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영도 부산남고 부지 활용 계획: 관광거점·체육시설 갈림길
부산 영도구 동삼동에 위치한 부산남고가 2026년 강서구 명지로 이전하게 되면서, 3만 4,823㎡에 이르는 옛 교정이 새로운 발전의 중심으로 주목받고 있다.
부산시는 ‘부산남고 일원 종합개발 마스터플랜 수립 용역’을 발주하여 관광거점으로의 변모를 계획하고 있으며, 한편 부산시교육청은 부산체고와 체육중학교의 이전과 함께 학생스포츠복합문화센터 설치를 검토하고 있다.
이처럼 원도심의 균형발전과 교육 및 체육 인프라 확충이라는 두 가지 목표가 서로 충돌하면서도 보완할 수 있는 기회를 제공하고 있다. 이는 영도 르네상스의 방향성을 결정짓는 중요한 요소로 작용할 것이다.
시·교육청공식 검토안 개요
부산시는 태종대와 국립해양박물관과 같은 주요 관광 자원과 연결된 체류형 관광 거점을 선호하고 있다. 이와 관련하여 워케이션 센터, 해양 체험 시설, 가족 단위 숙소 등의 설계가 논의되고 있다.
또한, 교육청은 지역 학생들의 이동 편의성과 생활 체육 수요를 반영하여 공공 체육시설의 우선 배치를 요청하고 있다. 이를 통해 부산체육고등학교와 체육중학교를 통합하여 영도 지역의 스포츠 허브를 형성할 계획이다. 이 사업을 위해서는 해당 부지의 90% 이상이 국유지인 만큼 기획재정부와 교육부와의 추가 협의가 필요하다. 최종 용역 결과는 2026년 상반기 중에 발표될 예정이다.
영도 부산남고 부지는 영도구청, 한국해양대, 태종대, 국립해양박물관 등과 가까워 관광, 교육, 해양 산업이 집약된 지역이라는 강점을 가지고 있다. 그러나 원도심의 노후화된 기반시설과 관광객의 짧은 체류 시간으로 인한 '스쳐가는 섬'이라는 한계도 극복해야 할 과제이다.
마스터플랜 용역 핵심 과업과 주민·기관 협의 과제
수립 용역은 착수 이후 1년간 다양한 과정을 진행한다. 이 과정에는 입지 및 관광환경 조사, 개발 콘셉트 설정, 경제 및 재무 타당성 검토, 그리고 사업 추진 계획 수립이 포함된다.
관광과 체육의 수요 조정이 필요하다. 주민들은 생활 체육 시설의 부족을 느끼고 있으며, 시는 관광객의 체류 시간을 늘리려는 의도를 가지고 있다. 이를 위해 민간 자본 유치(BTL), 캠퍼스 혁신파크, 지방 투자 촉진 보조금 등 다양한 재원 조달 모델이 요구된다.
또한, 태종대 경관 보전과 연안 관리구역 등 문화재 및 경관 규제에 대한 면밀한 검토가 필수적이다. 마지막으로, 청학동과 봉래동 구도심과의 보행 네트워크를 구축하지 않으면 ‘고립형 단지’가 될 위험이 있다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 계획을 세우는 것이 중요하다.
개인적으로는,
부산체고와 더불어 인근 600m이내 영도국민체육센터, 실내체육관이 위치하여 주민들을 위한 체육시설은 충분하며,
영도구 인구감소에 대비한 수요창출을 위해 관광진흥시설이 들어오기를 기대한다.
결론, 그리고 AI 활용 제언
산업 구조의 변화와 트렌드가 빠르게 전개됨에 따라 공공 부지의 용도는 언제든지 변할 수 있다.
부산남고 부지 또한 단순한 관광지나 체육시설의 기능을 넘어서, 지역 경제, 교육, 문화가 함께 어우러지는 복합 플랫폼으로 개발되어야 한다.
이러한 접근은 지역 사회의 발전을 촉진할 수 있는 중요한 방향이다.
최근 개인적으로 AI 딥리서치를 이용해 과업지시서를 입력해본 결과, AI 마스터플랜이 생성되는 경험을 했다. 기초적인 자료 입력만으로도 현황 분석, 콘셉트, 경제성 등 다양한 요소가 신속하게 제시되어 매우 인상적이었다.
앞으로는 AI가 용역 초안 작성을 맡고, 전문가가 이를 검토하고 보완하는 시스템이 현실화될 것으로 전망된다. 국가 AI센터가 설립되어 지방자치단체가 AI 기획과 시뮬레이션을 쉽게 활용할 수 있도록 지원한다면, 소규모 프로젝트라도 저비용으로 고효율의 계획 수립이 가능해질 것이다.
공공사업 분야도 AI와 인간 전문가의 협업을 통해 더욱 발전할 것으로 기대된다. 이러한 변화는 우리가 일하는 방식을 혁신적으로 바꿀 기회를 제공할 것이다.
AI 마스터플랜 제안
개인적으로 AI의 Deep Research 기능을 사용해 부산남고 일원의 종합개발 마스터플랜 수립 과업지시서를 입력하니, 네 가지 존(Zone) 구성이 제안되었다. 이로 인해 프로젝트의 방향성과 구체적인 계획이 더욱 명확해졌다.
① 해양 웰니스·워케이션 존
② 창의·문화 허브
③ 평생학습·커뮤니티 코어
④ 상업·공공 영역
이 문서는 공식적인 계획은 아니지만, AI 시뮬레이션의 결과로 주목받고 있다. 이 결과는 부지의 수익성, 공공성, 그리고 문화적 재생을 동시에 고려했기 때문이다. 예를 들어, 해수요법 센터와 코워킹 스페이스를 결합하여 고부가가치의 체류객을 유치하는 방안을 제안하고, 옛 교실을 아티스트 레지던시로 변환하여 산업 유산과 문화 창업의 모델을 구축했다.
