范泉洞铁路车辆维修团基地,民间开发项目招标流标 – 重新招标计划发布


市中心六万坪土地……第一次民间开发招标“流标”

範川铁路车辆维修部开发项目

位于釜山镇区範川洞的铁路车辆维修部的民间开发招标失败。这项业务旨在对老城区进行系统的重整和复合开发,Korail计划在2025年5月7日之前招募民间开发者,但截至5月8日的截止日期没有适合的申请者,令人大感失望。

流标的主要原因被指为住宅用地比例限制在30%以内,以及公共用地设置在50%以上的土地利用规划指南。这样的规制给开发商带来了商业性确保的困难,从而导致参与意愿降低。






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西面附近关键地段……但公共比率过高,缺乏“商业性”

範川铁路车辆维修部开发项目

位于釜山镇区範川洞附近的该区域面积约20万㎡(6万1000坪),被指定为一般商业区域。该地区靠近西面市中心,被评为交通、金融、商业和办公基础设施密集的釜山核心区域。

然而,根据土地利用指导方针,整体土地的30%必须指定为住宅用地,50%以上必须作为公共设施强制分配。其余空间可根据民间提案用于商业和办公用途。这里将设有釜山镇区卫生所和釜山家庭法院等公共机构。

由于这些规制,确保开发利润存在困难,实际上被批评为“接近公共项目的水平”。因此,对区域开发的担忧加剧,未来亟需探讨这一土地的利用方案。







Korail准备“再招标”作为后续对策……部分条件可能放宽

範川铁路车辆维修部开发项目

在流标后正在准备后续再招标。如果能制定部分放宽公共比率、提高容积率、丰富复合开发方式等市场友好的条件,可能会增加再招标中需求者的参与。

但是,根据政府和釜山市的方针,确保公共性的原则必须得到遵守。因此,完全的盈利型民间开发方式面临困难,因此需要适当的折衷来确保商业性。







期待与北港再开发结合的範川车辆基地迁移

範川铁路车辆维修部开发项目

该项目是将範川车辆维修部迁至釜山新港站附近,随后对现有土地进行民间复合开发。这是由于北港再开发第一阶段完成,第二阶段正在推进,旨在实现老城区的结构性变化。

如果範川基地和毗邻的西面地区进行开发,将有很大的潜力成长为釜山中心的重要复合市镇。正因如此,许多人关注这一项目。

然而,第一次招标的流标事实表明在项目推进中存在多种困难。未来,Korail和釜山市的应对方式将成为该项目未来方向的重要时刻。







结论:在市场需求与公共性之间,需要折衷方案

範川铁路车辆维修部开发项目

位于範川洞的铁路车辆维修部开发被认为是釜山老城区复兴的重要里程碑。但由于过高的公共比例,第一次招标流标了。

为了未来的再招标,需要反映市场性和公共性的平衡土地利用规划。此外,建立Korail、釜山市和国土部之间的顺利合作体系以及吸引投资者的政策灵活性也是必不可少的。

釜山铁路车辆维修部 : 釜山广域市釜山镇区新川大路145





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常见问题(FAQ)

Q. 範川洞铁路车辆维修部土地民间开发招标流标的原因是什么?
由于过度的公共设施强制分配和住宅比例限制,商业性降低,参与意愿不足。

釜山範川洞铁路车辆维修部的民间开发招标由于公共用地比例超过50%和住宅用地限制在30%以内的土地利用规划而商业性降低。因此,开发利润减少,民间开发者的参与意愿大幅下降而导致流标。最终,过于严格的规制实质上创造了接近公共项目的开发环境,使民间参与变得困难。”

Q. 範川铁路车辆维修部土地的土地利用规划是如何构成的?
住宅用地最大为30%,公共设施用地必须分配50%以上的规制。

範川洞铁路车辆维修部土地面积约为6万坪,毗邻西面市中心的商业区域。根据土地利用指导方针,整体土地的30%以内必须作为住宅用地,50%以上必须作为公共设施用地强制分配。剩余的空间可根据民间提案用于商业和办公用途,同时也将有公共机构入驻。这种构成成为确保商业性的负担因素。

Q. 第一次招标流标后,未来的计划和再招标战略是什么?
正在准备通过部分放宽公共比例和提高容积率等条件进行再招标。

Korail将在此次流标的基础上,放宽部分公共设施比例并提高容积率,以市场友好的条件推进再招标。通过多样化复合开发方式,诱导民间参与,同时也会遵循政府和釜山市提出的公共性保障原则。因此,在改善商业性和维护公共性之间,关键时期需要制定适当的折衷方案。

Q. 範川铁路车辆维修部土地开发的城市规划意义是什么?
旨在通过原老城区重整和北港再开发的结合,建立釜山核心复合市镇。

这项开发是将範川车辆维修部迁至新港站附近,并对现有土地进行复合开发以活跃重新整治老城区的项目。期待在北港再开发第一阶段完成后与第二阶段相结合,实现老城区结构的变化,并且由于毗邻西面,有望成长为釜山中心的重要复合市镇。然而,第一次招标流标导致项目推进面临困难,预计Korail和釜山市的应对将左右未来方向。


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