Kế hoạch cung cấp 37.000 căn tại Gimpo Ara, lo ngại phát triển 140.000 căn và dư cung ở Gimpo

Khi các kế hoạch cung cấp nhà ở quy mô lớn liên tiếp được công bố tại thành phố Gimpo, tỉnh Gyeonggi, tiếng nói lo ngại về tình trạng dư cung và ùn tắc giao thông trên thị trường bất động sản Gimpocũng ngày càng gia tăng.

​

Chính phủ thông báo kế hoạch xây dựng khu đất công mới Gimpo Ara quy mô 37.000 căn tại khu vực Gochon-eup, thành phố Gimpo.Chính phủ đã công bố kế hoạch này.

​

Riêng các dự án phát triển đô thị và tái phát triển đang được triển khai hoặc xem xét tại Gimpo có tổng cộng 25 dự án, với lượng nhà ở dự kiến vượt 140.000 căn.

Nguồn cung Gimpo Ara nằm ngoài 25 dự án này; nếu cộng đơn giản, tổng quy mô kế hoạch sẽ vượt 177.000 căn. Tuy nhiên, do nhiều dự án vẫn đang ở giai đoạn lập kế hoạch hoặc xem xét, quy mô cung ứng thực tế và thời điểm bàn giao có thể thay đổi.

​

Địa điểm được chọn làm ứng viên cho Gimpo Ara có quy mô khoảng 365만㎡ ở khu vực Gochon-eup và Sau-dong. Mục tiêu chính phủ nêu ra là khởi công khu đất mới trong năm 2030. Dự báo bàn giao vào năm 2033 là ước tính sớm cho toàn bộ địa điểm ứng viên; cần chờ thông báo sau này để biết lịch bàn giao cụ thể của Gimpo Ara.

Kế hoạch cung cấp nhà ở tại Gimpo không chỉ giới hạn ở Gimpo Ara. Nhiều khu vực đang được phát triển, bao gồm thành phố compact Gimpo Hangang 2, khu vực ga Pungmu, khu Gelpo và Gamjeong, cùng các dự án tái phát triển khu đô thị cũ.

Các con số trong bảng là lượng nhà ở dự kiến của từng dự án; một số khu chỉnh trang được gộp lại. Bảng không liệt kê đầy đủ cả 25 dự án.

​

Trong số này, thành phố compact Gimpo Hangang 2 có quy mô lớn nhất và đang được triển khai với mục tiêu hoàn thành dự án vào năm 2038.

​

Nếu xét cả thành phố mới Geomdan liền kề với khu đô thị mới Gimpo Hangang hiện hữu, có thể thấy khu vực tây bắc vùng thủ đô đã có lượng nhà ở đáng kể và các kế hoạch cung cấp mới cũng tập trung tại đây.

Khi nguồn cung nhà ở tăng, liệu điều kiện giao thông có thể đáp ứng hay không sẽ trở thành biến số then chốt.

​

Gimpo Gold Line được biết đến là tuyến đông đúc vào giờ đi làm và tan tầm. Chính phủ đã thúc đẩy giảm ùn tắc bằng cách tăng số đoàn tàu, nhưng nếu hàng chục nghìn căn nhà được bàn giao thêm, nhu cầu đi lại nhiều khả năng cũng sẽ tăng.

Các dự án đường sắt và giao thông liên vùng chính đang được triển khai hiện nay như sau.

Dự án kéo dài tuyến số 5 Seoul và đề xuất GTX-D là hai dự án khác nhau. Ngoài ra, việc tuyến đường sắt tốc hành liên vùng phía Tây vượt qua đánh giá tính khả thi sơ bộ không có nghĩa là đã xác định khởi công toàn tuyến GTX-D.

​

Cũng cần xem xét tình hình đường bộ. Trong khi tình trạng ùn tắc trên đường Gimpo Hangang và Olympic-daero vẫn tiếp diễn, nếu việc mở rộng đường sắt và đường bộ chậm hơn thời điểm bàn giao các chung cư mới, cả cư dân hiện hữu lẫn cư dân mới đều có thể gặp bất tiện.