AI는 해외에서의 폐교 및 폐산업시설 재생 사례를 학습하여 영도의 상황에 맞는 맞춤형 프로그램을 제안했으며, 재무 추정치도 자동으로 도출했다. 이처럼 AI가 작성한 부산남고 일원의 종합개발 마스터플랜은 그 가능성에 대해 많은 기대를 모으고 있다. 관련된 자료는 아래에서 확인할 수 있다.
부산남고 일원 종합개발 마스터플랜(가상)
제1장: 기초 분석: 영도구의 현주소
부산광역시 영도구에서 성공적인 마스터플랜을 수립하기 위해서는 해당 지역의 거시적 맥락을 깊이 이해하는 것이 필수적이다. 현재 영도구는 인구 구조의 변화와 산업 패러다임 전환이라는 중대한 상황에 직면해 있으며, 이는 위기이자 새로운 기회의 장이기도 하다. 부산남고 부지의 개발은 이러한 지역적 도전에 대한 해답으로, 단순한 개발이 아닌 지역 전체의 재생을 이끌어내는 중요한 역할을 해야 한다.
이처럼 지역 발전을 위한 전략적 접근이 필요하며, 이를 통해 영도구의 미래를 밝힐 수 있는 기회를 창출할 수 있다.
1.1 인구 및 사회 프로필: 전환기에 선 자치구
영도구가 당면한 가장 큰 문제는 지속적인 인구 감소와 고령화 현상이다. 2020년에는 113,342명이었던 인구가 2023년에는 106,548명으로 줄어들었고, 이러한 감소세는 앞으로도 계속될 것으로 보인다. 과거 25만 명에 가까웠던 인구와 비교할 때, 현재의 감소는 지역 사회의 활력을 크게 위협하고 있다.
동삼동 역시 이러한 인구 감소 현상에서 자유롭지 않다. 동삼1동은 현재 27,548명으로 영도구 내에서 가장 많은 인구를 보유하고 있지만, 과거 41,580명에 비하면 상당히 줄어든 수치이다. 동삼2동과 동삼3동은 각각 4,992명과 8,475명으로, 상대적으로 작은 인구 규모를 형성하고 있다. 이와 같은 인구 감소는 청년층의 유출과 고령 인구 비율의 증가를 초래하며, 이는 세수 기반의 약화와 경제 활성화의 저하로 이어진다. 또한, 부산남고 이전 사건에서 보듯이 공공자산인 학교의 유휴화 문제도 발생하고 있다.
이러한 분석은 본 프로젝트의 방향성을 설정하는 데 중요한 교훈을 제공한다. 단순히 기존 주민을 위한 시설만으로는 문제의 근본적인 해결이 어렵다. 프로젝트는 새로운 인구를 유치할 수 있는 매력적인 요소로 기능해야 하며, 이를 통해 숙련된 전문 인력, 체류형 관광객, 평생 학습자 등을 끌어들여야 한다. 이러한 노력이 인구 감소의 악순환을 끊고 지역에 새로운 활력을 불어넣는 데 기여할 것이다.
| 구분 | 영도구 | |
| 인구 증감률 (2020-2023) | 약 -5.9% | |
| 인구 밀도 (명/km2) | 7,240.77 | |
| 고령인구 비율 (65세 이상) | 높음 (구체적 수치 필요) | |
| 1인 가구 비율 | 높음 (구체적 수치 필요) | |
| 주요 인구 동향 | 지속적 인구 감소 및 고령화 심화 | |
| 표 1.1: 영도구 주요 인구 지표 동향. (주: 부산시 평균 데이터는 비교를 위한 참고 항목이며, 제공된 자료 내에는 포함되지 않음. 영도구의 자체적 변화 추세가 심각성을 보여줌.) | | |
1.2 경제 및 산업 구조: 러스트 벨트에서 해양 혁신 허브로
영도구는 과거에 HJ중공업(구 한진중공업)과 같은 조선업체들이 자리 잡았던 지역으로, 한때는 조선 및 수리조선업의 중심지로 알려져 있었다. 그러나 이들 산업의 급격한 쇠퇴로 인해 청학동의 구 한국타이어 부지와 같은 유휴 공업지역이 생겨나면서, '한국의 러스트 벨트'라는 불명예스러운 타이틀을 얻게 되었다.
그럼에도 불구하고 영도구의 경제는 단순히 쇠퇴한 전통 산업에 국한되지 않는다. 동삼동에는 해양수산 관련 공공기관과 연구기관들이 밀집해 있어, 동삼혁신도시가 형성되고 있다. 이는 영도구가 해양과학기술, 해양바이오, 극지산업 등 지식 기반의 해양신산업에서 중요한 허브 역할을 할 수 있음을 보여준다. 즉, 영도구는 전통적인 중공업의 유산과 미래 지향적인 해양 산업을 동시에 아우르는 복합적인 경제 구조를 지니고 있다.
이러한 경제적 다원성은 본 마스터플랜이 풀어야 할 중요한 과제이자 기회로 작용한다. 사업 대상지는 이 두 가지 경제권을 연결하는 전략적인 위치에 놓여 있다. 동삼혁신도시의 풍부한 연구개발(R&D) 역량을 활용해, '하드웨어'를 보완하는 '소프트웨어' 인프라를 구축하는 것이 필요하다. 이는 협업, 기술 사업화, 대중 참여 및 인재 유치와 같은 요소들을 포함하여 영도구의 산업 생태계를 더욱 풍성하게 만드는 데 기여해야 한다.
