Mục lục
Dự án tái thiết chung cư Jubrae Lucky / Thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực tái thiết Jubrae 1
- Khu vực địa điểm số 595, làng Jubrae, quận Sasang, bản đồ khu vực, vị trí, khả năng kinh doanh, số hộ gia đình, tỷ lệ
Thành phố Busan đã chính thức công bố 'Quyết định kế hoạch tái thiết Jubrae 1 và chỉ định khu vực cải tạo' vào ngày 5 tháng 11 năm 2025. Thông báo này được thực hiện khoảng 7 tháng sau cuộc họp giải thích cho cư dân và thông báo công khai vào tháng 4 năm 2025.
Khu vực dự án là khu vực số 595, làng Jubrae, quận Sasang, với diện tích lên đến 92,963.2㎡. Khu vực này sẽ chuyển đổi một phần khu dân cư thông thường loại 2 thành khu dân cư thông thường loại 3 để trở thành khu dân cư cao tầng. Chung cư 'Jubrae Lucky' hiện có gồm 15 tòa nhà, tổng cộng 1,962 hộ, được khánh thành vào năm 1987, đang trong tình trạng khá xuống cấp.
Theo kế hoạch cải tạo để tái thiết, tỷ lệ sử dụng trung bình được xác định là 277.97%. Cụ thể, khu vực 1 có tỷ lệ 293.29% và khu vực 2 có tỷ lệ 269.10%.
Chiều cao tối đa được giới hạn trong 135m, và tổng số hộ dân dự kiến đạt 2,242 hộ, tăng khoảng 14% so với 1,962 hộ hiện có.
Loại hình nhà ở sẽ được cấu thành đa dạng từ 59㎡, 67㎡, 84㎡, đến 102㎡. Kế hoạch này được kỳ vọng sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở trong khu vực và cải thiện môi trường sống.
| Phân loại | Nội dung |
| Vị trí mục tiêu | Khu vực số 595, làng Jubrae, quận Sasang, Busan |
| Diện tích khu vực | 92,963.20 ㎡ |
| Tỷ lệ sử dụng | 277.97%(Khu vực 1: 293.29%, Khu vực 2: 269.10%) |
| Diện tích sàn xây dựng | 320,468.04 ㎡ (bao gồm trên mặt đất và dưới mặt đất) |
| Tổng số hộ dân | 2,242 hộ |
| Cấu trúc loại hình nhà ở | 59㎡, 67㎡, 84㎡, 102㎡ |
Khi đánh giá khả năng kinh doanh, cần phải hết sức cẩn trọng. Theo thông báo của thành phố Busan, tỷ lệ ước tính là khoảng 95%, điều này có nghĩa là quyền lợi của các thành viên hợp tác là khoảng 95% giá trị tài sản thẩm định của họ.
Nếu chi phí xây dựng hoặc chi phí dự án tăng lên, tỷ lệ này có thể thấp hơn, từ đó làm tăng gánh nặng cho các thành viên hợp tác. Nếu có kế hoạch đầu tư vào khu tái thiết Jubrae 1, cần phải xem xét kỹ lưỡng giá trị thẩm định và tỷ lệ này.
Jubrae Lucky gồm các loại hình căn hộ trung và nhỏ, từ 57㎡ đến 102㎡. Tổng cộng, tỷ lệ đất trung bình đạt khoảng 13.35 bình, nhưng đây không phải là mức lý tưởng. Do đó, khi xác định phí chia sẻ, điều này có thể trở thành điều kiện không thuận lợi.
Đặc biệt, khu đất của tòa nhà 1 đến tòa nhà 7 và tòa nhà 8 đến 17 được tách biệt, điều này có thể làm gia tăng sự chênh lệch về gánh nặng giữa các thành viên hợp tác. Khi xem xét các vấn đề này, vấn đề sở hữu đất của Jubrae Lucky cần được xem xét cẩn thận.
