目次
影島釜山南高跡地活用計画: 観光拠点・体育施設の岐路
釜山の影島区東三洞に位置する釜山南高が2026年に江西区名持に移転することになり、3万4,823㎡に及ぶ旧校庭が新しい発展の中心として注目されています。
釜山市は「釜山南高一帯総合開発マスタープラン策定業務」を発注し、観光拠点への変貌を計画しており、一方釜山市教育庁は釜山体育高及び体育中学校の移転とともに学生スポーツ複合文化センターの設置を検討しています。
このように旧市街のバランス発展と教育および体育インフラの拡充という二つの目標が互いに衝突しながらも補完できる機会を提供している。これは影島ルネサンスの方向性を決定づける重要な要素となるでしょう。
市・教育庁公式検討案概要
釜山市は太宗台や国立海洋博物館などの主要観光資源と繋がる滞在型観光拠点を好んでいる。この関連で、ワーケーションセンター、海洋体験施設、家族向け宿泊施設などの設計が議論されている。
また、教育庁は地域の学生の移動の便と生活体育需要を反映し、公営体育施設の優先配置を求めている。これを通じて釜山体育高等学校と体育中学校を統合し、影島地域のスポーツハブを形成する計画だ。この事業を進めるためには、該当用地の90％以上が国有地であるため、企画財政部と教育部との追加協議が必要となる。最終業務結果は2026年上半期中に発表される予定だ。
影島釜山南高跡地は影島区庁、韓国海洋大学、太宗台、国立海洋博物館等に近く、観光、教育、海洋産業が集積した地域であるという強みがある。しかしながら、旧市街の老朽化した基盤施設と観光客の短い滞在時間による「通り過ぎる島」という制限も克服すべき課題である。
マスタープラン業務の核心業務と住民・機関協議課題
業務は着手以降1年間に様々な過程を進める。この過程には立地および観光環境調査、開発コンセプト設定、経済および財務妥当性検討、そして事業推進計画策定が含まれる。
観光と体育の需要調整が必要だ。住民は生活体育施設の不足を感じており、市は観光客の滞在時間を延ばそうという意図を持っている。これを実現するためには、民間資本誘引(BTL)、キャンパス革新パーク、地方投資促進助成金など様々な資金調達モデルが要求される。
また、太宗台景観保全や沿岸管理区域など文化財および景観規制に対する綿密な検討が必須だ。最後に、青學洞と鳳来洞旧市街との歩行ネットワークを構築しないと「孤立型の団地」になる危険がある。これらの要素を総合的に考慮して計画を立てることが重要だ。
個人的には、
釜山体育高等学校とともに近隣600m以内に影島国民体育センターや体育館が位置しており、住民向けの体育施設は十分であり、
影島区の人口減少に備えた需要創出のために観光振興施設が入ることを期待しています。
結論、そしてAI活用提言
産業構造の変化とトレンドが急速に展開されている中で、公有地の用途はいつでも変わる可能性がある。
釜山南高の跡地も単なる観光地や体育施設の機能を超え、地域経済、教育、文化が共に融合した複合プラットフォームとして開発されなければならない。
このアプローチは地域社会の発展を促進できる重要な方向性である。
最近、個人的にAIディープリサーチを用いて業務指示書を入力した結果、AIマスタープランが生成される経験があった。基礎的な資料入力のみで、現状分析、コンセプト、経済性などのさまざまな要素が迅速に提示され非常に印象的であった。
今後はAIが業務ドラフト作成を担い、専門家がこれを検討し補完するシステムが現実化する見込みである。国家AIセンターが設立され、地方自治体がAI計画とシミュレーションを容易に活用できるよう支援することで、少規模プロジェクトでも低コストで高効率な計画の策定が可能になるだろう。
公共事業分野もAIと人間専門家の協働によってさらに発展することが期待される。これらの変化は私たちの働き方を革新するチャンスを提供するだろう。
AIマスタープラン提案
個人的にAIのDeep Research機能を使って釜山南高一帯の総合開発マスタープランの業務指示書を入力したところ、4つのゾーン構成が提案された。このおかげでプロジェクトの方向性や具体的な計画がより明確になった。
① 海洋ウェルネス・ワーケーションゾーン
② 創造・文化ハブ
③ 生涯学習・コミュニティコア
④ 商業・公共領域
この文書は公式な計画ではありませんが、AIシミュレーションの結果として注目されています。この結果は、金地の収益性、公共性、そして文化的再生を同時に考慮したからです。例えば、海水療法センターとコワーキングスペースを結合して高付加価値の滞在客を誘致する方法を提案し、古い教室をアーティストレジデンシーに変換して産業遺産と文化起業のモデルを構築しました。
