龙浩12区域重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
南区龙浩洞375-15号地带的重建消息备受关注。通过区域和户数、当前进展情况及选址分析，我们来看看龙浩洞的变化。可以查阅到重建项目的详细信息。
在釜山南区龙浩洞375-15号地带进行的“龙浩12重建项目”在2024年12月经过居民说明会和公示后，历时8个月决定了整治计划，并完成了整治区域指定公告。
公告的面积为26,970㎡，用地区域从第2类一般住宅区调整为第3类一般住宅区，奠定了增加开发密度的基础。因此，预计会对地区发展产生积极影响。
根据项目计划，预计将建设总共505户的公寓和配套设施，建筑为地下3层到地上26层。容积率设定在240%以内，建筑面积比率设定在20%以下，社区内部将新建832㎡的小公园以及扩建5,798㎡的道路，预计将改善居住环境和交通流。
公告阶段完成后，接下来的过程是组成推进委员会或设立协会、选择施工单位以及审批项目实施计划。目前施工单位尚未决定，但由于最近釜山的重建市场建设费用已经超过每3.3㎡700万韩元，选择施工单位时，建设费用的估算及项目的再评估将成为重要因素。
龙浩12区域临近造型高和龙浩中学，教育环境优越。特别是一些高层居民可以一览东际大桥的海景，享受海洋风光。此外，通过龙浩路和石浦路的车辆通行便利，交通便利性也得以提升。
根据周边市场的情况，GS海茨居的专用128㎡的成交价在2025年6月为8亿4,500万到8亿7,500万之间。以专用84㎡为标准，LG地铁城市第一期最近的交易价格为5亿1,500万到5亿9,500万，形成了每平米约2,000万韩元的中间水平。
考虑到这样的市场价格，如果龙浩12区域竣工，凭借品牌价值与新建溢价，很可能会比周边市场价格进一步上涨。这将为投资者提供吸引人的机会。
从城市规划的角度看，此次项目除了20,340㎡的共同住宅用地外，还将新建832㎡的公园和4m至26m的道路。这将有助于解决邻近老城区的狭窄道路和停车问题。
在住房供应方面，计划将整体40%以上设置为专用85㎡以下，10%以上为租赁住房，以提高多样化需求群体的住房稳定性。
该项目计划在公告日起4年内完成，若成功推进，将使老旧建筑焕然一新，公园和道路得以建设，从而改善南区东部生活圈的居住环境并提升地区价值。此外，邻近地区的龙浩1区域、龙浩4区域、龙浩7区域、龙浩A区域等多个重建项目正在推进，也期待与这些项目产生协同效应。
南区龙浩洞地区重建现状
釜山市公告第2025-302号
龙浩12重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 釜山市南区龙浩洞375-15号地区的龙浩12重建项目整治区域，根据《城市及居住环境整治法》第16条规定，决定如下整治计划并公告整治区域，并根据《土地利用管制基本法》第8条及同法实施细则第7条规定，公告地形图。
2. 相关资料（土地一体化“http://www.eum.go.kr”可以查阅）已向釜山市城市整治科（☎ 051-888-4231）及南区建筑科（☎ 051-607-4616）配备，并向公众开放。
2025年7月30日
釜山广州市长
I. 整治区域的指定及整治计划决定
1. 重建项目整治区域指定书
| 指定区分 | 项目的区分 | 区域的名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新增 | 重建项目 | 龙浩12重建项目整治区域 | 南区龙浩洞375-15号地区 | 26,970.0 | - |
2. 重建项目整治计划
○ 土地利用计划
| 区分 | 名称 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | |
| 城市管理计划用地区域 | 合计 | 26,970.0 | 100.0 | ||
| 第3类一般住宅区域 | 26,970.0 | 100.0 | ⦁第2类→第3类 | ||
| 城市管理计划用地区域 | - | - | - | ||
| 宅基地及整治基础设施（城市规划设施） | 合计 | 26,970.0 | 100.0 | ||
| 宅基地 | 20,340.0 | 75.4 | |||
| 共同住宅用地 | 20,340.0 | 75.4 | |||
| 整治基础设施（城市规划设施） | 6,630.0 | 24.6 | |||
| 公园 | 832.0 | 3.1 | |||
| 道路 | 5,798.0 | 21.5 | |||
○ 用地区域变更计划
| 区分 | 面积(㎡) | 比例(%) | 备注 | ||
| 既定 | 变更 | 变更后 | |||
| 总计 | 26,970.0 | - | 26,970.0 | 100.0 | - |
| 第2类一般住宅区域 | 26,970.0 | 减) 26,970.0 | - | - | - |
| 第3类一般住宅区域 | - | 增) 26,970.0 | 26,970.0 | 100.0 | - |
■ 用地区域变更事由书
| 图面标示号码 | 位置 | 用地区域 | 面积(㎡) | 容积率 | 变更事由 | |
| 既定 | 变更 | |||||
| - | 南区龙浩洞375-15号地区 | 第2类一般住宅区域 | 第3类一般住宅区域 | 26,970.0 | 300%以下 | ⦁考虑到重建项目推进的开发密度等，进行用地区域变更 |
○ 土地等所有者分摊费估算额及计算依据
| 分摊费用估算额 | 总收入估算额 | 总项目费用估算额 | 终止资产合计估算额 | 预计比例率 |
| 270,299,424,000 | 215,170,456,000 | 52,362,477,073 | 105.28% | |
| 计算依据 | ⦁终止资产合计估算额 = 土地等所有者的终止资产估算额合计⦁预计比例率 = (总收入估算额 - 总项目费用估算额)/终止资产合计估算额⦁土地等所有者分摊费用 = 协会会员的分配价格 - 权利金额 | |||
