명장5구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 동래구 명장동 104-12번지 일원
부산 동래구 명장동 104-12번지 일대에서 진행되는 명장5구역 재개발사업은 2025년 8월 27일에 정비계획 결정과 함께 정비구역 지정 고시를 받았다.
이 구역은 면적이 넓은 관계로 절차가 다소 지연되었으며, 2024년 4월에 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람·공고가 이루어진 뒤 약 1년 4개월의 시간이 지나 최종 고시에 도달했다.
재개발이 완료되면 해당 지역의 환경이 크게 개선될 것으로 기대된다.
이번 고시에서는 면적이 134,589㎡에 달하는 대규모 정비계획이 발표되었다. 총 2,224세대를 공급하는 이번 프로젝트는 특히 275.98%의 용적률이 확정되어 주목받고 있다. 이는 종상향에 따른 최적 인센티브를 반영한 것으로 평가된다.
토지 이용 계획에 따르면 제3종 일반주거지역이 전체의 97%를 차지하고 있으며, 준주거 및 상업지역은 3%에 불과하다.
세대 구성은 다양하게 계획되었으며, 114㎡형이 158세대, 99㎡형이 802세대, 84㎡형이 681세대, 74㎡형이 20세대, 59㎡형이 339세대, 그리고 39㎡형이 224세대로 배정되었다. 특히 중대형 평형이 절반을 넘는 비율을 차지하고 있다.
추진위원회는 조합원 수를 약 1,100~1,200명으로 예상하고 있으며, 이는 전체 세대 수 대비 약 50%에 해당하는 비율이다. 이러한 점에서 일반 분양 물량이 풍부하고, 사업성이 뛰어난 단지로 평가되고 있다.
이번 개발 사업에서는 공동주택 4개 블록과 함께 공원 3곳, 주차장, 학교 부지, 유수지 등 다양한 기반시설이 포함된다. 특히, 초등학교 부지가 기존보다 5,124㎡ 확대되어 총 1만5,020㎡로 늘어나 학령인구의 증가에 효과적으로 대응할 수 있을 전망이다. 또한, 조합원 권리 산정에서의 비례율은 103.42%로 추정되어, 안정성을 뒷받침하고 있다. 이러한 요소들은 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.
명장5구역은 충렬사역과 명장역이 인접해 있어 두 개의 역세권을 갖추고 있다. 또한, 동래사적공원과 온천천 같은 쾌적한 자연환경이 조성되어 있어 주거지로서의 매력이 높다.
여기에 동래고, 혜화여고, 충렬고 등 뛰어난 학군이 함께하고 있어 자녀 교육에도 유리하다.
더 나아가, 인근의 안락1구역(1,582세대 예정)과 함께 총 3,806세대 규모의 대형 주거벨트를 형성할 것으로 보이며, 이는 동래구의 새로운 주거 중심지로 자리 잡을 가능성이 크다.
명장5구역의 재개발 프로젝트는 뛰어난 용적률과 안정적인 조합원 비율, 그리고 풍부한 일반분양 물량 덕분에 사업성이 탁월하다. 이와 더불어 안락1구역과의 연계를 통해 동래권역에서 가장 큰 규모의 주거 단지로 발전할 가능성이 높다.
부산광역시 고시 제2025-339호
명장5 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 동래구 명장동 104-12번지 일원의 명장5 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4232) 및 동래구 건축과(☏051-550-4602)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 8월 27일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재개발사업 | 명장5재개발사업 정비구역 | 부산광역시 동래구명장동 104-12번지 일원 | 134,589 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 134,589 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 130,507.5 | 97.0 | |||
| 준주거지역 | 2,422.5 | 1.8 | |||
| 일반상업지역 | 1,659 | 1.2 | |||
| 도시관리계획용도지구 | 고도지구 | 1,659 | 1.2 | ||
| 방화지구 | 1,659 | 1.2 | |||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 134,589 | 100.0 | ||
| [택 지] | 96,473 | 71.7 | |||
| 공동주택용지1 | 24,996 | 18.6 | |||
| 공동주택용지2 | 27,150 | 20.2 | |||
| 공동주택용지3 | 33,997 | 25.2 | |||
| 공동주택용지4 | 10,330 | 7.7 | |||
| [정비기반시설](도시계획시설) | 38,116 | 28.3 | |||
| 공 원 | 8,381 | 6.2 | 주차장 중복결정(A=3,335㎡)유수지 중복결정(A=1,225㎡) | ||
| 도 로 | 24,611 | 18.3 | |||
| 학 교 | 5,124 | 3.8 | |||
○ 용도지역 ‧ 지구 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적(㎡) | 비율(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 합 계 | 134,589 | - | - | 100.0 | ||
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 | 130,507.5 | 감)130,507.5 | - | - | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증)130,507.5 | 130,507.5 | 97.0 | ||
| 준주거지역 | 2,422.5 | - | 2,422.5 | 1.8 | ||
| 일반상업지역 | 1,659 | - | 1,659 | 1.2 | ||
| 용도지구 | 고도지구 | 1,659 | - | 1,659 | 1.2 | |
| 방화지구 | 1,659 | - | 1,659 | 1.2 | ||
■ 용도지역 변경 사유서
| 도면표시번호 | 위 치 | 용 도 지 역 | 면 적(㎡) | 용적률 | 변 경 사 유 | |
| 기 정 | 변 경 | |||||
