2035 釜山市老旧城市改造基本计划（海云台地区）公告
釜山绿城市左洞的中层重建项目备受关注。
人们对该公寓的商业价值和销售日程的关注不断上升。
华木镇、碧山、三星、LG等公司参与了该项目，期待愈加高涨。
未来该地区的房地产市场将如何变化，值得关注。
釜山海云台绿城市重建的蓝图已被发布。釜山市于2026年4月8日宣布了《2035 釜山市老旧城市改造基本计划（海云台地区）》，正式启动了左洞地区的中层公寓重建计划。
重建目标区域约为305万㎡，目标年份设定为2035年。此项目预计将改善海云台地区的城市环境，提升房地产价值。
由于基准建筑容积率设定为360%，现有平均容积率约250%，预计将上升约110%p。这使得市场对于公共贡献的容积率有望增加约10%。因此，实际感觉到的平均容积率提升效果期待在90%左右。然而，这种变化将通过后续的特别整改计划和审议确定，每个区域的具体情况可能存在差异，因此具体数字的变化可能会很大。
此次项目由18个区域组成，其中14个为住宅区整治型。主要的项目包括华木镇、碧山、三星、LG、斗山、大林等左洞的中层住宅区。这意味着，整体整治目标将从原来的约29652户增加到42975户。
最核心的要素可以说是速度。根据计划，领先区域将在约3200户优先开发，预计在2028年进行移民和动工。然而，这仅仅是行政计划而已。因为居民同意、整合方式、商业性重新评估、公共贡献负担、审批程序等多种变量的存在，使得中层重建项目绝不是简单的事情。
即使实现接近100%的容积率增长，分担金的负担依然可能很重。这是因为施工费用的上升、金融成本、基础设施的保障以及公共贡献等多种因素的共同作用。因此，本次公告只是提升商业性的一步，并不保证立即的收益结构。
选择销售时机时需要谨慎。与预期的时间表相比，实际上从首次动工到销售可能需要超过10年的时间。
对于整合重建而言，利益相关者之间的协调复杂，尤其是大规模生活圈单元的整治因行政协调而耗时。
因此，重要的是采取长期视角而不是急于期待，同时对投资的决策要谨慎。
此次公告不仅仅是为重建制定计划，还旨在重新构建海云台地区的整体城市结构。旨在创建釜山型15分钟城市，扩展生活SOC，围绕长山站进行综合开发，形成以步行为中心的绿地轴线等，预计将同时改善城市基础设施。
因此，未来市场中，个别单元的发展将不再是重点，而整合改造的速度及业务条件将成为重要变量。这种变化将为当地居民提供更便利的生活环境。
釜山市公告第2026-125号
2035 釜山市老旧城市改造基本计划
(海云台地区)公告
为了加强老化的海云台地区的城市功能和改善居住环境，根据《老旧计划城市整治及支持特别法》，制定了老旧计划城市整治基本计划，依据同法第6条第6项如下公告。
2026年4月8日
釜山市市长
1. 名称 : 《2035 釜山市老旧城市改造基本计划（海云台地区）》
2. 基准年及目标年
| 分类 | 基准年 | 目标年 |
| 年份 | 2024年 | 2035年 |
3. 主要内容
一. 计划概述
○ 计划背景及目的
○ 计划范围
| 分类 | 内容 |
| 时间跨度 | • 基准年：2024年 / 目标年：2035年 |
| 空间范围 | • 老旧计划城市：海云台地区（A=3,057,303.4㎡） |
二. 整治基本方向
○ 愿景及计划目标
三. 空间结构改善计划
| 可持续的融合城市 | 釜山型15分钟城市 | |||
| • 通过城市活力轴创建空间功能融合• 加强经济与产业基础，实现可持续城市管理、提升自给功能• 创建不同阶层与代际交融的城市 | • 在生活圈中心提供综合设施及邻里区域生活SOC的扩展• 通过整治现有绿地，重塑以步行为中心的城市空间• 考虑可持续发展目标(SDGs)改善共同居住环境 | |||
| • 创建碳中性城市• 连接公园·绿地~春川~市区恢复生态系统• 构建气候适应型城市基础设施及增强韧性 | • 建立四通八达的广域交通网络• 提供多样交通体系，以公共交通为中心• 建设以行人优先的街道网络 | |||
| 韧性城市 | 智能交通城市 | |||
关于特别整改预定区域的计划如下。住宅区整治型有14个，设施整治型有3个，还包括1个移民对策支持型区域。通过此可以促进区域的有效整治和发展。
| 区域名称 | 类型 | 面积(㎡) | 户数(户) | 小区数(个) | 备注 |
| 合计 | 1,535,065 | 29,652 | 39 | ||
| 1 | 住宅区整治型 | 66,611 | 1,346 | 3 | 庆南荣实大厦、 大林3期、 乐天2期 |
| 2 | 住宅区整治型 | 234,358 | 4,694 | 3 | 斗山1期、LG、 大林1期 |
