延山7区域再开发项目维修计划决定及维修区域指定变更公告
- 延世区延山洞1811-1号区域，配山站再开发
在釜山延世区延山洞1811-1号的延山7再开发项目最近通过维修计划和维修区域指定变更公告正式进入开发阶段。该地区预计将在2024年1月被指定为维修区域，预计在同年5月获得联合会成立推进委员会的批准并选举会长。此外，预计在今年内进行施工公司选择程序。由此，延山7再开发项目为地区发展迈出了重要一步。
此次公告中，维修区域的面积设定为75,713㎡，用途区域被指定为第三类一般居民区。因此，建筑物的建筑面积比率不得超过50%，容积率不得超过270%。
该地区计划开发为从地下3层到地上32层的高层公寓，预计将建造总共11栋房屋，单位数预计在1,275户到1,399户之间。官方计划中1,275户为基本设置，但最大开放到1,399户的可能性仍然存在。
未来计划的单位数最终决定尚未确定。
目前的会员数约为1,143名，相比于单位数，会员比例达1.22。与一般的再开发项目相比，会员数相对较多，因此存在分股份销售等商人涌入的可能性。这种情况可能会在未来的售价确定、一般销售量的保障以及项目性评估中产生一定的影响。
维修计划的主要变更事项是土地利用计划和维修基础设施的反映。第三类一般居民区保持在88.5%，准居住区为11.5%，基础设施的面积如道路、停车场、公园等已具体确定。通过此次公告，延山7区域的比例及全产业资产价值等征收给土地所有者的分担金估算额也进行了调整。这是反映公告地价变化的结果。
这些变更事项将在未来的维修项目中产生重大影响。
延山7区域靠近釜山地铁3号线配山站，交通和行政基础设施的可达性非常优越。该地区被认为是居住需求旺盛的地方，周边地区也有各种开发项目正在进行。这些因素使其在未来的施工公司选择和一般销售日程上形成高溢价的可能性。
目前联合会正在具体化维修计划并准备联合会成立许可全体会议。因此，预计本年度将进行施工公司选择，项目的正式开展将可见。这将对未来该地区的发展产生积极的影响。
釜山广域市公告第2025-107号
延山7再开发项目维修计划决定及维修区域指定变更公告
1. 根据釜山广域市公告第2014-14号（2024.1.17.）已决定的维修计划及维修区域指定的延世区延山洞1811-1号区域的延山7再开发项目，依照《城市及居住环境维护法》第16条的规定，如下变更维修计划及维修区域并进行公告，同时依照《土地利用规定基本法》第8条及同法实施条例第7条的规定进行地形图的公告。
2. 相关资料（“http://www.eum.go.kr”可以查阅）在釜山广域市城市维修科（☎ 051-888-4231）及延世区建筑科（☎ 051-665-5054）备有，供公众查阅。
2025年3月26日
釜山广域市市长
Ⅰ. 维修区域的指定及维修计划决定
1. 再开发项目维修区域指定书：无变更
| 指定类别 | 项目类别 | 区域名称 | 位置 | 面积(m²) | 备注 |
| 既定 | 再开发项目 | 延山7再开发项目维修区域 | 延世区延山洞1811-1号区域 | 75,713 | 首次指定公告第2014-14号（24.01.17） |
2. 再开发项目维修计划：变更
○ 土地利用计划：无变更
| 分类 | 面积(m²) | 比例(%) | 备注 |
| 城市管理计划用途区域 | 合计 | 75,713 | 100.0 |
| | 第三类一般居民区 | 67,038 | 88.5 |
| | 准居住区 | 8,675 | 11.5 |
| 城市管理计划用途区 | - | - | - |
| 住宅用地与维修基础设施（城市计划设施） | 合计 | 75,713.0 | 100.0 |
| | 住宅用地 | 53,619.9 | 70.8 |
| | 联栋住宅 | 53,619.9 | 70.8 |
| | 维修基础设施（城市计划设施） | 22,093.1 | 29.2 |
| | 道路 | 16,525.0 | 21.9 |
| | 停车场 | 989.1 | 1.3 |
| | 铁路 | 173.0 | 0.2 |
| | 公园 | 4,406.0 | 5.8 |
○ 用途区域变更计划：无变更
| 分类 | 面积(m²) | 构成比例(%) | 备注 |
| 总计 | 既定: 75,713 / 变更: 75,713 / 变更后: 100.0 | | |
| 第三类一般居民区 | 67,038 | 88.5 | - |
| 准居住区 | 8,675 | 11.5 | - |
○ 土地所有者分担金预计金额与计算依据：变更
| 分类 | 总收入预计金额 | 总项目费用预计金额 | 全产业资产总预计金额 | 预计比例 |
| 既定 | 886,114,808千元 | 687,744,148千元 | 178,190,337千元 | 111.33% |
| 变更 | 891,070,292千元 | 693,192,425千元 | 179,580,407千元 | 110.19% |
※ 上述全产业资产预计金额及个别分担金计算金额等在今后管理处分计划许可时可能会发生变更（土地所有者分担金预计金额及计算依据：大致估算）
□ 变更理由
- 反映土地公告地价的变动情况，变更土地所有者分担金预计金额及计算依据
○ 建筑物的主用途·建筑面积比率·容积率·高度的计划：无变更
| 区域区分 | 名称 | 面积(m²) | 名称 | 面积(m²) | 位置 | 主用途 | 建筑面积比率(%) | 容积率(%) | 高度(m) |
| 延山7再开发项目维修区域 | 住宅规模及建设比率 | 75,713 | 1-1 | 53,619.9 | 延世区延山洞1811-1号区域 | 联栋住宅及附属福利设施 | 50以下 | 270以下 | 91m以下 |
■ 租赁住宅建设相关事项
○ 建设的住宅总体户数的40%以上必须为85㎡以下
○ 建设的住宅总体户数的10%以上为租赁住宅
○ 总体租赁住宅户数的30%以上或建设的住房户数的5%以上需建设为40㎡以下规模的租赁住宅
■ 容积率缓解标准适用
- 在《2030釜山广域市城市居住环境整治基本计划》中适用容积率缓解标准
• 基准容积率：住宅区=240%，准住宅区：360%
• 综合适用时的最大允许容积率：287.5%=[50,262.9㎡×(240%+40%)+3,357㎡×(360%+20%)]÷(50,262.9㎡+3,357㎡)
→ 不包括公益设施时最大允许容积率：267.5%
• 平均容积率：268.84%
• 将第三类一般居民区变更为第三类一般居民区 → 20.08%
• 简单住宅区（基准容积率：360%）→ 237.59%
→ 平均容积率的计算
50,262.9㎡×260.80%+3,357㎡×400.00%)÷(50,262.9㎡+3,357㎡)
⇒ 不计入公益因素时最大允许容积率超过267.5%因此适用267.5%
• 地方规划适用（参与地方特例及地方规划激励）激励：11%
• 地方规划型联栋住宅（便于民间租赁的联栋住宅）激励：5%
• 租赁住宅：5%
⇒ 平均容积率：267.5% + 11% + 5% = 283.5%
• 计划容积率：270%以下
分类
公告
机构分类
市
机构
釜山广域市
公告·公示号码
第2025-107号
标题
延山7再开发项目维修计划决定及维修区域指定变更公告
日期
2025-03-26
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