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新的房地产政策，供应扩大与需求管理的两个支柱
2025年9月7日，政府为促进房地产市场的稳定，发布了“住房供应扩大方案”。
本政策的目标是实现住房市场的根本稳定，围绕首都圈进行大规模的住房供应，同时制定强有力的需求管理措施以抑制投机需求。
这两个要素成为此次政策的核心。
新成立的政府表示，将根据实际居住的'开工'标准管理供应目标，而不是依赖于过去的审批标准。通过这一举措，增加政策实施可能性的信任。
接下来，将深入分析此发布对未来房地产市场的核心影响。
9.7政府房地产政策三条总结
政府将在
首都圈以'开工'标准补充构建2030年内135万套住房
，并由LH直接开发公共用地，提高供应速度。
同时，为了阻止投机需求，
监管区域的LTV将降低至40%
，并禁止住房租赁商的贷款等强有力的需求管理政策将被实施。
此外，
国土交通部部长有权直接设定土地交易许可区
，并设立专门的房地产违法行为组织，以大幅增强市场监督。
首都圈135万套供应，开工标准的特别供应措施
在最近发布的9.7政府房地产政策中，最重要的因素是扩大供应。政府计划在2030年之前，在包括首尔在内的首都圈开工共135万套新住房。
这相当于每年平均27万套，超过最近三年的供应业绩的1.7倍。预计这一供应扩大会对住房市场的稳定产生积极影响。
政府计划通过大幅扩大公共角色来提高住房供应速度和执行力。首先，LH（韩国土地住宅公社）将不将公共用地出售给私人，而是直接推动住房建设，从而改善供应速度。预计因此可额外提供约6万套住房。
此外，位于交通枢纽附近的老旧公共租赁住房将应用最高500%的容积率进行高密度重建。同时，政府计划利用长时间未使用的学校用地或老旧公共办公大楼等市中心闲置土地，供应优质住房。
国土交通部长金允德对此强调道：
"为了确保住房市场的根本稳定，充分的住房供应是至关重要的。
要让国民对住房供应保持持续的信心，
确保供应的住房能够公正地分配给实际需求者的市场结构也必须建立。"
作为供应增加的措施，政府计划激活第一期新城市的整治工作，并简化民间重新开发与重建的程序。这些措施预计将有助于解决市中心居民偏好的地区的供应不足问题。
日益加强的需求管理，LTV缩减和土地交易许可区扩大
政府在大规模住房供应计划中制定了多种需求管理措施，以抑制投机需求。其中最显著的措施是强化信贷管制。
在监管区域内，住房抵押贷款的LTV（住房抵押贷款比例）上限将从原来的50%降至40%。这一规定同样适用于实际需求者，这将使得为购房筹集资金更加困难，值得注意。
此外，首都圈和监管区域内的单房主的租房贷款额度也统一为2000万韩元，进一步对住房交易及租赁商在这些区域内申请新住房抵押贷款的行为进行禁止。这一措施被评估为将LTV设置为0，以根本上阻断多房主的额外购买。
这些措施反映了政府提高住房市场稳定性，抑制投机需求的决心。
为了预防房地产市场的过热，土地交易许可区指定权的扩大是重要的变化之一。过去，只有市、道知事有此权利，而现在，国土交通部部长有权直接在具体的投机可疑区域设定土地交易许可区。
通过这一措施，政府建立了更加迅速有效反应市场过热迹象的制度基础。
增强交易透明度和市场监督功能
此次政策重点在于确立房地产市场的交易秩序。政府计划通过国土部、金融委员会、国税厅、警察厅等合作，成立房地产违法行为调查和侦查组织。通过此举，市场监督功能将大幅增强。
针对高价住宅交易与法人资金挪用可疑交易，国土部开始进行计划调查，国税厅则集中开展税务调查。这些措施旨在明确交易时资金来源，以提高交易的透明度。
这些努力反映了政府强烈希望事先预防由于异常资金流动而导致的投机行为，彻底根除房地产市场中的违法和不正行为。这被评估为创造更公正的房地产交易环境的重要举措。
总结与市场展望：供应信号与实际需求者中心的重组
此次9.7政府的房地产政策具有“空前的供应扩大”和“强有力的需求抑制”两个明显的方向。
通过在首都圈设定135万套的具体开工目标，向市场发出了长期供应稳定的信号。同时，通过加强LTV（贷款比例）和扩大土地交易许可区的指定权，意在抑制短期的投机需求。
如果该政策得以成功实施，市场可能会在经历短期波动后，向实际需求者中心重新组织。因此，预计能够恢复稳定。
但是，由于强化的贷款规定，筹资能力不足的实际需求者可能会面临更大的购房困难。因此，必须密切关注政府的后续措施和市场反应。
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常见问题(FAQ)
Q. 9.7政府房地产政策的主要目标是什么？
目标是以首都圈为中心进行大规模住房供应与抑制投机需求。
9.7政府房地产政策旨在为实现住房市场的根本稳定，既在首都圈供应大规模住房，同时又强有力地抑制投机需求。通过此举，推动市场向实际需求者中心重组。
Q. 政府如何推动住房供应扩大？
集中在按照开工标准供应首都圈135万套住房和公共重建等增强执行力的措施。
政府将根据能够帮助国民实际居住的开工标准管理供应目标。计划在2030年前在首都圈开工135万套住房，LH将直接参与住房建设，交通枢纽附近的公共租赁住房将通过高密度重建和利用闲置土地来扩大住房供应。
Q. 为了管理需求，哪些贷款规则被加强了？
监管区域内住房抵押贷款的LTV从50%降至40%。
政府为了抑制投机，提高监管区域内的住房抵押贷款比例(LTV)从原来的50%到40%。同时，单房主的租金贷款上限统一为2000万韩元，多房主及租赁业者在首都圈内的新贷款实际上被禁止。这些措施使资金筹集变得更加困难，从而有效阻止投机需求。
Q. 土地交易许可区的指定权如何变更？
国土交通部长获得了土地交易许可区的指定权。
过去，只有市、道知事才能指定土地交易许可区，但根据此次政策，国土交通部长将可以直接对投机疑虑区域进行指定，使得市场过热的响应速度得以增强。该制度有助于稳固房地产市场的基础。
Q. 政府加强房地产市场监督的措施有哪些？
在各相关机构的合作下，设立华侨行动的调查和侦查组织。
政府将通过国土部、金融委、国税厅、警察厅等合作，设立专门负责房地产违法行为调查与侦查的组织，大幅提升市场监督功能。通过集中调查高价住宅交易及法人资金挪用可疑交易，旨在提升交易透明度并根除违法行为。
