学長洞東洋アパート再建設 / 学長1区域再建設事業整備計画の決定および整備区域指定公告
- 沙厳区学長洞210-3番地一帯、区域図、事業性、世帯数

釜山市は2025年10月1日に沙厳区学長洞の学長1区域に対する再建設整備計画を決定し、整備区域の指定を正式に発表しました。この発表は、昨年2月に開催された住民説明会と住民の公覧および公告の後、8か月遅れて行われた結果です。

対象地は学長洞210-3番地に位置し、面積は約29,000㎡に達します。この地域は第2種および第3種一般住宅地域と準工業地域が混在した形態です。特に第2種一般住宅地域の25,539㎡が第3種に上方調整され、共同住宅の開発が一層容易になりました。

土地利用計画は次のように構成されています。共同住宅用地は18,946㎡、緑地空間は2,984㎡、そして道路は7,068㎡に設定されました。建築関連規則は、容積率223%以下、建ペイ率30%以下、最高高さは85m以下と定められています。整備区域に指定された後、4年以内に事業を実施することが目標です。住宅世帯構成は全て専有85㎡以下で、実需者に適した条件を整えています。

学長洞東洋アパートは総442世帯で、さまざまな面積(50~76㎡)が用意されています。土地面積は約25,374㎡であり、世帯当たり平均持分は17.4坪で再建設が可能と見込まれます。しかし、学長小学校との距離が遠く、学区が良くないことや生活便利施設が不足している立地は欠点として指摘されます。これらの要素を考慮に入れると、今後の発展可能性について慎重なアプローチが必要です。
世帯数 | 442世帯(総15棟) | 最低/最高階 | 3階/5階 |
使用承認日 | 1984年11月1日 | 総駐車台数 | - |
容積率 | - | 建ペイ率 | - |
建設会社 | 東洋 | ||
暖房 | 個別暖房、都市ガス | ||
管理事務所 | 051-322-2288 | ||
住所 | 釜山市沙厳区学長洞210-1釜山市沙厳区住礼路231 | ||
面積 | 50㎡, 53㎡, 55㎡, 61A㎡, 63B㎡, 75A㎡, 76B㎡ |
交通環境は非常に優れています。沙厳生活圏と近接しており、九徳トンネル、江辺路、南海第2支線が隣接しているためアクセスが優れています。また、沙厳駅やさまざまな広域バスを利用して移動が便利です。中路3-105区間の一部が拡張(12mから17~20m)されることにより、車両通行がスムーズになることが期待されています。

事業性推定値は100.25%と示されており、インセンティブ適用時の容積率は223%と確定されました。しかし、一部の専門家は、東洋アパート単独再建設よりも近隣の住宅街や河川を含む広域開発の方が大きな効果をもたらすと指摘しています。

周辺不動産の市況を見てみると、住礼ロッテキャッスルゴールドスマートの専有81㎡が最近4億7千万ウォンで取引されました。また、嚴宮ザ・シャプリオモントは5億から6億ウォンの分譲価格を記録しています。このような事例は学長1区域の分譲価格の算定に有用な基準となると考えられます。しかし、学長1区域の立地でこのような上昇した分譲価格を実際に負担できるかは疑問です。

