연지4구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 부산진구 연지동 71-15번지 일원, 위치, 구역도, 사업계획, 부산 재개발 투자
부산시는 2026年4月22日に연지4 재開発事業의 定期計画 決定 および 정비구역 지정 고시를 발표했다. 해당 지역은 부산진구 연지동 71-15번지 일대 約7万2779㎡에 이르며, 지난해 10月 주민公覧 이후約6ヶ月 만에 정비구역 지정이 완료되었다.
연지4구역은 약 1,300세대로 구성되며 조합원은 약 550세대에 이를 예정이다. 이 지역의 용도는 제2종에서 제3종一般住宅地域로 일부 상향 조정됐다. 또한, 계획된 용적률은 최대271% 이하로 설정되어 도심 재개발에 적합한 밀도를 확보할 수 있다.
해당 지역은 입지의 장점이 뚜렷하게 드러난다. 인근에는 약 2,600세대로 구성된 연지래미안어반파크가 이미 들어서 있으며, 시민公園覧促進地와 초읍1구역, 연지3구역의 재개발이 진행되고 있어 대규모 주거벨트가 형성되고 있다.
또한, 서면生活圏과 부전역 複合鞄センター, BuTX 급행철도와 같은 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 이동이 편리하다. 더불어 초등학교 도보 通学권에 위치해 있어 주거환경이 매우 우수한 편이다.
부산시민공원 북쪽에 위치한 일부 세대는 공원을 바라볼 수 있는 조망권을 확보할 가능성이 있다. 이로 인해 같은生活圏内에서도 차별화된 요소로 작용할 수 있을 것으로 보인다.
현재는 재개발 사업의 초기 단계로, 정비구역 지정 이후 조합 설립, 사업 시행 인가, 관리 처분 등의 과정이 남아 있다. 입지 경쟁력은 뛰어나지만, 사업 기간과 분담금 등의 변수들을 고려해야 할 필요가 있는 지역으로 판단된다.
부산광역시 고시 제2026-139호
연지4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 부산진구 연지동 71-15번지 일원의 연지4 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4232) 및 부산진구 건축과(☏ 051-605-8581)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2026年4月22日
부산광역시장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 指定区分 | 事業の区分 | 地区の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 연지4재개발사업 정비구역 | 부산광역시 부산진구 연지동71-15번지 일원 | 72,779.0 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | ||
| 都市管理計画用 土地地区 | 計 | 72,779.0 | 100.0 | |||
| 第2種一般住宅地域 | 19,068.0 | 26.2 | ||||
| 第3種一般住宅地域 | 53,045.0 | 72.9 | 第2種の一部 → 第3種A=18,379.0㎡ | |||
| 一般商業地域 | 666.0 | 0.9 | ||||
| 都市管理計画用 土地区 | 防火地区 | 666.0 | 0.9 | |||
| 地所及び整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 72,779.0 | 100.0 | |||
| 宅地 | 48,003.7 | 66.0 | ||||
| 共同住宅用地 | 46,423.7 | 63.8 | ||||
| 宗教用地 | 1,580.0 | 2.2 | ||||
| 整備基盤施設(都市計画施設) | 24,775.3 | 34.0 | ||||
| 公園 | 5,319.2 | 7.3 | 増えた地下駐車場の重複決定 | |||
| [駐車場] | [2,300.0] | [3.1] | ||||
| 道路 | 19,456.1 | 26.7 | ||||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区分 | 面積 (㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||
| 総計 | 72,779.0 | - | 72,779.0 | 100.0 | ||
| 用途地域 | 第2種一般住宅地域 | 37,447.0 | 減少)18,379.0 | 19,068.0 | 26.2 | |
| 第3種一般住宅地域 | 34,666.0 | 増加)18,379.0 | 53,045.0 | 72.9 | ||
| 一般商業地域 | 666.0 | 666.0 | 0.9 | |||
| 用途地区 | 防火地区 | 666.0 | - | 666.0 | 0.9 | |
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | |||||
| - | 연지동71-15번지일원 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 18,379.0 | 300%以下 | 対象地は老朽不良建物が密集しており、居住環境改善及び整備基盤施設整備が必要な地域であるため、効率的な土地利用のため、共同住宅用地に限り、第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域への変更を決定することとします。 |
○ 土地等所有者別 分担金推定額 および 算出根拠
| 分担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 従前資産合計推定額 | 推定比例率 |
| 795,587,983,300ウォン | 574,064,682,980ウォン | 210,660,340,000ウォン | 105.16% | |
| 算出根拠 | ⦁従前資産合計推定額 = 土地等所有者別 従前資産推定額合計⦁推定比例率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額)/従前資産合計推定額⦁土地等所有者別 分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記 従前資産推定額 および 各分担金算出額 などは今後の管理処分計画などに従って変更される可能性があります