AIは海外での廃校や廃産業施設の再生事例を学習し、影島の状況に適したカスタマイズプログラムを提案し、財務推定も自動的に導き出しました。このようにAIが作成した釜山南高一帯の総合開発マスタープランは、その可能性に多くの期待が集まっています。関連資料は以下で確認できる。
釜山南高一帯総合開発マスタープラン(仮想)
第1章: 基礎分析: 影島区の現状
釜山広域市影島区で成功するマスタープランを策定するためには、該当地域のマクロ的脈絡を深く理解することが必要不可欠です。現在影島区は人口構造の変化と産業パラダイム転換という重大な状況に直面しており、これは危機であり新しい機会の場でもあります。釜山南高跡地の開発はこれらの地域的な挑戦に対する解答であり、単なる開発ではなく地域全体の再生を導く重要な役割を果たすべきです。
このように地域発展のための戦略的アプローチが必要であり、これを通じて影島区の未来を照らす機会を創出することができるでしょう。
1.1 人口および社会プロファイル: 転換期に立つ自治区
影島区が直面している最大の問題は、持続的な人口減少と高齢化現象です。2020年には113,342人だった人口が2023年には106,548人に減少し、この減少傾向は今後も続く見込みです。過去25万人に近かった人口と比べると、現在の減少は地域社会の活力を大きく脅かしています。
東三洞もこの人口減少現象から逃れることはできません。東三1洞は現在27,548人で影島区内で最も多くの人口を有していますが、過去41,580人に比べればかなり減少しています。東三2洞と東三3洞はそれぞれ4,992人と8,475人で、相対的に小さな人口規模を形成しています。このような人口減少は、若年層の流出と高齢人口比率の増加を引き起こし、これは歳入基盤の弱化および経済活性化の低下に繋がります。また、釜山南高移転事件からも見られるように、公共資産である学校の遊休化問題も発生しています。
これらの分析は本プロジェクトの方向性を設定する上で重要な教訓を提供します。単に既存住民のための施設だけでは問題の根本的な解決が困難です。プロジェクトは新しい人口を誘致できる魅力的な要素として機能し、これを通じて熟練した専門人材、滞在型観光客、生涯学習者などを引き寄せる必要があります。これらの努力が人口減少の悪循環を断ち切り、地域に新しい活力を吹き込むことに寄与するでしょう。
| 区分 | 影島区 | |
| 人口増減率 (2020-2023) | 約 -5.9% | |
| 人口密度 (人/km2) | 7,240.77 | |
| 高齢人口比率 (65歳以上) | 高い (具体的数値必要) | |
| 1人世帯比率 | 高い (具体的数値必要) | |
| 主要な人口動向 | 持続的な人口減少及び高齢化深化 | |
| 表1.1: 影島区主要人口指標動向 (注: 釜山市平均データは比較のための参考項目であり、提供された資料内には含まれていません。影島区の自らの変化傾向が深刻さを示しています。) | | |
1.2 経済および産業構造: ラストベルトから海洋革新ハブへ
影島区はかつてHJ造船（旧韓進造船）のような造船会社が位置していた地域であり、一時は造船および修理業の中心地として知られていました。しかし、これらの産業の急激な衰退により、青学洞の旧韓国タイヤの跡地のような遊休工業地域が生まれ、「韓国のラストベルト」という不名誉なタイトルを得ることになりました。
それにもかかわらず、影島区の経済は単に衰退した伝統産業に限られません。東三洞には海洋水産関連の公共機関や研究機関が密集しており、東三革新都市が形成されています。これは影島区が海洋科学技術、海洋バイオ、極地産業など知識ベースの海洋新産業において重要なハブの役割を果たすことができることを示しています。つまり、影島区は伝統的な重工業の遺産と未来志向の海洋産業を同時に包み込む複合的な経済構造を持っています。
このような経済的多様性は本マスタープランが解決しなければならない重要な課題であり機会として作用します。事業対象地はこの二つの経済圏をつなぐ戦略的な位置にあります。東三革新都市の豊富な研究開発(R&D)キャパシティを活用して、「ハードウェア」を補完する「ソフトウェア」インフラを構築することが必要です。これは協業、技術事業化、大衆参加および人材誘致などの要素を含めて影島区の産業生態系をより豊かにすることに寄与しなければなりません。
