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成故三标混凝土场地，77层地标开发…预告首尔森林地区的大变革
位于首尔成东区成水洞的三标混凝土场地将变身为77层规模的复合设施。
该地区曾是45年来设有混凝土厂的工业用地，但通过首尔市与民间企业的合作，已准备好发展为首尔的未来产业中心。
最近，公布了“首尔森林地区单位计划区及三标混凝土特别计划区”的详细开发计划决策案，并将举行战略环境影响评估报告的初稿公示以及居民说明会。这个过程将作为正式开发的起始信号。
变身为复合开发的三标混凝土场地
三标混凝土场地计划开发总建筑面积为447,913㎡，最高高度为77层。该地将由办公、住宿、文化及商业设施等多种用途构成，该地区有望成为全球未来产业的中心。
该项目不仅仅是构建高楼大厦，更是备受关注的“建筑创新型预先协商”的首个案例。旨在设计出与首尔森林和谐相连的创新型设计。实际上，该设计由设计了哈利法塔和63大厦的全球知名建筑事务所SOM（斯基德莫尔、奥因斯与梅里尔）参与，进一步突显了独创性和象征性。
此外，通过将现有的第一类一般住宅区变更为一般商业区，有可能被指定为容积率最高可放宽至105.6%p的特别建筑区。这一变化预计将对地区开发产生积极影响。
首尔森林地区的交通和城市环境，大规模整治
从预先协商过程中获得的公共贡献金约6054亿韩元中，73.1%即4424亿韩元将主要用于改善首尔森林周边的交通基础设施。特别是，它将重点建立连接东部干线和汉边北路，以及在成水大桥北端新建一个坡道，从而解决交通堵塞的基础设施。
将建立占地53,000㎡的“独角兽创业中心”，为有前景的初创企业提供创业空间。此外，计划通过首尔森林的重建总体规划征集市民的创意进行城市空间改善工作。
地区单位计划及城市规划变更事项摘要
此次项目在首尔特别市成东区成水洞1街683号附近进行。总面积约28万1千㎡，被指定为首尔森林地区的地区单位计划区。
主要变更事项包括用途区域的转换。第一类一般住宅区将转变为一般商业区，该面积达到28,106.2㎡。此外，住宅区的面积将从原有的4万㎡大幅减少至1.3万㎡。
城市规划将在2025年制定，并计划于2030年完成。该项目的实施者为SP成水PFV㈜，首尔市未来空间规划官作为认可机构发挥作用。
地区单位计划的目标是综合开发未利用空间，提高都市功能。此外，还重点为实施公共贡献提供法律和行政基础。
结论：改变首尔天际线的‘城市重启’
三标混凝土场地的开发将成为创造成水洞新身份的重要转折点。
该地区将从过去的工业地转变为首尔的标志性地标，作为与首尔森林和汉江自然环境和谐统一的先进办公和文化中心而发展。
预计将在2026年动工，完工目标为2030年。随后，将通过确认地区单位计划等所需的法律程序制定具体计划。
首尔森林地区地区单位计划区及三标混凝土特别计划区的详细开发计划决策（案）战略环境影响评估报告（初稿）
1. 计划的内容
1.1 计划名称
首尔森林地区单位计划及三标混凝土特别计划区详细开发计划决策（案）
1.2 计划的范围
一. 空间范围
* 位置 : 首尔特别市成东区成水洞1街683区域
* 面积 : 281,186.1㎡
* 同时，根据符合公共贡献计划（公共设施等安装提供及安装费用提供）设置地区单位计划区边界，与先前（协商会）相比本区界线缩小（原先（协商会）731,479.0㎡ → 本次281,186.1㎡）
二. 时间范围
* 计划年度 : 2025年
* 目标年度 : 2030年
1.3 计划实施者
SP成水PFV（株）
1.4 计划制定机构及认可机构
首尔市未来空间规划官
1.5 协商机构
汉江流域环境厅
1.6 计划的内容
一. 关于地区单位计划的城市管理计划决策书
(1) 关于地区单位计划区的决策书
<表 1> 地区单位计划区决策书
| 类别 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) |