| Diện tích loại hình | Tỷ lệ đất (㎡) | Tỷ lệ đất (bình) |
| 17 bình | 21.8 ~ 24.9 | 6.60 ~ 7.53 |
| 23 bình | 27.7 | 8.38 |
| 28 bình | 36.8 ~ 44.1 | 11.14 ~ 13.35 |
| 31 bình | 40.1 ~ 48.1 | 12.14 ~ 14.56 |
Tỷ lệ đất của các tòa nhà 8-17 của Jubrae
| Diện tích loại hình | Tỷ lệ đất (㎡) | Tỷ lệ đất (bình) |
| 18 bình | 30.89 ~ 30.99 | 9.35 ~ 9.38 |
| 23 bình | 39.80 ~ 39.82 | 12.04 ~ 12.05 |
| 28 bình | 51.43 ~ 51.85 | 15.57 ~ 15.70 |
| 31 bình | 55.85 ~ 56.48 | 16.90 ~ 17.09 |
Jubrae Lucky nằm trong khu vực Jubrae, quận Sasang và có vị trí khá tốt. Ghi nhận giá giao dịch gần đây, giá căn hộ 59㎡ (tầng 10) vào tháng 10 năm 2025 đạt khoảng 2 tỷ 175 triệu won. Mặc dù đã 38 năm được xây dựng, giá vẫn duy trì ở mức cao so với các khu vực xung quanh.
Nếu tái thiết được thực hiện, khu dân cư mới với quy mô khoảng 2,200 hộ sẽ được hình thành. Tuy nhiên, do tỷ lệ thấp và cấu trúc diện tích của các căn hộ, gánh nặng phí chia sẻ có thể sẽ xảy ra. Những biến số này sẽ trở thành yếu tố quan trọng cho quyết định đầu tư trong tương lai.
Kế hoạch tái thiết lần này nhằm nâng cao hoạt động của khu vực bằng cách cải tạo các cư trú cũ và tối đa hóa sự sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình hiện tại đang ở mức thấp, vì vậy việc điều chỉnh trong quá trình lựa chọn nhà thầu, xem xét thiết kế và phê duyệt dự án sẽ rất quan trọng trong tương lai.
Thông báo số 2025-418 của thành phố Busan
Thông báo về quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực tái thiết Jubrae 1
1. Đối với khu vực tái thiết dự án Jubrae 1 tại khu vực số 595, làng Jubrae, quận Sasang, thành phố Busan, thông báo này được phát hành theo quy định của Điều 16 Luật Cải tạo Đô thị và Môi trường sống, thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực tái thiết và thông báo bản đồ địa hình theo quy định của Điều 8 và Điều 7 Nghị định thi hành cùng luật.
2. Tài liệu liên quan (có thể xem tại trang web âm “http://www.eum.go.kr”) sẽ được lưu trữ tại phòng cải tạo đô thị thành phố Busan (☏051-888-4244) và phòng xây dựng quận Sasang (☏051-310-4492) để phục vụ công chúng (những người có liên quan).
Ngày 5 tháng 11 năm 2025
Thị trưởng thành phố Busan
I. Quy định về việc chỉ định khu vực và quyết định kế hoạch cải tạo
1. Biên bản chỉ định khu vực
| Phân loại chỉ định | Phân loại dự án | Tên khu vực | Vị trí | Diện tích (㎡) | Ghi chú |
| Mới | Dự án tái thiết | Khu vực cải tạo dự án tái thiết Jubrae 1 | Khu vực số 595, làng Jubrae, quận Sasang, Busan | 92,963.2 |
2. Kế hoạch tái thiết dự án
○ Kế hoạch sử dụng đất
| Phân loại | Tên | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ (%) | Ghi chú | |
| Khu vực mục tiêu quy hoạch đô thị | Tổng | 92,963.2 | 100.0 | ||
| Khu vực cư trú thông thường loại 3 | 92,940.2 | 99.9 | •Chuyển đổi từ loại 2 thành loại 3 (57,690.2㎡) | ||
| Khu vực thương mại thông thường | 23.0 | 0.1 | |||
| Khu vực mục tiêu quy hoạch đô thị | Khu vực chống cháy | 23.0 | 0.1 | ||
