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釜山德川洞长期未执行公园，重生于民间特例项目
位于釜山北区德川洞的德川近邻公园，自1972年被指定为城市规划设施以来，已经闲置了20年以上。
根据2020年7月1日实施的“长期未执行城市规划设施日落制”，如果公园失效，可能会发生无序开发。为此，启动了民间公园建设特例项目。
该项目计划将公园用地的70%以上建设为公园，捐赠交付，同时在不足30%的空间内设置住宅设施等非公园设施。通过这种方式，实现区域开发与公园建设的和谐。
目前，与德川近邻公园特例项目相关的非公园设施，即用于住宅建设的城市管理计划的变更，正在进行战略环境影响评估的重新协商。该过程是将现有的“自然绿地区域”转变为“第二种一般住宅区域”行政程序的一部分。
项目延迟与规模调整，战略环境影响评估“重新协商”的背景
关于“德川近邻公园特例项目”的城市管理计划，于2020年6月9日完成了与 낙동강 유역环境 청的协商。然而，由于国家遗产委员会审议的延迟和赔偿费用的增加，项目的进程被拖延。由此项目的经济性降低，同时也需要调整非公园设施的规模。
重要的是，虽然协商已完成，但在用途区域变更公告尚未进行的情况下，已过去五年。根据《环境影响评估法》实施令，自接到协商内容的通知之日起满五年，战略环境影响评估需要“重新协商”。因此，战略环境影响评估重新协商正在进行中。
从“自然绿地”到“第二种一般住宅区域”…非公园设施规划
此次发布的城市管理计划变更的主要内容是非公园区域的用途区域调整。该计划适用于釜山广域市北区德川洞山78-5号一带，总面积为24097㎡。
该计划的主要内容是将位于德川近邻公园东侧的非公园区域24097㎡的用途，由原来的“自然绿地区域”更改为“第二种一般住宅区域”。这是按照民间公园特例项目进行的非公园设施住宅建设用地用途区域转变的措施，适度调整开发规模，重视公园与住宅的和谐，设置为第二种一般住宅区域。这一决定预计将改善地区居民的生活环境，提高与公园的连通性。
最高29层366户公寓建设…考虑九浦倭城的景观
德川公园地区的新区域单位计划将设定在非公园设施用地24097㎡上。根据该计划，总面积的96.4%，即23233㎡将用于共同住宅用地，其余3.6%，即864㎡将指定为公共设施用地，用作道路。
这一共同住宅用地将建设由3栋单元组成的366户公寓。建筑设计为地下3层，地上29层，建筑覆盖率为10.32%，容积率为189.09%。停车空间计划超过法定标准的503个，超过法定标准的409个。
特别重要的是布局规划。由于目标地附近有文化遗址九浦倭城，考虑到这一点，在九浦倭城周边及目标地内尽量减少地形的损坏，并关注历史性与景观权，住宅单元主要集中在北侧。同时，确保住宅单元之间有足够的距离，以形成通视轴，使得公园及外部景观能够被眺望。层数上，考虑到附近共同住宅多为29层到35层，为了营造自然的天际线，计划最高为29层。这些要素都重点考虑了区域的特性与和谐。
未来程序：进行区域单位计划与公园设施的单独评估
此次重新协商是以“用途区域变更”为目的。该过程结束后，将进行住宅建设项目批准所需的区域单位计划区的决定以及相关的战略环境影响评估与小规模环境影响评估。
另一方面，德川近邻公园的城市规划设施项目原定于2020年6月30日获得施工计划批准，但在5年内未进行开工。因此，今后将在施工计划批准前进行小规模环境影响评估的“变更协商”程序。
德川近邻公园特例项目，防止无序开发与住宅供应的和谐
德川近邻公园的特例项目，长期应对未执行的城市公园日落制，旨在防止无序开发并维护市中心绿地。同时，旨在利用非公园设施的用地供应住宅。
目前进行的战略环境影响评估重新协商，被视为由于项目延迟而需要的关键行政程序。最终能否顺利推进考虑到九浦倭城等周边景观的366户住宅设施供应计划，令人瞩目。
德川近邻公园特例项目城市管理计划决定（变更）（重新协商）战略环境影响评估报告初稿