| 3 | 住宅区整治型 | 163,515 | 3,713 | 5 | 三星、LIG建兴、东部、乐天4期、东新 |
| 4 | 住宅区整治型 | 66,072 | 1,727 | 2 | LH相连民、中央公园 |
| 5 | 住宅区整治型 | 79,748 | 1,922 | 2 | 大东镇、 大林2期 |
| 6 | 住宅区整治型 | 90,667 | 1,762 | 2 | 乐天3期、 建兴2期 |
| 7 | 住宅区整治型 | 36,301 | 260 | 3 | 东元杜克村（1~3期） |
| 8 | 住宅区整治型 | 151,545 | 2,254 | 4 | 新星、大昌、可隆、韩日 |
| 9 | 住宅区整治型 | 78,026 | 1,348 | 2 | 大元、华木镇 |
| 10 | 住宅区整治型 | 127,969 | 1,978 | 3 | 汉拿、 碧山1期、斗山2期 |
| 11 | 住宅区整治型 | 89,278 | 2,072 | 2 | 大宇2期、 碧山2期 |
| 12 | 住宅区整治型 | 105,351 | 1,809 | 2 | 大宇1期、爱帕克现代 |
| 13 | 住宅区整治型 | 185,257 | 3,947 | 4 | 宁南、庆南线景、SKVIEW、三环 |
| 14 | 住宅区整治型 | 35,552 | 400 | 1 | 同一 |
| 15 | 设施整治型 | 3,383 | - | - | 停车场 |
| 16 | 设施整治型 | 3,693 | - | - | 停车场 |
| 17 | 设施整治型 | 5,501 | - | - | 青少年活动中心 |
| 18 | 移民对策支持型 | 12,238 | 420 | 1 | 海云台出租公寓 |
四. 规划人口及基准容积率
○ 人口设定
| • 考虑基础设施的当前处理·承载能力，允许的人口增量约为2.8万人 |
| 分类 | 公园 | 小学 | 中学 | 高中 | 自来水（蓄水池） | 污水处理 | 供热设施 |
| 可增人口（人） | 28,000 | 59,669 | 105,190 | 47,551 | 80,952(47,540) | 49,955 | 253,757 |
○ 规划人口估算
| • 规划人口从当前的83,743人增加到28,000人，预计总人口为111,743人 |
| 分类 | 现状（2022年） | 增减 | 计划（2035年） | 备注 | |||
| 人口（人） | 户数（户） | 人口（人） | 户数（户） | 人口（人） | 户数（户） | ||
| 合计 | 83,743 | 36,212 | 28,000 | 13,323 | 111,743 | 49,535 | |
| 特别整治预定区域 | 70,842 | 29,652 | 28,000 | 13,323 | 98,842 | 42,975 | |
| 特别整治预定区域外 | 12,901 | 6,560 | - | - | 12,901 | 6,560 | |
○ 基准容积率的估算
| • 根据2040年釜山城市基本计划中提示的2035年釜山市的户均人口为2.3人，以及最近10年内釜山市内整治项目的平均面积引用- [供应面积规模] 使用专用面积60㎡以下: 60~85㎡以下: 85㎡以上 = 73㎡:107㎡:142㎡适用- [供应比例] 使用专用面积60㎡以下: 60~85㎡以下: 85㎡以上 = 29.4%:61.1%:9.5%适用 |
| 分类 | 估算值 | 备注 | |||
| 特别整治预定区域内户数（户） | 42,975 | ||||
| 过去10年来地区整治项目案例面积 | 专用面积 | 60㎡以下 | 60~85㎡以下 | 85㎡以上 | |
| 平均供应面积（比例） | 73㎡（29.4%） | 107㎡（61.1%） | 142㎡（9.5%） | ||
| 建筑面积（㎡） | 4,311,617 | ||||
| 地块面积（㎡） | 1,185,388 | ||||
| 基准容积率 | 360% | ||||
五. 基础设施计划