Việc phát triển Gimpo Ara có thể làm tăng sức hút nhà ở tại các khu vực Gochon và Pungmu gần Seoul. Mặt khác, khi nhà ở mới được cung cấp, nhu cầu mua hướng đến các căn hộ hiện hữu cũng có thể bị phân tán.

​

Các khu Janggi, Unyang, Masan và Gurae thuộc thành phố mới Gimpo Hangang có thể chịu tác động từ cả nguồn cung nhà ở mới lẫn việc cải thiện giao thông liên vùng.

Mức độ các căn hộ mới hấp thụ nhu cầu nhà ở hiện hữu sẽ tùy thuộc vào vị trí từng khu, giá bán và điều kiện vay vốn.

Tuy nhiên, không phải 140.000 căn sẽ được bàn giao cùng lúc trong một thời gian ngắn. Để đánh giá có dư cung hay không, không nên chỉ nhìn vào con số trong kế hoạch dự án mà cần xem xét đồng thời tỷ lệ khởi công thực tế, lượng nhà bàn giao theo từng năm, dòng người đến sinh sống và giá bán.

​

Tại khu đô thị cũ như Bukbyeon và Sau-dong, nguồn cung căn hộ mới có thể cải thiện môi trường sống. Mặt khác, cũng có nguy cơ kết quả bán hàng không đạt kỳ vọng do cạnh tranh với khu đất mới, hoặc tính khả thi của dự án tái phát triển suy yếu.

​

Vì vậy, cần lưu ý khả năng chênh lệch giá căn hộ giữa nơi có kết nối thuận tiện hơn với Seoul và nơi việc mở rộng giao thông bị trì hoãn.

Các dự án phát triển quy mô lớn tại Gimpo có thể là cơ hội phân tán nhu cầu nhà ở phía Tây Seoul và mở rộng đô thị. Tuy nhiên, không thể khẳng định thị trường bất động sản sẽ sôi động chỉ vì quy mô nguồn cung tăng.

Khi theo dõi thị trường căn hộ Gimpo trong thời gian tới, cần chú ý ba yếu tố.

Thứ nhất là việc khởi công nhà ở mới trên thực tế và quy mô bàn giao theo từng năm.

Thứ hai là tiến độ triển khai và thời điểm khai trương tuyến kéo dài số 5 Seoul cùng đường sắt tốc hành liên vùng.

Thứ ba là liệu việc mở rộng cơ sở vật chất phục vụ nhu cầu tự thân và việc làm có dẫn đến nhu cầu ở thực tăng hay không.

​

Nếu lợi thế vị trí của Gimpo Ara tăng lên, nhu cầu nhà ở có thể phân tán giữa các khu tái phát triển ở đô thị cũ và các đô thị mới vùng ven.

Cuối cùng, thị trường bất động sản Gimpo có thể không chỉ được quyết định bởi lượng cung mà còn bởi mức độ cân bằng giữa tốc độ mở rộng mạng lưới giao thông và nhu cầu nhà ở thực tế,khiến chênh lệch tình hình giữa các khu vực có thể ngày càng lớn.

#GimpoAra, #KhuGimpoAra, #KhuĐấtMớiGimpo, #PhátTriểnĐôThịGimpo, #BấtĐộngSảnGimpo, #CănHộGimpo, #GiáCănHộGimpo, #NguồnCungNhàỞGimpo, #DưCungGimpo, #BấtĐộngSảnVùngThủĐô, #NguồnCungNhàỞVùngThủĐô, #ThànhPhốMớiGimpoHangang, #GimpoHangang2, #ThànhPhốCompactGimpo, #GimpoGoldLine, #GiảiPhápGiaoThôngGimpo, #KéoDàiTuyến5Seoul, #GTXD, #ĐườngSắtTốcHànhPhíaTây, #KhuVựcGaPungmu, #KhuGelpo4, #KhuGamjeong4, #TáiPhátTriểnGimpo, #TáiPhátTriểnBukbyeon, #TáiPhátTriểnSauDong, #PhátTriểnGochonEup, #ThànhPhốMớiGeomdan, #ThànhPhốMớiVùngThủĐô, #TriểnVọngNguồnCungCănHộ, #TriểnVọngThịTrườngBấtĐộngSản