하단대진아파트 재건축 / 하단1구역 재건축사업 정비계획 변경결정 및 정비구역 변경지정 고시
- 사하구 하단동 605-31번지 일원
부산 사하구 하단동 605-31번지에 위치한 하단대진아파트 재건축, 즉 하단1구역의 정비계획이 지난 6월 25일에 변경되었음을 발표했다. 이로 인해 구역의 면적은 기존 1만5,462.3㎡에서 1만6,775.8㎡로 늘어나 1,313.5㎡가 추가되었다.
또한, 용도지역의 조정으로 준주거지역이 1,226.8㎡로 새롭게 포함되었으며, 적용되는 용적률도 평균 270.23%에서 인센티브 14%를 반영해 284.23%로 상향 조정되었다. 이처럼 사업성이 한층 개선되면서 앞으로의 발전이 기대된다.
시공사는 코오롱글로벌이 선정되어 2024년 1월 조합 총회에서 단독으로 계약을 체결했다. 계약 금액은 1,168억 원에 이른다.
계획에 따르면, 지하 3층에서 지상 29층까지의 규모로 약 400세대의 ‘하늘채’ 브랜드 아파트 및 부대 복리시설이 들어설 예정이다. 공사는 실제 착공일로부터 약 33개월 소요될 것으로 예상된다.
인근의 더샵당리센트리체는 2025년 4월에 분양되며, 전용 84㎡의 분양가는 6억 1,950만 원에서 6억 9,950만 원으로 책정되었다. 같은 시기에 사하코오롱하늘채의 전용 84㎡는 실거래가 3억 7,500만 원을 기록했고, 힐스테이트사하역의 전용 84㎡는 5월에 6억 2,500만 원에 거래되었다.
하단1구역은 브랜드와 세대 규모 면에서 당리센트리체와 힐스테이트사하역과 유사한 수준을 형성할 것으로 예상되며, 신평하늘채 단지보다는 상대적으로 높은 가격대를 기록할 가능성이 크다. 이러한 가격 추세는 향후 시장의 변동성을 반영할 것으로 보인다.
하단역 역세권은 광역 교통망이 잘 갖춰져 있어 이동이 편리하다. 또한 하단 상권의 이용이 용이하지만, 해당 지역은 낙동강 수변에서 멀리 떨어져 있어 조용한 내륙형 주거 단지가 형성될 것으로 예상된다.
주변에는 하단초등학교가 위치해 있으며, 정비계획에 따라 85㎡ 규모의 도로가 추가로 만들어질 예정이다. 기존의 공공시설도 확충되어 무상으로 귀속되면, 생활 인프라와 차량의 흐름이 크게 개선될 것이다.
특히 괴정천에서는 생태하천 복원 프로젝트가 진행 중으로, 지역 환경이 더욱 좋아질 것으로 기대된다.
행정 절차가 이번 변경고시로 완료됨에 따라 하단1 재건축 사업은 사업시행계획인가를 위해 빠르게 진행될 예정이다. 이 사업은 노후 소규모 단지를 400세대 규모의 브랜드 아파트로 변모시키는 계획으로, 사하구의 주거 환경 개선과 정비사업 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
부산광역시 고시 제2025-251호
2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경, 하단1 재건축사업 정비계획 변경결정 및 정비구역 변경지정 고시
1. 부산광역시 고시 제2024-491호(2025. 1. 1.)로 고시된 “2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경”에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제7조제3항에 따라 다음과 같이 고시합니다.
2. 부산광역시 고시 제2020-224호(2020. 6. 24.)로 정비구역 지정 고시된 사하구 하단동 605-31번지 일원의 하단1 재건축 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 다음과 같이 정비계획 변경결정 및 정비구역 변경지정하고 이를 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조에 따라 지형도면을 고시합니다.