結論として、学長1区域は用途地域の上方調整、小型住宅中心の供給、道路拡張を通じて、実需者中心の中型級再建設団地に変わると思われます。今回の公告により行政手続きの重要な転換点を迎え、今後は事業施行認可、管理処分認可、施工会社選定などの段階で分譲価格と事業性がさらに具体的に形成されていくことでしょう。
釜山市公告第2025-382号
学長1再建設事業整備計画決定および整備区域指定公告
1. 釜山市沙厳区学長洞210-3番地一帯の学長1再建設事業整備区域について、「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に従い、次のように整備計画の決定及び整備区域の指定を公告し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に従い、地形図を公告します。
2. 関連資料(土地イーム“http://www.eum.go.kr”で閲覧可能)は釜山市都市整備課(☏051-888-4244)および沙厳区建築課(☏051-310-4494)に備えて一般市民に公開します。
2025年 10月 1日
釜山市長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再建設事業整備区域指定調書
指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 所在地 | 面積(㎡) | 備考 |
新規 | 再建設事業 | 学長1再建設事業整備区域 | 釜山市沙厳区学長洞210-3番地一帯 | 29,000.0 | - |
2. 再建設事業整備計画
○ 土地利用計画
区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
都市管理計画用途地域 | 計 | 29,000.0 | 100.0 | ||
第2種専用住宅地域 | 2,984.3 | 10.3 | |||
第3種一般住宅地域 | 25,539.4 | 88.1 | ⦁第2種→第3種 | ||
準工業地域 | 476.3 | 1.6 | |||
都市管理計画用途地域 | - | - | - | ||
宅地および整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 29,000.0 | 100.0 | ||
宅地 | 21,931.2 | 75.7 | |||
共同住宅用地 | 18,946.9 | 65.4 | ⦁附帯福利施設含む | ||
緑地用地 | 2,984.3 | 10.3 | |||
整備基盤施設(都市計画施設) | 7,068.8 | 24.3 | |||
道路 | 7,068.8 | 24.3 | ⦁都市計画施設1箇所 |
○ 用途地域変更に関する計画
区分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
既定 | 変更 | 変更後 | ||||
总 計 | 29,000.0 | 29,000.0 | 100.0 | - | ||
住宅地域 | 第2種専用住宅地域 | 2,984.3 | - | 2,984.3 | 10.3 | - |
第2種一般住宅地域 | 25,539.4 | 減)25,539.4 | - | - | - | |
第3種一般住宅地域 | - | 増)25,539.4 | 25,539.4 | 88.1 | - | |
工業地域 | 準工業地域 | 476.3 | - | 476.3 | 1.6 | - |
■ 用途地域変更理由書
図面表示番号 | 所在地 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
既定 | 変更 | |||||
- | 沙厳区学長洞210-3番地一帯 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 25,539.4 | 300%以下 | ⦁再建設事業推進に伴う開発密度等を考慮した用途地域の変更 |
○ 土地等所有者別分担金推定額および算出根拠
分担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 総전자産合計推定額 | 推定比率 |
242,754,087,173ウォン | 178,266,945,928ウォン | 64,327,635,000ウォン | 100.25% | |
算出根拠 | ⦁総전자産合計推定額 = 土地等所有者別総전자産推定額の合計⦁推定比率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額)/総전자産合計推定額⦁土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 |
※ 上記総전자産推定額および個別分担金算出額などは今後の管理処分計画等に応じて変更される可能性があります
(土地等所有者別分担金推定額および算出根拠については掲載省略)
○ 建物の主用途・建ペイ率・容積率・高さなどに関する計画
区分 | 区域区分 | 区画区分 | 所在地 | 主用途 | 建ペイ率 | 容積率 | 高さ | 備考 | ||||||||||||||||||
名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
新設 | 学長1再建設事業整備区域 | 29,000.0 | Ⅰ-1 | 18,946.9 | 学長洞210-3一帯 | 共同住宅および附帯福利施設 | 30%以下 | 223%以下 | 85m以下 | - | ||||||||||||||||
住宅の規模および建設割合 | ∙該当事項なし | |||||||||||||||||||||||||
賃貸住宅建設に関する事項 | ∙該当事項なし | |||||||||||||||||||||||||
容積率緩和基準適用 | ∙「2030釜山市都市·住宅環境整備基本計画」に基づく基準容積率評価基準および容積率緩和基準適用∙基準容積率 : 180.0% (景観管理区域) + 9%(特別整備区域) | |||||||||||||||||||||||||
区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
学長1区域 | 2点 | 30点未満 | 景観管理 | 180% | ||||||||||||||||||||||
∙容積率緩和適用 : 34.0%▷公共施設用地提供時インセンティブ : 20.0%→ 1.5 X (3,430.8㎡ ÷ 18,946.9㎡) × 200% = 54.3%(最大20%)▷持続可能な共同住宅インセンティブ : 5.0%▷地域経済活性化インセンティブ : 9.0%→ 4% (下請け地域業者の参加比率50%以上)→ 5% (設計者地域業者の参加比率50%以上)⇨ 緩和容積率 : 20% + 5% + 9% = 34%∙許容容積率算出189% + 34% = 223%∙計画容積率 : 223%以下(地域建設業者の未参加時地域経済活性化インセンティブ除外) |