結論として、影島区は過去の遺産を超えて新しい海洋産業に進む可能性を持つ場です。これを活用した持続可能な発展が実現できるよう、地域の資源とインフラを効果的に結びつける努力が重要です。
1.3 基盤施設およびアクセス評価: 島という制限と機会
影島区は島の特性により交通網が影島大橋と釜山大橋の二つの橋に大きく依存しています。市内バス路線も主に南浦洞などの旧市街に集中しており、釜山の他の地域に移動するのが簡単ではありません。このような交通インフラの制約は外部人口の流入と投資誘致に苦労させています。
しかし、影島区の交通環境は大きな変化を迎える予定です。釜山市と影島区の主要戦略の一つである「都市鉄道影島線」の建設が推進されているからです。路線や駅の位置はまだ確定されていませんが、都市鉄道の導入は影島区の孤立性を解消する重要な転換点になると期待されています。
この変化に合わせて本マスタープランは今後新設される都市鉄道駅周辺を事業対象地に設定し、公共交通中心の高密度複合開発方式を導入する必要があります。このために公共交通指向型開発（TOD, Transit-Oriented Development）コンセプトを積極的に活用するべきです。都市鉄道駅で発生する歩行者動線を考慮し、これに連携した公共空間や商業施設を効率的に配置して、住民が容易にアクセスできるようにし、地域の活力を増大させる戦略が必要です。
結局、これらの交通インフラの改善と開発は影島区の未来にポジティブな影響を与えると思われ、地域の価値と魅力を高める機会となるでしょう。
1.4 観光および文化景観: 新たなホットスポットの潜在能力
影島区はさまざまな構造的挑戦にもかかわらず、新たな観光スポットとして浮上しています。太宗台や絶影海岸散策路といった従来の観光地に加え、最近はホンヨウ文化村が全国的に注目されており、独創的なオーシャンビューを誇るカフェが生まれ、国内外の観光客の訪問が続いています。特にコロナ19以降、釜山全体の外国人観光客数が徐々に回復している中、影島区は夜景ツアーやテーマバスツアーなどのさまざまな新たな観光商品を開発し、滞在時間を延ばそうと努力しています。
釜山南高跡地はホンヨウ文化村や太宗台のような主要観光コースからはやや離れた位置にあります。これは本プロジェクトが既存の観光地に依存せず、来訪者が内陸に誘導されるほど魅力的な「目的地型名所」として脱却しなければならないということを意味します。また、既存の観光名所とは差別化されたアプローチが必要です。海岸の景観を楽しむことにとどまらず、「海洋文化とウェルネス」という独特なテーマを通じて相互補完の関係を形成することが重要です。
このような変化と発展が実現した場合、影島区はさらに魅力的な観光地として位置を確立することが期待されます。観光客はそこでさまざまな文化と経験を楽しむことができるでしょう。今後影島区の観光資源がどのように発展していくかに注目する必要があります。
第2章: 事業対象地分析および戦略的連携
本章では釜山南高跡地の物理的および法的特性を詳細に調査し、これを釜山市の都市計画と統合してマスタープランの実行可能性と戦略的一貫性を強化することを目指します。
2.1 釜山南高の歴史性および物理的特性
釜山南高等学校は1955年に設立され、2025年まで運営される予定で、70年近い歴史を持つ教育機関で、地域社会に深いルーツを持っています。1974年に現在の東三洞に移転した後、多くの卒業生を輩出し、2026年には江西区名持国際新都市に完全に移転する予定です。この学校跡地には本館建物の他に、「ハンムルクル体育館」など多様な附属施設が存在し、校木であるコムソルとドンベクは海と隣接する影島のアイデンティティと強さを象徴します。
この地は単なる土地ではなく、教育機関としての歴史的価値がある重要な資産です。釜山市教育庁は、土地活用の方向性を「複合教育文化ハブ」と定めており、これはその歴史性を継承せよという明確な指針として解釈できます。そのためこのマスタープランは「教育」を21世紀型生涯学習と市民教育に拡張し、「文化」を地域アイデンティティと融合して創造的に解釈する必要があります。
特に、既存構造物であるハンムルクル体育館はその象徴性と活用可能性を考慮し、単に解体するのではなく、積極的なリモデリングを通じて歴史的連続性を維持し建設コストを削減する方針を優先的に検討すべきです。このアプローチは過去と未来を繋ぐ重要な役割を果たし、地域社会との関係をさらに強固にする機会を提供するでしょう。
