주례대성, 동일아파트 재건축 / 주례2 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 사상구 주례동 316번지 일원, 위치, 구역도, 사업성, 입지분석
부산 사상구 주례동 316번지에 위치한 주례대성·동일아파트에서 진행 중인 ‘주례2 재건축사업’이 정비계획 결정과 함께 정비구역으로 지정되었다. 이번 구역 지정은 2025년 1월에 열린 주민설명회와 주민공람 공고 이후 9개월 만에 이루어진 것으로, 사업 추진이 본격화되는 계기가 되었다.
최근 발표된 고시에 따르면 정비구역의 총 면적은 29,453.5㎡로, 사업 유형은 재건축사업으로 정해졌다. 해당 구역은 모두 제3종 일반주거지역으로 분류되며, 계획된 용적률은 299% 이하로 결정됐다.
또한, 건폐율은 50% 이하로 설정되었고, 건물 높이는 105m를 넘지 않도록 규정되었다. 공동주택 택지는 전체 면적의 92.2%에 해당하는 27,145㎡를 차지하며, 도로와 같은 기반시설은 7.8%인 2,308㎡로 구성된다.
이번 사업의 총 투자 비용은 약 1,071억 원에 달하며, 기대되는 총 수익은 3,480억 원으로 예상된다. 비례율은 100.2%로 설정되었고, 기존의 696세대는 철거 후 793세대 규모의 아파트 단지로 새롭게 건설될 계획이다. 세대 수는 약 14% 증가할 수 있지만, 상승한 시공 비용 등으로 인해 실제 수익성은 낮아질 가능성이 존재한다.
주례동의 입지 조건은 경부선 철도 북쪽에 자리 잡고 있어, 가야대로, 도시철도 2호선, 서부산 BRT와의 연결성이 약간 떨어진다. 하지만 백양대로와 인접해 있으며, 사상구청 및 서부산IC와의 근접성 덕분에 차량으로의 접근성은 좋은 편이다.
주례롯데캐슬골드스마트(2020년 준공)의 인근 시세를 살펴보면, 전용 84㎡의 실제 거래가는 5억 7천만 원에서 6억 3천만 원 사이로 나타난다(2025년 9월 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템).
이처럼 새롭게 들어서는 브랜드 단지가 재건축을 완료하게 되면, 비슷한 가격대의 신축 아파트 시장이 형성될 가능성이 높다.
이번 고시에는 대로 및 중로의 폭을 넓히고, 보행자 전용도로를 폐지하며 공공보행통로를 신설하는 계획이 포함되었다. 특히, 새롭게 조성되는 공공보행통로는 24시간 개방되며, 사상구청장이 지상권자로 등록하여 영구적으로 공공의 이용이 가능하도록 설계되었다.
주례2 재건축 프로젝트는 정비구역 지정 고시 이후 4년 내에 사업을 시행하는 것을 목표로 한다. 이후에는 조합 설립과 시공사 선정 과정이 진행될 예정이다. 노후된 주례대성 및 동일아파트 지역을 정비하면서, 사상권의 주거지를 새로운 랜드마크 단지로 변화시킬 것으로 기대된다.
부산광역시 고시 제2025-395호
주례2 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 사상구 주례동 316번지 일원의 주례2 재건축사업 정비구역에 대하여「도시 및 주거환경정비법」제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역을 지정하고 이를 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음 “
http://eum.go.kr
”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4244) 및 사상구 건축과(☏051-310-4492)에 비치하여 일반인(이해관계인)에게 보입니다.
2025년 10월 22일
부 산 광 역 시 장
Ⅰ. 정비구역 지정 및 정비계획 결정
1. 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재건축사업 | 주례2재건축사업 정비구역 | 사상구 주례동316번지 일원 | 29,453.5 | - |
2. 재건축 정비계획
○ 토지이용계획
| 구 분 | 명 칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | |
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 29,453.5 | 100.0 | - | |
| 택 지 | 소 계 | 27,145.5 | 92.2 | - | |
| 공동주택 | 27,145.5 | 92.2 | - | ||
| 정비기반시설 등 | 소 계 | 2,308.0 | 7.8 | - | |
| 도 로 | 2,308.0 | 7.8 | - | ||
○ 용도지역 변경에 관한 계획(변경없음)
| 구 분 | 면 적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 계 | 29,453.5 | - | 29,453.5 | 100.0 | - | |
| 주거지역 | 제3종일반주거지역 | 29,453.5 | - | 29,453.5 | 100.0 | - |
○ 토지등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입추산액 | 총사업비추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정비례율 |
| 4,553.9억원 | 3,480.9억원 | 1,071.4억원 | 100.2% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
종전자산의 예상 금액과 개별 분담금은 향후 관리처분계획에 따라 변동 가능성이 있다.