결론적으로, 영도구는 과거의 유산을 넘어 새로운 해양 산업으로 나아가는 가능성을 지닌 곳이다. 이를 활용한 지속 가능한 발전이 이루어질 수 있도록, 지역의 자원과 인프라를 효과적으로 연계하는 노력이 중요하다.
1.3 기반시설 및 접근성 평가: 섬이라는 한계와 기회
영도구는 섬의 특성으로 인해 교통망이 영도대교와 부산대교 두 개의 다리에 크게 의존하고 있다. 시내버스 노선 역시 주로 남포동과 같은 원도심에 집중되어 있어 부산의 다른 지역으로 이동하기가 쉽지 않다. 이러한 교통 인프라의 제약은 외부 인구 유입과 투자 유치에 어려움을 겪게 하고 있다.
하지만 영도구의 교통 환경은 큰 변화를 맞이할 예정이다. 부산시와 영도구의 주요 전략 중 하나인 '도시철도 영도선' 건설이 추진되고 있기 때문이다. 비록 노선과 역의 위치는 아직 확정되지 않았지만, 도시철도의 도입은 영도구의 고립성을 해소할 수 있는 중요한 전환점이 될 것으로 기대된다.
이러한 변화에 맞춰 본 마스터플랜은 향후 신설될 도시철도역 주변을 사업 대상지로 설정하고, 대중교통 중심의 고밀도 복합개발 방식을 도입할 필요가 있다. 이를 위해 대중교통지향형개발(TOD, Transit-Oriented Development) 개념을 적극 활용해야 한다. 도시철도역에서 발생하는 보행자 동선을 고려하여, 이와 연계된 공공 공간과 상업 시설을 효율적으로 배치하여 주민들이 쉽게 접근할 수 있도록 하고, 지역의 활력을 증대시키는 전략이 필요하다.
결국 이러한 교통 인프라의 개선과 개발은 영도구의 미래에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이며, 지역의 가치와 매력을 높이는 기회가 될 것이다.
1.4 관광 및 문화 경관: 떠오르는 핫스팟의 잠재력
영도구는 여러 가지 구조적 도전에도 불구하고 새로운 관광 명소로 떠오르고 있다. 태종대와 절영해안산책로 같은 전통적인 관광지 외에도, 최근 흰여울문화마을이 전국적으로 주목받고 있으며, 독창적인 오션뷰를 자랑하는 카페들이 생겨나면서 국내외 관광객들의 방문이 이어지고 있다. 특히 코로나19 이후 부산 전역의 외국인 관광객 수가 점차 회복되고 있는 가운데, 영도구는 야경 투어나 테마 버스 투어 등 다양한 새로운 관광 상품을 개발해 체류 시간을 늘리려는 노력을 기울이고 있다.
부산남고 부지는 흰여울문화마을이나 태종대와 같은 주요 관광 코스에서는 다소 떨어진 위치에 있다. 이는 본 프로젝트가 기존 관광지에 의존하지 않고, 방문객들이 내륙으로 유도될 만큼 매력적인 '목적지형 명소'로 탈바꿈해야 한다는 것을 의미한다. 또한, 기존의 관광 명소와는 차별화된 접근이 필요하다. 해안 경관을 감상하는 데 그치지 않고, '해양 문화와 웰니스'라는 독특한 테마를 통해 상호 보완적인 관계를 형성하는 것이 중요하다.
이러한 변화와 발전이 이루어진다면, 영도구는 더욱 매력적인 관광지로 자리 잡을 것으로 기대된다. 관광객들은 그곳에서 다양한 문화와 경험을 즐길 수 있을 것이다. 앞으로 영도구의 관광 자원이 어떻게 발전해 나갈지 주목할 필요가 있다.
제2장: 사업 대상지 분석 및 전략적 연계
본 장에서는 부산남고 부지의 물리적 및 법적 특성을 상세히 조사하고, 이를 부산시의 도시계획과 통합하여 마스터플랜의 실행 가능성과 전략적 일관성을 강화할 예정이다.
2.1 부산남고의 역사성과 물리적 특성
부산남고등학교는 1955년에 설립되어 2025년까지 운영될 예정으로, 70년 가까운 역사를 갖춘 교육 기관으로 지역 사회에서 깊은 뿌리를 내리고 있다. 1974년 현재의 동삼동으로 이전한 이후 많은 졸업생을 배출하였으며, 2026년에는 강서구 명지국제신도시로 완전히 이전할 계획이다. 이 학교 부지에는 본관 건물 외에도 '한물결 체육관' 등 다양한 부속 시설이 존재하며, 교목인 곰솔과 동백은 바다와 인접한 영도의 정체성과 강인함을 상징한다.
이 부지는 단순한 토지가 아닌, 교육 기관으로서의 역사적 가치가 있는 중요한 자산이다. 부산시교육청은 부지 활용의 방향성을 '복합 교육 문화 허브'로 설정하였는데, 이는 해당 역사성을 이어가라는 명확한 지침으로 해석할 수 있다. 따라서 이 마스터플랜은 '교육'을 21세기형 평생학습과 시민 교육으로 확장하고, '문화'는 지역 정체성과 융합하여 창의적으로 해석해야 할 필요가 있다.
특히, 기존 구조물인 한물결 체육관은 그 상징성과 활용 가능성을 고려하여, 단순히 철거하는 것이 아니라 적극적인 리모델링을 통해 역사적 연속성을 유지하고 건설 비용을 절감하는 방안을 우선적으로 검토해야 한다. 이러한 접근은 과거와 미래를 이어주는 중요한 역할을 할 것이며, 지역 사회와의 관계를 더욱 견고히 할 수 있는 기회를 제공할 것이다.
