学长东阳公寓重建 / 学长1区域重建项目维护计划决定与维护区域指定公示
- 沙上区学长洞210-3号地区, 区域图, 项目性, 世代数
釜山市于2025年10月1日正式决定了沙上区学长洞的学长1区域的重建维护计划并宣布维护区域的指定。这次宣布是在今年2月举行的居民说明会和居民公览及公告后，经过8个月作出的结果。
目标地位于学长洞210-3号，面积约为29,000㎡。该地区是第二种及第三种一般住宅区与准工业区混合的形式。特别是第二种一般住宅区的25,539㎡已上调至第三种，使得联合住宅开发更加便利。
土地利用计划如下。联合住宅用地为18,946㎡，绿地空间为2,984㎡，道路为7,068㎡。建筑相关规定为用积率不超过223%，建蔽率不超过30%，最高高度不超过85m。目标是在被指定为维护区域后4年内实施项目。住宅世代构成均为专用面积85㎡以下，适合实际需求者。
学长东阳公寓总共有442世代，设有多样平型（50~76㎡）。土地面积约为25,374㎡，世代平均份额为17.4坪，预计可进行重建。然而，与学长小学距离较远，学区较差和生活便利设施不足是其被指出的缺点。综合这些要素，未来发展潜力的审慎评估是必要的。
| 世代数 | 442世代（共15栋） | 最低/最高层 | 3层/5层 |
| 使用批准日 | 1984年11月01日 | 总停车位数 | - |
| 用积率 | - | 建蔽率 | - |
| 施工公司 | 东阳 | ||
| 供暖 | 独立供暖，城市燃气 | ||
| 管理事务所 | 051-322-2288 | ||
| 地址 | 釜山市沙上区学长洞210-1 釜山市沙上区朱来路231 | ||
| 面积 | 50㎡, 53㎡, 55㎡, 61A㎡, 63B㎡, 75A㎡, 76B㎡ | ||
交通环境非常优秀。靠近沙上生活圈，邻近九德隧道、江边大路、南海第二支线，交通便利。此外，通过沙上站和多条广域公交车可方便出行。中路3-105区间的部分将扩建(从12m扩展到17~20m)，预计车辆通行将更加顺畅。
项目性估算值为100.25%，在应用激励后，用积率已确定为223%。然而，部分专家指出，与附近住宅区和河流的广泛开发相比，仅东阳公寓的单独重建可能带来更大的效果。
查看周边房地产市价，朱来乐天Castle Gold Smart的专用81㎡最近交易为4亿7千万韩元。此外，严宫The Shop Rio Mont的分配价在5亿到6亿韩元之间。这些案例似乎为学长1区域的分配价制定提供了有用的参考。然而，学长1区域的地理位置是否真正能够承受这种上涨的分配价仍然是一个疑问。
总而言之，学长1区域预计将通过用地类别的上调、小型住宅为主的供应、道路扩展等因素，变为以实际需求者为中心的中型重建园区。通过此次公示，行政程序迎来了一个重要的转折点，未来在项目实施许可、管理处置许可、施工公司选择等阶段，分配价和项目性将会更加具体化。
釜山市公告第2025-382号
学长1重建项目维护计划决定与维护区域指定公示
1. 关于釜山市沙上区学长洞210-3号地区的学长1重建项目维护区域，《城市与居住环境整治法》第16条规定如下，决定并公示维护计划及维护区域，并依据《土地利用规制基本法》第8条及同法实施令第7条规定公示地形图。
2. 相关资料（可在“http://www.eum.go.kr”查阅）在釜山市都市整备科（☎051-888-4244）及沙上区建筑科（☎051-310-4494）备妥，供一般人查阅。
2025年10月1日
釜山广域市长
I. 维护区域的指定及维护计划决定
1. 重建项目维护区域指定书
| 指定区分 | 项目区分 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 重建项目 | 学长1重建项目维护区域 | 釜山市沙上区学长洞210-3号地区 | 29,000.0 | - |
2. 重建项目维护计划
○ 土地利用计划
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |
| 城市管理计划用地区域 | 合计 | 29,000.0 | 100.0 | ||
| 第二种专用住宅区域 | 2,984.3 | 10.3 | |||
| 第三种一般住宅区域 | 25,539.4 | 88.1 | ⦁第二种→第三种 | ||
| 准工业区域 | 476.3 | 1.6 | |||
| 城市管理计划用地区 | - | - | - | ||
| 地块及维护基础设施（城市计划设施） | 合计 | 29,000.0 | 100.0 | ||
| 地块 | 21,931.2 | 75.7 | |||
| 联合住宅用地 | 18,946.9 | 65.4 | ⦁附属福利设施包括 | ||
| 绿地用地 | 2,984.3 | 10.3 | |||
| 维护基础设施（城市计划设施） | 7,068.8 | 24.3 | |||
| 道路 | 7,068.8 | 24.3 | ⦁城市计划设施1个 | ||
○ 关于用途区域变更的计划
| 区分 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |||
| 现状 | 变更 | 变更后 | ||||
| 总计 | 29,000.0 | 29,000.0 | 100.0 | - | ||
| 住宅区域 | 第二种专用住宅区域 | 2,984.3 | - | 2,984.3 | 10.3 | - |
| 第二种一般住宅区域 | 25,539.4 | 减) 25,539.4 | - | - | - | |
| 第三种一般住宅区域 | - | 增) 25,539.4 | 25,539.4 | 88.1 | - | |
| 工业区域 | 准工业区域 | 476.3 | - | 476.3 | 1.6 | - |
■ 用途区域变更事由
| 图面标示编号 | 位置 | 用途区域 | 面积(㎡) | 用积率 | 变更事由 | |
| 现状 | 变更 | |||||