2.2 土地利用および規制フレームワーク: 法的実行ツール
大規模複合開発を推進するためには必須の法的装置は、「国土の計画及び利用に関する法律」に基づいた「地区単位計画(District Unit Plan)」です。この計画は特定地域を対象に体系的な開発を誘導し、土地利用、建物の用途、建ぺい率、容積率、建物の高さなどを総合的に管理する制度です。このような計画を通じて公共施設用地提供など様々な公共寄与を通じて容積率を高めるインセンティブを獲得できるため、公共性と事業性を同時に達成するのに非常に重要です。
現在釜山南高跡地は「学校施設」として分類されており、ホテル及び商業施設などの複合用途開発が制限されています。加えて、「教育環境保護に関する法律」に基づき「相対保護区域」として指定されているため、一部施設の設置に制約がある可能性があります。
このため、マスタープランを実行するためには事業用地を「地区単位計画区域」として新たに指定する手続きを優先的に行わなければなりません。この過程で既存の「学校施設」用途を「一般商業地域」、「準住宅地域」、「文化及び集会施設」などが混合された用途に変更し、公園、道路、コミュニティ施設などといった公共寄与計画も明確に示して、それに応じた容積率インセンティブを確保する戦略が必要です。
このアプローチは本プロジェクトのビジョンを法的に実現し民間投資を誘致する上で最も重要な要素となるでしょう。
2.3 2040釜山市都市基本計画との連携
すべての開発プロジェクトは「2040釜山市都市基本計画」のビジョンと目標に基づいて進められるべきです。この計画は単一中心構造から脱却し、地域間のバランス発展を図るため「10個のコア(10-Core)」中心の多核空間構造を目指しています。主要戦略には ▲ グローバル海洋ハブ都市としての地位強化 ▲ 海岸及び水辺空間の積極的な活用 ▲ カーボンニュートラル健康都市実現 ▲ 15分生活圏都市創成が含まれます。特に海洋研究開発(R&D)クラスターの育成と海洋レジャーハブの構筑に対する強調が顕著です。
このマスタープランは、2040計画の目標を「旧市街圏」内で具体的に実現する核心プロジェクトとして位置づけられるべきです。海洋をテーマにした教育、文化、観光、ウェルネス機能の融合を通じて「グローバル海洋ハブ」ビジョンを支援することができます。また、該当用地で仕事と居住、余暇、学習が可能な徒歩中心の複合空間を創出し、「15分都市」概念を地域レベルで実現するモデルとなる可能性が高いです。
このように、上位計画との戦略的一貫性を明確にすることは、今後の行政的支援と公共資金確保に対する論理的基盤を提供することに貢献するでしょう。この方向性が適切に設定されれば、釜山市の未来の都市発展にポジティブな影響を与えることが期待されます。
第3章: ビジョンおよび核心コンセプト: '影島エデュー・カルチャーポート'
基礎分析結果を基に、今回のプロジェクトは影島区の未来を導く新しい中心地を作ることに焦点を当てます。これを実現するために提案するビジョンと核心概念は次のとおりです。
3.1 ビジョン宣言
釜山の影島区に新しい文化中心となる「影島エデュー・カルチャーポート」が創出されます。この複合団地は海洋中心の生涯学習、創造産業、ウェルネス観光が融合したネクサス役割を持ち、影島の再躍進を導く重要なプロジェクトとして期待されています。
「影島エデュー・カルチャーポート」という名前は3つの核心価値で構成されています。第一に、エデュー(Edu)部門は釜山南高の教育的遺産を継承し、すべての世代が参加できる生涯学習の場に発展します。第二に、カルチャー(Culture)は影島の海洋アイデンティティに基づき、新しい文化芸術コンテンツを創出し、これを楽しめる空間として位置づけられます。第三に、ポート(Port)は影島の港的象徴性を反映し、さまざまな人々と文化が出会い交流する「目的港」かつ「寄港地」としての役割を果たします。
これらの要素は影島区が文化的に豊かな地域として位置付けられるのに重要な役割を果たすでしょう。
3.2 基本原則
すべてのプログラムとデザイン要素は影島の海洋、産業、文化的アイデンティティと緊密に結びついているべきです。これを通じて地域住民により良いアイデンティティを提供することができます。
また、質の高い雇用を生み出し、新しい投資誘致を通じて地域経済にポジティブな影響を与えるべきです。こうすることで地域社会の経済的活性化が実現されるでしょう。
