 요소들은 사업 여건에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 변수로 남아 있다.
온천장 생활권의 중심부에 위치한 기존 주거지의 재건축은 입지 측면에서 큰 장점으로 작용하고 있다. 재건축이 끝나면, 인근 신축 단지인 ‘동래래미안아이파크’와 ‘래미안 포레스티지’를 기준으로 시세가 형성될 가능성이 크다.
최근 실거래 데이터를 살펴보면, 동래래미안아이파크의 전용 84㎡는 9억 원대 후반에서 10억 원 초반, 래미안 포레스티지는 9억 원대에서 거래되고 있다. 이러한 시세를 고려했을 때, 온천1구역의 재건축이 완료되면 동래권의 주요 신축 단지와 비교해 입지와 상품성의 차이를 반영하여 전용 84㎡의 기대 시세는 8억 원대 후반에서 9억 원대 초반으로 예상할 수 있을 것이다. 이는 합리적인 범위로 평가된다.
온천1구역은 대규모 개발이 아닌 기존 주거지의 개선이 주목적이 되는 재건축 사업이다. 앞으로 조합 설립과 사업 시행 계획 인가, 시공사 선정 등의 과정이 이 사업의 성공 여부를 좌우하는 중요한 단계가 될 것으로 예상된다.
부산광역시 고시 제2025-542호
2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경,
온천1 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 고시 제2019-397호(2019.12.25.)로 고시되고 부산광역시 고시 제2024-491호(2025.1.1.)로 변경 고시된 “2030 부산광역시 도시・주거환경정비기본계획”에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」제7조에 따라 변경하고 고시합니다.
2. 부산광역시 동래구 온천동 397-6번지 일원의 온천1 재건축사업 정비구역에 대하여「도시 및 주거환경정비법」제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역을 지정하고 이를 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
3. 관계도서(토지이음 “
http://eum.go.kr
”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4244) 및 동래구 건축과(☏051-550-4604)에 비치하여 일반인(이해관계인)에게 보입니다.
2026년 1월 7일
부 산 광 역 시 장
Ⅰ. 2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획
1. 변경사유
○「부산광역시 도시․주거환경정비기본계획」상의 온천-재건축-1 정비예정구역 범위를 주변 여건 및 도시관리계획의 연계성, 구역계 정형화를 고려하여 변경함.
2. 변경내역
| 지정구분 | 연번 | 구역명 | 면적(천㎡) | 위 치 | 토지이용계획 | 사업추진단계 | 정비계획수립시기 | 단계별계 획 | 비고 |
| 기정 | 168 | 온천-재건축-1 | 20.8 | 온천2동397-6번지 일원(온천삼익) | 개발유도 | 정비구역지정 | 2014년 | 3단계 | 면적변경(감 0.9천㎡) |
| 변경 | 19.9 |
Ⅱ. 정비구역 지정 및 정비계획 결정
1. 재건축사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재건축사업 | 온천1재건축사업 정비구역 | 동래구 온천동397-6번지 일원 | 19,927 | - |
2. 재건축사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | |
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 19,927 | 100.0 | - | |
| 택 지 | 소 계 | 19,416 | 97.4 | - | |
| 공동주택 | 19,416 | 97.4 | - | ||
| 정비기반시설 등 | 소 계 | 511 | 2.6 | - | |
| 도 로 | 511 | 2.6 | - | ||
○ 용도지역 변경에 관한 계획(변경없음)
| 구 분 | 면 적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 계 | 19,927 | - | 19,927 | 100.0 | - | |
| 주거지역 | 제3종일반주거지역 | 19,927 | - | 19,927 | 100.0 | - |
○ 토지등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정비례율 |
| 421,510,605,725원 | 228,766,225,852원 | 192,112,000,000원 | 100.33% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
향후 관리처분계획 등에 따라 종전자산의 예상 가치 및 개별분담금이 변동될 수 있다.
또한 건축물의 주요 용도, 건폐율, 용적률, 그리고 높이에 대한 계획도 수립되어야 한다.
| 결정구분 | 구역구분 | 획지구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | ||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | ||||||
| 신규 | 온천1재건축사업정비구역 | 19,927 | 1-1 | 19,416 | 온천동397-6번지 | 공동주택 | 30이하 | 281이하 | 102이하 |
| 주택의 규모 및규모별 건설비율 | ◦해당사항 없음 | ||||||||
| 임대주택건설에 관한 사항 | ◦해당사항 없음 | ||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ◦「부산광역시 도시․주거환경정비기본계획」상 용적률 완화기준 적용-기준용적률: 260%(개발유도)-공공시설부지 제공시 인센티브: 11.84%-지역경제 활성화 인센티브(지역설계업체 참여): 5%-지속가능 공동주택 인센티브(리모델링이 용이한 공동주택): 5%-허용용적률: 260%+ 11.84%+5%+5%=281.84%-계획용적률: 281%이하 | ||||||||
| 건축물의 건축선에관한 계획 | ◦「부산시 건축조례」제39조의2에 따름 | ||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-542호
제목
2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경, 온천1 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2026-01-07
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 온천삼익아파트 재건축사업의 정비계획과 정비구역 지정은 언제 고시되었나요?
