再松绿色公寓（时英83）重建 / 再松5区域重建项目整治计划决定和整治区域指定公告
- 在海云台区再松洞1146-1号一带，进行海云台早期再开发投资
在釜山海云台区再松洞1146-1号进行中的再松5区域重建项目，即再松绿色·时英83公寓重建，已进入实质阶段。近期，整治计划决定和整治区域指定公告已完成，项目已加速推进。此次公告是在去年2025年3月居民公展和说明会的公告发布8个月后作出的结果。
整治区域的面积设定为31,948㎡，其中住宅用地为26,267.5㎡，整治基础设施为5,680.5㎡。用途地区大部分由原有的第二种一般居住区域变更为第三种一般居住区域。
此外，以共同住宅和附带福利设施为中心制定了建筑计划，容积率为240%以下，建筑比率为50%以下，最高建筑高度为90m以下。这样的计划预计将对地区的发展和居住环境的改善作出贡献。
根据整治计划，目前的住户数为567户，新的计划下预计将增加678户，约增加111户（19.5%）。整体计划户数为国民住宅规模（专用85㎡以下），因此，合伙人再入住条件是乐观的。然而，由于小型公寓的重建特性，世代增长率较低，在项目性方面难以预期显著的收益结构。
比例率为100.61%，考虑到最近地方重建及再开发市场的情况，这一比例似乎更难提高。这些因素预计将对未来的项目进展产生重要影响。
整治计划包括设置小公园（347.9㎡）及新建5条中路和小路。现有的30栋建筑物将全部拆除，以共同住宅重新整顿。特别是，通过提供公共设施和确保公开场地，容积率将得到最大40%的放宽。
再松5区域位于再松2洞，是釜山东部的法院和检察行政中心，设有釜山地方检察院东部支院和釜山地方法院东部分院。该区域是法律界从业人员及相关职业群体需求稳定存在的地方。
该地区整体上已经老化，并位于陡峭的地形上，长期以来居民的偏好度较低，是一个认知较低的卧城。由于这种特性，过去一直未受到大规模整治项目的关注，但一旦实现重建和再开发，区域的价值有望重新被关注。因此，众多人的关注集中于此。
釜山广域市公告第2025-445号
2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划变更,
再松5重建项目整治计划决定与整治区域指定公告
1. 关于根据釜山广域市公告第2024-491号（2025.01.01.）变更公告的“2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划变更”，依据《城市与居住环境整治法》第7条第3项进行如下公告。
2. 关于釜山广域市海云台区再松洞1146-1号一带的再松5重建项目整治区域，依据《城市与居住环境整治法》第16条规定，进行如下整治计划决定与整治区域指定的公告，同时依据《土地利用规制基本法》第8条及其实施令第7条规定进行地形图的公告。
3. 相关文件（可在“http://www.eum.go.kr”网站查阅）存放于釜山广域市城市整治科（☏ 051-888-4242）及海云台区建筑科（☏ 051-749-4614），供公众查阅。
2025年11月19日
釜山广域市市长
I. 2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划变更
1. 变更原因
○ 根据“2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划”对再松-重建-5整治预定区域的范围进行变更，考虑周边条件及城市管理计划的连贯性和区域界定的规范化。
2. 变更内容
| 指定分类 | 序号 | 区域名 | 面积（千㎡） | 位置 | 土地利用计划 | 事业推进阶段 | 整治计划制定时期 | 阶段性计划 | 备注 |
| 已定 | 274 | 再松-重建-5 | 30.4 | 再松2洞1146号一带（再松绿色公寓） | 住宅管理 | 推进委员会成立 | 2012年 | 2阶段 | 面积变更（增加1.5千㎡） |
| 变更 | 31.9 |
Ⅱ. 整治区域的指定及整治计划决定
1. 重建项目整治区域指定大纲
| 指定分类 | 项目分类 | 区域名称 | 位置 | 面积（㎡） | 备注 |
| 新设 | 重建项目 | 再松5重建项目整治区域 | 海云台区再松洞1146-1号一带 | 31,948.0 |
2. 重建项目整治计划
○ 关于土地利用的计划
| 分类 | 名称 | 面积（㎡） | 比例（%） | 备注 | |
| 宅地及整治基础设施（城市规划设施） | 合计 | 31,948.0 | 100.0 | ||
| 宅 地 | 26,267.5 | 82.2 | |||
| 共同住宅用地 | 26,267.5 | 82.2 | ⦁共同住宅及附带福利设施 | ||
| 整治基础设施（城市规划设施） | 5,680.5 | 17.8 | |||
| 公 园 | 347.9 | 1.1 | |||
| 道 路 | 5,332.6 | 16.7 | |||
○ 关于用途地区变更的计划
| 分类 | 面积（㎡） | 构成比（%） | 备注 | |||
| 现定 | 变更 | 变更后 | ||||
| 总计 | 31,948.0 | - | 31,948.0 | 100.0 | ||
| 居住区域 | 第二种一般居住区域 | 31,948.0 | 减)30,438.0 | 1,510.0 | - | |
| 第三种一般居住区域 | - | 增)30,438.0 | 30,438.0 | 100.0 | ||
■ 用途地区变更原因书
