巨済慶南アパート再建築 / 巨済3区再建築事業整備計画決定及び整備区域指定告示
- 連済区巨済洞38-45番地
釜山の連済区巨済洞に位置する慶南アパートが最近「巨済3区再建築事業整備計画決定及び整備区域指定」という告示を通じて再建築手続きを本格的に開始しました。これは昨年12月に整備計画（案）の公覧及び公告から約7ヶ月後に行われた正式な告示で、地域住民の大きな関心を集めています。
1984年に建設された慶南アパートは地上12階建ての6棟と384世帯で構成されています。巨済大路214番地を基準に団地は2つの区域に分かれています。2023年3月に実施された精密安全診断でD等級を受け条件付き通過と判定され、その後事前妥当性調査も完了し、再建築推進の基礎を築きました。
告示に明示されているように、該当区域の面積は26,472㎡に分かれており、共同住宅用地は23,479㎡（88.7%）を占め、残りの2,993㎡（11.3%）は道路及び公共歩行通路などの基盤施設として計画されています。
ここで建ぺい率は30%以下、容積率は基本270%で設定され、インセンティブを通じて最大279%まで許可されます。さらに最高建物の高さは110mに定められています。業界の専門家は、この地域に地下2階から地上32階までの約517世帯規模の新しい住宅団地が建設されると予想しています。
整備計画には道路線形変更と拡幅作業が15.5mにすること、新しい進入路の設置、さらには46mの公共歩行通路の設置が含まれています。これらの内容は歩行者と車両の動線改善に大いに寄与するでしょう。整備区域は事業施行の許可を4年以内に受けなければならず、その後管理処分計画の許可を通じて事業が進行されることになります。
最近の実取引データを見てみると、専有面積84.62㎡は2025年5月16日に4億5,000万ウォンで取引された一方で、専有面積108.23㎡は4月7日に5億3,000万ウォンで取引されました。
平面別AI推定価格は25.6坪基準で約3億6,492万ウォンとなり、3.3㎡あたりの売買価格は平均して1,700万ウォン台で形成されています。このような市場動向は注目に値します。
巨済の立地条件はかなりのメリットを持っています。釜山都市鉄道3号線の巨済駅と東海線の巨済海迎駅が近くに位置しており、ダブル駅圏の利点を享受できます。また、巨済大路、ワールドカップ大路、東西高架道路を通じて優れた広域交通アクセスを誇っています。
加えて、連済小、連済中、釜山教育大学など教育機関が近くにあり、教育環境も良好です。連山洞と市庁駅周辺の商業地域も便利に利用でき、生活インフラがよく整った地域です。
この事業が完了すれば、老朽化した団地の安全性と住環境が劇的に改善され、巨済洞再建築ベルトの形成と共に地域の住宅市場価値の上昇も期待されます。
釜山市告示第2025-260号
巨済3再建築事業整備計画決定及び整備区域指定告示
1. 釜山広域市連済区巨済洞38-45番地に所在する巨済3再建築事業整備区域について「都市及び住宅環境整備法」第16条規定に基づき次のように整備計画決定及び整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条に基づき地形図を告示します。
2. 関係資料（地形図は土地連結“http://eum.go.kr”で閲覧可能）は釜山市都市整備課（☏ 051-888-4242）及び連済区建築課（☏ 051-665-5055）に備え一般公開します。
2025年7月2日
釜山広域市長
Ⅰ. 整備区域指定及び整備計画決定
1. 再建築整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新設 | 再建築事業 | 巨済3再建築事業整備区域 | 連済区巨済洞38-45番地 | 26,472 | - |
2. 再建築整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名 称 | 面積(㎡) | 比 率(%) | 備考 | ||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 26,472.0 | 100.0 | - | ||
| 宅地（共同住宅用地） | 23,479 | 88.7 | - | |||
| Ⅰ-1 | 15,828 | 59.8 | - | |||
| Ⅱ-1 | 7,651 | 28.9 | - | |||
| 整備基盤施設 | 2,993 | 11.3 | - | |||
| 道路（都市計画施設） | 2,710 | 10.2 | - | |||
| 道 路 | 283 | 1.1 | - | |||
○ 用途地域変更に関する計画（変更なし）
| 区 分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||
| 計 | 26,472.0 | - | 26,472.0 | 100.0 | 変更なし | |
| 住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 26,472.0 | - | 26,472.0 | 100.0 | - |
○ 土地所有者別分担金推算額及び算出根拠
| 分担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 権利資産合計推算額 | 推定比例率 |
| 589,942,579千ウォン | 566,296,295千ウォン | 221,007,871千ウォン | 110.70% | |