부산광역시는 2026년 1월 7일 온천1구역 재건축 정비계획 결정과 정비구역 지정을 고시했습니다.
부산광역시는 동래구 온천동 397-6번지 일원에 대한 온천1 재건축사업의 정비계획을 2026년 1월 7일 공식적으로 결정하고 정비구역으로 지정하는 내용을 발표했습니다. 이 고시를 통해 재건축사업이 공식적으로 추진 단계에 진입하였으며, 이는 지역 개발과 주거환경 개선에 중요한 전환점이 되었습니다.
Q. 온천1구역 재건축사업 대상지는 어느 정도 면적이며 기존의 세대수는 어떻게 되나요?
대상지는 19,927㎡이며 기존 온천삼익아파트에는 432세대가 있습니다.
온천1구역 재건축사업 대상지는 제3종 일반주거지역으로, 약 19,927㎡(약 6,027평)에 달합니다. 현재 이 부지에는 온천삼익아파트 3개 동 총 432세대가 거주하고 있습니다. 재건축 계획에 따라 약 500세대 규모로 세대수가 15% 정도 증가할 예정이며, 이는 주거환경 개선과 적정한 규모의 주택공급을 목표로 하고 있음을 보여줍니다.
Q. 용적률과 건폐율 등 재건축사업의 주요 계획 기준은 어떻게 되나요?
용적률은 최대 281% 이하, 건폐율은 30% 이하로 설정되어 있습니다.
온천1구역 재건축 정비계획에 따르면, 토지 이용 기준으로 용적률은 최대 281% 이하로 제한됩니다. 또한 건축물 바닥면적 비율인 건폐율은 30% 이하로 적용해 적정한 건축 밀도를 유지합니다. 이런 규정을 통해 쾌적하고 계획적인 공동주택 단지 조성이 가능하도록 설계되어 있습니다.
Q. 재건축 후 예상되는 공동주택의 규모와 세대 수 증가는 어느 정도인가요?
재건축 후 약 500세대 규모로, 세대수는 약 15% 증가합니다.
기존 432세대였던 온천삼익아파트는 재건축을 통해 약 500세대 규모로 확대될 예정입니다. 이는 약 15% 세대수 증가에 해당하며, 상대적으로 큰 변동은 아니지만 주거환경의 질적 향상과 최신 주택 공급을 기대할 수 있습니다. 세대수 증가는 적절히 조절되어 기존 주민과 주변 환경에 미치는 영향을 고려하고 있습니다.
Q. 온천삼익아파트 재건축사업의 사업성에 대한 평가는 어떤가요?
현재 사업성은 높지 않으며, 시장 여건과 비용 상승으로 진행이 쉽지 않다는 우려가 있습니다.
최근 시공비와 건축비 상승, 부산 지역 분양시장 여건이 좋지 않은 점으로 인해 온천삼익아파트 재건축사업의 사업성은 높게 평가받지 못하고 있습니다. 이러한 환경 속에서 사업 추진에는 어려움이 예상되지만, 동래구 온천동의 우수한 입지와 중장기적 시장 및 건설환경 개선 가능성은 사업에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 변수로 남아 있습니다.
Q. 재건축 완료 후 온천1구역 아파트 시세는 어떻게 예상되나요?
전용 84㎡ 기준 약 8억 후반에서 9억 초반 사이로 예상됩니다.
온천1구역 재건축이 완료되면 입지와 상품성에 따라 동래래미안아이파크와 래미안 포레스티지 인근 신축 단지 시세와 비교하여 전용면적 84㎡ 기준 8억 원대 후반에서 9억 원대 초반 사이의 시세 형성이 예상됩니다. 이는 인근 신축 단지보다 다소 낮지만 합리적인 가격대로 평가됩니다.
Q. 온천1구역 재건축사업의 앞으로 진행될 주요 절차는 무엇인가요?
조합 설립, 사업 시행 계획 인가, 시공사 선정 등이 중요 절차입니다.
향후 온천1구역 재건축사업은 조합 설립부터 시작하여 사업 시행 계획 인가, 시공사 선정 등의 행정 및 사업 절차가 차례로 진행될 예정입니다. 이 단계들은 사업의 원활한 추진과 성공을 위해 핵심적인 요소이며, 각 절차의 신중하고 체계적인 수행이 필요합니다.
