사상 주례 럭키아파트 재건축 / 주례1구역 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 사상구 주례동 595번지 일원, 구역도, 위치, 사업성, 세대수, 비례율
부산광역시는 2025년 11월 5일자로 '주례1 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정'을 공식 발표했다. 이번 발표는 2025년 4월에 진행된 주민설명회와 주민공람 공고 이후 약 7개월이 지나 이루어진 것이다.
사업 대상지는 부산 사상구 주례동 595번지 일대이며, 면적은 92,963.2㎡에 달한다. 이 지역은 기존 제2종 일반주거지역의 일부를 제3종 일반주거지역으로 전환하여 고층 주거단지로 변모할 계획이다. 현재 존재하는 ‘주례럭키아파트’는 1987년에 준공된 15개 동, 총 1,962세대의 대규모 단지로, 상당한 노후화가 진행된 상태이다.
재건축을 위한 정비계획에 따르면, 평균 용적률은 277.97%로 설정되었다. 구체적으로 살펴보면 1단지는 293.29%, 2단지는 269.10%의 용적률을 보인다.
최고 높이는 135m 이내로 제한되며, 총 세대수는 2,242세대로 계획되어 있다. 이는 기존 1,962세대에서 약 14% 증가한 수치이다.
주택형태는 59㎡, 67㎡, 84㎡, 102㎡로 다양하게 구성될 예정이다. 이러한 계획은 지역 주택 공급을 늘리고, 생활환경을 개선하는 데 기여할 것으로 기대된다.
| 구분 | 내용 |
| 대상위치 | 부산광역시 사상구 주례동 595번지 일원 |
| 구역면적 | 92,963.20 ㎡ |
| 용적률 | 277.97%(1단지 293.29%, 2단지 269.10%) |
| 연면적 | 320,468.04 ㎡ (지상+지하 포함) |
| 총 세대수 | 2,242세대 |
| 주택형 구성 | 59㎡, 67㎡, 84㎡, 102㎡ |
사업성을 평가할 때는 신중함이 요구된다. 부산시 고시문에 따르면, 추정 비례율은 약 95%로 나타나는데, 이는 조합원 권리가액이 소유물건의 감정평가액의 95% 수준이라는 의미이다.
향후 공사비나 사업비가 상승할 경우, 비례율은 더욱 낮아질 수 있으며, 이로 인해 조합원의 부담이 커질 위험이 있다. 주례1구역 재건축에 투자할 계획이 있다면, 감정평가액과 비례율을 반드시 고려해야 할 것이다.
주례럭키아파트는 57㎡에서 102㎡까지의 중소형 평형으로 이루어져 있다. 전체적으로 평균 대지지분은 13.35평에 달하지만, 이는 그리 좋은 편이 아니다. 따라서 분담금 산정 시 불리한 조건이 될 수 있다.
특히 1~7동과 8~17동의 대지가 분리되어 있어 지분율에 차이가 나는 점은 조합원 간의 부담 차이를 더욱 확대할 수 있는 요인으로 지적된다. 이러한 사항들을 고려할 때, 주례럭키아파트의 대지 지분 문제는 신중히 살펴봐야 할 부분이다.
| 평형 | 대지지분(㎡) | 대지지분(평) |
| 17평 | 21.8 ~ 24.9 | 6.60 ~ 7.53 |
| 23평 | 27.7 | 8.38 |
| 28평 | 36.8 ~ 44.1 | 11.14 ~ 13.35 |
| 31평 | 40.1 ~ 48.1 | 12.14 ~ 14.56 |
주례럭키 8~17동 대지지분
| 평형 | 대지지분(㎡) | 대지지분(평) |
| 18평 | 30.89 ~ 30.99 | 9.35 ~ 9.38 |
| 23평 | 39.80 ~ 39.82 | 12.04 ~ 12.05 |
| 28평 | 51.43 ~ 51.85 | 15.57 ~ 15.70 |
| 31평 | 55.85 ~ 56.48 | 16.90 ~ 17.09 |
주례럭키는 사상구 주례지역에 위치해 있으며, 입지가 상당히 양호하다. 최근 실거래가를 살펴보면 2025년 10월 기준 59B㎡(10층)의 가격이 2억 1,750만 원으로 확인된다. 준공된 지 38년이 지났음에도 불구하고, 주변 단지들에 비해 높은 가격대를 유지하고 있다.