3. 관계도서(토지이음 “[http://www.eum.go.kr”에서](http://www.eum.go.kr”에서) 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☎051-888-4244) 및 사하구 주거정비과(☎051-220-4615)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 6월 25일
부산광역시장
I. 2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경
1. 변경사유
* 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경」상 하단-재건축-1 정비예정구역의 토지 추가 편입에 따른 정비예정구역 경계 조정 및 면적 변경
2. 변경내역
| 연번 | 구분 | 구역명 | 면적(천㎡) | 위치 | 토지이용계획 | 사업추진단계 | 정비계획 수립시기 | 단계별 계획 | 비고 |
| 282 | 기정변경 | 하단-재건축-1 | 14.8 → 16.8 | 하단동 605-31번지 일원(하단대신) | 개발유도 | 조합설립인가 | 2014년 | 3단계 | 증) 2.02천㎡ |
※ 1. 기정은 2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경(2025. 1. 1.) 기준 면적임
※ 2. 최초 정비예정구역 면적 15천242㎡, 정비구역 지정 면적 15,462.3㎡로 기본계획상 정비예정구역의 변경은 없었으나, 2030 기본계획 변경(2025. 1. 1.)에 예정구역 면적이 감소되어 고시됨
※ 3. 금회 증가면적은 1.328㎡이며 기본계획상 기정면적을 기준으로 예정구역 면적 2.02㎥ 증가를 표기함
II. 하단1 재건축사업 정비계획 및 정비구역 변경
1. 재건축 정비구역 지정조서 : 변경
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 기정 | 재건축사업 | 하단1 재건축 정비구역 | 사하구 하단동 605-31번지 일원 | 15,462.3 | 최초결정일 부고 제2020-224호 (2020. 6. 24.) |
| 변경 | 재건축사업 | 하단1 재건축 정비구역 | 사하구 하단동 605-31번지 외 일원 | 16,775.8 | 증) 1,313.5㎡ |
※ 변경사유 : 정비구역의 토지 추가 편입에 따른 구역 면적 변경(이하 같음)
2. 재건축 정비계획 : 변경
○ 정비사업 시행에 관한 사항 : 변경
| 구분 | 정비사업명칭 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 변경 | 하단1 재건축사업 | 사하구 하단동 605-31번지 외 일원 | 기정 15,462.3 → 변경후 16,775.8 | 시행방식 : 구역지정(변경) 고시일로부터 4년 이내, 관리처분계획에 의함 |
○ 토지이용계획 : 변경
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 비율(%) |
| 합계 | | 기정 15,462.3 → 증 1,313.5 → 변경후 16,775.8 | 100.0 |
| 정비기반시설등 | 소계 | 기정 871.3 → 증 85.0 → 변경후 956.3 | 5.7 |
| 도로 | | 기정 871.3 → 증 85.0 → 변경후 956.3 | 5.7 |
| 획지 | 소계 | 기정 14,591.0 → 증 1,228.5 → 변경후 15,819.5 | 94.3 |
| 공동주택용지 | | 기정 14,591.0 → 증 1,228.5 → 변경후 15,819.5 | 94.3 |
○ 용도지역·용도지구에 관한 계획 : 변경
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 구성비(%) |
| 합계 | | 기정 15,462.3 → 증 1,313.5 → 변경후 16,775.8 | 100.0 |
| 주거지역 | 제3종일반주거지역 | 기정 15,462.3 → 증 86.7 → 변경후 15,549.0 | 92.7 |
| 준주거지역 | | - → 증 1,226.8 → 변경후 1,226.8 | 7.3 |
○ 건축물에 관한 계획 : 변경
| 구분 | 구역명 | 가구 또는 원지구번호 | 면적(㎡) | 위치 | 용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 |
| 기정 | 하단1 재건축 정비구역 | I-1 | 14,591.0 | 하단동 605-31번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30 이하 | 270 이하 | 90 이하 | 부산시 도시·주거환경정비기본계획상 추가 인센티브 포함 |
| 변경 | 하단1 재건축 정비구역 | I-1 | 15,819.5 | 하단동 605-31번지 외 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 30 이하 | 284 이하 | 90 이하 | 기준용적률 270.23%, 완화용적률 14%, 총 284.23% 적용 |
기준용적률 :
* 제3종일반주거지역 : 260% (면적 15,549㎡)
* 준주거지역 : 400% (면적 1,226.8㎡)
* 평균용적률 = (15,549×260%) + (1,226.8×400%) ÷ 16,775.8 = 270.23%
완화용적률 적용 :
* 기반시설 면적비율에 따른 2%
* 신재생에너지 : 2%
* 일정 높이 이상 : 10%
* 지역특화용도계획 : 없음
→ 총 완화용적률 14% → 적용용적률 270.23% + 14% = 284.23%
→ 계획용적률 : 284% 이하
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-251호
제목
2030 부산광역시 도시・주거환경정비기본계획 변경,하단1 재건축사업 정비계획 변경결정 및 정비구역 변경지정 고시
일자
2025-06-25
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 하단대진아파트 재건축사업의 정비계획 변경 주요 내용은 무엇인가요?