| 新设 | 首尔森林地区单位计划区 | 成东区成水洞1街683附近 | - (中) 281,186.1 |
<表 2> 地区单位计划区决策理由
| 类别 | 位置 | 面积(㎡) | 决策理由 |
| 新设 | 首尔森林地区单位计划区 | 281,186.1 | 为了原先作为混凝土厂使用的闲置空间的复合开发，依据预先协商结果制定开发计划，并希望将其决策为城市管理计划。为了实施预先协商结果的公共贡献事项，决定包括项目区域及周边地区的地区单位计划区。 |
<图 1> 地区单位计划区决策图
(2) 关于城市管理计划的决策书
(一) 有关用途地区・地区的决策（变更）事项
* 关于用途地区，反映预先协商结果，以促进市中心闲置区域的复合开发与战略功能的增强，进行了变更，而关于用途地区不涉及该事项
<表 3> 用途地区决策（变更）决策书
| 类别 | 面积(㎡) | 组成比(%) | 备注 |
| | 目前 | 变更 | 变更后 |
| 合计 | 281,186.1 | - | 281,186.1 |
| 小计 | 41,698.4 | 减 28,106.2 | 13,592.2 |
| 住宅区 | 第一类一般住宅区 | 40,386.6 | 减 28,106.2 |
| 第二类一般住宅区 | 1,311.8 | - | 1,311.8 |
| 商业区 | 一般商业区 | - | 增 28,106.2 |
| 绿地区域 | 自然绿地区域 | 239,487.7 | - |
<表 4> 用途地区决策（变更）理由书
| 位置 | 用途地区 | 面积(㎡) | 决策（变更）理由 |
| 成水洞1街683 | 第一类一般住宅区 → 一般商业区 | 28,106.2 | 为了促进市中心闲置区域的复合开发与战略功能的增强，反映了预先协商结果的用途地区变更 |
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常见问题（FAQ）
Q. 成故三标混凝土场地如何开发？
成故三标混凝土场地将开发为77层规模的复合设施，包括办公、住宿和文化设施。
成故三标混凝土场地计划开发总建筑面积为447,913㎡，预计达到77层的复合开发。该场地将由现有第一类一般住宅区改为一般商业区，形成多种办公、住宿、文化和销售设施。计划以与首尔森林和谐统一的创新设计，跃升为全球未来产业的中心。
Q. 此次开发项目的主要建筑及设计特点是什么？
全球建筑事务所SOM参与，强调创新设计和象征性的建筑创新项目。
此次项目由全球知名建筑事务所SOM设计，目标是建设像哈利法塔与63大厦那样的象征性建筑。特别是作为建筑创新型预先协商的首个案例，实施与首尔森林和谐的独特设计。此外，通过特别建筑区的指定，容积率最大可放宽至105.6%p，开发潜力巨大。
Q. 公共贡献金如何使用？
约6054亿韩元中的73.1%即4424亿韩元将用于改善首尔森林周边交通基础设施。
公共贡献金中大部分将投资于改善首尔森林周边的交通环境。通过连接东部干线和汉边北路及在成水大桥北端设置坡道等措施，预计将解决经常性交通拥堵和提升城市功能。同时，还将对首尔森林的重建以及城市环境改善投放部分公共贡献金，以促进市民生活质量的提高。
Q. 首尔森林地区单位计划的主要变更事项是什么？
面积28万1千㎡内的第一类一般住宅区将变更为一般商业区，且住宅区面积将被缩减。
约28万1,186㎡的首尔森林地区被指定为地区单位计划区，主要变更为2万8千多㎡的第一类一般住宅区转为一般商业区。住宅区域面积将从原来的4万㎡大幅减少至1.3万㎡，计划实施以商业及复合用途为中心的城市开发。城市规划将在2025年制定，计划于2030年完工。
Q. ‘独角兽创业中心’的建设计划是什么？
规模为5万3,000㎡的创业空间将被建设，以支持有前景的创业公司。
在开发场地内建立的独角兽创业中心将占地约5万3,000㎡，重点支持未来有潜力的初创企业的创业设施。该中心旨在激活首尔森林地区的经济，促进创新产业的发展，并将作为公私合作的复合开发计划，预计将为首尔的创业生态系统发展做出重大贡献。
