목차
부산 덕천동 장기미집행 공원, 민간특례사업으로 재탄생
부산 북구 덕천동에 위치한 덕천근린공원은 1972년에 도시계획시설로 지정된 이후로 20년 이상 미집행 상태로 방치되어 있었다.
2020년 7월 1일부터 시행된 '장기미집행 도시계획시설 일몰제'에 따라 공원이 실효될 경우 난개발이 발생할 가능성이 커졌다. 이를 막기 위해 '민간공원조성특례사업'이 착수되었다.
이 사업에서는 공원 부지의 70% 이상을 공원으로 조성하여 기부채납하고, 나머지 30% 미만의 공간에 주거시설 등의 비공원시설을 설치하는 방식으로 진행된다. 이를 통해 지역 개발과 공원 조성이 조화를 이루게 된다.
현재 덕천근린공원 특례사업과 관련하여 비공원시설, 즉 주택 건설을 위한 도시관리계획의 변경을 위한 전략환경영향평가가 재협의 중이다. 이 과정은 기존의 '자연녹지지역'을 '제2종일반주거지역'으로 전환하는 행정절차의 일부로 진행되고 있다.
사업 지연과 규모 조정, 전략환경영향평가 '재협의' 배경
'덕천 근린공원 특례사업'에 대한 도시관리계획이 2020년 6월 9일에 낙동강유역환경청의 협의를 마쳤다. 그러나 국가유산위원회의 심의 지연과 보상비 증가로 인해 사업이 오랜 시간 지체되었다. 이로 인해 사업의 경제성이 약화되었고, 비공원시설의 규모에도 조정이 필요하게 되었다.
중요한 사실은 협의가 완료되었지만 용도지역 변경 고시가 이루어지지 않은 상태에서 5년이 흘렀다는 것이다. 「환경영향평가법」 시행령에 따르면 협의 내용을 통보받은 날로부터 5년이 지나면 전략환경영향평가에 대한 '재협의'가 필요해진다. 그래서 이번에 전략환경영향평가 재협의가 진행되는 것이다.
'자연녹지'에서 '제2종일반주거지역'으로... 비공원시설 계획
이번에 발표된 도시관리계획 변경의 주요 내용은 비공원지역의 용도지역 조정이다. 이 계획은 부산광역시 북구 덕천동 산78-5번지 일대에 적용되며, 총 면적은 24,097㎡에 이른다.
계획의 주요 내용은 덕천근린공원 동쪽에 위치한 비공원 구역인 24,097㎡의 용도를 기존 '자연녹지지역'에서 '제2종일반주거지역'으로 변경하는 것이다. 이는 민간공원 특례사업에 따라 비공원시설인 주택 건설용지의 용도지역 전환을 위한 조치로, 개발 규모를 적절히 조절하고 공원과의 조화를 중요시하여 제2종일반주거지역으로 설정된 것이다. 이러한 결정은 지역 주민들의 생활 환경을 개선하고, 공원과의 연계성을 높이는 데 기여할 것으로 기대된다.
최고 29층 366세대 아파트 건립... 구포왜성 조망 고려
덕천공원지구의 신규 지구단위계획구역이 비공원시설 부지 24,097㎡에 설정된다. 이 계획에 따르면, 전체 면적의 96.4%에 해당하는 23,233㎡는 공동주택용지로 활용될 예정이며, 나머지 3.6%인 864㎡는 공공시설용지로 지정되어 도로로 사용될 것이다.
이 공동주택 부지에는 3개 동으로 구성된 366세대의 아파트가 세워질 예정이다. 건물은 지하 3층과 지상 29층으로 설계되었으며, 건폐율은 10.32%, 용적률은 189.09%로 설정되었다. 주차 공간은 법정 기준인 409대보다 더 많은 503대로 계획되어 있다.
특히 중요한 요소로 배치계획이 있다. 대상지 근처에는 문화재 구역인 구포왜성이 자리하고 있다. 이를 반영하여 구포왜성 주변과 대상지 내에서 지형의 훼손을 최소화하며, 역사성과 조망권을 고려하여 주거동을 북측 변에 집중 배치하는 방안을 마련했다.
또한, 주거동 간 충분한 거리를 확보하여 통경축을 형성함으로써 공원 및 외부 경관을 조망할 수 있도록 했다. 층수는 인근 공동주택들이 29층에서 35층으로 이루어져 있는 점을 반영하여, 자연스러운 스카이라인을 위해 최고 29층으로 계획했다. 이러한 요소들은 지역의 특성과 조화를 이루는 데 중점을 두었다.