第二章开发基本计划概述
2.1 计划的背景与目的
一、计划的背景
* 本计划针对位于德川近邻公园的项目地，自最初决定（1972年12月30日）以来，已经过了20年以上，成为长期未执行设施，根据《长期未执行城市规划设施日落制》实施（2020年7月1日），为了最大程度减少由于城市公园失效而导致的无序开发，推进了《民间公园建设特例项目》。
* 根据《城市公园和绿地等相关法律》第21条之2（城市公园用地开发行为的特例），推进“德川近邻公园民间公园建设特例项目”，作为其中一部分，需要变更用途区域以便进行非公园设施建设（住宅建设项目批准）。
二、计划的目的
* 根据相关法律法规，依次执行实施“德川近邻公园民间公园建设特例项目”所需的行政程序，顺利推进项目，并进行符合决定的非公园设施的种类与规模等的用途区域变更，进行城市管理计划（用途区域）变更决定。
2.3 计划的推进经过与计划
1972年12月：首次决定城市规划设施（德川近邻公园）（建设交通部第1972-555号）
1997年10月：首次决定城市规划设施（德川近邻公园）公园建设计划（釜山广域市公告第1997-259号）
2017年08月：城市规划设施（德川近邻公园）公园建设计划决定（变更）（釜山广域市公告第2017-266号）
2019年12月：城市管理计划（设施：公园）决定（变更）及地形图公告（釜山广域市公告第2019-376号）
2020年02月：决定城市规划设施（公园：德川公园）项目施行者（釜山广域市公告第2020-27号）
2021年6月08日：德川近邻公园特例项目城市管理计划决定（变更）战略环境影响评估协商完成
2022年6月30日：城市规划设施（公园：德川近邻公园）项目实施计划批准（釜山广域市公告第2020-241号）
2023年11月：城市规划设施（德川近邻公园）公园建设计划决定（变更）（釜山广域市公告第2023-406号）
2024年12月：城市规划设施（公园：德川近邻公园）项目实施计划（变更）批准（釜山广域市公告第2024-444号）
2025年04月：城市管理计划决定（变更）申请
2026年06月：城市规划设施（公园：德川近邻公园）项目实施计划（变更）批准（釜山广域市公告第2025-231号）
2027年07月：城市管理计划（德川公园建设计划）决定（变更）及地形图公告（釜山广域市公告第2025-268号）
2028年07月23~08月06日：战略环境影响评估项目等决定内容公开（14天）
* 釜山广域市官方网站，环境影响评估信息支持系统（EIASS）
2025年08~09月：战略环境影响评估报告初稿公览及相关行政机构意见征集
二、非公园项目计划（案）
一）区域单位计划区域及区域单位计划（案）
（1）区域单位计划区域指定（案）
* 计划指定与《2040釜山城市基本计划》一致的区域单位计划区域。
* 根据《城市公园和绿地等相关法律》第21条之2（城市公园用地开发行为的特例），为了非公园设施土地的有效与系统开发及管理，将德川近邻公园民间公园建设特例项目的非公园设施用地的区域单位规划区予以指定。
* 计划将与变更用途区域相同的边界指定区域单位规划区。
<表2.4-3> 区域划界设置
| 分类 | 区域设定标准 | 备注 |
| ① 东侧 | 城市规划设施（钟路1-67号线）边界 | 义城路 |
| ② 北侧 | 宗教设施（守万新苑）及地形、地势考虑 | |
| ③ 西侧 | 距离文化遗址（德埔碎青）安全距离保持 | |
| ④ 南侧 | 地形、地势考虑 | |
<表2.4-4> 区域单位计划区决定（案）记录
| 分类 | 图示编号 | 区域名 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | A | 德川公园地区区域单位计划区域 | 釜山广域市北区德川洞山78-5号一带 | - → 增) 24097 | 24097 |
<表2.4-5> 区域单位计划区决定（案）理由书