또한 건축물의 주용도, 건폐율, 용적률 및 높이에 대한 세부 계획이 필요하다.
| 결정구분 | 구역구분 | 획지구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | ||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | ||||||
| 신규 | 주례2재건축사업정비구역 | 29,453.5 | Ⅰ-1 | 27,145.5 | 주례동316번지 일원 | 공동주택 | 50이하 | 299이하 | 105이하 |
| 주택의 규모 및규모별 건설비율 | ◦해당사항 없음 | ||||||||
| 임대주택건설에 관한 사항 | ◦해당사항 없음 | ||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ◦「부산광역시 도시․주거환경정비기본계획」상 용적률 완화기준 적용- 기준용적률: 269% (260% (개발유도)+ 9% (특별정비구역))- 공공시설부지 제공시 인센티브: 25.9%(최대20%)- 지역경제 활성화 인센티브 (지역설계업체 참여): 5%- 지속가능형 공동주택 (리모델링이 용이한 공동주택): 5%- 허용용적률: 269%+ 20%+ 5% + 5% = 299.0%- 계획용적률: 299.0%이하 | ||||||||
| 건축물의 건축선에 관한 계획 | ◦「부산시 건축조례」제39조의 2에 따름 | ||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-395호
제목
주례2 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-10-22
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 주례2 재건축사업이란 무엇인가요?
부산 사상구 주례동 316번지 일원에서 주례대성·동일아파트를 대상으로 한 재건축사업입니다.
주례2 재건축사업은 부산광역시 사상구 주례동 316번지에 위치한 주례대성 및 동일아파트 단지를 재건축하는 도시정비사업입니다. 이 사업은 기존의 낡은 아파트 단지를 철거하고 793세대 규모의 새로운 공동주택 단지로 재조성하는 계획으로, 2025년 10월 부산시 고시로 정비계획 결정과 정비구역 지정이 이루어졌습니다. 노후된 주거환경을 개선하고 새로운 랜드마크로 탈바꿈시키기 위한 프로젝트입니다.
Q. 주례2 재건축사업 구역의 주요 계획 내용은 무엇인가요?
총면적 29,453.5㎡, 용적률 299% 이하, 건폐율 50% 이하, 건물 높이 105m 이하로 계획되었습니다.
주례2 재건축사업 정비구역은 제3종 일반주거지역으로 지정되었으며, 총 면적은 약 29,453.5㎡입니다. 계획된 용적률은 299% 이하, 건폐율은 50% 이하이며, 건물 높이는 최고 105m를 초과하지 않도록 규정되었습니다. 구역 내 공동주택 택지는 전체 면적의 92.2%인 27,145㎡로 구성되고, 기반시설 및 도로는 7.8%에 해당하는 2,308㎡를 차지합니다. 이와 같은 계획을 통해 주거환경 개선과 도시기반시설 정비가 이루어질 예정입니다.
Q. 재건축 후 아파트 세대 수 변동과 사업성은 어떻게 되나요?
기존 696세대에서 793세대로 14% 증가하지만, 수익성은 시공비 상승으로 낮아질 수 있습니다.
주례2 재건축사업 후 아파트 단지는 기존 696세대에서 793세대로 약 14% 증가할 예정입니다. 총 투자비는 약 1,071억 원, 기대 수익은 약 3,480억 원으로 추산되고 비례율은 100.2%로 설정되었으나, 최근 시공비 상승 등으로 인해 실제 수익성은 다소 낮아질 가능성이 있습니다. 이 사업은 장기적으로 주거환경 개선과 자산가치 상승을 목표로 하고 있지만, 비용 변동 요인에 따른 수익성 변화에도 주의가 필요합니다.
Q. 주례동 재건축지역의 입지 특성은 어떤가요?
경부선 철도 북쪽에 위치하고 백양대로와 인접해 차량 접근성이 양호합니다.
주례동 316번지 재건축지역은 경부선 철도 북쪽에 위치하여 가야대로, 도시철도 2호선, 서부산 BRT와의 연결성이 다소 떨어지나, 백양대로와 인접하고 사상구청 및 서부산IC와 가까워 차량 접근성은 좋은 편입니다. 이러한 입지 특성은 주민들의 생활 편의성을 높이고, 재건축 후 주거지 가치를 올리는 데 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.
Q. 이번 재건축사업에서 공공보행통로 조성 계획은 어떻게 되나요?
보행자 전용도로를 폐지하고 24시간 개방 공공보행통로를 새로 조성합니다.
주례2 재건축사업 고시에는 기존 보행자 전용도로를 폐지하고 대로와 중로 폭을 넓히는 계획이 포함되어 있습니다. 특히 새롭게 설치되는 공공보행통로는 24시간 개방되며, 사상구청장이 지상권자로 등록해 영구적으로 공공 이용이 가능하도록 설계되었습니다. 이를 통해 지역 주민들의 보행 편의 증진과 안전한 도시환경이 조성될 전망입니다.
