ジュレ大聖, 同一アパート再建築 / ジュレ2 再建築事業 整備計画決定および整備地区指定告示
- ササン区 ジュレドン 316番地周辺、位置、区域図、事業性、立地分析
釜山 ササン区 ジュレドン 316番地に位置するジュレ大聖・同一アパートで進行中の『ジュレ2 再建築事業』が整備計画決定とともに整備地区に指定された。この区域指定は 2025年 1月に開催された住民説明会と住民公覧告知の約9ヶ月後に行われ、事業推進が本格化する契機となった。
最近発表された告示によれば、整備地区の総面積は 29,453.5㎡で、事業タイプは再建築事業に決定された。該当地区はすべて第3種一般住宅地域に分類され、計画された用積率は 299%以下に決定された。
また、建ぺい率は 50%以下に設定され、建物の高さは 105mを超えないように規定された。共同住宅用地は全体面積の 92.2%にあたる 27,145㎡を占め、道路などの基盤施設は 7.8%にあたる 2,308㎡で構成される。
今回の事業の総投資費用は約 1,071億ウォンで、期待される総収益は 3,480億ウォンと予想される。比例率は 100.2%に設定されており、既存の 696世帯は解体後 793世帯規模のアパート団地として新たに建設される計画だ。世帯数は約 14%増加する可能性があるが、上昇した施工費用などにより実際の収益性は低下する可能性が存在する。
ジュレドンの立地条件は京釜線鉄道北側に位置しており、ガヤ道路、都市鉄道2号線、西釜山BRTとの接続性はやや低い。しかし、バクヤン道路と近接しており、ササン区庁及び西釜山ICとの近接性のおかげで車両へのアクセスは良好だ。
ジュレロッテキャッスルゴールドスマート（2020年完成）の近隣の市場価格を見てみると、専用 84㎡の実際の取引価格は 5億7千万ウォンから 6億3千万ウォンの間であることが分かる（2025年9月基準、国土交通部実取引価格公開システム）。
このように新しく建設されるブランド団地が再建築を完了すれば、似た価格帯の新築アパート市場が形成される可能性が高い。
今回の告示には道路及び中通路の幅を広げ、歩行者専用道を廃止し公共歩行通路を新設する計画が含まれている。特に新しく設けられる公共歩行通路は 24時間開放され、ササン区庁長が地上権者として登録し、永久に公共の利用が可能となるように設計された。
ジュレ2 再建築プロジェクトは整備地区指定告示後 4年以内に事業を施行することを目指している。その後、組合設立と施工業者選定のプロセスが進められる予定だ。老朽化したジュレ大聖及び同一アパート地区を整備し、ササン権の住宅地を新しいランドマーク団地に変えることが期待されている。
釜山広域市 告示 第2025-395号
ジュレ2 再建築事業 整備計画決定および整備地区指定告示
1. 釜山広域市 ササン区 ジュレドン 316番地周辺のジュレ2 再建築事業整備地区について「都市および住居環境整備法」第16条の規定により次のように整備計画決定および整備地区を指定し、これを告示し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条の規定により地形図面を告示します。
2. 関係書類（土地移動 “
http://eum.go.kr
”で閲覧可能）は釜山広域市 都市整備課（☏051-888-4244）およびササン区 建築課（☏051-310-4492）に備えており一般人（利害関係者）に公開されます。
2025年 10月 22日
釜 山 広 域 市 長
Ⅰ. 整備地区指定および整備計画決定
1. 整備地区指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再建築事業 | ジュレ2 再建築事業 整備地区 | ササン区 ジュレドン316番地周辺 | 29,453.5 | - |
2. 再建築整備計画
○ 土地利用計画
| 区 分 | 名 称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 宅地および整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 29,453.5 | 100.0 | - | |
| 宅地 | 小計 | 27,145.5 | 92.2 | - | |
| 共同住宅 | 27,145.5 | 92.2 | - | ||
| 整備基盤施設など | 小計 | 2,308.0 | 7.8 | - | |
| 道 | 2,308.0 | 7.8 | - | ||
○ 用途地域変更に関する計画（変更なし）
| 区 分 | 面 積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 既 定 | 変 更 | 変更後 | ||||
| 計 | 29,453.5 | - | 29,453.5 | 100.0 | - | |
| 住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 29,453.5 | - | 29,453.5 | 100.0 | - |
○ 土地等所有者別分担金推算額および算出根拠
| 分担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 定期資産合計推算額 | 推定比例率 |
| 4,553.9億ウォン | 3,480.9億ウォン | 1,071.4億ウォン | 100.2% | |