※ 以上终止资产估算额及个别分摊费用计算额等可能会根据后续的管理处计划等变更
（土地等所有者分摊费用估算额及计算依据略去公布）
○ 建筑物的主要用途·建筑面积比率·容积率·高度等的计划
| 区分 | 区域区分 | 划地区分 | 位置 | 主要用途 | 建筑面积比率 | 容积率 | 高度 | 备注 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新设 | 龙浩12重建项目整治区域 | 26,970.0 | 1-1 | 20,340.0 | 龙浩洞375-15号地区 | 共同住宅及配套设施 | 20%以下 | 240%以下 | 83m以下 | - | ||||||||||||||||
| 住宅的规模及建设比例 | ∙建设的住房总户数的40%以上为85㎡以下 | |||||||||||||||||||||||||
| 租赁住房建设相关事项 | ∙建设的住房总户数的10%以上为租赁住房∙租赁住房户数的30%以上或总建设住房户数的5%以上→ 40㎡以下规模的租赁住房 | |||||||||||||||||||||||||
| 适用容积率缓和标准 | ∙依据《2030釜山广域市城市·居住环境整治基本计划》的标准容积率评估标准和容积率缓和标准适用∙标准容积率：210.0% （住宅管理区） | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 评估标准分数 | ⇨ | 评估标准评分 | 土地利用 | 标准容积率 | |||||||||||||||||||||
| 龙浩12 | 46分 | 30分~50分未满 | 住宅管理 | 210% | ||||||||||||||||||||||
| ∙适用容积率缓和▸提供公共设施用地时的激励计算：20%- 1.5 × (2,868.0 ÷ 20,340.0) × 200% = 42.2%(最大20%)▸可持续共同住宅：5%▸区域经济活性化激励：5%→ 5% （设计者参与度：50%以上）※ 宽容积率：20% + 10% = 30%∙允许容积率计算：210% + 30% = 240%∙规划容积率：240%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
公告
机构区分
市
机构
釜山广州市
公告·公示号码
第2025-302号
标题
龙浩12重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2025年7月30日
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常见问题(FAQ)
Q. 龙浩12区域重建项目的整治区域指定和整治计划决定是什么时候完成的？
龙浩12区域重建整治计划决定和整治区域指定公告于2025年7月30日完成。
在釜山广州市南区龙浩洞375-15号地区进行的龙浩12重建项目，经过2024年12月的居民说明会后，历时约8个月决定了整治计划，并于2025年7月30日正式完成整治区域指定公告。该公告被公示为釜山广州市公告第2025-302号，是推动项目的法律依据及重要阶段。
Q. 龙浩12区域重建项目的主要开发计划是怎样的？
计划建设总共505户的公寓和配套设施，建筑为地下3层至地上26层。
根据重建项目计划，龙浩12区域将建设总共505户的公寓，该公寓由地下3层至地上26层组成。容积率将控制在240%以内，建筑面积比率控制在20%以下，从而促进安全的居住环境。社区内部将包含新建832㎡的小公园和扩建5,798㎡的道路，从而大大改善居住环境和交通基础设施。
Q. 龙浩12区域重建项目的可行性如何评估？
比例率约105.28%，项目盈利性已经充分保障，并且未来可能会根据管理处计划进行调整。
总收入约为2702亿韩元，项目费用约为2152亿韩元，终止资产估算额约为523亿韩元。因此，依据这些数据，计算得出的比例率为105.28%。被评估为项目盈利性充分。然而，未来根据管理处计划分摊费用和比例率等可能会有所调整，因此在项目进行过程中需持续审查。
Q. 龙浩12区域开发时的交通和生活环境改善计划有哪些？
通过832㎡小公园的建立和4~26m的道路扩宽，将改善居住环境和交通流。
重建项目包括建立832㎡的小公园和扩宽5,798㎡的道路，预计道路宽度可从4m调整至最大26m，以缓解邻近老城区的狭窄道路问题和停车难题。同时公园建设将为居民提供舒适的绿地空间，整体提升居住环境。
Q. 龙浩12区域公寓的优越位置因素是什么？
教育环境优越，享有海景，车辆通行便利。
龙浩12区域临近造型高和龙浩中学，具备优越的教育环境。部分高层户型能够享受到东际大桥的海景，提供舒适的居住环境。此外，通过龙浩路和石浦路的车辆通行便利，交通也非常便利。
Q. 预测龙浩12区域重建后的房地产市场价格变动如何？
凭借新建溢价和品牌价值，相比周边市场价格有可能上涨。
与邻近的GS海茨居、LG地铁城市等主要公寓市场价格进行比较后，预计龙浩12区域在竣工后因新建小区品牌价值和溢价效应将有更高的价格上涨，未来将成为投资者的吸引性机会。
Q. 重建项目推进后下一阶段是什么？
将依次组成推进委员会、设立协会、选择施工方及审批项目实施计划。
公告完成后，将组成推进委员会，并设立协会。接下来进行施工单位选择程序，然后审批项目实施计划，正式开始施工。目前施工单位尚未确定，且建设费用的上涨可能对项目盈利性产生影响，因此需进行审慎的事前检讨。
Q. 龙浩12区域重建项目的用地区域变更内容是什么？
由第2类一般住宅区域上调为第3类一般住宅区域。
项目地点的用地区域由原来的第2类一般住宅区域通过变更调整为第3类一般住宅区域，因此允许更高的开发密度。这个变更将扩大建筑面积比率和容积率范围，允许增加公寓户数及其他配套设施建设，预计将对地区发展产生积极影响。