2.2 토지이용 및 규제 프레임워크: 법적 실행 도구
대규모 복합개발을 추진하기 위해 필수적인 법적 장치는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 기반한 '지구단위계획(District Unit Plan)'이다. 이 계획은 특정 지역을 대상으로 체계적인 개발을 유도하며, 토지 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 건물 높이 등을 종합적으로 관리하는 제도이다. 이와 같은 계획을 통해 공공시설 부지 제공 등 다양한 공공 기여를 통해 용적률을 높이는 인센티브를 획득할 수 있어, 공공성과 사업성을 동시에 달성하는 데 매우 중요하다.
현재 부산남고 부지는 '학교시설'로 분류되어 있어 호텔 및 상업시설과 같은 복합 용도의 개발이 제한되고 있다. 더불어, 「교육환경 보호에 관한 법률」에 의거해 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 일부 시설의 설치에 제약이 있을 수 있다.
이러한 이유로 마스터플랜을 실행하기 위해서는 사업 부지를 '지구단위계획구역'으로 새롭게 지정하는 절차가 우선적으로 이루어져야 한다. 이 과정에서 기존의 '학교시설' 용도를 '일반상업지역', '준주거지역', 그리고 '문화 및 집회시설' 등이 혼합된 용도로 변경해야 하며, 공원, 도로, 커뮤니티 시설 등과 같은 공공 기여 계획도 명확히 제시하여 그에 상응하는 용적률 인센티브를 확보하는 전략이 필요하다.
이러한 접근은 본 프로젝트의 비전을 법적으로 실현하고 민간 투자를 유치하는 데 있어 가장 중요한 요소가 될 것이다.
2.3 2040 부산도시기본계획과의 연계
모든 개발 프로젝트는 '2040 부산도시기본계획'의 비전과 목표에 맞춰 진행되어야 한다. 이 계획은 단일 중심 구조에서 벗어나, 지역 간 균형 발전을 이루기 위해 '10개 코어(10-Core)' 중심의 다핵 공간 구조를 지향하고 있다. 주요 전략 방향에는 ▲글로벌 해양 허브 도시로서의 위상 강화 ▲해안 및 수변 공간의 적극적인 활용 ▲탄소 중립 건강 도시 구현 ▲15분 생활권 도시 조성이 포함된다. 특히 해양 연구개발(R&D) 클러스터의 육성과 해양 레저 허브의 구축에 대한 강조가 두드러진다.
이 마스터플랜은 2040 계획의 목표를 '원도심권' 내에서 구체적으로 실현하는 핵심 프로젝트로 자리 잡아야 한다. 해양을 주제로 한 교육, 문화, 관광, 웰니스 기능의 융합을 통해 '글로벌 해양 허브' 비전을 지원할 수 있다. 또한, 해당 부지에서 일과 주거, 여가, 학습이 가능한 보행 중심의 복합 공간을 조성하여 '15분 도시' 개념을 지역 차원에서 실현하는 모델이 될 가능성이 높다.
이와 같이 상위 계획과의 전략적 정합성을 명확히 하는 것은 향후 행정적 지원과 공공 재원 확보에 대한 논리적 기반을 제공하는 데 기여할 것이다. 이러한 방향성이 잘 설정된다면 부산의 미래 도시 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
제3장: 비전 및 핵심 컨셉: '영도 에듀-컬처 포트'
기초 분석 결과를 바탕으로, 이번 프로젝트는 영도구의 미래를 이끌 새로운 중심지를 만드는 데 초점을 맞춘다. 이를 위해 제시하는 비전과 핵심 개념은 다음과 같다.
3.1 비전 선언문
부산의 영도구에 새로운 문화 중심이 될 '영도 에듀-컬처 포트'가 조성된다. 이 복합단지는 해양 중심의 평생학습, 창의산업, 웰니스 관광이 융합된 넥서스 역할을 하며, 영도의 재도약을 이끄는 중요한 프로젝트로 기대된다.
'영도 에듀-컬처 포트'라는 이름은 세 가지 핵심 가치로 구성되어 있다. 첫째, 에듀(Edu) 부분은 부산남고의 교육적 유산을 계승하고, 모든 세대가 참여할 수 있는 평생학습의 장으로 발전한다. 둘째, 컬처(Culture)는 영도의 해양 정체성을 바탕으로 새로운 문화예술 콘텐츠를 창출하고 이를 즐길 수 있는 공간으로 자리 잡는다. 셋째, 포트(Port)는 영도의 항구적 상징성을 반영하여 다양한 사람과 문화가 만나고 소통하는 '목적항'이자 '기항지' 역할을 한다.
이러한 요소들은 영도구가 문화적으로 풍요로운 지역으로 자리매김하는 데 중요한 역할을 할 것이다.
3.2 기본 원칙
모든 프로그램과 디자인 요소는 영도의 해양, 산업, 문화적 정체성과 긴밀하게 연결되어야 한다. 이를 통해 지역 주민들에게 보다 나은 정체성을 제공할 수 있다.
또한, 양질의 일자리를 만들어내고 새로운 투자 유치를 통해 지역 경제에 긍정적인 영향을 미쳐야 한다. 이렇게 함으로써 지역 사회의 경제적 활성화가 이루어질 것이다.
영도 주민들에게는 고품질의 열린 공공 공간과 문화적 편의시설을 제공하는 중심지가 필요하다. 이러한 공간은 지역 공동체의 결속력을 높이는 역할을 하게 된다.
마지막으로, 친환경 건축 원칙을 적용하고 재정적·운영적 측면에서 지속 가능한 구조로 설계해야 한다. 이는 지역의 회복탄력성을 강화하고 미래를 대비하는데 도움이 될 것이다.