향후 절차: 지구단위계획 및 공원시설 별도 평가 진행
이번 재협의는 '용도지역 변경'을 목적으로 진행된다. 이 과정이 마무리되면, 주택건설사업 승인을 위한 지구단위계획구역의 결정 및 관련된 전략환경영향평가와 소규모 환경영향평가가 진행될 예정이다.
한편, '덕천근린공원'의 도시계획시설 사업은 원래 2020년 6월 30일에 실시계획 인가를 받았으나, 5년 이내에 착공이 이루어지지 않았다. 그래서 앞으로 실시계획 인가 전에 소규모 환경영향평가의 '변경협의' 절차를 진행할 예정이다.
덕천근린공원 특례사업, 난개발 방지와 주거 공급의 조화
덕천근린공원의 특례사업은 장기적으로 미집행된 도시공원의 일몰제에 대응하여 무분별한 개발을 방지하고 도심 내 녹지를 유지하고자 하는 데 초점을 맞추고 있다. 또한, 비공원 시설의 부지를 활용하여 주택을 공급하는 것을 목표로 하고 있다.
이번에 진행되는 전략환경영향평가 재협의는 사업 지연으로 인한 계획 수정이 필요해진 만큼 중요한 행정 절차로 여겨진다. 구포왜성과 같은 주변 경관과의 조화를 고려한 366세대 규모의 주거시설 공급 계획이 순조롭게 진행될 수 있을지 귀추가 주목된다.
덕천근린공원 특례사업 도시관리계획 결정(변경) (재협의) 전략환경영향평가 평가서 초안
제2장 개발기본계획의 개요
2.1 계획의 배경 및 목적
가. 계획의 배경
* 본 계획대상지가 위치하고 있는 덕천근린공원은 최초 결정(1972.12.30.) 후 20년 이상 경과된 장기미집행시설로서 「장기미집행 도시계획시설 일몰제」 시행(2020.07.01.)에 따라 도시공원의 실효로 인한 난개발을 최소화하기 위해 「민간공원조성특례사업」을 추진하였음.
* 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제21조의2(도시공원 부지에서의 개발행위 등에 관한 특례)에 따라 「덕천근린공원 민간공원조성특례사업」을 추진함에 있어, 그 일환으로 비공원시설 조성(주택건설사업 승인)을 위한 용도지역의 변경이 필요한 실정임.
나. 계획의 목적
* 관련법령 및 제반규정에 따라 「덕천근린공원 민간공원조성특례사업」을 시행하는 데에 필요한 행정절차를 순차적으로 수행하여 원활한 사업추진을 도모하고, 결정된 비공원시설의 종류 및 규모 등에 부합한 용도지역 변경을 위해 도시관리계획(용도지역) 변경결정을 하고자 함.
2.3 계획의 추진경위 및 계획
1972. 12 : 도시계획시설(덕천근린공원) 최초 결정 (건설교통부 제1972-555호)
1997. 10 : 도시계획시설(덕천근린공원) 공원조성계획 최초 결정 (부산광역시 고시 제1997-259호)
2017. 08 : 도시계획시설(덕천근린공원) 공원조성계획 결정(변경) (부산광역시 고시 제2017-266호)
2019. 12 : 도시관리계획(시설:공원) 결정(변경) 및 지형도면 고시 (부산광역시 고시 제2019-376호)
2020. 02 : 도시계획시설(공원: 덕천공원) 사업시행자 지정 고시 (부산광역시 고시 제2020-27호)
2021. 6. 08 : 덕천 근린공원 특례사업 도시관리계획 결정(변경) 전략환경영향평가 협의 완료
2022. 6. 30 : 도시계획시설(공원: 덕천근린공원)사업 실시계획 인가 (부산광역시 고시 제2020-241호)
2023. 11 : 도시계획시설(덕천근린공원) 공원조성계획 결정(변경) (부산광역시 고시 제2023-406호)
2024. 12 : 도시계획시설(공원: 덕천근린공원)사업 실시계획(변경) 인가 (부산광역시 고시 제2024-444호)
2025. 04 : 도시관리계획 결정(변경) 신청
2026. 06 : 도시계획시설(공원: 덕천근린공원)사업 실시계획(변경) 인가 (부산광역시 고시 제2025-231호)
2027. 07 : 도시관리계획(덕천공원 조성계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시 (부산광역시 고시 제2025-268호)
2028. 07.23 ~ 08.06 : 전략환경영향평가항목 등의 결정내용 공개(14일간)
* 부산광역시 홈페이지, 환경영향평가정보지원시스템(EIASS)
2025. 08 ~ 09 : 전략환경영향평가서 초안 공람 및 관계 행정기관 의견수렴
2.4 계획의 내용
가. 계획의 개요
1. 계획명
덕천근린공원 특례사업 도시관리계획 결정(변경)
2. 계획의 범위
가) 공간적 범위
* 위치 : 부산광역시 북구 덕천동 산78-5번지 일원(<그림 2.4-11> 참조)
* 면적 : 24,097㎡
나) 시간적 범위
* 기준연도 : 2025년
* 목표연도 : 2030년
3. 사업시행자 및 계획수립권자
* 사업시행자 : 아이피씨개발(주)
* 계획수립권자 : 부산광역시
4. 승인기관 및 협의기관
* 승인기관 : 부산광역시
* 협의기관 : 낙동강유역환경청
나. 계획의 내용
1. 도시관리계획(용도지역) 변경결정(안)
* 부산광역시 국가유산위원회(기념물 분과) 및 도시계획위원회 심의의결에 따른 비공원지역의 용도지역을 변경토록 계획함.
