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新しい不動産政策、供給拡大と需要管理の二つの軸
2025年9月7日、政府は不動産市場の安定を図るために「住宅供給拡大政策」を発表した。
今回の政策は住宅市場の根本的な安定化を目指しており、首都圏を中心に大規模な住宅供給を行い、同時に投機需要を抑制するための強力な需要管理策を講じた。
この二つの要素が今回の対策の核心となっている。
新しく発足した政府は、過去の許認可基準の代わりに国民が実際に居住するための『着工』基準によって供給目標を管理すると明らかにした。これによって政策の実現可能性への信頼を高めようとしている。
今回の発表が今後の不動産市場に与える影響について、核心的な内容を中心に深く分析してみる。
9.7 政府不動産対策 要約
政府は
首都圏に2030年まで135万戸の住宅を『着工』基準
で供給し、LHが公共用地を直接開発して供給速度を高める。
同時に投機需要を阻止するために
規制地域LTVを40%に引き下げ、
住宅賃貸事業者への貸出禁止など強力な需要管理政策を実施する。
そして、
国土部長官が直接土地取引許可区域を指定
できるようにし、不動産違法行為専門組織を新設して市場監督を大幅に強化する。
首都圏135万戸供給、着工基準の特段供給措置
最近発表された9.7政府の不動産対策で最も重要な要素は供給拡大である。政府は2030年までソウルを含む首都圏に合計135万戸の新規住宅を着工する計画を立てた。
これは毎年平均27万戸に相当する数量であり、最近3年間の供給実績の1.7倍にあたる数値である。このような供給拡大は住宅市場の安定化に寄与すると期待される。
政府は住宅供給の速度を高め、実行力を強化するために公共の役割を大きく拡大する計画である。まず、LH（韓国土地住宅公社）は公共用地を民間に販売せず、直接住宅建設を推進して供給速度を改善する。これによって約6万戸の住宅を追加供給できるであろうと期待されている。
また、駅近に位置する老朽公営賃貸住宅は、最大容積率500%を適用し、高密度で再建築する予定である。このとともに長期間使用されていない学校用地や老朽公公共庁舎など都心内の遊休土地を利用して良質な住宅を供給する方針である。
キム・ユンデク国土交通部長官は、これに関連して以下のように強調した。
"住宅市場の根本的な安定のためには、十分な住宅が供給されることが何よりも重要である。
国民が住宅供給に対する持続的な確信を持つことができるようにし、
供給された住宅が実需者に公正に供給される市場構造が確立されるよう尽力します。"
供給増加策としては、1期新都市の整備事業を活性化し、民間再開発及び再建築手続きを簡素化する方法がある。これらの措置は都心内の住宅志向が高い地域の供給不足問題を解決するのに役立つと予想される。
強化される需要管理、LTV縮小と土地取引許可区域拡大
政府は大規模住宅供給計画とともに、投機需要を抑制するためのさまざまな需要管理策を講じている。その中で最も目立つ措置は貸出規制の強化である。
規制地域内での住宅担保ローンのLTV（住宅担保貸出比率）が従来の50%から40%に引き下げられる。この措置は実需者にも同様に適用され、住宅購入のための資金調達が一層困難になることから注目に値する。
さらに、1住宅所有者の首都圏及び規制地域への賃貸資金貸出限度が2億ウォンに統一され、追加で住宅を購入しようとする住宅売買及び賃貸事業者には、首都圏と規制地域で新規の住宅担保貸出が事実上禁止される。この措置はLTVが0に設定されており、多住宅所有者の追加購入を根本的に阻止する強力な対策と評価される。
これらの措置は住宅市場の安定性を高め、投機需要を抑制するための政府の意志を反映している。
不動産市場の過熱を防ぐための重要な変化として、土地取引許可区域指定権限の拡大がある。以前は市・道知事がその権限を持っていたが、今後は国土交通部長官が直接投機の可能性がある特定地域に対して土地取引許可区域を設定できるようになる。