3.3 전략 목표
활기 넘치는 24시간 목적지를 만들기 위해 지역 주민, 전문가, 국내외 관광객이 함께 어우러지도록 한다. 창조산업, 관광, 지식 기반 서비스 분야에서 양질의 일자리를 창출하는 것이 중요하다. 동삼혁신도시와의 협력을 통해 다양한 지원 시설을 제공하고, 부산의 글로벌 해양도시 브랜드를 더욱 강화할 새로운 관광 명소를 설계한다. 이를 통해 지역 경제와 관광 산업의 발전을 도모할 수 있다.
제4장: 마스터플랜: 프로그램 및 공간 구성
'영도 에듀-컬처 포트'의 비전을 실현하기 위해 상호 연결된 4개의 존(Zone)으로 구성된 마스터플랜을 제안한다. 각 존은 국내외 우수 사례를 분석하여 설정되었으며, 영도구의 현안에 적극적으로 대응하도록 설계되었다.
4.1 해양 웰니스 & 워케이션 존 (Marine Wellness & Workation Zone)
이 지역은 프로젝트의 핵심 수익원으로 자리 잡으며, 새로운 라이프스타일을 제시하는 공간으로 구상되고 있다. 성장 중인 웰니스 관광과 '워케이션(Workation)' 시장을 겨냥하여, 영도의 청정 해양 환경을 자산으로 활용하고자 한다.
주요 시설은 다음과 같다.
첫째, 부티크 웰니스 호텔이 약 100~150실 규모로 조성된다. 이곳은 고부가가치 웰니스 관광객을 타겟으로 하며, 해양 전망과 자연 친화적인 디자인이 특징이다.
둘째, 해수요법(Thalassotherapy) 센터가 설계된다. 독일의 '쿠어오르트(Kurort)'와 프랑스의 해수요법 시설에서 영감을 받아, 온수 해수풀, 해조류 랩, 해니(Sea Mud) 트리트먼트 등의 서비스를 제공하는 대중 이용 공간이 될 것이다. 국내에서 전남 완도의 '해양치유센터'가 이미 선도적인 역할을 하고 있다.
셋째, 워케이션 허브가 마련된다. 호텔과 연결된 유연한 코워킹 스페이스, 회의실 및 초고속 인터넷 환경을 구축해, 업무에 대한 편의성을 높인다. 최근 국내에서도 기업과 지자체의 지원으로 워케이션 시장이 빠르게 성장하고 있는 추세다.
이 프로젝트가 가져올 기대 효과는 상당하다. 강력한 경제적 동력을 확보하고, 구매력이 높은 장기 체류형 관광객과 디지털 노마드를 영도구로 유치함으로써 지역 경제의 정체 문제를 해결하는 데 기여할 것으로 보인다.
4.2 창의 & 문화 허브 (Creative & Cultural Hub)
옛날 학교 건물의 일부를 활용하여 창의적인 생산과 전시를 위한 공간으로 새롭게 변모시키는 프로젝트가 진행된다. 이 과정은 영도의 산업 유산과 미래의 창조성을 연결하는 중요한 역할을 하며, '문화 허브' 조성을 위한 필수적인 공간으로 자리잡을 것이다.
주요 시설에는 다양한 기능을 갖춘 '한물결' 다목적 홀이 있다. 이곳은 기존 체육관을 재구성하여 대규모 설치미술, 공연, 그리고 커뮤니티 행사 등이 가능한 블랙박스 씨어터와 전시장으로 변신한다. 이는 독일의 촐페어라인 탄광이 산업 시설을 문화 공간으로 성공적으로 변화시킨 사례와 유사한 맥락에 있다.
이어 아티스트 레지던시는 옛 교실을 예술가들이 창작하고 거주할 수 있는 공간으로 개조하는 프로젝트다. 이를 통해 창작자들이 보다 나은 환경에서 작업할 수 있도록 지원할 예정이다.
또한, 디지털 미디어 랩과 메이커스페이스가 마련되어 3D 프린터와 레이저 커터 등의 장비를 갖춘 공용 작업실이 조성된다. 이는 지역 창작자들과 동삼혁신도시의 해양 테크 스타트업의 성장을 돕는 데 기여할 것이다.
마지막으로 공공 갤러리는 레지던시 입주 작가의 작품 및 영도의 변화상을 담은 기획 전시를 선보이는 공간으로 사용된다. 국내 사례로는 당진 아미미술관과 성남 꿈꾸는 예술터 등이 폐교를 성공적으로 문화 공간으로 탈바꿈시킨 바 있다.
이 모든 프로젝트는 부지의 역사적 가치를 창조적으로 이어갈 뿐만 아니라, 지역의 문화예술 생태계를 활성화하고 방문객들에게 특별한 문화 체험을 제공하는 데 큰 역할을 할 것으로 기대된다.
4.3 평생학습 & 커뮤니티 코어 (Lifelong Learning & Community Core)
'교육 허브'의 기능을 현대적으로 재구성하여 지역 사회에 꼭 필요한 편의 시설을 제공하는 프로젝트가 진행된다. 이 공간은 지역 주민들의 삶의 질을 높이고, 외부인과의 경계를 허물어주는 역할을 한다.
첫 번째로, 영도 해양 전문 도서관이 있다. 이곳은 해양과학, 조선업, 해운, 해양사 등을 주제로 한 풍부한 자료를 갖춘 현대적인 공공 도서관으로, 일반 시민과 동삼혁신도시의 연구자 모두를 위해 개방된다.
두 번째로, 어린이 해양생태 디스커버리 센터가 마련된다. 이곳은 가족 단위 방문객을 위한 체험형 과학관으로, 놀이를 통해 해양 환경에 대한 흥미를 불러일으킨다.
세 번째로, 커뮤니티 키친 및 워크숍 룸이 설계된다. 이 공간은 지역 주민들이 요리 강습, 동호회 활동, 회의 등을 진행할 수 있는 다목적 공간으로 활용된다. 일본의 '아트 치요다 3331'처럼, 폐교를 지역 주민의 소통 공간으로 성공적으로 변신시킨 사례가 좋은 본보기가 될 것이다.