影島の住民には高品質のオープン公共空間と文化的便利施設を提供する中心地が必要です。このような空間は地域共同体の結束力を高める役割を果たします。
最後に、環境に優しい建築原則を適用し、財政的・運営的視点から持続可能な構造で設計する必要があります。これは地域の回復力を強化し、未来に備えるのに役立つでしょう。
3.3 戦略目標
活気あふれる24時間目的地を作るために、地域住民、専門家、国内外観光客が共に共存できるようにします。創造産業、観光、知識基盤サービス分野で質の高い雇用を創出することが重要です。東三革新都市との協力を通じてさまざまな支援施設を提供し、釜山のグローバル海洋都市ブランドをさらに強化する新たな観光名所を設計します。これを通じて地域経済と観光産業の発展を促進できます。
第4章: マスタープラン: プログラムおよび空間構成
'影島エデュー・カルチャーポート'のビジョンを実現するため相互に接続された4つのゾーンで構成されるマスタープランを提案します。各ゾーンは国内外の優れた事例を分析して設定されており、影島区の課題に積極的に対応するよう設計されています。
4.1 海洋ウェルネス & ワーケーションゾーン (Marine Wellness & Workation Zone)
この地域はプロジェクトの主要収益源として位置づけられ、新しいライフスタイルを提示する空間として構想されています。成長中のウェルネス観光と'ワーケーション(Workation)'市場を狙い、影島のクリーンな海洋環境を資産として活用することを目指しています。
主要施設は次のとおりです。
第一に、ブティックウェルネスホテルが約100～150室規模で整備されます。ここは高付加価値ウェルネス観光客をターゲットとしており、海洋展望と自然環境に優しいデザインが特徴です。
第二に、海水療法(Thalassotherapy)センターが設計されます。ドイツの「クールオルト(Kurort)」とフランスの海水療法施設からインスパイアを受け、温水海水プール、海藻ラップ、シーむ泥トリートメントなどのサービスを提供する公共利用空間になります。国内では全南完島の「海洋治癒センター」が既に先導的な役割を果たしております。
第三に、ワーケーションハブが整備されます。ホテルと繋がった柔軟なコワーキングスペース、会議室及び超高速インターネット環境を構築し、業務に対する快適性を高めます。最近国内でも企業と自治体の支援によりワーケーション市場が急速に成長しています。
このプロジェクトがもたらす期待効果はかなりのものです。強力な経済的な原動力を確保し、高い購買力を持つ長期滞在型観光客やデジタルノマドを影島区に誘致することで地域経済の停滞問題を解決する貢献をすることが期待されます。
4.2 創造 & 文化ハブ (Creative & Cultural Hub)
古い学校の建物の一部を活用し、創造的な生産と展示の為の空間として新しく変貌させるプロジェクトが進行します。この過程は影島の産業遺産と未来の創造性をつなぐ重要な役割を果たし、「文化ハブ」創出のための必須の空間となるでしょう。
主要な施設には多様な機能を持つ「ハンムルクル」多目的ホールがあります。ここは既存の体育館を再構築し、大規模なインスタレーションアート、パフォーマンス、そしてコミュニティイベントが可能なブラックボックスシアター及び展示場に変身します。これはドイツのツォルフェライン炭鉱が産業施設を文化空間に成功裏に変化させた事例に類似しています。
続いてアーティストレジデンシーは古い教室をアーティスト達が創作し居住できる空間に改装するプロジェクトです。これを通じて創作者達がより良い環境で作業できるように支援します。
さらに、デジタルメディアラボやメイカースペースが設けられ、3Dプリンターやレーザーカッターなどの設備を備えた共同作業室が構築されます。これは地域の創作者たちや東三革新都市の海洋テクノロジースタートアップの成長に寄与するでしょう。
最後に公共ギャラリーはレジデンシーに入居したアーティストの作品や影島の変貌を捉えた企画展示を披露する空間として使用されます。国内事例としては唐津アミ美術館や城南夢見る芸術村などが廃校を成功裏に文化空間に転換させた例があります。
これらすべてのプロジェクトは土地の歴史的価値を創造的に引き継ぐだけでなく、地域の文化芸術生態系を活性化し、来訪者に特別な文化体験を提供する重要な役割を果たすことが期待されます。
4.3 生涯学習 & コミュニティコア (Lifelong Learning & Community Core)