(土地等所有者別 分担金推定額 および 算出根拠 : 掲載省略)
○ 建築物の主要用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区画区分 | 坪区分 | 位置 | 主要用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | |||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | ||||||||||||||||
| 新設 | 연지4 재개발사업정비구역 | 72,779.0 | 1-1 | 21,760.0 | 부산진구 연지동34-9번지 일원 | 共同住宅および 補助福利施設 | 50以下 | 271以下 | 106以下 | - | |||||||||
| 1-2 | 24,663.7 | 부산진구 연지동37-14번지 일원 | 共同住宅および補助福利施設 | 50以下 | 271以下 | 103以下 | - | ||||||||||||
| 1-4 | 1,580.0 | 부산진구 연지동27-1번지 일원 | 宗教施設 | 60以下 | 200以下 | 20以下 | - | ||||||||||||
| 住宅の規模および建設比率 | ∙建設する住宅の全世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | ||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁建設する住宅の全世帯数10%または建設する住宅の全延床面積の7%以上を賃貸住宅として建設⦁全賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅の全世帯数の5%以上 → 住居専用面積40㎡以下の賃貸住宅として建設 | ||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙『2030 부산광역시 都市・住宅環境整備 基本計画』上の基準容積率 評価基準および容積率緩和基準適用- 基準容積率 : 240%以下 (住宅整備区域) | ||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | ||||||||||||||
| 연지4구역 | 64点 | 50~80点未満 | 住宅整備区域 | 240% | |||||||||||||||
| ∙ 容積率緩和(インセンティブ)の算定① 公益要素インセンティブ : 公共施設用地提供※公共施設提供面積 : 3,857.5㎡, 公共施設提供後 大地面積 : 46,423.7㎡-インセンティブ:[1.5×(3,857.5㎡ ÷46,423.7㎡)] × 200% = 24.9% (実際適用20%)② 地域現状インセンティブ : 地域経済活性化-インセンティブ : 設計者5%③ 追加インセンティブ : 持続可能（リフォーム）共同住宅-インセンティブ : 5%④ 追加インセンティブ : 緑の建築（優れた-グリーン2等級)-インセンティブ : 3%∙許容容積率の算定- 240% + 20% + 5% + 5% + 3% = 273%∙計画容積率 : 271%以下 | |||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
부산광역시
告示・公告番号
제2026-139호
題名
연지4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
日付
2026-04-22
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よくある質問(FAQ)
Q. 부산진구 연지4구역 재개발사업의 정비구역 지정은 언제 완료되었나요?
2026年4月22日に 정비計画 決定 および 정비구역 지정 고시が行われました。
부산시는 2026年4月22日 부산진구 연지동 71-15번지 일대에 대해 연지4 재개발사업の定期計画を決定し、整備区域の指定を公告しました。この公告は、住民公覧後約6ヶ月で最終的に完了し、都市及び住宅環境整備法に基づく正式な手続きを経て確定されました。
Q. 연지4구역 재개발사업의 규모와 구성은 어떻게 되나요?
約7万2779㎡の敷地に1,300世帯、組合員550世帯の規模です。
연지4구역은 부산진구 연지동 71-15번지 일대約7万2779㎡に達し、再開発後約1,300世帯の住宅が整備される予定です。組合員数は約550世帯に達する予想で、住居の用途地域が既存の第2種から第3種一般住宅地域に一部上昇調整されて高密度の住空間を確保します。容積率は最大271%以下に設定されて適切な都市密度を確保します。
Q. 연지4구역の立地的な特徴は何ですか？
서면生活圏や부전역 複合乗換センターに近接し、優れた交通と教育環境があります。
연지4구역は 서면生活圏과부전역 複合乗換センター、BuTX快速鉄道など優れた交通インフラを備えているため、移動が便利です。近くには 연지래미안어반파크（2,600世帯）と市民公園促進地区が位置しており、大規模な住宅ベルトが形成されています。また、小学校への徒歩通学が可能で、家族単位の居住環境も優れており、一部世帯は부산市民公園北側에서展望権も確保できます。
Q. 재개발사업 진행 상황과 앞으로の手続きはどのようになっているのですか？
정비구역 지정 이후 조합 설립, 사업 시행 인가, 관리 처分 등의 절차が残っています。
연지4 재개발事業は現在初期段階で、整備区域指定は完了した状態です。今後、組合設立および事業施行許可、管理処分計画の策定などの主要な手続きが順次進められる予定です。事業期間や個別分担金などの要因があるため、投資と居住を考える人はこの点を念頭に置く必要があります。
Q. 再開発後の用途地域と容積率はどのように変更されますか？
第2種から第3種一般住宅地域に変更され、容積率は最大271%以下に設定されます。
연지4구역은再開発計画に従い、既存の第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に一部上昇調整されました。これは、より高い住宅の密度と多様な用途の住宅及び近隣施設の整備を可能にします。容積率は最大271%以下に設定されており、都市再開発に適した建築密度を確保するため、快適な居住空間の形成に寄与します。