| 区域名 | 位置 | 决定内容 | 决定理由 |
| 德川公园地区 | 釜山广域市北区德川洞山78-5号一带 | 区域单位计划区新设 - A = 24097㎡ | 为了《城市公园和绿地等相关法律》第21条之2（城市公园用地开发行为的特例）顺利开展德川近邻公园民间公园建设特例项目的非公园设施用地的有效与系统开发及管理。 |
二）建筑计划（案）
（1）建筑概要
* 本计划的项目地计划建设为共同住宅（公寓）3栋，366户。
* 土地面积为23233㎡，其中建筑面积为2398.5㎡，建筑覆盖率10.32%。
* 建筑总面积为67777.27㎡，地上层为43930.81㎡，地下层为23846.46㎡，容积率为189.09%。
* 建筑物高度（层数）规划为地下3层，地上29层。
* 计划停车数量为503辆，较法定停车数量（409辆）提高122.98%。
<表2.4-7> 建筑计划（案）
| 分类 | 计划内容 |
| 位置 | 釜山广域市北区德川洞山78-5号一带 |
| 用途区域 | 第二种一般住宅区域 |
| 土地面积(㎡) | 23233㎡（捐赠面积864㎡除外） |
| 实际使用土地面积(㎡) | 23233㎡ |
| 用途 | 共同住宅（公寓）及附属福利设施 |
| 建筑面积(㎡) | 2398.50㎡ |
| 总面积(㎡) | 地上层43930.81㎡ / 地下层23846.46㎡ / 合计67777.27㎡ |
| 建筑覆盖率(%) | 10.32 |
| 容积率(%) | 189.09 |
| 规模 | 地下3层，地上29层，共366户 |
| 法定停车数量 | 409辆 |
| 计划停车数量 | 503辆（法定数量的122.98%） |
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常见问题（FAQ）
Q. 德川近邻公园特例项目是什么，为什么要推进？
德川近邻公园特例项目是为防止长期未执行的城市公园无序开发而推进的民间公园建设特例项目。
德川近邻公园自1972年指定以来，已经闲置超过20年，2020年实施长期未执行城市规划设施日落制后，无序开发风险加大。为此，启动了“民间公园建设特例项目”，旨在维护市中心绿地和住宅供应的和谐，公园用地70%以上将发展为公园，其余30%将设置为住宅等非公园设施。
Q. 城市管理计划变更和战略环境影响评估重新协商的原因是什么？
因项目延迟及五年过期，需重新协商战略环境影响评估。
德川近邻公园特例项目因国家遗产委员会审议延迟及赔偿费用增加而被拖延，协商完成后5年，按照环境影响评估法实施令，现有评估有效期已满。因此，为了实施用途区域变更等行政程序，正在进行战略环境影响评估的重新协商。
Q. 用途区域变更的主要内容是什么？
将非公园用地24097㎡从自然绿地区域变更为第二种一般住宅区域。
德川近邻公园东侧的非公园区域约24097㎡，将由现有的自然绿地区域变更为第二种一般住宅区域，以便于住宅建设用地的利用。这是根据民间公园特例项目进行住宅设施供应的决策，旨在调整开发规模，维护公园与住宅的和谐，预计将改善居民生活环境，增强与公园的连通性。
Q. 新建的住宅设施的规模和特性如何？
计划为地下3层，地上29层，3栋366户公寓及503个停车空间。
非公园用地约23233㎡将建设3栋共同住宅，总366户公寓，建筑覆盖率为10.32%，容积率为189.09%。停车场将确保503辆，超过法定标准的409辆。在建筑布局方面，将进行调整以考虑九浦倭城的景观及历史性，形成通视轴。
Q. 未来项目推进程序如何进行？
战略环境影响评估重新协商后，将开展区域单位计划决定和小规模环境影响评估。
战略环境影响评估重新协商完成后，将决定住宅建设项目批准所需的区域单位计划，并将进行相关的战略环境影响评估及小规模环境影响评估程序。此外，在实施计划批准之前，也将进行环境影响评估的变更协商程序，以促进顺利的项目推进。