主礼大圣，同一公寓重建 / 主礼2重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
- 沙上区主礼洞316号一带，位置，区域图，项目性，立地分析
位于釜山沙上区主礼洞316号的主礼大圣·同一公寓正在进行的‘主礼2重建项目’已与整治计划决定一起被指定为整治区域。此次区域指定自2025年1月居民说明会及居民公示公告后，时隔9个月进行了，此举成为项目推进的初步契机。
根据最近发布的公告，整治区域的总面积为29,453.5㎡，项目类型确定为重建项目。该区域全部被分类为第三类一般居住地区，计划的容积率决定为不超过299%。
此外，建筑占用率设定为不超过50%，建筑高度不得超过105米。共同住宅用地占总面积的92.2%，即27,145㎡，道路等基础设施占7.8%，即2,308㎡。
本次项目的总投资成本约为1,071亿韩元，预计总收益为3,480亿韩元。比例率设定为100.2%，现有的696户在拆除后计划重建为规模为793户的新公寓小区。户数预计增长约14%，但由于上升的施工成本等因素，实际的收益性可能下降。
主礼洞的立地条件位于京釜线铁路北侧，与伽倻大路、城市轨道2号线、西釜山BRT的连接性稍显不足。然而，靠近白羊大路，得益于靠近沙上区政府及西釜山IC，车辆的可达性较好。
查看主礼乐天Castle Gold Smart(2020年完工)的周边市场价格，84㎡的实际交易价在5亿7千万韩元至6亿3千万韩元之间（截至2025年9月，韩国国土交通部实际交易价公开系统）。
如此一来，重新进入的品牌小区完成重建后，形成类似价位的新建公寓市场的可能性很高。
此次公告包括扩大道路及中路的宽度，废止行人专用道并新设公共通行通道的计划。特别是新设的公共通行通道将24小时开放，由沙上区区长注册为地上权利者，以便永久实现公众的使用。
主礼2重建项目的目标是在整治区域指定公告后4年内实施该项目。之后将进行组合成立和施工单位选择的流程。望日益改善老旧的主礼大圣及同一公寓区域，期待将沙上权的居住区转变为新的地标小区。
釜山市公告第2025-395号
主礼2重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 关于釜山市沙上区主礼洞316号一带的主礼2重建项目整治区域，依据《城市及居住环境整治法》第16条规定如下进行整治计划决定及整治区域的指定，并公告，依据《土地利用调节基本法》第8条及同法实施令第7条规定公告地形图。
2. 相关文件可在釜山市城市整治科（☏051-888-4244）及沙上区建筑科（☏051-310-4492）备存，供公众（利益相关方）查阅。
2025年10月22日
釜山广域市场
Ⅰ. 整治区域指定及整治计划决定
1. 整治区域指定奏章
| 指定区分 | 项目的区分 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新增 | 重建项目 | 主礼2重建项目整治区域 | 沙上区主礼洞316号一带 | 29,453.5 | - |
2. 重建整治计划
○ 土地利用计划
| 区 分 | 名 称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |
| 宅地及整治基础设施(城市规划设施) | 计 | 29,453.5 | 100.0 | - | |
| 宅 地 | 小计 | 27,145.5 | 92.2 | - | |
| 共同住宅 | 27,145.5 | 92.2 | - | ||
| 整治基础设施等 | 小计 | 2,308.0 | 7.8 | - | |
| 道路 | 2,308.0 | 7.8 | - | ||
○ 用途区域变更有关计划(无变更)
| 区 分 | 面 积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 既定 | 变 更 | 变更后 | ||||
| 计 | 29,453.5 | - | 29,453.5 | 100.0 | - | |
| 居住区域 | 第三类一般居住区域 | 29,453.5 | - | 29,453.5 | 100.0 | - |
○ 土地等所有者分担金估算及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总事业费估算额 | 旧资产合计估算额 | 估计比例率 |
| 455.39亿韩元 | 348.09亿韩元 | 107.14亿韩元 | 100.2% | |
