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釜山型駅周辺活性化事業、なぜ重要なのか？
釜山市は今月6月から『釜山型駅周辺活性化事業』を本格的に推進する予定だ。
このプロジェクトは既存の住宅地域を商業地域に用途変更し、容積率を引き上げ、公共寄与施設を設置することにより、都心の機能を強化することを目指している。
特にこの事業は『2040年釜山都市基本計画』に明記された10コア中心地と連携して進められ、釜山の都市構造に革新的な変化をもたらす重要なきっかけとなることが期待される。
駅周辺活性化事業、実施の背景
釜山市は低密度及び低利用の駅周辺を複合的な用途で開発し、機能集約都市を作り出そうとしている。これを実現するために『国土の計画及び利用に関する法律』第51条第1項第8の2号に基づき、駅周辺内で公共寄与と用途地域の変更を条件に複合開発を許可することにした。
以前には大規模公共地のみ民間の開発提案が可能であったが、今では民間部門も積極的に用途変更を推進できる環境が整えられるため、開発が活発に行われることが期待される。このような変化は釜山の都市発展に大きな貢献をするだろう。
用途地域変更及び容積率引き上げインセンティブ提供
新しい政策により住宅地域を商業地域に転換することが可能になる。また、複合用途施設（業務施設、観光宿泊施設など）を導入することで、容積率を最大1.2倍まで引き上げることができる。
このような用途地域の2段階引き上げとインセンティブの提供は民間投資家にとって事業性を大いに向上させ、これを通じて都心の高度化を促進する効果が期待される。
特に駅周辺に位置する開発のためには特定の要件を満たさなければならない。例えば、駅周辺の範囲は350mまたは250m以内でなければならず、敷地面積は3,000㎡から10,000㎡の間でなければならない。また、道路の幅は20m以上でなければなりませんが、必要に応じて委員会の助言を通じて調整する余地もある。
公共寄与施設の設置で地域社会に還元
用途地域の変更により発生する土地価値の上昇分は公共寄与の形で回収される。
したがって、生活社会基盤施設（SOC）や公共賃貸住宅など、市民の便益を高めるための施設が必ず整備される。
釜山市はこのような方策を通じて快適な生活環境を整備し、都市内の格差を縮小し、持続可能な成長を追求する方針である。
2040年釜山都市基本計画と連携した10コア戦略
釜山型駅周辺活性化事業は『2040年釜山都市基本計画』と深い関係を結んでいる。釜山市は10の中心地として ▲機張 ▲海雲台 ▲東萊 ▲西面 ▲中央 ▲徳川 ▲沙上 ▲下端 ▲江西 ▲新空港を選定した。これらの中心地は各地域の特性に応じて観光、業務、物流、産業、住宅など多様な機能を特化する方向へ発展する予定である。この計画は釜山の未来をさらに明るくするための基盤となるだろう。
駅周辺開発戦略は中心地に応じて ▲商業及び業務中心地 ▲産業及び地域中心地 ▲住宅中心地 ▲郊外近隣地域 ▲新規開設形態に分類される。これに関連して開発範囲は乗降口境界から250〜350m以内に明確に設定された。
釜山型駅周辺活性化事業、都市を変える
釜山型駅周辺活性化事業は単なる開発以上の意義を持ち、釜山を未来志向の都市に変貌させるための重要なプロジェクトである。釜山市は今回の制度を通じて駅周辺を地域成長の中枢に発展させ、都心共同化及び過度な商業施設の空室問題を解決しようとしている。
この事業は用途地域変更、容積率引き上げ、公共寄与施設設置などの三つの主要要素に基づいて都心機能を強化する計画である。また、10コア中心地戦略と共に釜山のバランスの取れた成長を牽引していくことが期待される。釜山市は今月6月までに関連地区単位計画指針を改定し、市民の意見を反映して制度を継続的に改善していく予定である。
朴亨俊市長は『多様な複合用途施設を整備して地域経済に活気をもたらす』と強調した。今後民間と公共が協力してこの事業の成功モデルを作っていけるか注目する必要がある。
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