| Đất thực hiện và hạ tầng cải tạo (Công trình quy hoạch đô thị) | Tổng | 92,963.2 | 100.0 | ||
| Đất xây dựng khu dân cư | 75,864.2 | 81.6 | |||
| Đất xây dựng chung cư | 75,864.2 | 81.6 | ∙Bao gồm các cơ sở tiện ích phụ | ||
| Hạ tầng cải tạo (Công trình quy hoạch đô thị) | 17,099.0 | 18.4 | |||
| Đường | 9,123.0 | 9.8 | |||
| Công viên | 6,976.0 | 7.5 | |||
| Trụ sở công cộng | 1,000.0 | 1.1 | |||
○ Kế hoạch thay đổi khu vực và khu đất sử dụng
| Phân loại | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ (%) | Ghi chú | |||
| Đã xác định | Thay đổi | Sau thay đổi | ||||
| Khu vực sử dụng | Tổng cộng | 92,963.2 | - | 92,963.2 | 100.0 | |
| Khu vực dân cư thông thường loại 2 | 57,690.2 | - 57,690.2 | - | - | ||
| Khu vực dân cư thông thường loại 3 | 35,250.0 | - 57,690.2 | 92,940.2 | 99.9 | ||
| Khu vực thương mại thông thường | 23.0 | - | 23.0 | 0.1 | ||
| Khu vực sử dụng | Khu vực chống cháy | 23.0 | - | 23.0 | 0.1 | |
■ Giải thích lý do thay đổi khu vực sử dụng
| Số ghi trên bản đồ | Vị trí | Khu vực sử dụng | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ sử dụng | Lý do thay đổi | |
| Đã xác định | Thay đổi | |||||
| - | Khu vực Jubrae 595-4 | Khu vực dân cư thông thường loại 2 | Khu vực dân cư thông thường loại 3 | 57,690.2 | 300% | ∙Khu vực này tập trung nhiều nhà ở xuống cấp và cần cải thiện môi trường sống và cơ sở hạ tầng cải tạo, vì vậy cần thiết phải cải tạo thành khu dân cư cao tầng từ loại 2 sang loại 3 |
○ Ước tính phí chia sẻ cho từng chủ sở hữu đất và cơ sở tính toán
| Ước tính phí chia sẻ | Ước tính tổng thu nhập | Ước tính tổng chi phí dự án | Ước tính tổng tài sản hiện có | Tỷ lệ ước tính |
| Khoảng 13,748 tỷ won | Khoảng 7,328 tỷ won | Khoảng 6,743 tỷ won | Khoảng 95% | |
| Cơ sở tính toán | ∙ Tổng tài sản hiện có ước tính = Tổng hạng mục tài sản hiện có của từng chủ đất ước tính ∙ Tỷ lệ ước tính = (Tổng thu nhập ước tính - Tổng chi phí dự án ước tính) / Tổng tài sản hiện có ước tính X 100% ∙ Phí chia sẻ cho từng chủ đất = Giá bán của thành viên - Giá trị quyền lợi | |||
※ Các số liệu ước tính về tài sản hiện có và phí chia sẻ cá nhân có thể thay đổi theo kế hoạch quản lý trong tương lai (cơ sở tính toán phân chia cho từng chủ đất sẽ không được ghi)
○ Kế hoạch về mục đích sử dụng chính của công trình, tỷ lệ xây dựng, tỷ lệ sử dụng và chiều cao
| Phân loại | Phân loại Khu vực | Phân loại hộ gia đình hoặc khu vực | Vị trí | Mục đích sử dụng chính | Tỷ lệ xây dựng (%) | Tỷ lệ sử dụng (%) | Chiều cao (m) | Ghi chú | ||||||||||||||||||
| Tên | Diện tích (㎡) | Tên | Diện tích (㎡) | |||||||||||||||||||||||
| Mới xây | Khu vực tái thiết Jubrae 1 | 92,963.2 | 1-1 | 27,817.0 | Khu vực Jubrae 595 | Khu dân cư và các tiện ích phụ | Nhỏ hơn 25% | Ít hơn 294% | Nhỏ hơn 135m | |||||||||||||||||
| 2-1 | 48,047.2 | Khu vực Jubrae 595-4 | Khu dân cư và các tiện ích phụ | Nhỏ hơn 25% | Nhỏ hơn 270% | Nhỏ hơn 135m | ||||||||||||||||||||