| 算出根拠 | ·権利資産合計推算額 = 土地所有者別権利資産推算額合計·推定比例率 = (総収入推算額 - 総事業費推算額)/権利資産合計推算額·土地所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記権利資産推算額及び個別分担金算出額等は今後管理処分計画等により変更される可能性があります
○ 建物の主要用途・建ぺい率・容積率・高さ等に関する計画
| 区分 | 区域区分 | 家屋または区画区分 | 位置 | 主要用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m)最高階数 | 備考 | ||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||
| 新設 | 巨済3再建築整備区域 | 26,472.0 | Ⅰ-1 | 15,828 | 連済区巨済洞515番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 270%以下 | 110m以下 | - |
| Ⅱ-1 | 7,651 | 連済区巨済洞38-45番地一帯 | - | |||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の約90%を85㎡以下で建設 | |||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ∙ 該当事項なし | |||||||||
| 審査緩和事項（容積率緩和） | ∙ 基準容積率 : 260% （開発誘導区域）∙ 容積率インセンティブ算定 : 10%- 持続可能型共同住宅インセンティブ : 5%- 地域経済活性化インセンティブ : 5%→ 設計者地域業者参加比率50%以上- 緑の建築及びエネルギー効率 : 9%→ 緑の建築認証3%、建築エネルギー効率等級及びゼロエネルギー建物認証6%∙ 許可容積率算定- 260% + 19% = 279%∙ 計画容積率 : 270%以下 | |||||||||
| 建物の建築線に関する計画 | ∙ 「釜山広域市建築条例」第39条の2に従う | |||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-260号
タイトル
巨済3再建築事業整備計画決定及び整備区域指定告示
日付
2025年07月02日
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よくある質問(FAQ)
Q. 巨済3区慶南アパート再建築事業の主要な内容は何ですか？
巨済3区慶南アパートは整備計画決定及び整備区域指定告示を通じて再建築手続きを公式に開始しました。
巨済3区慶南アパート再建築事業は釜山連済区巨済洞38-45番地に位置する慶南アパートが2025年7月2日に整備計画決定及び整備区域指定告示を受けて本格的に推進されます。1984年に竣工されたこの団地は6棟、384世帯で、再建築を通じて約517世帯規模の新しい住宅団地に脱皮する予定です。事業区域は26,472㎡で共同住宅用地と公共基盤施設に分かれ、建ぺい率30%、基本容積率270%（最大279%）で計画されています。
Q. 慶南アパート再建築事業の土地利用計画と建築規制はどうなっていますか？
共同住宅用地は全体の88.7%で、建ぺい率30%以下、容積率基本270%で設定され、最高建物高さは110mです。
巨済3区再建築事業整備計画によれば、全体面積26,472㎡のうち23,479㎡は共同住宅用地に割り当てられ、残りの2,993㎡は道路及び公共歩行通路などの基盤施設として計画されています。建ぺい率は30%以下で厳しく制限し、容積率は基本270%からインセンティブを受けて最大279%まで許可されます。建物の高さは最高110mに定め、住環境と都市景観を考慮しています。
Q. 再建築事業が完了すると、住環境と地域の価値はどう変わりますか？
老朽化した団地が安全で快適な住環境に改善され、地域住宅市場の価値上昇が期待されます。
今回の巨済3区再建築事業を通じて1980年代に建設された慶南アパートが最新の住宅団地に脱皮し、安全性が劇的に向上します。道路拡幅と公共歩行通路設置などの基盤施設改善により動線と生活利便性が高まる見込みです。さらに、周辺の交通、教育、商業インフラと連携されて居住環境が大きく改善され、再建築ベルトが形成されることで近隣不動産市場の価値上昇が期待されます。
Q. 巨済3区再建築事業の交通及び立地条件はどうですか？
ダブル駅圏と主要道路網が近くにあって優れた交通アクセスを誇ります。
巨済3区は釜山都市鉄道3号線の巨済駅及び東海線の巨済海迎駅の二つの地下鉄駅が近接しており、ダブル駅圏の立地を持っています。また、巨済大路、ワールドカップ大路、東西高架道路など主要幹線道路を通じて広域移動が容易です。教育機関である連済小、連済中、釜山教育大学が近くにあり、教育環境も優良であり、連山洞及び市庁駅周辺の商業地区の利用も便利で生活インフラがよく整った地域です。
Q. 巨済3区慶南アパート再建築事業の安全診断結果はどうですか？
2023年に行われた精密安全診断でD等級条件付き合格を受けました。
慶南アパートは2023年3月に実施された精密安全診断でD等級を受け条件付き合格判定を受けました。これは建物の安全に若干の懸念があることを示しますが、再建築推進が可能であることを意味しています。その後事前妥当性検討を終え再建築推進の基礎を築き、今回の整備計画決定と整備区域指定告示を通じて本格的な再建築手続きを進めることになりました。
