연지4구역再開発事業の整備計画決定および整備区域指定（案）住民説明会の開催と住民公覧公告
- 釜山鎮区 연지동 71-15番地周辺、位置、立地分析、事業性
釜山鎮区の연지4구역再開発事業が本格的に始まる。釜山鎮区庁は、연지동 71-15番地周辺に対する整備計画を策定し、整備区域指定（案）を準備している。
住民公覧は2025年10月29日から11月28日まで行われ、この期間中、住民は計画を確認し意見を交わすことができる。また、11月12日水曜日午後6時には釜山鎮区庁大講堂で住民説明会が開催される予定である。
今回の整備区域は面積72,779㎡に達しており、第2種一般居住地域の一部が第3種一般居住地域に転換される。容積率は271%以下、建ぺい率は50%以下、最高建物高さは106m以下に設定された。共同住宅用地は全体の63.8%、約46,423㎡で、1段地（21,760㎡）と2段地（24,663㎡）に分けて開発される予定である。
事業推定によれば、総収入は5,740億ウォン、総事業費は2,106億ウォン、そして存在資産は1,980億ウォン程度と予想される。比率は105.16%と計算されており、今後事業実施計画及び管理処分計画認可の過程で分譲規模、価格、事業費などが調整される予定である。これにより事業の具体的な進行方向が変わる可能性がある。
연지4구역は以前に연지5구역（仮称）と名付けられていた地域で、2022年11月に事前適合性検討が完了した。この地域の住民同意率は70%を超えると知られている。
今回の開発は総1,300世帯規模で計画されており、組合員数は約550世帯になる見込みである。近隣には2,600世帯規模の연지ロッテワンパークが位置しており、市民公園促進地区と연지3구역再開発などの大規模開発プロジェクトも進行中である。
このような開発は地域発展に大きく貢献することが期待される。
부전역換乗センターとBuTX急行鉄道といった交通インフラが近く、移動の便利な地域である。서면生活圏と小学校への徒歩通学が容易で、居住環境が非常に優れている。特に、市民公園の北側に位置する一部世帯は市民公園を眺望できる機会がある。
今回の住民説明会は、연지4구역再開発が許可手続を本格的に開始する時点である。公覧期間中、住民の多様な意見を収集し、最終整備計画を策定する過程が進む予定である。
釜山広域市釜山鎮区公告第2025-1351号
연지4再開発事業の整備計画決定および整備区域指定（案）住民説明会の開催と住民公覧公告
釜山広域市釜山鎮区 연지동 71-15番地周辺연지4再開発事業の整備計画決定および整備区域指定（案）について「都市及び住宅環境整備法」第15条及び同法施行令第13条により以下の通り住民公覧を実施し住民説明会を開催したいと思いますので、ご意見がある方は公覧期間内に釜山鎮区庁建築課に意見書を文面でご提出ください。
2025年10月29日
釜山広域市釜山鎮区庁長
1. 住民説明会概要
가. 日時 :
2025年11月12日（水） 18:00
나. 場所 :
釜山鎮区庁地下1階大講堂[市民公園路30、(부암동)]
다. 出席者 :
土地所有者及び住民など
라. 内容 :
整備計画決定および整備区域指定（案）の説明
2. 住民公覧概要
가. 期間 :
2025年10月29日（水）〜2025年11月28日（金）（31日）
나. 場所 :
釜山広域市釜山鎮区庁8階建築課（☎051-605-8582）
다. 公覧内容
1) 整備区域指定調書
| 区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 연지4再開発事業整備区域 | 釜山鎮区 연지동71-15番地周辺 | 72,779.0 | - |
2) 整備計画決定
가) 土地所有者別負担金推定額及び算出根拠
| 負担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 存在資産合計推定額 | 推定比率 |
| 795,587,983,300ウォン | 574,064,682,980ウォン | 210,660,340,000ウォン | 105.16% | |
| 算出根拠 | ㆍ存在資産合計推定額 = 土地所有者別存在資産推定額合計ㆍ推定比率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額) / 存在資産合計推定額ㆍ土地所有者別負担金推定額 = 組合員分譲価格 - 権利価格 | |||
推定金額は事業実施及び管理計画の許可過程で分譲規模が調整されたり、その後の評価、一般分譲価格決定、整備事業費の変動などにより変わる可能性がある。
また、用途地域や地区に関する計画もこのような変動に影響を及ぼす可能性があるため注意が必要である。
| 区分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||
| 合計 | 72,779.0 | - | 72,779.0 | 100.0 | - |
| 第2種一般居住地域 | 37,447.0 | 減)18,379.0 | 19,068.0 | 26.2 | - |
| 第3種一般居住地域 | 34,666.0 | 増)18,379.0 | 53,045.0 | 72.9 | - |
| 一般商業地域 | 666.0 | - | 666.0 | 0.9 | 防火地区 |
ダ) 土地利用計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 割合(%) | 備考 | |||
| 都市管理計画用土地区 | 計 | 72,779.0 | 100.0 | ||||
| 第2種一般居住地域 | 19,068.0 | 26.2 | |||||
| 第3種一般居住地域 | 53,045.0 | 72.9 | 第2種（一部）→第3種 | ||||
| 一般商業地域 | 666.0 | 0.9 | |||||
| 都市管理計画用土地区 | 防火地区 | 666.0 | 0.9 | ||||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 72,779.0 | 100.0 | ||||
| 共同住宅 | 46,423.7 | 63.8 | |||||
| 1段地 | 21,760.0 | 29.9 | |||||
| 2段地 | 24,663.7 | 33.9 | |||||
| 宗教施設 | 1,580.0 | 2.2 | |||||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 24,775.3 | 34.0 | |||||
| 公園 | 5,256.0 | 7.2 | 重複決定 | ||||
| [駐車場] | [3,181.0] | [4.3] | 公園下部一部重複決定 | 全駐車場A=3,244.2㎡ | |||
| 駐車場 | 63.2 | 0.1 | 駐車場出入口 | ||||
