名匠5区域再开发事業の整備計画決定及び整備区域指定告示
- 東來区名匠洞104-12番地一帯
釜山東來区名匠洞104-12番地一帯で進行される名匠5区域再开发事業は2025年8月27日に整備計画決定と同時に整備区域指定告示を受けた。
この区域は面積が広いため、手続きがやや遅れたが、2024年4月に整備計画決定および整備区域指定（案）の公覧・公告が行われ、その後約1年4ヶ月を経て最終告示に達した。
再開発が完了すれば、該当地域の環境が大きく改善されることが期待されている。
今回の告示では面積が134,589㎡に達する大規模な整備計画が発表された。総2,224世帯を供給するこのプロジェクトは特に275.98%の容積率が確定され注目を集めている。これは、容積率の最適インセンティブを反映したものと評価されている。
土地利用計画によれば、第三種一般住宅地域が全体の97%を占め、準住宅地域および商業地域は3%に過ぎない。
世帯構成は多様に計画されており、114㎡型が158世帯、99㎡型が802世帯、84㎡型が681世帯、74㎡型が20世帯、59㎡型が339世帯、そして39㎡型が224世帯に割り当てられている。特に中大型平型が半数を超える割合を占めている。
推進委員会は組合員数を約1,100～1,200人と予想しており、これは全世帯数に対する約50%に相当する割合である。この点から一般販売量が豊富で、事業性が高い団地として評価されている。
今回の開発事業では共同住宅4ブロックとともに公園3カ所、駐車場、学校用地、雨水貯留施設など多様な基盤施設が含まれる。特に、小学校用地は既存より5,124㎡拡大され、合計15,020㎡に増加したため、学齢人口の増加に効果的に対応できる見込みである。また、組合員の権利算定における比例率は103.42%と推定され、安定性を確保している。これらの要素は地域発展にポジティブな影響を与えると期待されている。
名匠5区域は知烈寺駅と名匠駅が隣接しており、二つの駅勢圏を備えている。また、東來史的公園と温泉川といった快適な自然環境が整っており、住宅地としての魅力が高い。
これに加えて東來高、恵和女高、知烈高といった優れた学区が共にあり、子供の教育にも有利である。
さらには、近隣の安楽1区域（1,582世帯予定）と一緒に合計3,806世帯規模の大型住宅ベルトを形成することになると見込まれ、これは東來区の新しい住宅中心地として位置付けられる可能性が高い。
名匠5区域の再開発プロジェクトは優れた容積率と安定した組合員比率、そして豊富な一般販売量のおかげで事業性が優れている。この上、安楽1区域との連携により東來圏域で最も大規模な住宅団地に発展する可能性が高い。
釜山広域市告示 第2025-339号
名匠5再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
1. 釜山広域市東來区名匠洞104-12番地一帯の名匠5再開発事業整備区域に関し、「都市および住宅環境整備法」第16条の規定に基づき、次のように整備計画決定及び整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条の規定に従い地形図を告示する。
2. 関係書類（土地移譲「http://www.eum.go.kr」から閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏051-888-4232）及び東來区建築課（☏051-550-4602）に置いて一般に見られます。
2025年8月27日
釜山広域市長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 名匠5再開発事業整備区域 | 釜山広域市東來区名匠洞104-12番地一帯 | 134,589 |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 134,589 | 100.0 | ||
| 第三種一般住宅地域 | 130,507.5 | 97.0 | |||
| 準住宅地域 | 2,422.5 | 1.8 | |||
| 一般商業地域 | 1,659 | 1.2 | |||
| 都市管理計画用途地区 | 高度地区 | 1,659 | 1.2 | ||
| 防火地区 | 1,659 | 1.2 | |||
| 宅地および整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 134,589 | 100.0 | ||
| [宅地] | 96,473 | 71.7 | |||
| 共同住宅用地1 | 24,996 | 18.6 | |||
| 共同住宅用地2 | 27,150 | 20.2 | |||
| 共同住宅用地3 | 33,997 | 25.2 | |||
| 共同住宅用地4 | 10,330 | 7.7 | |||
| [整備基盤施設](都市計画施設) | 38,116 | 28.3 | |||
| 公園 | 8,381 | 6.2 | 駐車場重複決定(A=3,335㎡)雨水貯留施設重複決定(A=1,225㎡) | ||
| 道路 | 24,611 | 18.3 | |||
| 学校 | 5,124 | 3.8 | |||
○ 用途地域・地区変更に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 既存 | 変更 | 変更後 | ||||
| 合計 | 134,589 | - | - | 100.0 | ||
| 用途地域 | 第二種一般住宅地域 | 130,507.5 | 減)130,507.5 | - | - | |
| 第三種一般住宅地域 | - | 増)130,507.5 | 130,507.5 | 97.0 | ||
| 準住宅地域 | 2,422.5 | - | 2,422.5 | 1.8 | ||
| 一般商業地域 | 1,659 | - | 1,659 | 1.2 | ||
| 用途地区 | 高度地区 | 1,659 | - | 1,659 | 1.2 | |
| 防火地区 | 1,659 | - | 1,659 | 1.2 | ||
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | |||||
| - | 東來区名匠洞104-12番地一帯 | 第二種一般住宅地域 | 第三種一般住宅地域 | 130,507.5 | 300%以下 | ⦁対象地は老朽化・不良建築物が密集しており、住宅環境改善及び整備基盤施設整備が必要な地域であるため、効率的土地利用のために用途地域を第三種一般住宅地域に変更決定を希望する。 |
○ 土地等所有者別分担金推算額及び算出根拠
| 分担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 権利資産合計推算額 | 推定比例率 |
| 1,746,568,781,460ウォン | 1,327,556,292,120ウォン | 405,168,623,100ウォン | 103.42% | |
| 算出根拠 | ⦁権利資産合計推算額 = 土地等所有者別権利資産推算額合計⦁推定比例率 = (総収入推算額 – 総事業費推算額) / 権利資産合計推算額⦁土地等所有者別分担金 = 組合員販売価格 - 権利額 | |||