이러한 시설들은 지역 주민과 외부인 모두가 함께 어우러질 수 있는 환경을 조성하여, 프로젝트가 단순한 고립된 단지가 아닌 지역 사회의 중요한 일원으로 자리 잡도록 할 것이다.
4.4 통합 상업 및 공공 영역 (Integrated Commercial and Public Realm)
세 가지 주요 존을 효과적으로 연결하고, 프로젝트의 재정적 안정성을 보장하기 위해 저층부에는 독특한 상업 시설과 양질의 공공 공간을 배치할 계획이다.
주요 시설로는 특별한 F&B와 소매업체가 있다. 영도 지역의 신선한 해산물과 최근 인기를 얻고 있는 스페셜티 커피 문화를 반영한 레스토랑과 카페, 디자인 상품 매장 등을 유치할 예정이다.
또한, 중앙에 광장과 녹지 공간을 조성하여 다양한 이벤트와 마켓이 열릴 수 있는 개방된 공간을 마련하고, 지역 주민들이 편안하게 쉴 수 있는 '공공 거실' 역할을 수행하도록 한다.
마지막으로, 모든 시설을 연결하는 안전하고 쾌적한 보행로를 조성하여 자동차 없이도 단지 내의 모든 활동을 즐길 수 있는 편리한 환경을 제공할 것이다.
이러한 계획을 통해 활기차고 매력적인 분위기를 만들어내며, 상업 임대 수익을 통해 프로젝트의 장기적인 운영 안정성을 확보하는 것을 목표로 한다.
| 프로젝트명 | 원 용도 | 주요 시설 | 운영 모델 | 성공 요인 |
| 촐페어라인 (Zollverein), 독일 | 탄광 및 코크스 공장 | 루르 박물관, 레드닷 디자인 박물관, 공연장, 레스토랑, 수영장 | 공공-민간 협력 (재단) | 산업 유산의 압도적 스케일을 보존하며 현대적 기능 부여, 유네스코 등재를 통한 브랜딩 |
| 아미 미술관 (Ami Art Museum), 당진 | 초등학교 | 현대미술 갤러리, 카페, 야외 조각 공원 | 민간 | 폐교의 아날로그적 감성과 자연(담쟁이덩굴)을 예술과 결합하여 독특한 분위기 창출 |
| 해양치유센터, 완도 | 신규 건설 | 해수풀, 머드 테라피실, 해조류 스파, 명상 시설 | 공공 (지자체) | 청정 해양자원을 활용한 전문적 치유 프로그램, 웰니스 관광 트렌드 선점 |
| 아트 치요다 3331, 일본 | 중학교 | 갤러리, 공유 오피스, 커뮤니티 공간, 카페 | 공공-민간 협력 | 예술가와 지역 주민의 일상적 교류를 촉진하는 개방적 공간 구성, 도심 접근성 |
| 표 4.1: 국내외 재생 개발 프로젝트 선진 사례 분석 | | | | |
제5장: 실행 및 타당성 검토 프레임워크
비전과 마스터플랜을 실제로 구현하기 위해서는 법률, 재정, 그리고 거버넌스 측면에서의 실질적인 실행 방안이 필요하다. 이러한 구체적인 전략이 중요하다.
5.1 지구단위계획 전략
본 프로젝트의 법적 실행을 위해 가장 중요한 요소는 '지구단위계획'의 수립이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조와 제52조, 그리고 「부산광역시 지구단위계획 수립지침」에 따라 부산남고 부지가 포함된 지역을 '특별계획구역'으로 설정할 것을 제안한다.
이 계획의 주요 실행 방안으로는 먼저 용도지역 변경이 있다. 현재 '학교시설'로 지정된 용도를 호텔, 상업, 문화, 주거 기능이 포함된 '일반상업지역'이나 '준주거지역'으로 변환하는 방안을 마련한다.
또한, 인센티브를 확보하는 것이 중요하다. 공공기여 방안으로 부지 면적의 10~15%에 해당하는 공원 및 녹지 조성, 공공 도서관 및 어린이 체험관 건립 등의 구체적인 계획을 세운다. 부산시의 지침에 따라 이러한 공공기여에 맞는 용적률 인센티브를 계산하여 상업 시설(호텔, 리테일)의 사업성을 높인다. 이는 민간 투자자를 유치하는 데 중대한 역할을 할 것으로 기대된다.
| 구분 | 현황 | 계획(안) | 비고 |
| 용도지역 | 학교시설, 제2종일반주거지역 등 | 준주거지역, 문화 및 집회시설 등 복합용도 | 지구단위계획을 통해 변경 |
| 공공기여 | - | - 중앙공원 (부지면적의 10% 이상) - 공공도서관, 어린이체험관 (건축물 기부채납) | 용적률 인센티브 확보 근거 |
| 기준 용적률 | 조례 기준 | 변경 후 용도지역 기준 용적률 | 예: 준주거지역 400% |
| 허용 용적률 | 조례 기준 | 기준용적률 + 인센티브 용적률 | 부산시 지침에 따라 산정 |
| 표 5.1: 지구단위계획 용도지역 및 인센티브 프레임워크 (예시) | | | |
5.2 단계별 개발 및 실행 로드맵
1단계 (1~2년차): 계획 및 인허가
첫 번째 단계에서는 마스터플랜이 공식적으로 채택되고, 이에 따른 타당성 조사가 심화된다. 이어서 지구단위계획이 수립되고 결정 고시가 진행된다. 공공과 민간의 협력 모델인 PPP 방식으로 민간사업자를 공모하고 선정하는 과정이 포함된다. 마지막으로 실시계획 인가와 건축허가가 이루어진다.