このような措置を通じて政府は市場の過熱の兆候に対してさらに迅速かつ効果的に対応できる制度的基盤を整えることができた。
取引透明性の向上と市場監督機能の強化
今回の政策は不動産市場の取引秩序確立のための内容を重点的に含んでいる。政府は国土部、金融委員会、国税庁、警察庁など協力して不動産違法行為調査及び捜査組織を新設する予定である。これにより市場監督機能が大幅に強化される方針である。
高価住宅の取引や法人資金流用疑いの取引に対して、国土部は企画調査を、国税庁は税務調査を集中して進めている。これらの措置は不動産取引の際に資金源を明確に求め、取引の透明性を高める目的がある。
これらの努力は異常な資金フローによる投機を事前に防止し、不動産市場内の違法及び不正行為を徹底的に根絶する政府の強い意志を反映している。これはより公正な不動産取引環境を整えるための重要な措置と評価される。
要約と市場展望: 供給シグナルと実需者中心の再編
今回の9.7政府の不動産対策は「歴史的な供給拡大」と「強力な需要抑制」という二つの明確な方向性を持っている。
首都圏で135万戸という具体的な着工目標を設定することで市場に長期的な供給安定のシグナルを送っている。同時に、LTV（貸出比率）強化や土地取引許可区域指定権限の拡大を通じて短期的な投機需要を抑制しようという意図がある。
この対策が成功裏に施行されれば、市場は短期的な変動を経験した後、実需者中心の再編に移行する可能性が高い。したがって安定を見いだすことができると期待される。
しかし、強化された貸出規制のために資金調達能力が不足している実需者にとっては、マイホーム取得がさらに困難になるという懸念も共に存在する。
政府の後続措置と市場の反応を今後も注意深く見守る必要がある時期である。
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よくある質問(FAQ)
Q. 9.7 政府不動産対策の主要目的は何ですか？
首都圏中心の大規模住宅供給と投機需要の抑制を目指しています。
9.7政府不動産対策は、住宅市場の根本的安定のために首都圏に大規模住宅を供給することと同時に投機需要を強力に抑制する二つの軸で構成されています。これを通じて実需者中心の市場再編を図ります。
Q. 政府は住宅供給拡大をどう推進しますか？
着工基準で首都圏135万戸供給と公共再建築など実行力強化に集中します。
政府は国民が実際の居住に役立つように許認可の代わりに着工基準で供給目標を管理します。 2030年までに首都圏に135万戸を着工し、LHが直接住宅建設に取り組み、駅近公営賃貸は高密度再建築と遊休地活用で住宅供給を拡大する計画です。
Q. 需要管理のためにどのような貸出規制が強化されましたか？
規制地域内の住宅担保貸出LTVが50%から40%に引き下げられます。
政府は投機抑制のために規制地域内での住宅担保貸出比率（LTV）を従来の50%から40%に強化しました。1住宅所有者の賃貸資金貸出限度も2億ウォンに統一され、多住宅所有者及び賃貸事業者には首都圏内の新規貸出が事実上禁止されました。これは資金調達を困難にし、投機需要を遮断する措置です。
Q. 土地取引許可区域指定権限はどのように変更されましたか？
国土交通部長官が土地取引許可区域指定権限を持つことになりました。
過去には市・道知事だけが土地取引許可区域を指定できましたが、今回の対策で国土交通部長官が直接投機懸念地域に対して指定できるようになり、市場過熱に迅速に対応できるようになりました。この制度は不動産市場の安定化を支援します。
Q. 政府の不動産市場監督強化策は何ですか？
関係機関協力の下で違法行為調査・捜査組織を新設します。
政府は国土部、金融委員会、国税庁、警察庁などが協力して不動産違法行為に対する調査と捜査を専任する組織を新設し、市場監督機能を大幅に強化します。高価住宅の取引及び法人資金流用疑いの取引を集中的に調査し、取引の透明性を高め、違法行為を根絶することに焦点を当てます。