* 공원과의 조화 및 도시경관 확보 등을 종합적으로 고려하여 덕천근린공원 동측변에 비공원지역(24,097㎡)에 대하여 용도지역을 변경토록 계획함.
* 용도지역 변경은 자연녹지지역에서 과도한 개발규모를 지양하도록 제2종일반주거지역으로 변경토록 계획함.
<표 2.4-1> 용도지역 결정(변경) 조서
| 구분 | 기정(㎡) | 변경(㎡) | 변경 후(㎡) | 면적(㎡) | 구성비(%) |
| 주거지역 소계 | - | 증) 24,097 | 24,097 | 24,097 | 100.0 |
| 제2종일반주거지역 | - | 증) 24,097 | 24,097 | 24,097 | 100.0 |
| 녹지지역 소계 | 24,097 | 감) 24,097 | - | - | - |
| 자연녹지지역 | 24,097 | 감) 24,097 | - | - | - |
<표 2.4-2> 용도지역 결정(변경) 사유서
| 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률(%) | 변경사유 |
| 북구 덕천동 산78-5번지 일원 | 자연녹지지역 → 제2종일반주거지역 | 24,097 | 200% 이하 | 민간공원조성 특례사업 시행에 따른 비공원시설(주택건설용지)의 용도지역 변경 |
2. 비공원 사업계획(안)
가) 지구단위계획구역 및 지구단위계획(안)
(1) 지구단위계획구역 지정(안)
* 「2040 부산도시기본계획」에 부합하는 지구단위계획구역을 지정토록 계획함.
* 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제21조의2(도시공원부지에서의 개발행위 등에 관한 특례)에 따라 덕천근린공원 민간공원조성 특례사업의 비공원시설부지에 대한 효율적이고 체계적인 개발 및 관리가 이루어지도록 지구단위계획구역을 지정토록 계획함.
* 변경되는 용도지역과 동일한 경계로 지구단위계획구역을 지정토록 계획함.
<표 2.4-3> 구역계 설정
| 구분 | 구역계 설정기준 | 비고 |
| ① 동측 | 도시계획시설(종로1-67호선) 경계 | 의성로 |
| ② 북측 | 종교시설(수원신원) 및 지형·지세 고려 | |
| ③ 서측 | 문화재지구(덕포쇄청)으로부터 안전거리 이격 | |
| ④ 남측 | 지형·지세 고려 | |
<표 2.4-4> 지구단위계획구역 결정(안) 조서
| 구분 | 도면표시번호 | 구역명 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신설 | A | 덕천공원지구 지구단위계획구역 | 부산광역시 북구 덕천동 산78-5번지 일원 | - → 증) 24,097 | 24,097 |
<표 2.4-5> 지구단위계획구역 결정(안) 사유서
| 구역명 | 위치 | 결정내용 | 결정사유 |
| 덕천공원지구 | 부산광역시 북구 덕천동 산78-5번지 일원 | 지구단위계획구역 신설 - A = 24,097㎡ | 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제21조의2(도시공원부지에서의 개발행위 등에 관한 특례)에 따라 덕천근린공원 민간공원조성 특례사업의 비공원시설부지에 대한 효율적이고 체계적인 개발 및 관리를 위함. |
나) 건축계획(안)
(1) 건축개요
* 본 계획대상지는 공동주택(아파트)으로 3개동, 366세대를 계획함.
* 대지면적 23,233㎡ 중 건축면적은 2,398.5㎡로서 건폐율 10.32%로 계획함.
