都市管理計画（チャンサン駅1準住居複合地区単位計画区域及び地区単位計画）決定（案）閲覧公告
- 海雲台区中洞193番地における公共貢献、寄付提供、DLイー&シー
海雲台区中洞193番地に位置する「チャンサン駅1準住居複合地区単位計画区域」が2025年5月28日に都市管理計画の決定案が閲覧公告されながら公開された。この計画は都市機能の回復と体系的な複合開発を目指している。
主な内容としては、既存の2種一般住宅地域の相当部分を準住居地域に変更し高密度開発を推進することであり、その結果、地域の発展と活性化が期待されている。昨年2月に実施された計画は決定されず、1年以上遅延していた。この発表を通じて地域住民と開発業者の関心が集中することが予想される。
事業敷地は総面積17,097㎡で構成されており、現在は菜園、駐車場、老朽住宅などが混在している。既存の2種一般住宅地域のうち9,998㎡は準住居地域に、4,286㎡は3種一般住宅地域にそれぞれ変更され、残りの2,813㎡は2種地域に維持される。
今後の計画によれば、この地域には共同住宅以外にも公共賃貸住宅、公共庁舎、体育施設、商業及び業務施設が共に整備される予定である。このような変化は地域の居住環境および生活便宜性を大いに向上させると期待される。
準住居地域の建築基準は建ぺい率60%、容積率672%、最高高さ145mに設定されている。この基準は地上49階の超高層住宅複合ビルの建設が可能であることを示している。実際には関連報道によると、この地域に49階の住宅複合マンションが建設される計画が提案されたと伝えられている。これは該当地域の発展可能性をさらに高めると期待されている。
施行者は海雲台セントラルPFVで、DLイー&シーの2023年第1四半期報告書によれば、海雲台セントラルPFVはDLイー&シーのその他の特別関係者として登録されている。これにより、DLイー&シーが施工者として参加する可能性が高いと思われ、'e편한세상'ブランドの適用についても多くの関心が寄せられている。
土地の購入はほとんど完了している状態で、最近の実取引資料を通じて、複数の地番が事業施行者名義で確認されている。現場には既にフェンスが設置されており、早ければ2025年下半期には地区単位計画の承認が行われた後、建築許可と着工が可能であると予想されている。このような進展は今後のプロジェクトの成功に肯定的な影響を与えると考えられる。
公共貢献も注目すべき点が多い。施行者は総425億ウォン規模の寄付提供を通じて賃貸住宅（約427億ウォン相当）、道路、体育施設など多様な公共施設を設置する計画である。特に、賃貸住宅は釜山広域市都市計画条例に基づき、全体賃貸住宅の70%以上を計画していることが注目される。
また、都市計画道路（小路1-A号線、B=10m、L=228m）と公開広場1,813㎡（大通り側5mの幅員）を確保し、歩行環境と地域コミュニティ機能が共に向上する予定である。このほかにも500㎡規模の体育施設が新たに設置され、地域住民の生活インフラ改善に寄与することが期待されている。このような変化は地域社会の発展に良い影響を与えるだろう。
期待される効果は明らかである。長期間放置された低密度地域に高密度の居住及び商業複合団地が建設されると、都心内の居住供給が増加し、周辺商圏が活性化され、駅前の価値が高まるだろう。特に、公共庁舎と賃貸住宅の寄付提供を通じて公共性を確保することにより、「特権のための転用」に対する論争を最小限に抑えることができると予想される。
しかし、高層ビルによって生じる景観及び日照権問題、交通混雑、近隣住民の反発をどのように解決するかがこの事業の重要な課題となるだろう。今後6月11日まで閲覧と意見聴取手続きが進行され、その後都市・建築共同委員会の本審査を通過すると、開発スピードがさらに加速する可能性が高い。
釜山広域市公告第2025-1838号
都市管理計画（チャンサン駅1準住居複合地区単位計画区域及び地区単位計画）決定（案）閲覧公告
1. 2024年第5回釜山広域市都市・建築共同委員会の審議結果を反映した海雲台区中洞193番地一帯の都市管理計画（チャンサン駅1準住居複合地区単位計画区域及び地区単位計画）決定（案）について、「国土の計画及び利用に関する法律」第28条、同法施行令第22条及び「釜山広域市都市計画条例」第9条、第10条に基づき都市管理計画案の主要内容を下記の通り公告し、一般市民に公開します。
2. 下記の都市管理計画案の内容について意見がある方は、閲覧期間内に閲覧場所へ意見書を提出してください。
2025年5月28日
釜 山 広 域 市 長
a. 閲覧期間 : 2025.05.28. ～ 2025.06.11.