'教育ハブ'の機能を現代的に再構成し、地域社会にとって必須の便利施設を提供するプロジェクトが進行します。この空間は地域住民の生活水準を高め、外部との境界を壊す役割を持ちます。
第一に、影島海洋専門図書館があります。ここは海洋科学、造船業、海運、海洋史などをテーマにした豊富な資料を備えた現代的な公共図書館で、一般市民および東三革新都市の研究者みんなに開放されます。
第二に、子供向け海洋生態ディスカバリーセンターが整備されます。ここは家族向け訪問客のための体験型科学館で、遊びを通じて海洋環境への興味を引き起こします。
第三に、コミュニティキッチンやワークショップルームが設計されます。この空間は地域住民が料理教室、サークル活動、会議などを実施できる多目的空間として活用されます。日本の「アート千代田3331」のように、廃校を地域住民のコミュニケーション空間に成功裏に転換させた事例が良いお手本になるでしょう。
これらの施設は地域住民と外部が共に融和できる環境を創造し、プロジェクトが単なる孤立した団地ではなく地域社会の重要な一部として位置づけられるようにします。
4.4 統合商業および公共領域 (Integrated Commercial and Public Realm)
3つの主要ゾーンを効果的に接続し、プロジェクトの財政的安定性を保障するために、低層部にはユニークな商業施設と質の高い公共空間を配置する計画です。
主要施設には特別なF&Bや小売業者があります。影島地域の新鮮な海産物と最近人気を集めているスペシャリティコーヒー文化を反映したレストランやカフェ、デザイン商品店が誘致される予定です。
また、中央に広場と緑地空間を創出し、さまざまなイベントやマーケットが開催できるオープンな空間を設けて、地域住民が快適に休める「公共のリビング」という役割を果たすことが目指されます。
最後に、すべての施設を繋ぐ安全かつ快適な歩行路を形成し、自動車なしでも団地内のすべての活動を楽しむことができる便利な環境を提供します。
この計画を通じて活気あふれる魅力的な雰囲気を作り出し、商業賃貸収益を通じてプロジェクトの長期的な運営安定性を確保することが目標となります。
| プロジェクト名 | 元用途 | 主要施設 | 運営モデル | 成功要因 |
| ツォルフェライン (Zollverein), ドイツ | 炭鉱およびコークス工場 | ルール博物館、レッドドットデザイン博物館、劇場、レストラン、プール | 公共-民間協力 (財団) | 産業遺産の圧倒的なスケールを保存し現代的機能を付与、ユネスコ登録を通じたブランディング |
| アミ美術館 (Ami Art Museum), 唐津 | 小学校 | 現代美術ギャラリー、カフェ、屋外彫刻公園 | 民間 | 廃校のアナログ的感性と自然（アイビー）を芸術と結びつけ独特な雰囲気を創出 |
| 海洋治癒センター, 完島 | 新規建設 | 海水プール、マッドセラピールーム、海藻スパ、瞑想施設 | 公共 (自治体) | クリーンな海洋資源を活用した専門的治癒プログラム、ウェルネス観光トレンドを先取り |
| アート千代田3331, 日本 | 中学校 | ギャラリー、共有オフィス、コミュニティスペース、カフェ | 公共-民間協力 | アーティストと地域住民の日常的交流を促進する開放的空間構成、都心アクセス性 |
| 表4.1: 国内外再生開発プロジェクト先進事例分析 | | | | |
第5章: 実行および妥当性検討フレームワーク
ビジョンとマスタープランを実際に実現するためには法律、財政、そしてガバナンスの面での実質的な実行案が必要です。これらの具体的戦略が重要です。
5.1 地区単位計画戦略
本プロジェクトの法的実行を担保するために最も重要な要素は「地区単位計画」の策定です。「国土の計画及び利用に関する法律」第51条および第52条、そして「釜山市地区単位計画策定指針」に隣接する地域を「特別計画区域」と設定することを提案します。
この計画の主要な実行案としてまず用途地域変更があります。現在「学校施設」と指定されている用途をホテル、商業、文化、住宅機能が含まれた「一般商業地域」や「準住居地域」へ変換する案を策定します。
また、インセンティブを確保することが重要です。公共寄与案として、土地面積の10～15％に相当する公園及び緑地形成、公共図書館及び子供体験館の建設などの具体的計画を立てます。釜山市の指針に従い、これらの公的寄与に適した容積率インセンティブを計算し、商業施設（ホテル、リテール）の事業性を高めます。これは民間投資を誘致する上で重要な