| 计算依据 | ⦁旧资产合计估算额 = 土地等所有者旧资产估算额合计⦁估计比例率 = (总收入估算额 – 总事业费估算额)/旧资产合计估算额⦁土地等所有者分担金 = 会员分配价 - 权利金额 | |||
旧资产的预计金额和各自的分担金可能会根据后续管理处置计划有所变动。
此外，建筑物的主要用途、建筑占用率、容积率及高度的详细计划是必要的。
| 决定区分 | 区域区分 | 规划区分 | 位 置 | 主要用途 | 建筑占用率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | ||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | ||||||
| 新增 | 主礼2重建项目整治区域 | 29,453.5 | Ⅰ-1 | 27,145.5 | 主礼洞316号一带 | 共同住宅 | 50以下 | 299以下 | 105以下 |
| 住宅规模及规模别建设比例 | ◦无相应事项 | ||||||||
| 租赁住宅建设相关事项 | ◦无相应事项 | ||||||||
| 容积率放宽标准适用 | ◦适用《釜山市城市·居住环境整治基本计划》中的容积率放宽标准-标准容积率: 269% (260% (开发诱导)+ 9% (特别整治区域))- 提供公共设施用地时的激励: 25.9%(最大20%)- 地区经济活性化激励 (地区设计公司参与): 5%- 可持续型共同住宅 (便于改造的共同住宅): 5%- 允许容积率: 269%+ 20%+ 5% + 5% = 299.0%- 规划容积率: 299.0%以下 | ||||||||
| 建筑物的建筑线相关计划 | ◦遵循《釜山市建筑条例》第39条之2 | ||||||||
区分
公告
机关区分
市
机关
釜山广域市
公告·公告号码
第2025-395号
标题
主礼2重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2025-10-22
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常见问题(FAQ)
Q. 主礼2重建项目是什么？
在釜山沙上区主礼洞316号一带针对主礼大圣·同一公寓的重建项目。
主礼2重建项目是一个在釜山广域市沙上区主礼洞316号位置，针对主礼大圣及同一公寓小区进行重建的城市整治项目。此项目计划拆除现有老旧的公寓小区，重新整合为规模为793户的新共同住宅小区，2025年10月经过釜山市的公告进行了整治计划决定与整治区域的指定。旨在改善老旧居住环境，转变为新的地标项目。
Q. 主礼2重建项目区域的主要计划内容是什么？
总面积29,453.5㎡，容积率299%以下，建筑占用率50%以下，建筑高度105m以下。
主礼2重建项目整治区域被指定为第三类一般居住区域，总面积约为29,453.5㎡。计划的容积率是299%以下，建筑占用率是50%以下，建筑高度规定不得超过105米。区域内的共同住宅用地占总面积的92.2%，为27,145㎡，基础设施及道路占7.8%，为2,308㎡。通过上述计划，将实现居住环境的改善及城市基础设施的整治。
Q. 重建后公寓户数变动和项目性如何？
预计从696户增加到793户，增幅为14%，但由于施工成本上升，收益性可能降低。
主礼2重建项目后，公寓小区预计将从现有的696户增加到793户，增幅约为14%。总投资约为1,071亿韩元，预计收益约为3,480亿韩元，比例率设定为100.2%，然而由于近期施工成本的上升，实际收益性可能会有所降低。此项目旨在长期改善居住环境及提高资产价值，但需注意受成本变动因素的影响收益性的变化。
Q. 主礼洞重建区域的立地特性是什么？
位于京釜线铁路北侧，靠近白羊大路，车辆可达性良好。
主礼洞316号重建区域位于京釜线铁路的北侧，虽然与伽倻大路、城市轨道2号线、西釜山BRT的连接性稍显不足，但它靠近白羊大路，且与沙上区政府及西釜山IC的距离较近，对于车辆的可达性较好。这种立地特性预计会提高居民的生活便利性并改善重建后的居住区价值。
Q. 关于此次重建项目的公共通行通道的设置计划是怎样的？
废除行人专用道，并新设24小时开放的公共通行通道。
主礼2重建项目的公告包含了废除现有的行人专用道并扩大主路和中路的宽度的计划。特别是新设置的公共通行通道将全天24小时开放，由沙上区区长作为地上权利人登记，设定为永久公用，预计将提升当地居民的通行便利性，并创造安全的城市环境。