b. 閲覧場所 : 釜山広域市庁（住宅政策課 ☎051-888-4205）、海雲台区庁（建設課 ☎051-749-4722）
釜山都市計画アゴラホームページ>>都市計画コミュニケーション>>都市管理計画提案․決定>>閲覧公告
(https://www.busan.go.kr/depart/agora0601)
c. 都市管理計画案 : 図面掲載は省略し、閲覧場所に備え付けます。
▣ 都市管理計画（地区単位計画区域及び地区単位計画）決定（案）
1. 地区単位計画区域決定調書
○ 地区単位計画区域決定調書
| 区分 | 図面表示番号 | 区域名 | 位置 | 面積（㎡） | 備考 | ||
| 既设 | 変更 | 変更後 | |||||
| 新設 | - | チャンサン駅1準住居複合地区単位計画区域 | 海雲台区中洞193番地一帯 | - | 増)17,097 | 17,097 | |
2024年第5回釜山広域市都市・建築共同委員会の審議結果に基づいて区域境界が調整される。
今回の決定は地域の発展と効率的な都市管理のための重要な措置であると理解される。
| 図面表示番号 | 区域名 | 決定内容 | 決定理由 |
| - | チャンサン駅1準住居複合地区単位計画区域 | ▪ 新設A = 17,097㎡ | ▪ 海雲台区中洞193番地一帯駅前（チャンサン駅）地域内居住・商業等複合的土地利用を促進し都市機能を回復し快適な居住環境を形成し体系的・計画的維持・管理を図るために地区単位計画区域として指定すること。 |
2. 地区単位計画決定調書
a. 用途地域に関する都市管理計画決定（変更）調書
○ 用途地域決定
(変更)
調書
| 区分 | 面積（㎡） | 構成比（%） | 備考 | |||
| 既设 | 変更 | 変更後 | ||||
| 合計 | 17,097 | - | 17,097 | 100.0 | ||
| 第2種一般住宅地域 | 17,097 | 減) 14,284 | 2,813 | 16.5 | ||
| 第3種一般住宅地域 | - | 増) 4,286 | 4,286 | 25.1 | ||
| 準住居地域 | - | 増) 9,998 | 9,998 | 58.4 | ||
■ 用途地域決定
(変更)
理由書
| 区分 | 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積（㎡） | 容積率 | 決定（変更）理由 | |
| 既設 | 変更 | ||||||
| 変更 | - | 海雲台区中洞266番地一帯 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 4,286 | 285%以下 | ▪ 駅前（チャンサン駅）地域内複合的土地利用促進と住宅供給拡大及び計画的開発誘導のために細分化された用途地域間の変更 |
| 変更 | - | 海雲台区中洞193番地一帯 | 第2種一般住宅地域 | 準住居地域 | 9,998 | 672%以下 | |
d. 家屋及び敷地の規模と整備に関する都市管理計画決定調書
| 図面番号 | 家屋番号 | 面積（㎡） | 敷地 | 備考 | ||
| 番号 | 位置 | 面積（㎡） | ||||
| 合計 | 17,097 | - | - | 17,097 | - | |
| - | A | 14,784 | 1 | 海雲台区中洞193番地の一帯 | 14,284 | 共同住宅 |
| - | 2 | 海雲台区中洞265-5番地の一帯 | 500 | 体育施設 | ||
| - | - | 2,313 | - | - | 2,313 | 都市計画道路 |
e. 建築物に関する用途・建ぺい率・容積率・高さ等に関する都市管理計画決定調書
| 図面番号 | 家屋番号（敷地番号） | 位置 | 区分 | 計画内容 | |