재건축이 진행될 경우, 사업 완료 후 약 2,200세대 규모의 새로운 대단지로 변화할 예정이다. 그러나 낮은 비례율과 평형 구조로 인해 추가 분담금이 부담이 될 것으로 예상된다. 이러한 변수들은 향후 투자 결정에 중요한 요소가 될 것이다.
이번 재건축 계획은 지역 활성화를 위해 노후 주거지를 정비하고 토지 활용을 극대화하는 것을 지향한다. 그러나 현재 사업성이 낮은 상황이므로, 이후 시공사 선정과 건축 심의, 사업 시행 인가 등의 과정에서 조정이 중요할 것으로 예상된다.
부산광역시 고시 제2025-418호
주례1 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 사상구 주례동 595번지 일원의 주례1 재건축사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음 “http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4244) 및 사상구 건축과(☏051-310-4492)에 비치하여 일반인(이해관계인)에게 보입니다.
2025년 11월 5일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신규 | 재건축사업 | 주례1 재건축사업정비구역 | 부산광역시 사상구주례동 595번지 일원 | 92,963.2 |
2. 재건축사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 92,963.2 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 92,940.2 | 99.9 | •제2종 → 제3종(57,690.2㎡) | ||
| 일반상업지역 | 23.0 | 0.1 | |||
| 도시관리계획용도지구 | 방화지구 | 23.0 | 0.1 | ||
| 택 지및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 92,963.2 | 100.0 | ||
| 택지용지 | 75,864.2 | 81.6 | |||
| 공동주택용지 | 75,864.2 | 81.6 | ∙부대복리시설 포함 | ||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 17,099.0 | 18.4 | |||
| 도 로 | 9,123.0 | 9.8 | |||
| 공 원 | 6,976.0 | 7.5 | |||
| 공공청사 | 1,000.0 | 1.1 | |||
○ 용도지역·지구 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적(㎡) | 구성비(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 용도지역 | 합계 | 92,963.2 | - | 92,963.2 | 100.0 | |
| 제2종일반주거지역 | 57,690.2 | 감) 57,690.2 | - | - | ||
| 제3종일반주거지역 | 35,250.0 | 증) 57,690.2 | 92,940.2 | 99.9 | ||
| 일반상업지역 | 23.0 | - | 23.0 | 0.1 | ||
| 용도지구 | 방화지구 | 23.0 | - | 23.0 | 0.1 | |
■ 용도지역 변경 사유서
| 도면표시번호 | 위 치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률 | 변 경 사 유 | |
| 기 정 | 변 경 | |||||
| - | 사상구주례동595-4일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 57,690.2 | 300% | ∙대상지는 노후·불량건축물이 밀집하여 주거환경 개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로서 효율적 토지이용을 위해서는 고층주택지로서 정비가 필요하여 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경 결정코자함 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 약13,748억원 | 약7,328억원 | 약6,743억원 | 약95% | |
| 산출근거 | ∙ 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계∙ 추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액 X 100%∙ 토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음 (토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출 근거에 대해서는 게재 생략)
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구 역 구 분 | 가구 또는획지 구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비 고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 주례1재건축사업 정비구역 | 92,963.2 | 1-1 | 27,817.0 | 주례동 595 | 공동주택 및 부대복리시설 | 25%이하 | 294%이하 | 135m이하 | |||||||||||||||||
| 2-1 | 48,047.2 | 주례동 595-4 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 25%이하 | 270%이하 | 135m이하 | ||||||||||||||||||||
| 2-3 | 1,000.0 | 주례동 595-4 일원 | 업무시설 | 50%이하 | 240%이하 | 22m이하 | ||||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및 규모별 건설비율 | ⦁해당없음 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ⦁해당없음 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준적용 | ∙「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획(변경)」상 기준용적률 평가기준 및 용적률 완화 기준 적용1) 기준용적률 : 240% (주거정비구역 230%, 특별정비구역 10%) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가점수 | ⇨ | 평가배점 | 구역명 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 주례1 | 76점 | 50~80점 | 주거정비구역 | 230% | ||||||||||||||||||||||
| ∙용적률 완화(인센티브) 산정2) 공공시설부지 제공 인센티브 : 18.5%○ 제2종일반주거지역 :- 인센티브 : 1.5×(485.8㎡÷48,047.2㎡)×200% = 3.0%- 허용용적률 : 243.0% (240.0%+3.0%)○ 제3종일반주거지역 :- 인센티브 : 1.5×(2,796.0㎡÷27,817.0㎡)×300% = 45.2%- 허용용적률 : 285.2% (240.0%+45.2%)○ 평균용적률 산정 : 258.5% | ||||||||||||||||||||||||||
| 평균용적률 = | (243.0%×48,047.2㎡) + (285.2%×27,817.0㎡) | = 258.5% | ||||||||||||||||||||||||
| 48,047.2㎡ + 27,817.0㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| 3) 지역경제 활성화 인센티브 : 20% (하도급 15% + 설계자 5%)∙허용용적률 산정- 허용용적률 : 1) + 2) + 3) = 278.5%∙계획용적률 : 278% 이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-418호
제목
주례1 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-11-05
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 사상 주례 럭키아파트 재건축사업의 주요 내용은 무엇인가요?