* 연면적은 총 67,777.27㎡로서 지상층 43,930.81㎡, 지하층 23,846.46㎡로 계획하여 용적률 189.09%로 계획함.
* 건축물 높이(층수)는 지하 3층, 지상 29층으로 계획함.
* 계획주차대수는 503대로 법정주차대수(409대) 대비 122.98%로 계획함.
<표 2.4-7> 건축계획(안)
| 구분 | 계획 내용 |
| 위치 | 부산광역시 북구 덕천동 산78-5번지 일원 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 대지면적(㎡) | 23,233㎡ (기부채납면적 864㎡ 제외) |
| 실사용대지면적(㎡) | 23,233㎡ |
| 용도 | 공동주택(아파트) 및 부대복리시설 |
| 건축면적(㎡) | 2,398.50㎡ |
| 연면적(㎡) | 지상층 43,930.81㎡ / 지하층 23,846.46㎡ / 합계 67,777.27㎡ |
| 건폐율(%) | 10.32 |
| 용적률(%) | 189.09 |
| 규모 | 지하 3층, 지상 29층, 총 366세대 |
| 법정주차대수 | 409대 |
| 계획주차대수 | 503대 (법정대비 122.98%) |
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 덕천근린공원 특례사업은 무엇이며 왜 추진되었나요?
덕천근린공원 특례사업은 장기미집행 도시공원 난개발 방지를 위해 민간공원조성특례사업으로 추진되었습니다.
덕천근린공원은 1972년 지정된 이후 20년 이상 미집행 상태로 방치되어 왔으며, 2020년 장기미집행 도시계획시설 일몰제 시행에 따라 난개발 위험이 커졌습니다. 이를 막고 도심 내 녹지 보전 및 주택 공급 조화를 위해 '민간공원조성특례사업'이 착수되었고, 공원 부지의 70% 이상은 공원으로 조성하면서 나머지 30% 미만 부지에는 주거시설 등 비공원시설을 설치하는 방식으로 사업이 진행됩니다.
Q. 도시관리계획 변경과 전략환경영향평가 재협의 이유는 무엇인가요?
사업 지연과 5년 경과로 협의 내용 유효기간 만료되어 전략환경영향평가 재협의를 진행합니다.
덕천근린공원 특례사업은 국가유산위원회 심의 지연과 보상비 증가로 사업이 지체되었고, 협의 완료 후 5년이 지나 환경영향평가법 시행령에 따라 기존 평가서 유효기간이 만료되었습니다. 이에 용도지역 변경 전환 등 행정절차 이행을 위해 전략환경영향평가를 다시 협의하는 절차가 진행 중입니다.
Q. 용도지역 변경의 주요 내용은 무엇인가요?
비공원부지 24,097㎡를 자연녹지지역에서 제2종일반주거지역으로 변경하는 계획입니다.
덕천근린공원 동측 비공원구역 약 24,097㎡ 면적을 기존 자연녹지지역에서 제2종일반주거지역으로 변경하여 주택 건설용지로 활용하고자 합니다. 이는 민간공원특례사업에 따른 주거시설 공급을 원활히 하고, 개발 규모를 조절하며 공원과 주거지의 조화를 꾀하기 위한 결정으로, 주민들의 생활환경 개선과 공원 연계성 증대가 기대됩니다.
Q. 새로 조성될 주거시설의 규모와 특성은 어떻게 되나요?
지하 3층, 지상 29층, 3개 동 366세대 아파트와 503대 주차공간으로 계획되었습니다.
비공원부지 약 23,233㎡에 공동주택 3개 동, 총 366세대 아파트를 건립하며, 건폐율은 10.32%, 용적률 189.09%로 설계되었습니다. 주차장은 법정 기준보다 많은 503대를 확보하며, 지하 3층, 지상 29층 높이로 인근 공동주택과 조화를 이루도록 배치되며, 구포왜성 조망과 역사성 유지, 통경축 형성을 고려해 주거동 배치를 조정했습니다.
Q. 향후 사업 추진 절차는 어떻게 진행되나요?
전략환경영향평가 재협의 후 지구단위계획 결정과 소규모 환경영향평가가 진행됩니다.
전략환경영향평가 재협의가 완료되면, 주택건설사업 승인을 위한 지구단위계획구역 결정이 이루어지고, 추가로 관련된 전략환경영향평가 및 소규모 환경영향평가 절차가 시행됩니다. 또한 실시계획 인가 전에 환경영향평가 변경협의 절차도 진행할 계획으로, 순차적인 행정 절차를 통해 사업의 원활한 추진을 도모하고 있습니다.