| - | 동래구 명장동104-12번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 130,507.5 | 300%이하 | ⦁대상지는 노후ㆍ불량건축물이 밀집하여 주거환경 개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로서 효율적 토지이용을 위하여 용도지역을 제3종일반주거지역으로 변경 결정코자 함 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 1,746,568,781,460원 | 1,327,556,292,120원 | 405,168,623,100원 | 103.42% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구역 구분 | 가구 또는획지 구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 명장5재개발사업정비구역 | 134,589 | 1-1 | 24,996 | 명장동65-7번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 272%이하 | 105m이하 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 27,150 | 안락동427-5번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 288%이하 | 110m이하 | - | |||||||||||||||||||
| 3-1 | 33,997 | 안락동444-15번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 269%이하 | 105m이하 | - | |||||||||||||||||||
| 4-1 | 10,330 | 명장동105-40번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 282%이하 | 85m이하 | - | |||||||||||||||||||
| 4-2 | 5,124 | 명장동105-10번지 일원 | 학 교 | 50%이하 | 200%이하 | 20m이하 | - | |||||||||||||||||||
| 주택의 규모및 건설비율 | ⦁건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택건설에 관한 사항 | ⦁건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설⦁전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의5% 이상 → 주거전용면젹 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ⦁「부산광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획」상기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용⦁기준용적률 산정 : 240%(주거정비구역) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 명장5구역 | 75점 | 50~80점 | 주거정비 | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁용적률 완화 적용▸공공시설부지 제공시 인센티브 산정- 1.5 × (제공면적 ÷ 제공후 대지면적) × α% (제2종일반주거 시 200%)- 1.5 × (10,883.3㎡ ÷ 96,473㎡) × 200% = 33.8%- 공익요소 인센티브 최대한도 : 주거지관련 정비사업 시 20%▸지역경제활성화 인센티브 : 설계자 5%▸지속가능공동주택 : 5%▸녹색건축인증·에너지효율등급인증 : 9%[녹색건축 우수 등급(3%), 건축물 에너지효율 1++등급(6%)]⇨ 완화용적률 : 20% + 5% + 5% + 9% = 39%⦁허용용적률 : 240% + 39% = 279%⦁계획용적률 : 277% 이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-339호
제목
명장5 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-08-27
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 명장5구역 재개발사업의 정비계획과 정비구역 지정 고시는 언제 이루어졌나요?
명장5구역 재개발사업의 정비계획 결정과 정비구역 지정 고시는 2025년 8월 27일에 이루어졌습니다.
명장5구역 재개발사업은 부산 동래구 명장동 104-12번지 일대에서 진행되며, 2024년 4월에 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)의 공람·공고가 있었고, 약 1년 4개월의 절차를 거쳐 2025년 8월 27일 최종 고시되었습니다. 이 과정은 이 지역의 넓은 면적 때문에 다소 시간이 걸렸으나, 고시를 통해 본격적인 재개발이 가능해졌습니다.
Q. 명장5구역 재개발사업의 규모와 공급 세대수는 어떻게 되나요?
면적 134,589㎡에 총 2,224세대가 공급되는 대규모 프로젝트입니다.
이번 재개발사업은 134,589㎡의 넓은 부지에 조성되며, 2,224세대가 공급될 예정입니다. 용적률은 275.98%로 확정되어 높은 종상향 인센티브가 반영돼 주목받고 있습니다. 주거지역의 97%는 제3종 일반주거지역이며, 다양한 평형으로 세대가 구성되어 중대형 평형이 절반 이상을 차지합니다.
Q. 명장5구역 재개발사업에서 제공하는 기반시설과 공공시설은 어떤 것이 있나요?
4개 공동주택 블록, 3곳의 공원, 주차장, 학교 부지, 유수지 등 다양한 기반시설이 포함됩니다.
재개발사업에는 공동주택 4개 블록 뿐만 아니라 3곳의 공원이 조성되고 주차장, 학교 부지, 유수지 등 다양한 공공시설이 계획되어 있습니다. 특히 초등학교 부지가 기존보다 5,124㎡ 확대되어 1만5,020㎡로 커져, 지역 학령인구 증가에 효과적으로 대응할 수 있습니다. 이러한 시설 확충은 지역 주민의 생활 편의와 주거 환경 개선에 크게 기여할 전망입니다.
Q. 명장5구역 재개발사업의 교통 및 교육 환경은 어떻게 평가되나요?
충렬사역과 명장역 두 개의 역세권과 우수한 학군이 형성되어 생활 편리성과 교육 환경이 뛰어납니다.
명장5구역은 충렬사역과 명장역 인접으로 더블 역세권을 확보해 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 또한 동래고, 혜화여고, 충렬고 등 우수한 학군과 더불어 동래사적공원과 온천천 등 쾌적한 자연환경도 조성되어 있어 주거지로서 매력적인 환경을 갖추고 있습니다. 이런 여건 덕분에 자녀 교육과 편리한 생활이 가능한 지역으로 평가받고 있습니다.
Q. 명장5구역 재개발사업과 인근 안락1구역과의 관계는 무엇인가요?
두 구역이 연계해 총 3,806세대 규모의 대형 주거벨트를 형성할 예정입니다.
명장5구역 재개발사업(2,224세대)과 인근 안락1구역(1,582세대 예정)이 합쳐져 동래구 내 3,806세대 규모의 대규모 주거벨트를 형성하게 됩니다. 이는 동래권역의 새로운 주거 중심지로 자리잡을 가능성이 크며 지역 전체의 주거 환경과 부동산 가치 향상에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.