| - | A-1 | 海雲台区中洞193番地の一帯 | 用途 | 指定用途 | ▪ 「住宅法」第2条に基づく共同住宅及び附帯福利施設▪ 「公共住宅特別法」第2条第1号に関する公共賃貸住宅▪ 「建築法」施行令別表1に基づく第1種・第2種近隣生活施設、販売施設、業務施設、運動施設 |
| 不許可用途 | ▪ 指定用途以外の用途 | ||||
| 建 ぺい 率 | ▪ 準住居地域 : 60%以下▪ 第3種一般住宅地域 : 50%以下 | ||||
| 容 積 率 | ▪ 準住居地域 : 672%以下▪ 第3種一般住宅地域 : 285%以下 | ||||
| 高 さ | ▪ 準住居地域 : 145m以下▪ 第3種一般住宅地域 : 115m以下 | ||||
| 配 置 | ▪ 地区単位計画施行指針を参照 | ||||
| 形 状 | ▪ 地区単位計画施行指針を参照 | ||||
| 色 彩 | ▪ 建築物外壁の色彩は統一性と調和を維持することを原則とする。▪ 建築物の外壁は周囲の景観と調和する材料と色調を使用する。▪ 建物外壁の色彩は施行指針に従うこととする。 | ||||
| 図面番号 | 家屋番号（敷地番号） | 位置 | 区分 | 計画内容 | |
| - | A-2 | 海雲台区中洞265-5番地の一帯 | 用途 | 指定用途 | ▪ 「都市・軍計画施設の決定・構造及び設置基準に関する規則」中体育施設 |
| 不許可用途 | ▪ 指定用途以外の用途 | ||||
| 建 ぺい 率 | ▪ 60%以下 | ||||
| 容 積 率 | ▪ 220%以下 | ||||
| 高 さ | ▪ 115m以下 | ||||
g. その他の事項に関する都市管理計画決定調書
○ 公開広場決定調書
| 図面番号 | 位 置 | 内 容 | 備 考 |
| - | A-1 | ▪ 公開広場 : 大通り2-18号線及び小路1-29号線の幅員5m（A = 1,813㎡） |
■ 公開広場決定理由書
| 図面番号 | 決定内容 | 決定理由 | 備考 |
| - | ▪ 公開広場新設- A= 1,813㎡ | ▪ 大通り2-18号線（左洞路）及び小路1-29号線（海雲台779番路）に係る幅員5mの公開広場確保を通じて歩行者の一時的休息と便利で快適な通行を促進すること。 |
h. 寄付提供計画
| 検討基準 | 検討内容 | 備考 | |
| 3-3-3 | 土地価上昇分（都市管理計画変更前・後における土地価格差額） | 25,055百万円 | |
| 3-3-4 | 寄付提供計画（釜山広域市都市計画条例第17条の2に基づく賃貸住宅70%以上計画） | 42,512百万円 | |
■ 公共賃貸住宅、道路、体育施設設置費用算定（3-3-6）
(単位 : 百万円)
| 区 分 | 費 用 | 設置費用適用 | 備 考 | |||
| 小計 | 公共賃貸住宅 | 道路 | 体育施設 | |||
| 合計 | 42,512 | 42,512 | 17,570 | 18,018 | 6,924 | |
| (1)土地価格 | 28,734 | 28,734 | 7,215 | 17,694 | 3,825 | |
| (2)建築費 | 13,778 | 13,778 | 10,355 | 324 | 3,099 | |
※ 主要な進入土地 : 海雲台区中洞193番地一帯。 終わり。
区分
公告
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-1838号
タイトル
都市管理計画（チャンサン駅1準住居複合地区単位計画区域及び地区単位計画）決定（案）閲覧公告
日付
2025-05-28
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