사상 주례 럭키아파트 재건축사업은 2025년 부산 사상구 주례동 595번지 일대 92,963.2㎡를 대상으로 2,242세대 규모로 고층 주거단지를 조성하는 사업입니다.
부산광역시는 2025년 11월 5일 주례1 재건축사업 정비계획 및 정비구역 지정 고시를 발표했습니다. 이 사업은 1987년 준공된 노후된 주례럭키아파트(1,962세대)를 재건축하여 평균 용적률 277.97%, 최고 높이 135m 내에서 2,242세대의 고층 주거단지로 조성하는 계획입니다. 주택형은 59㎡에서 102㎡까지 다양하며, 지역 주택 공급 확대와 생활환경 개선에 기여할 전망입니다.
Q. 이번 재건축사업의 용적률 및 세대수 계획은 어떻게 되나요?
평균 용적률은 약 278%이며, 총 2,242세대가 계획돼 기존보다 약 14% 증가한 규모입니다.
재건축 정비계획에 따르면, 주례1구역의 평균 용적률은 277.97%로 설정돼 있으며, 1단지는 293.29%, 2단지는 269.10%입니다. 최고 건축물 높이는 135m 이내로 제한되고, 세대수는 기존 1,962세대에서 2,242세대로 증대되어 약 14% 늘어납니다. 이런 계획은 고밀도 주거 환경 조성과 지역 내 주택 공급 확대를 목표로 합니다.
Q. 재건축사업의 비례율과 그 의미는 무엇인가요?
추정 비례율은 약 95%로, 조합원 권리가액이 감정평가액 95% 수준임을 의미합니다.
부산시 고시에 따르면 이번 재건축사업의 추정 비례율은 약 95%입니다. 이는 조합원들이 소유한 권리가액이 그들의 물건에 대한 감정평가액의 95% 정도임을 나타냅니다. 공사비나 사업비 상승 시 비례율은 더 낮아질 수 있어, 조합원 부담이 커질 위험이 있습니다. 따라서 투자 시 감정평가액과 비례율을 신중히 확인할 필요가 있습니다.
Q. 주례럭키아파트의 대지지분 현황과 문제점은 무엇인가요?
평균 대지지분은 13.35평으로 낮은 편이며, 1~7동과 8~17동 간 대지 분리로 지분 차이가 큽니다.
주례럭키아파트는 57㎡에서 102㎡ 평형의 중소형으로 구성됐으며, 평균 대지지분은 13.35평에 불과해 분담금 산정에 불리한 조건입니다. 특히 1동에서 7동까지와 8동에서 17동까지 대지가 분리돼 있어 지분율 차이로 인해 조합원 간 부담 차이가 확대될 가능성이 있습니다. 이런 대지지분 문제는 재건축 과정에서 신중히 살펴야 할 요소입니다.
Q. 주례럭키아파트의 현재 시세와 입지는 어떤가요?
2025년 10월 기준 59㎡ 평형 가격은 약 2억 1,750만원이며, 입지는 사상구 주례지역 내 양호합니다.
주례럭키아파트는 부산 사상구 주례동에 위치해 입지가 우수하며, 38년이 된 아파트임에도 59B㎡(10층)의 실거래가는 2025년 10월 기준 약 2억 1,750만 원으로 높게 유지되고 있습니다. 재건축 후 약 2,200세대 규모의 대단지로 탈바꿈 예정이나, 낮은 비례율과 평형 구조로 인한 추가 분담금 부담은 투자 시 고려해야 할 변수입니다.