2단계 (3~5년차): 핵심 시설 공사
두 번째 단계에서는 부지 조성과 기반시설 공사가 진행된다. 이 과정에서 웰니스 호텔과 다목적 홀(체육관 리모델링), 커뮤니티 코어 등 주요 건축물이 시공된다.
3단계 (6년차 이후): 개장 및 운영
마지막 단계에서는 '영도 에듀-컬처 포트'가 그랜드 오픈하게 된다. 이후 지속적인 프로그램 개발과 마케팅, 운영 관리가 이루어져 지역 사회와 함께 발전할 수 있도록 노력해야 한다.
5.3 개략 사업비 및 재원 조달 방안
사업비의 대략적인 추정은 공공건축물의 공사비 분석 자료와 민간 숙박시설의 건축비 데이터를 토대로 이루어진다. 2024-2025년을 기준으로 공공 도서관 및 전시시설의 공사비와 3~4성급 호텔의 평당 건축비를 반영해 계산해야 한다. 리모델링의 경우 신축보다 95~100%의 비용이 필요할 수 있다.
| 구분 | 세부 항목 | 개략 사업비 (추정) | 재원 조달 방안 |
| 총사업비 (CAPEX) | 토목/기반시설, 건축비(호텔, 문화시설, 공공시설), 설계/감리비, 부대비용 | - | 공공 선도투자 + 민간 투자 (PF) |
| 건축비 | 웰니스 호텔 (약 150실) | - | 민간 |
| | 창의문화허브 (리모델링) | - | 공공/민간 |
| | 평생학습/커뮤니티 코어 | - | 공공 |
| 연간 운영수익 | 호텔 객실/부대시설, F&B/리테일 임대, 웰니스센터 입장료, 프로그램 참가비, 대관료 등 | - | - |
| 연간 운영비용 | 인건비, 시설유지관리비, 마케팅비, 공과금, 임대료(민간→공공) 등 | - | - |
| 표 5.2: 개략적인 재무 타당성 요약 | | | |
재원 조달 방식은 공공-민간 파트너십(PPP) 모델에 기반하고 있다. 부산시와 영도구는 필요한 토지를 제공하며, 공공시설에 대한 초기 투자도 일부 진행한다. 민간사업자는 프로젝트 파이낸싱(PF) 등을 통해 전체 사업비를 조달하고, 수익시설을 운영하여 투자금을 회수하는 구조가 이상적이다. 또한, 민간사업자는 공공에 토지 임대료를 지급하게 되어 공공 부문도 안정적인 장기 재정 수입을 확보할 수 있다.
5.4 거버넌스 및 파트너십 구조
부산시와 영도구의 공공 부문에서는 토지 소유주로서 마스터플랜을 총괄하며, 지구단위계획 등 행정 절차를 지원하는 역할을 맡고 있다. 또한, 도서관과 같은 순수 공공시설의 운영에 대한 감독도 진행한다.
민간 부문에서는 개발사와 운영사가 사업비 조달 및 전체 시설의 건설과 품질 관리를 책임진다. 이들은 호텔, 상업시설, 웰니스 센터 등 수익 시설을 직접 운영하며, 통합된 브랜드 하에 전체 단지의 마케팅과 프로그램을 조율하는 역할을 한다.
지역 공동체를 위해 '커뮤니티 자문위원회'가 구성되어 프로그램 기획과 공공 공간 관리에 대한 의견을 지속적으로 제시하고 있다. 이 위원회는 프로젝트가 지역 사회의 필요와 잘 맞도록 감시하고 협력하는 중요한 역할을 수행하고 있다.
제6장: 결론: 영도를 위한 새로운 물결
이번 마스터플랜은 폐교 부지를 활용해 지역의 다양한 위기에 대응하고 새로운 성장 가능성을 열어주는 포괄적인 계획이다. '영도 에듀-컬처 포트'는 단순한 건축 프로젝트가 아니라, 영도구의 미래를 변화시키는 중요한 전략이다.
6.1 변혁적 잠재력 요약
'영도 에듀-컬처 포트'는 다방면에서 혁신적인 변화를 이끌 수 있는 잠재력을 가지고 있다.
우선, 인구 구조의 변화에 큰 기여를 할 수 있다. 이는 새로운 라이프스타일을 창출하고, 질 높은 일자리를 제공함으로써 외부 인재와 젊은 층을 유치하게 된다. 또한, 고령화가 진행 중인 지역에 신선한 활력을 불어넣어 인구 감소 문제를 해결하는 전환점을 마련할 수 있다.
두 번째로, 경제 생태계에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 전통 산업의 쇠퇴와 미래의 지식 기반 해양 산업 간의 격차를 메우기 위한 '중간 생태계'를 구축하여, 동삼혁신도시에서의 연구 개발 성과가 실제 사업화와 창업으로 이어질 수 있도록 지원할 것이다.
또한, 부산의 새로운 문화 관광 명소로 자리 잡을 가능성이 크다. 해양수도 부산의 고유한 정체성을 강화할 독창적인 문화 콘텐츠를 제공함으로써, 국내외 관광객들에게 새로운 방문 이유를 제공하고 도시의 매력을 한층 높여줄 것이다.
마지막으로, 지속 가능한 공동체의 중심 역할을 할 수 있다. 학교의 교육적 유산을 평생 학습의 가치로 이어가고, 다양한 세대의 주민들이 소통하고 즐길 수 있는 고품질의 공공 공간을 마련하여 지역 사회의 구심점으로 기능할 것이다.
6.2 실행을 위한 제언 및 다음 단계
이 비전을 실현하기 위해서는 즉각적이고 단계적인 조치가 요구된다.