하단1구역 정비계획 변경으로 면적이 1,313.5㎡ 확대되고 준주거지역이 새로 포함되었으며, 용적률이 284.23%로 상향 조정되었습니다.
부산 사하구 하단동 605-31번지 일원의 하단대진아파트 재건축 정비계획이 2025년 6월 25일 변경되었습니다. 변경으로 구역 면적이 기존 1만5,462.3㎡에서 1만6,775.8㎡로 1,313.5㎡가 확대되었으며, 용도지역 조정으로 1,226.8㎡ 규모의 준주거지역이 새로 포함되었습니다. 더불어 평균 용적률은 기존 270.23%에서 인센티브 14%가 추가 반영되어 284.23%로 상향 조정되어 사업성이 한층 개선되었습니다.
Q. 하단1구역 재건축의 시공사와 사업 규모는 어떻게 되나요?
코오롱글로벌이 시공사로 선정되었고 지하 3층~지상 29층 약 400세대 규모 아파트가 건설됩니다.
하단1구역 재건축사업의 시공사는 코오롱글로벌로, 2024년 1월 조합 총회에서 단독 계약을 체결했습니다. 계약 금액은 1,168억 원에 달하며, 사업은 지하 3층부터 지상 29층까지 약 400세대 규모의 ‘하늘채’ 브랜드 아파트와 부대 복리시설로 구성됩니다. 공사 시작 후 약 33개월이 소요될 예정입니다.
Q. 하단1구역 아파트 분양가 및 인근 단지와의 비교는 어떻게 되나요?
분양가는 인근 더샵당리센트리체와 힐스테이트사하역과 유사하며, 신평하늘채보다 높은 가격대가 예상됩니다.
인근 더샵당리센트리체는 2025년 4월 분양 예정이며 전용 84㎡ 기준 6억1,950만~6억9,950만 원대로 책정되었습니다. 올해 5월 거래된 힐스테이트사하역의 전용 84㎡ 가격은 약 6억2,500만 원, 사하코오롱하늘채는 3억7,500만 원 선입니다. 하단1구역은 규모와 브랜드 면에서 이 단지들과 비슷해 신평하늘채 단지보다 높은 가격대에 형성될 가능성이 크고, 향후 시장 변화에 따른 가격 변동 또한 기대됩니다.
Q. 하단1구역의 생활 인프라 및 교통여건은 어떠한가요?
하단역 역세권 내 광역 교통망과 하단 상권 이용이 편리하고, 주변에 학교 및 도로 확충 계획도 포함되어 있습니다.
하단1구역은 부산 지하철 하단역과 인접해 광역 교통망 이용이 편리하며 하단 상권 접근성도 좋습니다. 낙동강 수변에서 떨어져 조용한 주거 환경이며, 인근에는 하단초등학교가 있습니다. 정비계획에는 85㎡ 규모의 새로운 도로 신설 및 공공시설 확충 계획도 포함되며, 괴정천 생태하천 복원사업도 진행 중이라 환경 및 생활 여건 개선이 기대됩니다.
Q. 하단1구역 재건축사업의 향후 진행 및 지역 영향은 무엇인가요?
행정 절차 완료 후 사업시행계획인가 절차를 빠르게 진행하며, 지역 주거환경 개선과 정비사업 활성화에 긍정적입니다.
2025년 6월 말 정비계획 변경 고시를 통해 행정 절차가 완료됨에 따라 하단1구역 재건축사업은 사업시행계획인가를 신속히 추진할 예정입니다. 이 사업은 노후 저층 단지를 약 400세대 규모의 브랜드 아파트 단지로 탈바꿈시키는 것으로서, 사하구 주거환경 개선과 지역 정비사업 활성화에 크게 기여할 전망입니다. 또한 신규 주거타운 형성과 생활SOC 개선 등 긍정적인 효과가 기대됩니다.
