김포아라 3만7천 가구 공급 계획, 김포 14만 세대 개발과 공급 과잉 우려

경기도 김포시에 대규모 주택 공급계획이 잇따르면서 김포 부동산 시장의 공급 과잉과 교통난을 걱정하는 목소리도 커지고 있다.

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정부는 김포시 고촌읍 일대에 3만7,000가구 규모의 김포아라 신규 공공택지를조성할 계획이라고 발표했다.

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이와 별도로 김포시에서 추진하거나 검토 중인 도시개발·재개발 사업은 25건에 이르며, 계획된 주택 물량은 14만 세대를 넘어선다.

김포아라 물량은 이 25개 사업과 별도여서 단순 합산하면 전체 계획 규모는 17만7,000세대를 웃돈다. 다만 많은 사업이 계획 또는 검토 단계인 만큼, 실제 공급 규모와 입주 시기는 바뀔 수 있다.

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김포아라 후보지는 고촌읍과 사우동 일원 약 365만㎡ 규모다. 정부가 밝힌 목표는 신규택지의 2030년 내 착공이다. 2033년 입주 전망은 전체 후보지에 대한 이른 예상으로, 김포아라의 구체적인 입주 일정은 향후 발표를 확인해야 한다.

김포의 주택 공급계획은 김포아라에만 국한되지 않는다. 김포한강2 콤팩트시티를 비롯해 풍무역세권, 걸포·감정지구, 원도심 재개발 등 여러 지역에서 개발이 진행되고 있다.

표의 숫자는 각 사업에서 계획한 주택 물량이며, 일부 정비구역은 합산해 표시했다. 전체 25개 사업을 빠짐없이 나열한 표는 아니다.

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이 가운데 가장 규모가 큰 김포한강2 콤팩트시티는 2038년 사업 완료를 목표로 추진되고 있다.

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기존 김포한강신도시와 인접한 검단신도시까지 함께 살펴보면, 수도권 서북부에 이미 상당한 주택 재고가 있고 신규 공급계획도 집중돼 있음을 알 수 있다.

주택 공급이 늘어날수록 교통 여건이 이를 뒷받침할 수 있는지가 핵심 변수가 된다.

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김포골드라인은 출퇴근 시간대 혼잡이 심한 노선으로 알려져 있다. 정부가 열차 증차로 혼잡 완화를 추진해 왔지만, 수만 가구가 추가로 입주하면 이용 수요도 더 늘어날 가능성이 크다.

현재 추진 중인 주요 광역철도·교통 사업은 다음과 같다.

서울 5호선 연장 사업과 GTX-D 구상은 서로 다른 사업이다. 아울러 서부권 광역급행철도의 예비타당성조사 통과만으로 GTX-D 전체 노선의 착공이 확정된 것은 아니다.

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도로 상황도 살펴야 한다. 김포한강로와 올림픽대로의 정체가 이어지는 가운데, 철도와 도로 확충이 신규 아파트 입주보다 늦어지면 기존 주민과 새 입주민 모두 불편을 겪을 수 있다.

김포아라 개발은 서울과 가까운 고촌·풍무 일대의 주거 선호도를 높일 수 있다. 한편 새 주택이 공급되면 기존 아파트로 향하던 매수 수요가 나뉠 가능성도 있다.

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김포한강신도시의 장기·운양·마산·구래동은 신규 주택 공급과 광역교통 개선 양쪽의 영향을 받을 수 있는 지역이다.

새 아파트 분양이 기존 주택 수요를 얼마나 흡수할지는 단지별 입지와 분양가, 대출 여건 등에 따라 달라진다.

그렇다고 14만 세대가 짧은 기간에 한꺼번에 입주하는 것은 아니다. 공급 과잉 여부를 판단하려면 사업계획 숫자만 볼 것이 아니라 실제 착공률, 연도별 입주 물량, 인구 유입, 분양가격을 함께 살펴야 한다.

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북변·사우동 등 원도심은 새 아파트 공급으로 주거환경이 개선될 수 있다. 반면 신규 택지와의 경쟁으로 분양 성과가 기대에 못 미치거나 재개발 사업성이 약해질 위험도 있다.

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따라서 서울 접근성이 개선되는 곳과 교통 확충이 지연되는 곳 사이에 아파트 가격 차이가 벌어질 가능성도 염두에 둘 필요가 있다.

김포의 대규모 개발은 서울 서부권의 주택 수요를 분산하고 도시를 확장할 기회가 될 수 있다. 다만 공급 규모가 커지는 것만으로 부동산 시장이 활기를 띤다고 단정하기는 어렵다.

앞으로 김포 아파트 시장을 살펴볼 때는 세 가지를 주의 깊게 볼 필요가 있다.

첫째는 신규 주택의 실제 착공과 연도별 입주 규모다.

둘째는 서울 5호선 연장과 광역급행철도의 추진·개통 시점이다.

셋째는 자족시설과 일자리 확충이 실수요 증가로 이어지는지 여부다.

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김포아라의 입지 경쟁력이 높아지면 원도심 재개발 지역이나 외곽 신도시의 주택 수요가 나뉠 수도 있다.

결국 김포 부동산 시장은 공급량만으로 결정되기보다 교통망 확충 속도와 실제 주택 수요가 어느 정도 균형을 이루는지에 따라 지역별 온도 차가 커질 가능성이 있다.

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