| - | 沙上区学长洞210-3号地区 | 第二种一般住宅区域 | 第三种一般住宅区域 | 25,539.4 | 300%以下 | ⦁ 考虑到重建项目推进的开发密度等的用途区域变更 |
○ 土地所有者分担金估算额及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总工程费用估算额 | 最终资产合计估算额 | 估算比例 |
| 242,754,087,173韩元 | 178,266,945,928韩元 | 64,327,635,000韩元 | 100.25% | |
| 计算依据 | ⦁最终资产合计估算额 = 土地所有者各自的最终资产估算额合计⦁估算比例 = (总收入估算额 - 总工程费用估算额)/最终资产合计估算额⦁土地所有者分担金 = 申办人分配价 - 权利价值 | |||
※ 以上最终资产估算额及各自分担金的计算额等可能会根据今后的管理处置计划等进行变更
（土地所有者分担金估算额及计算依据略去。）
○ 建筑物的主要用途·建蔽率·用积率·高度等的计划
| 区分 | 区域区分 | 划地区分 | 位置 | 主要用途 | 建蔽率 | 用积率 | 高度 | 备注 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新设 | 学长1重建项目维护区域 | 29,000.0 | Ⅰ-1 | 18,946.9 | 学长洞210-3地区 | 联合住宅及附属福利设施 | 30%以下 | 223%以下 | 85m以下 | - | ||||||||||||||||
| 住宅的规模及建设比例 | ∙无相关事项 | |||||||||||||||||||||||||
| 租赁住房建设相关事项 | ∙无相关事项 | |||||||||||||||||||||||||
| 用积率缓解标准的适用 | ∙适用《2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划》中的标准用积率评估标准和用积率缓解标准∙标准用积率：180.0% (景观管理区) + 9%(特别维护区) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 评估标准分数 | ⇨ | 评估标准评分 | 土地利用 | 标准用积率 | |||||||||||||||||||||
| 学长1区域 | 2分 | 30分以下 | 景观管理 | 180% | ||||||||||||||||||||||
| ∙适用用积率缓解：34.0%▷提供公共设施用地时的激励：20.0%→ 1.5 X (3,430.8㎡ ÷ 18,946.9㎡) × 200% = 54.3%(最大20%)▷可持续的联合住宅激励：5.0%▷区域经济振兴激励：9.0%→ 4% (分包地区企业参与比例50%以上)→ 5% (设计师地区企业参与比例50%以上)⇨ 缓解用积率：20% + 5% + 9% = 34%∙允许用积率的计算189% + 34% = 223%∙计划用积率：223%以下（当地建筑公司未参与时需排除区域经济振兴激励） | ||||||||||||||||||||||||||
区分
公示
机构区分
市
机构
釜山广域市
公示·公告号
第2025-382号
标题
学长1重建项目维护计划决定与维护区域指定公示
日期
2025-10-01
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常见问题 (FAQ)
Q. 学长1区域重建项目维护计划何时决定？
学长1区域重建维护计划于2025年10月1日决定并公示。
釜山市于2025年10月1日正式决定了沙上区学长洞学长1区域的重建维护计划并公示了维护区域的指定。这次公示是在该年2月居民说明会及居民公览、公告程序之后，经历8个月作出的行政措施，为重建项目准备的转折点。
Q. 学长1区域的土地利用计划、用积率及建蔽率标准是什么？
土地利用是联合住宅18,946㎡、绿地2,984㎡、道路7,068㎡，用积率不超过223%，建蔽率不超过30%。
学长1区域的面积约29,000㎡，通过用途区域上调，联合住宅开发变得更加便利。详细的土地利用计划分为联合住宅用地18,946㎡、绿地2,984㎡和道路7,068㎡。建筑规定是用积率不超过223%，建蔽率不超过30%，最高高度不超过85m，这一计划同时专注于改善居住环境，创造舒适的小区。
Q. 学长东阳公寓重建的世代数及平型构成是什么？
东阳公寓总计442世代，平型为50~76㎡的多种小型和中型结构。
学长东阳公寓小区计划总计442世代，专用面积50~76㎡的多样平型供实际需求者使用。土地面积约25,374㎡，平均世代份额为17.4坪。但由于与附近学区距离较远，生活便利设施不足等缺点被指出，因此需谨慎评估。
Q. 学长1区域的交通环境有哪些优点？
与沙上站及主要干道相邻，交通可达性非常优秀。
学长1区域位于沙上生活圈附近，邻近九德隧道、江边大路、南海第二支线，交通便利。沙上站及多条广域公交车的可达性使得出行便利，中路3-105区间的道路扩宽将使机动车通行更加顺畅。这些优良的交通环境对重建后的居民出行便利及地区商业活跃都将产生积极影响。
Q. 学长1区域重建项目的项目性如何评价？
项目性估算为100.25%，并在应用激励后确定用积率为223%。
学长1区域重建项目的估算项目性显示为100.25%，并且用积率在激励应用后确定为223%。但是，有专家指出，与其单独重建，包罗邻近住宅区及河流的大规模开发可能会产生更大的效益和价值。因此，未来在具体实施项目及分配价决策过程中，需要慎重对待。
Q. 学长1区域周边的房地产市价如何，是否对分配价的确定有影响？
周边公寓价格为4亿7千万至6亿韩元，作为分配价确定的参考标准。
周边房地产市价显示，朱来乐天Castle Gold Smart（专用81㎡）最近成交价为4亿7千万韩元，严宫The Shop Rio Mont的分配价在5亿至6亿韩元之间。这些市价预计将作为学长1区域分配价格确定的参考资料，但考虑到学长1区域的地理位置，其是否能够承受同样的上涨分配价仍然是未知数。未来在项目推进过程中，分配价的现实化将是关键。