| 道路 | 19,456.1 | 26.7 | |||||
ラ) 建物の主用途・建ぺい率・容積率・高さなどに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 家屋または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 新設 | 연지4再開発事業整備区域 | 72,779.0 | 1-1 | 21,760.0 | 釜山鎮区 연지동34-9番地周辺 | 共同住宅及び附属福利施設 | 50以下 | 271以下 | 106以下 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-2 | 24,663.7 | 釜山鎮区 연지동37-14番地周辺 | 共同住宅及び附属福利施設 | 50以下 | 271以下 | 103以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1-4 | 1,580.0 | 釜山鎮区 연지동27-1番地周辺 | 宗教施設 | 60以下 | 200以下 | 20以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設割合 | ∙ 建設する住宅全体の世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ∙ 建設する住宅全体の世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設∙ 賃貸住宅世帯数の30%以上または総建設住宅世帯数の5%以上→ 40㎡以下の規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙「2030釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画」上の基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用∙ 基準容積率算定 : 240%(住宅整備区域) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準スコア | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 연지4구역 | 64 | 50~80点未満 | 住宅整備区域 | 240% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ∙ 容積率緩和（インセンティブ）算定① 公益要素インセンティブ : 公共施設用地の提供※ 公共施設提供面積 : 3,844.5㎡, 公共施設提供後の敷地面積 : 46,423.7㎡- インセンティブ : [1.5×(3,844.5㎡÷46,423.7㎡)]×200% = 24.8%（実際適用20%）② 地域現状インセンティブ : 地域経済活性化- インセンティブ : 設計者5%③ 追加インセンティブ : 持続可能（リモデリング）共同住宅- インセンティブ : 5%④ 追加インセンティブ : グリーン建築（優秀-グリーン2等級）- インセンティブ : 3%∙ 許可容積率算定- 240% + 20% + 5% + 5% + 3% = 273%∙ 計画容積率 : 271%以下 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
マ) その他の事項 : 公覧図書参照
3. 公覧図書:
掲載省略（公覧場所に備え付け）
4. 意見提出方法:
公覧期間内に釜山鎮区庁8階建築課に書面で【添付】公覧意見書提出
区分
公告
機関区分
区市
機関
釜山鎮区
告示・公告番号
第2025-1351号
題名
연지4再開発事業の整備計画決定および整備区域指定（案）住民説明会の開催と住民公覧公告
日付
2025-10-29
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よくある質問（FAQ）
Q. 연지4구역再開発事業住民説明会はいつどこで開催されますか？
住民説明会は2025年11月12日の午後6時に釜山鎮区庁地下1階大講堂で開催されます。
연지4구역再開発事業に関する住民説明会は2025年11月12日水曜日の午後6時に釜山鎮区庁地下1階大講堂で実施されます。この場では整備計画決定および整備区域指定（案）について詳細に説明し、土地所有者や住民の意見を聞く予定です。住民は説明会に出席して直接説明を聞き、疑問を解消する機会となります。
Q. 住民公覧期間と場所はどうなりますか？
住民公覧は2025年10月29日から11月28日まで釜山鎮区庁8階建築課で行われます。
연지4구역再開発事業整備計画決定および整備区域指定（案）を住民が確認し意見を提出できるよう、住民公覧が2025年10月29日から11月28日までの約1ヶ月間運営されます。公覧場所は釜山鎮区庁8階建築課で、この期間中に住民は該当内容を閲覧し、文書で意見書を提出できます。公覧図書には整備区域指定調書、土地別負担金推定額、土地利用計画、建物計画などが含まれます。
Q. 연지4구역再開発事業の主要計画と規模はどうなっていますか？
総面積72,779㎡、約1,300世帯規模の共同住宅2段地で開発予定です。
연지4구역再開発事業は釜山鎮区連지동71-15番地周辺72,779㎡の面積で行われます。この場所の一部地域は第2種一般居住地域から第3種一般居住地域に転換され、容積率は271%以下、建ぺい率50%以下、最高建物高さは106m以下に計画されています。全敷地の63.8%である約46,423㎡が共同住宅用地となり、1段地21,760㎡と2段地24,663㎡に分けて開発され、総約1,300世帯（組合員約550世帯）規模で造成される予定です。
Q. 再開発事業の予想事業費と収益はいくらですか？
総事業費約2,106億ウォン、総収入5,740億ウォン、比率は約105.16%と予想されています。
연지4구역再開発事業の事業性分析によれば、総事業費は約2,106億ウォンで、予想総収入は5,740億ウォンに達します。存在資産は約1,980億ウォン程度で、比率は105.16%と算出されています。ただし、この数値は事業実施および管理処分計画認可過程で分譲規模、価格、事業費の変動により調整される可能性があるため、事業進行状況に応じて変わる可能性があります。
Q. 연지4구역再開発事業の位置的な利点は何ですか？
부전역換乗センターとBuTX急行鉄道の近く、 서면生活圏と小学校への徒歩通学が可能な優れた居住環境です。
연지4구역は부전역換乗センターとBuTX急行鉄道などの交通インフラが近く、優れた交通アクセスを誇ります。また서면生活圏内に位置しており、様々な便利な施設を利用しやすく、小学校が徒歩圏内にあるため教育環境も優れています。特に市民公園北側の隣接世帯は市民公園を眺望できるプレミアムを享受し、快適な居住環境を提供します。