※ 上記権利資産推算額及び個別分担金算出額等は今後管理処分計画等により変更される可能性があります。
○ 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 家屋または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 名匠5再開発事業整備区域 | 134,589 | 1-1 | 24,996 | 名匠洞65-7番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 272%以下 | 105m以下 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 27,150 | 安楽洞427-5番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 288%以下 | 110m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 3-1 | 33,997 | 安楽洞444-15番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 269%以下 | 105m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 4-1 | 10,330 | 名匠洞105-40番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 282%以下 | 85m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 4-2 | 5,124 | 名匠洞105-10番地一帯 | 学校 | 50%以下 | 200%以下 | 20m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ⦁建設する住宅全世帯数の40%を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁建設する住宅全世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設⦁全賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全世帯数の5%以上 →居住専用面積40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ⦁「釜山広域市都市および住宅環境整備基本計画」上基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用⦁基準容積率算定 : 240%(住宅整備区域) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 名匠5区域 | 75点 | 50～80点 | 住宅整備 | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁容積率緩和適用▸公共施設用地提供時インセンティブ算定- 1.5 × (提供面積 ÷ 提供後地面積) × α% (第2種一般住宅の際200%)- 1.5 × (10,883.3㎡ ÷ 96,473㎡) × 200% = 33.8%- 公益要素インセンティブの最大限度 : 住宅関連整備事業の際20%▸地域経済活性化インセンティブ : 設計者5%▸持続可能共同住宅 : 5%▸緑色建築認証・エネルギー効率等級認証 : 9%[緑色建築優秀等級(3%)、建築物エネルギー効率1++等級(6%)]⇨ 緩和容積率 : 20% + 5% + 5% + 9% = 39%⦁許容容積率 : 240% + 39% = 279%⦁計画容積率 : 277%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-339号
タイトル
名匠5再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
日付
2025-08-27
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よくある質問(FAQ)
Q. 名匠5区域再開発事業の整備計画と整備区域指定告示はいつ行われましたか？
名匠5区域再開発事業の整備計画決定と整備区域指定告示は2025年8月27日に行われました。
名匠5区域再開発事業は釜山東來区名匠洞104-12番地一帯で進行され、2024年4月に整備計画決定及び整備区域指定（案）の公覧・公告があり、約1年4ヶ月の手続きを経て2025年8月27日に最終告示されました。この過程はこの地域の広い面積のためにやや時間がかかりましたが、告示を通じて本格的な再開発が可能になりました。
Q. 名匠5区域再開発事業の規模と供給世帯数はどのようになりますか？
面積134,589㎡に総2,224世帯が供給される大規模プロジェクトです。
今回の再開発事業は134,589㎡の広い敷地に整備され、2,224世帯が供給される予定です。容積率は275.98%に確定されており高い上昇インセンティブが反映され注目を集めています。住宅地域の97%は第三種一般住宅地域であり、様々な平型で世帯が構成され中大型平型が半数以上を占めています。
Q. 名匠5区域再開発事業で提供される基盤施設と公共施設はどのようなものがありますか？
4つの共同住宅ブロック、3つの公園、駐車場、学校用地、雨水貯留施設など多様な基盤施設が含まれます。
再開発事業には共同住宅4ブロックだけでなく、3つの公園が造られ、駐車場、学校用地、雨水貯留施設など多様な公共施設が計画されています。特に小学校用地は既存より5,124㎡拡大し1万5,020㎡に増加し、地域の学齢人口増加に効果的に対応できることができます。これらの施設拡充は地域住民の生活便利性と住宅環境改善に大きく寄与する見込みです。
Q. 名匠5区域再開発事業の交通および教育環境はどのように評価されますか？
知烈寺駅と名匠駅の二つの駅勢圏と優れた学区が形成され、生活便利性と教育環境が優れています。
名匠5区域は知烈寺駅と名匠駅に隣接しておりダブル駅勢圏を確保しているため、大衆交通へのアクセスが非常に優れています。また東來高、恵和女高、知烈高などの優れた学区と共に東來史的公園や温泉川など快適な自然環境も整備されており住宅地として魅力的な環境を備えています。このような条件のおかげで子供の教育と便利な生活が可能な地域として評価されています。
Q. 名匠5区域再開発事業と近隣の安楽1区域との関係は何ですか？
二つの区域が連携して総3,806世帯規模の大型住宅ベルトを形成する予定です。
名匠5区域再開発事業(2,224世帯)と近隣の安楽1区域（1,582世帯予定）が合わさって東來区内で3,806世帯規模の大規模住宅ベルトを形成します。これは東來圏域の新しい住宅中心地として位置付けられる可能性が高く、地域全体の住宅環境と不動産価値向上にもポジティブな影響を与えることが期待されています。