| 2-3 | 1,000.0 | Khu vực Jubrae 595-4 | Cơ sở dịch vụ | Nhỏ hơn 50% | Nhỏ hơn 240% | Nhỏ hơn 22m | ||||||||||||||||||||
| Quy mô và tỷ lệ xây dựng của nhà ở | ⦁Không áp dụng | |||||||||||||||||||||||||
| Thông tin về việc xây dựng nhà ở cho thuê | ⦁Không áp dụng | |||||||||||||||||||||||||
| Áp dụng tiêu chuẩn miễn trừ tỷ lệ sử dụng | ∙Ứng dụng tiêu chuẩn đánh giá tỷ lệ sử dụng tiêu chuẩn và tiêu chuẩn miễn giảm theo Kế hoạch Cải tạo Đô thị- Môi trường sống Busan 2030 (thay đổi), 1) Tỷ lệ sử dụng tiêu chuẩn: 240% (khu vực cải tạo 230%, khu vực cải tạo đặc biệt 10%) | |||||||||||||||||||||||||
| Phân loại | Điểm đánh giá | ⇨ | Điểm đánh giá | Tên khu vực | Tỷ lệ sử dụng tiêu chuẩn | |||||||||||||||||||||
| Jubrae 1 | 76 điểm | 50~80 điểm | Khu vực cải tạo dân cư | 230% | ||||||||||||||||||||||
| ∙ Tính toán tỷ lệ sử dụng miễn trừ (khuyến khích) 2) Khuyến khích khi cung cấp tài sản công cộng: 18.5% ○ Khu dân cư loại 2: - Khuyến khích: 1.5 × (485.8㎡ ÷ 48,047.2㎡) × 200% = 3.0% - Tỷ lệ sử dụng cho phép: 243.0% (240.0% + 3.0%) ○ Khu dân cư loại 3: - Khuyến khích: 1.5 × (2,796.0㎡ ÷ 27,817.0㎡) × 300% = 45.2% - Tỷ lệ sử dụng cho phép: 285.2% (240.0% + 45.2%) ○ Tính toán tỷ lệ sử dụng trung bình: 258.5% | ||||||||||||||||||||||||||
| Tỷ lệ sử dụng trung bình = | (243.0% × 48,047.2㎡) + (285.2% × 27,817.0㎡) | = 258.5% | ||||||||||||||||||||||||
| 48,047.2㎡ + 27,817.0㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| 3) Khuyến khích kích thích kinh tế khu vực: 20% (Phí phụ 15% + Nhà thiết kế 5%) ∙ Tính toán tỷ lệ cho phép - Tỷ lệ cho phép: 1) + 2) + 3) = 278.5% | ||||||||||||||||||||||||||
Phân loại
Thông báo
Phân loại cơ quan
Thành phố
Cơ quan
Thành phố Busan
Số thông báo và công bố
2025-418
Tiêu đề
Thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực tái thiết Jubrae 1
Ngày tháng
2025-11-05
#Căn hộ Jubrae Lucky, #Khu vực Jubrae 1, #Cải tạo khu vực Sasang, #Khu vực cải tạo Busan, #Địa điểm số 595 Jubrae, #Cải tạo đô thị quận Sasang, #Tái thiết Jubrae Lucky, #Tỷ lệ 95%, #Dự án tái thiết Busan, #Căn hộ quận Sasang, #Thông báo của thành phố Busan, #Quyết định kế hoạch cải tạo, #Chỉ định khu vực cải tạo, #Luật Cải tạo Đô thị và Môi trường sống, #Thị trường tái thiết Busan, #Phí chia sẻ tái thiết Busan, #Giá căn hộ Jubrae, #Bất động sản quận Sasang, #Cải tạo căn hộ cũ, #Khả năng kinh doanh tái thiết, #Tỷ lệ tái thiết, #Thông báo khu vực Jubrae 1, #Phòng Cải tạo Đô thị Busan, #Số hộ trong tái thiết Jubrae, #Vị trí Jubrae Lucky, #Rủi ro tái thiết Busan, #Kế hoạch cải tạo đô thị Busan, #Cải tạo nhà ở quận Sasang, #Phí chia sẻ căn hộ Busan, #Tình trạng tiến hành tái thiết, #Dự án cải tạo Busan
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Q. Nội dung chính của dự án tái thiết chung cư Jubrae Lucky là gì?
Dự án tái thiết chung cư Jubrae Lucky là dự án xây dựng khu dân cư cao tầng quy mô 2,242 hộ trên diện tích 92,963.2㎡ tại khu vực số 595, quận Sasang, Busan vào năm 2025.