우선, 초기 단계(0~6개월)에서는 본 마스터플랜을 토대로 공식적인 '사업 타당성 조사 및 시장 분석 용역'을 발주할 필요가 있다. 또한, 부산광역시의 도시계획 부서와 함께 '지구단위계획구역 지정 및 계획 수립'을 위한 협의를 시작해야 한다.
다음으로 단기 단계(6~12개월)에서는 구체적인 사업 조건과 공공 기여 방안을 포함한 '민간사업자 공모를 위한 제안요청서(RFP)'를 작성하고 이를 공고하는 작업이 필요하다.
중기 단계(12~24개월)에서는 우선협상대상자와의 협상을 통해 파트너십 계약을 체결하고, 상세한 건축 및 실시설계에 착수해야 한다.
부산남고 부지의 성공적인 개발은 영도구에 새로운 가능성을 제시하는 중요한 계기가 될 것이다. 과감한 비전과 체계적인 실행을 통해 '영도 에듀-컬처 포트'가 지역의 밝은 미래를 이끌어내는 등대 역할을 하기를 기대한다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 부산남고 이전 후 부지는 어떻게 활용될 계획인가요?
부산남고 이전 후 부지는 관광거점 조성과 체육시설 확충을 위한 종합개발 마스터플랜이 추진됩니다.
부산남고는 2026년 명지로 이전할 예정이며, 이전 부지 약 3만 4,823㎡는 부산시의 관광거점 조성과 부산시교육청의 체육복합문화센터 설치 계획이 상호보완적으로 검토 중입니다. 부산시는 태종대, 국립해양박물관 등 인근 관광자원을 활용해 체류형 관광 거점으로 개발을 모색하는 반면, 교육청은 체육시설 강화를 위해 부산체고와 체육중학교의 이전을 포함한 스포츠 허브 구축을 추진하고 있습니다. 이러한 계획은 원도심 균형발전 및 교육·체육 인프라 확충을 목표로 서로 연계·조정되며, 최종 용역 결과는 2026년 상반기에 발표될 예정입니다.
Q. 부산남고 부지 개발에 있어 법적·행정적 절차는 무엇인가요?
지구단위계획 수립과 용도지역 변경을 통해 사업을 추진하며 행정 협의가 필수입니다.
부산남고 부지는 현재 학교시설로 지정되어 상업·문화용도 개발에 제한이 있으므로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거해 지구단위계획구역을 지정하여 용도지역을 일반상업지역, 준주거지역 등으로 변경해야 합니다. 이 과정에서 공원·공공시설 조성 등 공공기여계획을 마련해 용적률 인센티브도 확보하며, 기획재정부, 교육부 등 중앙 부처와의 추가 협의도 필요합니다. 지구단위계획은 사업 타당성 확보, 민간 투자 유치, 공공성 확보의 기반이며, 단계별 인허가 절차에 따라 계획이 실행되고 민간사업자 선정, 실시설계, 건축허가까지 진행됩니다.
Q. 부산남고 부지 마스터플랜의 핵심 비전과 공간 구성은 무엇인가요?
영도 에듀-컬처 포트를 중심으로 교육, 문화, 해양 웰니스, 상업이 복합된 4개 존으로 구성됩니다.
마스터플랜은 '영도 에듀-컬처 포트'라는 비전을 제시하며, 부산남고 교육 유산과 지역 해양문화 정체성을 결합해 평생학습, 창의산업, 웰니스 관광을 융합한 복합 공간 조성을 목표로 합니다. 공간은 ▲해양 웰니스 & 워케이션 존(웰니스 호텔, 해수요법 센터, 워케이션 중심) ▲창의 & 문화 허브(한물결 체육관 리모델링, 아티스트 레지던시, 디지털 미디어 랩) ▲평생학습 & 커뮤니티 코어(해양 전문 도서관, 어린이 해양생태센터, 커뮤니티 키친) ▲통합 상업 및 공공 영역(특별 F&B, 광장, 녹지, 보행 네트워크)으로 구성돼 지역 경제 활성화와 커뮤니티 활성화에 기여할 계획입니다.
Q. 부산남고 부지 개발의 추진 일정과 단계별 계획은 어떻게 되나요?
1~2년 안에 계획 수립과 인허가, 3~5년차에 핵심 시설 공사, 6년차 이후 개장과 운영이 예정됩니다.
개발은 3단계로 추진됩니다. 1단계(1~2년차)는 마스터플랜 공식 채택, 사업 타당성 조사, 지구단위계획 수립, 민간사업자 공모 및 선정, 착수 인허가 절차 수행입니다. 2단계(3~5년차)는 웰니스 호텔, 다목적홀, 커뮤니티 코어 등 핵심 건축물 및 기반시설 시공에 집중합니다. 3단계(6년차 이후)에는 '영도 에듀-컬처 포트'가 정식 개장하며 지속적인 운영과 프로그램 개발로 지역사회에 기여하는 단계가 이어집니다.
Q. AI 기술은 부산남고 부지 마스터플랜 수립에 어떻게 활용될 수 있나요?
AI가 마스터플랜 초안을 신속히 작성하고 전문가가 이를 검토 보완하는 협업 시스템 도입이 제안됩니다.
최근 AI 딥리서치 기능을 활용해 부산남고 부지 용역 지시서를 입력하면 기초 분석, 콘셉트, 경제성 검토 등 다양한 요소를 신속하게 생성하는 경험이 있었습니다. 향후 국가 AI센터를 통한 AI 시뮬레이션과 기획 지원으로 소규모 프로젝트도 저비용 고효율 계획 수립이 가능해질 전망입니다. 이로 인해 공공사업 분야에서 AI와 전문가 협업 시스템이 도입되어 마스터플랜 작성의 혁신이 기대되며, AI는 해외 사례와 맞춤형 프로그램, 재무 추정치까지 제공하는 중요한 도구가 될 수 있습니다.
