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본격 시행 앞둔 3단계 스트레스 DSR, 무엇이 달라지나
정부가 가계부채 관리를 강화하기 위해 '3단계 스트레스 DSR' 시행 방안을 확정했다. 이 결정은 지난 5월 20일 금융위원회에서 열린 가계부채 점검회의에서 나왔으며, 2025년 7월 1일부터 본격적으로 시행될 예정이다.
주요 내용은 스트레스 금리를 기존보다 높은 1.50%로 설정하여 변동금리에 따른 대출 위험을 사전에 예방하겠다는 것이다. 이 기준은 모든 금융업권의 가계대출에 적용될 예정이다. 그러나 지방 주택담보대출은 특별히 올해 말까지 0.75%의 스트레스 금리를 유지하여 일정 기간 동안 유예 혜택을 제공받는다.
대출한도는 금리에 따라 다르게 책정되므로, 자세한 사항은 아래 포스팅을 참고하면 좋겠다.
스트레스 DSR이란?
DSR(부채상환비율)은
차주가 연간 갚아야 할 총 부채 원리금과 연소득의 비율로, 금융기관의 대출 심사에서 중요한 기준으로 활용된다. '스트레스 DSR'은 여기에 더해 금리가 상승할 가능성을 고려한 가산금리를 포함하여 대출 상환 능력을 평가하는 방식이다.
현재 3단계에서 적용되는 스트레스 금리는 1.50%로 고정되어 있으며, 실제 대출금리에 반영되지는 않지만 DSR 계산 시 기준 금리에 추가되어 사용된다. 이로 인해 차주의 대출 한도가 감소하게 되고, 고정금리 대출로의 전환을 촉진하는 결과를 초래한다.
이러한 변화는 대출자에게 재정적인 압박을 가할 수 있으며, 향후 대출 계획을 세우는 데 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
달라지는 3단계 시행 내용과 대상
2024년 2월과 9월에 이어, 이번 3단계는 사실상 모든 가계대출에 적용될 예정이다.
주요 변화는 다음과 같다. 적용 대상은 은행과 제2금융권에서 제공하는 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출로 확대된다. 이러한 변화는 2025년 7월 1일부터 시행된다.
스트레스 금리는 수도권 및 기타 지역에서 1.50%로 설정되며, 지방의 주택담보대출은 올해 말까지 0.75%가 유예된다. 이로 인해 주택담보대출뿐만 아니라 1억 원을 초과하는 신용대출도 포함되어 영향을 받을 것이다.
특히 변동형, 혼합형, 주기형 대출 상품의 경우 스트레스 금리 적용 비율이 달라진다. 혼합형 대출은 최대 80%, 주기형 대출은 최대 40%까지 반영되며, 변동금리 위험에 노출된 차주들은 대출한도가 크게 줄어들 가능성이 크다. 이러한 규제 변화는 금융시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
3단계 주요 내용과 달라지는 점
3단계부터 모든 금융기관에서 주택담보대출과 신용대출 및 기타 대출에 대해 1.50%의 스트레스 금리가 적용된다. 수도권에서 변동형 주담대(30년, 변동금리 4.2% 기준)의 대출 한도는 2단계와 비교해 약 3~5% 감소하여, 연 소득 1억 원인 차주 기준으로 5.9억 원에서 5.7억 원 수준으로 줄어든다. 또한 혼합형 및 주기형 대출의 가산비율이 증가함에 따라 사실상 순수 고정금리로의 전환이 촉진되는 상황이다.
지방 주담대 0.75% 유예, 지역별 온도차
최근 지방의 가계부채 증가율이 낮아짐에 따라 가산금리가 연말까지 0.75%로 유지된다. 이로 인해 지방의 실수요자들은 일시적으로 안도할 수 있는 기회를 가지게 된다. 하지만 연말에 재검토가 이루어질 경우, 금리가 1.50%로 인상될 가능성이 높아 보인다.
또한, 지역별 대출 여건의 차이가 확대되면서 수도권의 매수세가 일부 지방으로 이동할 가능성도 제기되고 있다. 이러한 변화는 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있다.
수도권과 지방의 차이…대출여건 양극화
정부는 지방의 가계부채 증가율이 상대적으로 낮다는 점을 고려하여, 지방에서의 주택담보대출에 대해 기존과 같은 0.75%의 스트레스 금리를 올해 말까지 유지하기로 결정했다.
예를 들어, 수도권에서 연소득이 1억 원인 차주가 30년 만기 변동금리 주담대를 이용할 경우, 3단계 시행 이후 대출한도가 약 1,900만 원(약 3%) 감소하게 된다. 그러나 지방은 이러한 변화가 없다.
이러한 정책은 수도권 부동산 시장의 과열을 억제하는 동시에, 지방 시장에는 완충기간을 제공하는 차별화된 접근 방식이라 할 수 있다.
아파트 집값에 대한 영향 전망
단기적으로는 대출 가능성이 줄어들면서 수도권의 고가 아파트 가격 상승이 둔화될 것으로 예상된다. 반면, 지방에서는 가산금리 유예로 인해 한숨 돌릴 수 있는 상황이어서 지역 간 가격과 거래량의 양극화가 심화될 가능성이 존재한다.
장기적으로는 금리가 하락하는 사이클이 본격적으로 시작될 때, 스트레스 DSR이 과도한 레버리지 확장을 막는 '자동 제동장치' 역할을 할 것이라는 분석이 우세하다. 이러한 변화는 부동산 시장에 중요한 영향을 미칠 것으로 보인다.
시장에 미치는 영향…대출 쏠림과 집값 흐름
단기적으로는 7월 규제 시행 전에 대출 수요가 급증할 가능성이 크다. 특히 수도권의 실수요자와 투자자들은 규제 이전에 대출을 미리 확보하려는 움직임을 보일 것으로 예상된다.
장기적으로는 변동금리 리스크 관리가 강화되면서 부채 증가 속도가 조절될 가능성이 높다. 아파트 매수심리 또한 위축될 것으로 전망된다. 금리 인하에 대한 기대감이 있는 상황에서도 스트레스 DSR 제도가 시행되면 차주들의 과도한 레버리지를 억제하는 데 기여할 것으로 보인다.
하지만 지방에서의 일시적인 유예 조치가 가격 격차를 확대시키는 원인이 될 수 있어, 연말에 금리를 재검토할 때 새로운 변수로 작용할 가능성도 높다. 이러한 변화는 향후 부동산 시장에 중요한 영향을 미칠 것이다.
DSR 3단계, 실수요자는 어떻게 준비해야 하나
3단계 스트레스 DSR은 단순한 대출 규제가 아니라, 금융 시스템의 리스크를 방어하기 위한 체계로 작용하고 있다. 금리가 상승하는 시점뿐만 아니라, 금리가 하락하는 시기에도 대출의 급증을 억제할 수 있는 구조로 설계되어 있어 그 의미가 크다.
실수요자들은 7월 이전에 금융 상담을 통해 자신의 대출 한도를 미리 점검하고, 변동금리 대신 고정금리 상품을 선택하는 것이 현명하다. 또한, 지방에 거주하는 이들은 유예 기간을 활용해 자신의 재무 계획을 점검하는 기회를 가지는 것이 좋다.
정부는 금융기관에 대출 쏠림 방지와 상환 능력에 대한 철저한 심사를 강조하며, 시장 전체의 건전성을 높이기 위한 지속적인 관리 방침을 예고하고 있다. 이러한 조치는 금융 시장의 안정성을 유지하는 데 큰 역할을 할 것이다.
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