Thành phố Busan đã công bố quyết định về kế hoạch tái thiết Jubrae 1 vào ngày 5 tháng 11 năm 2025. Dự án này sẽ xây dựng lại chung cư Jubrae Lucky (1,962 hộ), được thành lập vào năm 1987, thành khu dân cư cao tầng với tỷ lệ sử dụng trung bình là 277.97%, có chiều cao tối đa là 135m với 2,242 hộ. Các loại nhà sẽ dao động từ 59㎡ đến 102㎡ và dự kiến sẽ góp phần tăng cường nguồn cung nhà ở và cải thiện môi trường sống trong khu vực.
Q. Kế hoạch tỷ lệ sử dụng và số lượng hộ trong dự án tái thiết lần này như thế nào?
Tỷ lệ sử dụng trung bình khoảng 278% và tổng số hộ dự kiến là 2,242, tăng khoảng 14% so với hiện tại.
Theo kế hoạch tái thiết, tỷ lệ sử dụng trung bình cho khu vực tái thiết Jubrae 1 được xác định là 277.97%, với khu vực 1 có tỷ lệ 293.29% và khu vực 2 có tỷ lệ 269.10%. Chiều cao tối đa bị giới hạn bởi 135m, với số lượng hộ tăng lên thành 2,242 từ 1,962 hộ trước đây, tức là tăng khoảng 14%. Kế hoạch này nhằm tạo ra môi trường sống mật độ cao và giúp tăng cường cung cấp nhà ở trong khu vực.
Q. Tỷ lệ trong dự án tái thiết là gì và ý nghĩa của nó?
Tỷ lệ ước tính khoảng 95%, có nghĩa là giá trị quyền lợi của các thành viên hợp tác là khoảng 95% giá trị tài sản thẩm định.
Theo thông báo của thành phố Busan, tỷ lệ ước tính cho dự án tái thiết lần này là khoảng 95%. Điều này chỉ ra rằng quyền lợi mà các thành viên sở hữu đạt khoảng 95% giá trị tài sản thẩm định của họ. Tuy nhiên, nếu chi phí xây dựng hoặc chi phí dự án tăng lên, tỷ lệ này có thể giảm và do đó gánh nặng của các thành viên có thể tăng lên. Do đó, cần xem xét cẩn thận giá trị thẩm định và tỷ lệ này khi đầu tư.
Q. Tình hình sở hữu đất và các vấn đề liên quan đến Jubrae Lucky là gì?
Tỷ lệ sở hữu trung bình là 13.35 bình, khá thấp, cộng với sự phân chia đất giữa các tòa nhà 1-7 và 8-17 cho thấy sự khác biệt lớn trong tỷ lệ sở hữu.
Chung cư Jubrae Lucky có các căn hộ trung và nhỏ từ 57㎡ đến 102㎡, với tỷ lệ sở hữu trung bình chỉ khoảng 13.35 bình, điều này gây bất lợi trong việc tính toán phí chia sẻ. Đặc biệt, việc tách biệt đất giữa các tòa nhà từ 1 đến 7 và từ 8 đến 17 có thể dẫn đến sự chênh lệch gánh nặng giữa các thành viên hợp tác. Do đó, cần xem xét cẩn thận vấn đề tỷ lệ sở hữu đất trong quá trình tái thiết.
Q. Giá trị hiện tại và vị trí của Jubrae Lucky như thế nào?
Giá căn hộ 59㎡ vào tháng 10 năm 2025 khoảng 2 tỷ 175 triệu won và vị trí được đánh giá là tốt trong khu vực Jubrae.
Căn hộ Jubrae Lucky nằm tại làng Jubrae, quận Sasang, Busan với vị trí tốt, và mặc dù đã qua 38 năm, giá trị giao dịch thực tế cho căn hộ 59㎡ (tầng 10) vào tháng 10 năm 2025 vẫn cao, khoảng 2 tỷ 175 triệu won. Dự kiến sau khi tái thiết sẽ hình thành khu dân cư mới quy mô khoảng 2,200 hộ, nhưng việc kiểm soát phí chia sẻ do tỷ lệ thấp và cấu trúc diện tích căn hộ còn là một vấn đề cần xem xét khi đầu tư.