| 算出根拠 | ⦁定期資産合計推算額 = 土地等所有者別定期資産推算額合計⦁推定比例率 = (総収入推算額 – 総事業費推算額)/定期資産合計推算額⦁土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利価格 | |||
定期資産の予想額と個別分担金は今後管理処分計画によって変動する可能性がある。
また、建物の主要用途、建ぺい率、用積率および高さに関する詳細計画が必要である。
| 決定区分 | 区域区分 | 画地区分 | 位置 | 主要用途 | 建ぺい率(%) | 用積率(%) | 高さ(m) | ||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | ||||||
| 新規 | ジュレ2 再建築事業 整備区域 | 29,453.5 | Ⅰ-1 | 27,145.5 | ジュレドン316番地周辺 | 共同住宅 | 50以下 | 299以下 | 105以下 |
| 住宅の規模および規模別建設比率 | ◦該当事項なし | ||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ◦該当事項なし | ||||||||
| 用積率緩和基準の適用 | ◦「釜山広域市都市・居住環境整備基本計画」における用積率緩和基準の適用- 基準用積率: 269% (260% (開発誘導)+ 9% (特別整備区域))- 公共施設用地提供時のインセンティブ: 25.9%(最大20%)- 地域経済活性化インセンティブ (地域設計業者参加): 5%- 持続可能型共同住宅 (リモデリングが容易な共同住宅): 5%- 許可用積率: 269%+ 20%+ 5% + 5% = 299.0%- 計画用積率: 299.0%以下 | ||||||||
| 建物の建築線に関する計画 | ◦「釜山市建築条例」第39条の2に従う | ||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-395号
タイトル
ジュレ2 再建築事業 整備計画決定および整備地区指定告示
日付
2025-10-22
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よくある質問 (FAQ)
Q. ジュレ2 再建築事業とは何ですか？
釜山 ササン区 ジュレドン 316番地周辺のジュレ大聖・同一アパートを対象とした再建築事業です。
ジュレ2 再建築事業は釜山広域市 ササン区 ジュレドン 316番地に位置するジュ레大聖及び同一アパート団地を再建築する都市整備事業です。この事業は既存の古いアパート団地を解体し、793世帯規模の新しい共同住宅団地として再構成する計画で、2025年10月に釜山市告示で整備計画決定と整備区域指定が行われました。老朽化した住環境を改善し新しいランドマークに変容させるためのプロジェクトです。
Q. ジュレ2 再建築事業区域の主要な計画内容は何ですか？
総面積 29,453.5㎡、用積率 299%以下、建ぺい率 50%以下、建物高さ 105m以下で計画されています。
ジュレ2 再建築事業整備区域は第3種一般住宅地域に指定されており、総面積は約 29,453.5㎡です。計画された用積率は 299%以下、建ぺい率は 50%以下であり、建物高さは最高 105mを超えないように規定されています。区域内の共同住宅用地は全体面積の 92.2%にあたる 27,145㎡で構成され、基盤施設及び道路は 7.8%にあたる 2,308㎡を占めます。このような計画を通じて住環境改善および都市基盤施設整備が行われる予定です。
Q. 再建築後のアパート世帯数の変動と事業性はどうなりますか？
既存 696世帯から 793世帯へ 14%増加しますが、収益性は施工費上昇により低下する可能性があります。
ジュレ2 再建築事業後アパート団地は既存 696世帯から 793世帯に約 14%増加する予定です。総投資費は約 1,071億ウォン、期待収益は約 3,480億ウォンと推算され、比例率は 100.2%に設定されていますが、最近の施工費上昇などにより実際の収益性はやや低下する可能性があります。この事業は長期的に住環境改善および資産価値上昇を目指していますが、コスト変動要因による収益性の変化にも注意が必要です。
Q. ジュレドン再建築地域の立地特性はどのようなものですか？
京釜線鉄道北側に位置し、バクヤン道路と接近して車両アクセス性が良好です。
ジュレドン 316番地再建築地域は京釜線鉄道北側に位置し、ガヤ道路、都市鉄道2号線、西釜山BRTとの接続性はやや低いが、バクヤン道路と近接しており、ササン区庁及び西釜山ICと近いため車両アクセス性は良好です。こうした立地特性は住民の生活の便利さを高め、再建築後の住宅地価の向上にポジティブな影響を与えると期待されています。
Q. 今回の再建築事業で公共歩行通路の整備計画はどうなっていますか？
歩行者専用道路を廃止し、24時間開放の公共歩行通路を新たに整備します。
ジュレ2 再建築事業告示には既存の歩行者専用道路を廃止し、道路と中道の幅を広げる計画が含まれています。特に新たに設置される公共歩行通路は24時間開放され、ササン区庁長が地上権者として登録し、永続的に公共利用が可能となるよう設計されています。これにより地域住民の歩行の便利さ向上と安全な都市環境が整備される見通しです。