| 图纸显示编号 | 位置 | 用途地区 | 面积（㎡） | 变更原因 | |
| 现定 | 变更 | ||||
| - | 海云台区再松2洞1146号一带 | 第二种一般居住区域 | 第三种一般居住区域 | 30,438.0 | ⦁为了推行重建项目的共同住宅建设而变更 |
○ 土地等所有者的分担金估算额及计算依据
| (单位：千元) | ||||
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总项目费用估算额 | 宗前资产合计估算额 | 预计比例率 |
| 314,409,323千元 | 229,064,551千元 | 84,830,000千元 | 100.61% | |
| 计算依据 | ∙宗前资产合计估算额 = 土地等所有者的宗前资产估算额合计∙预计比例率 = (总收入估算额 - 总项目费用估算额)/宗前资产合计估算额∙土地等所有者的分担金估算额 = 组合成员分配价 - 权利金额 | |||
※ 上述宗前资产估算额及个别分担金计算额等将根据今后的管理处分计划等进行变更
（关于土地等所有者的分担金估算额及计算依据省略）
○ 关于建筑物的主要用途·建筑比率·容积率·高度的计划
| 分类 | 区域分类 | 地块分类 | 位置 | 主要用途 | 建筑比率 | 容积率 | 高度 | 备注 | ||
| 名称 | 面积（㎡） | 名称 | 面积（㎡） | |||||||
| 新设 | 再松5重建项目整治区域 | 31,948.0 | Ⅰ-1 | 13,263.2 | 再松洞1146-1号一带 | 共同住宅及附带福利设施 | 50%以下 | 240%以下 | 90m以下 | |
| Ⅱ-1 | 13,004.3 | 再松洞1155-3号一带 | 共同住宅及附带福利设施 | 50%以下 | 240%以下 | 90m以下 | ||||
| 住房的规模及规模别建设比率 | ∙住房规模别建设比率：无相关事项∙租赁住房建设比率：无相关事项 | |||||||||
| 容积率放宽基准适用 | ∙适用“2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划”中的容积率放宽基准∙基准容积率：200%（景观管理区域，设计创新未适用）∙容积率放宽：47.1%（最多40%适用）-公共设施用地提供：9.3%-公开场地确保：4.2%-时英公寓：16.6%-地区经济活性化激励：17.0%→12%（单独或共同承包地区企业参与比例20%以上）→5%（设计者地区企业参与比例50%以上）∙允许容积率：200% + 40% = 240.0%∙规划容积率：240.0%以下（地区建设企业未参与时，地区经济活性化激励除外） | |||||||||
| 建筑物的建筑线相关计划 | ∙遵循《釜山广域市建筑条例》第39条之2 | |||||||||
分类
公告
机关分类
市
机关
釜山广域市
公告·公告编号
第2025-445号
标题
2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划变更，再松5重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2025年11月19日
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常见问题（FAQ）
Q. 再松5区域重建项目的位置和范围是怎样的？
在釜山海云台区再松洞1146-1号一带333,948㎡上进行的再松5区域重建项目。
再松5区域重建项目包括釜山广域市海云台区再松洞1146-1号一带，面积总计为31,948㎡。其中，住宅用地为26,267.5㎡，而整治基础设施为5,680.5㎡，土地用途被划分。该区域被指定为海云台早期再开发的投资地点，因此项目正全面推进。
Q. 再松5区域的整治计划和建筑限制是如何设定的？
容积率240%以下，建筑比率50%以下，最高建筑高度90m以下。
再松5区域围绕共同住宅和附带福利设施中心建立了整治计划。规定容积率最大为240%以下，建筑比率保持在50%以内，建筑物最高高度为90m以下，以促进地区发展和改善居住环境。这些限制根据地区特性和城市计划进行了设计。
Q. 重建后的世代数变化和项目性如何预期？
从现有的567户增加到678户，约增加19.5%，但项目性有限。
目前再松5区域有567户，重建后预计将增加到678户，约增加111户。整体户数包含国民住宅规模，考虑了合伙人的再入驻条件。然而，由于世代增加率较低，因此收益结构并不大，而比例率约为100.61%，结合最近地方再开发市场的情况，更难期待更高的收益。
Q. 在再松5区域新设的基础设施有哪些？
包括新的小公园和新建5条道路，以改善基础设施。
再松5区域的整治计划包括新设347.9㎡的小公园，同时新建中路和小路5条。现有的30栋老旧建筑将被拆除，重新开发为共同住宅，并通过提供公共设施和确保开放场地，将实施容积率放宽（最大40%）。因此，该地区的生活环境和基础设施有望得到显著改善。
Q. 再松5区域重建项目所处地区的特性和生活圈是怎样的？
位于法庭和检察行政中心的再松2洞，是海云台东部的生活圈。
再松5区域位于再松2洞，那里是釜山东部法庭和检察行政的中心，设有釜山地方检察院东部支院和釜山地方法院东部分院，因此需求相对稳定。该地区目前虽呈老化并有一定坡度，居民的偏好较低，但重建和再开发的推进有望使其价值重新被重视，成为一个备受关注的卧城生活圈。