区分
公告
機関区分
市
機関
釜山広域市
公告・公告番号
第2025-382号
タイトル
学長1再建設事業整備計画決定および整備区域指定公告
日付
2025-10-01
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よくある質問(FAQ)
Q. 学長1区域再建設事業整備計画はいつ決定されましたか?
学長1区域再建設整備計画は2025年10月1日に決定および公告されました。
釜山市は2025年10月1日に沙厳区学長洞学長1区域に対する再建設整備計画を正式に決定し、整備区域の指定を公告しました。この公告はその年2月に住民説明会および住民公覧、公告手続を経て8ヶ月後に行われた行政措置で、再建設事業の本格的な準備の転換点を提供しました。
Q. 学長1区域の土地利用計画と容積率および建ペイ率基準はどうなっていますか?
土地利用は共同住宅18,946㎡、緑地2,984㎡、道路7,068㎡であり、容積率223%以下、建ペイ率30%以下です。
学長1区域の面積は約29,000㎡であり、用途地域の上方調整を通じて共同住宅の開発が容易になりました。詳細な土地利用計画は共同住宅用地が18,946㎡、緑地が2,984㎡、道路が7,068㎡で構成されます。建築規制は容積率223%以下、建ペイ率30%以下、最高高さは85m以下に定められており、これは住環境の改善と共に快適な団地形成に重点を置いた計画です。
Q. 学長洞東洋アパート再建設世帯数および平面構成はどうなっていますか?
東洋アパートは総442世帯であり、平面は50~76㎡のさまざまな小型中型で構成されています。
学長洞東洋アパート団地は総442世帯で再建設が予定されており、専有面積50~76㎡のさまざまな平面で実需者向けの供給が目標です。土地面積は約25,374㎡であり、世帯当たり平均持分は17.4坪です。しかし、近隣の学区および生活便利施設の不足が欠点として指摘されており、慎重な評価が必要です。
Q. 学長1区域の交通環境はどのような利点がありますか?
沙厳駅と主要幹線道路に接近しているため交通アクセスが非常に優れています。
学長1区域は沙厳生活圏近隣に位置しており、九徳トンネル、江辺路、南海第2支線と近接しています。沙厳駅および広域バスの利用が便利であり、中路3-105区間道路拡張により車両通行も円滑になる見込みです。このような優れた交通環境は再建設後の居住者の移動便宜性および地域商圏の活性化にポジティブに作用すると思われます。
Q. 学長1区域再建設事業の事業性はどのように評価されていますか?
事業性の推定値は100.25%であり、インセンティブ適用時の容積率は223%に確定しました。
学長1区域再建設事業は推定事業性が100.25%であると示されており、容積率もインセンティブ適用により223%まで確定されています。しかし、専門家は単独再建設よりも近隣の住宅街や河川を含む広域開発の方が大きな効果と価値を生み出す可能性があるとも言及しています。したがって、今後の具体的な事業施行および分譲価格決定過程において慎重なアプローチが必要です。
Q. 学長1区域周辺不動産価格はどうなっており、分譲価格の算定に影響を与えますか?
周辺アパートは4億7千万ウォンから6億ウォンであり、分譲価格算定の参考基準として活用されます。
周辺不動産価格としては住礼ロッテキャッスルゴールドスマート(専有81㎡)が4億7千万ウォンで取引されており、嚴宮ザ・シャプリオモントは5億〜6億ウォンの分譲価格を記録しています。この市況は学長1区域の分譲価格算定時の参考資料として使用される見込みですが、学長1区域の立地特性上、同レベルの分譲価格をかなり耐えられるかはまだ不明です。今後の事業推進過程で分譲価格の現実化の有無がポイントになるでしょう。