| • 生活SOC设施计划- 考虑居民问卷意见，为实现釜山型15分钟城市和增强现有城市空间的功能，在每个邻里区域中心地区规划生活SOC设施• 关键综合设施计划- 利用海云台地区中央南北轴线上未开发的低利用地块等，通过特定整治预定区域提供基于生活圈的文化·体育相关结合综合设施• 长山站停车场立体综合化计划- 将长山站周边的城市规划设施用地（停车场）两处指定为设施整治型特别整治预定区域，通过立体综合开发加强自给功能• 公园·绿地计划- 为顺利实施项目，重新布局循环绿地轴（已设定8m → 调整10m）※已设定绿地轴将指定为公共步行通道，以维持循环绿地轴功能※公共步行通道将24小时开放，以确保步行的连续性和良好的步行环境的形成- 规划南北步行公园轴线，连接长山大天公园~长山站~青沙浦入口、 新海云台站~长山站（南北方向步行中心步行公园20m计划）- 通过长山站中心商业区域内停车场地块的立体设施综合化，确保公园功能的开放空间 |
六. 建筑物的密度计划
○ 基本方向
| • 先前的容积率在制定特别整治计划之前先于当前市区单位计划和建筑物登记申请的容积率中较大值应用• 考虑到特别整治预定区容积率的放宽导致的新增人口，计划约2.8万人可承载的适度开发密度（基准容积率360%）- 公寓：360% - 联排住宅：210%• 在通过公共贡献金额适用基准容积率后，如果获取额外的基础设施及自给设施，可以适用容积率的放宽 ※ 审议后将通过特别整治计划的整治委员会决定 | |||||||||
| 区域编号 | 区域面积(㎡) | 地块面积(㎡) | 现状容积率(%) | 市区单位容积率(%) | 先前容积率(%) | 基准容积率(%) | 容积率增加量(%) | 小区数(个) | 备注 |
| 合计 | 1,522,488 | 1,185,388 | 249.52 | - | 250.22 | 360 | 109.78 | 39 | |
| 1 | 66,611 | 55,505 | 257.5 | 254 | 257.5 | 360 | 102.5 | 3 | |
| 2 | 234,358 | 194,200 | 258.9 | 254 | 258.9 | 360 | 101.1 | 3 | |
| 3 | 163,515 | 145,853 | 257.2 | 254 | 257.2 | 360 | 102.8 | 5 | |
| 4 | 66,072 | 53,871 | 234.5 | 227 | 234.5 | 360 | 125.5 | 2 | |
| 5 | 79,748 | 77,526 | 258.5 | 254 | 258.5 | 360 | 101.5 | 2 | |
| 6 | 90,667 | 63,786 | 235.9 | 242.4(227,254) | 242.4 | 360 | 117.6 | 2 | |
| 7 | 36,301 | 27,803 | 100.0 | 100 | 100.0 | 210 | 110.0 | 3 | |
| 8 | 151,545 | 92,650 | 254.9 | 254 | 254.9 | 360 | 105.1 | 4 | |
| 9 | 78,026 | 55,080 | 259.7 | 254 | 259.7 | 360 | 100.3 | 2 | |
| 10 | 127,969 | 84,468 | 256.3 | 254 | 256.3 | 360 | 103.7 | 3 | |
| 11 | 89,278 | 88,540 | 252.5 | 254 | 254 | 360 | 106.0 | 2 | |
| 12 | 105,351 | 74,017 | 254.3 | 254 | 254.3 | 360 | 105.7 | 2 | |
| 13 | 185,257 | 146,243 | 247.3 | 244.1(227,254) | 247.3 | 360 | 112.7 | 4 | |
| 14 | 35,552 | 13,608 | 252.8 | 254 | 254 | 360 | 106.0 | 1 | |
| 18 | 移民对策支持型 | 12,238 | 420 | 1 | 海云台出租公寓 | ||||
七. 移民对策
○ 年度移民需求估算
| • 在海云台地区内，特别整治预定区域的数目为15个，预计总移民户数为29,652户• 该区域计划在10年（2028年至2037年）内分阶段启动项目，预计首年移民量为3200户，其余每年平均移民户数约为2900户 |
| 特别整治预定区域数量 | 预计移民户数 | 灭失期 | 年度平均推进户数 | 年度平均整治小区数 |
| 15个 | 29,652（分销29,232 /出租420） | 10年（2028~2037） | 约2900户（不包括领导区域） | 1~2个（不包括领导区域） |
○ 按年推算移民需求及供应量
| • 考虑到海云台地区附近10公里范围内的整治项目及开发项目的批准及竣工，到2040年预计供应总量为57.1千户- 附近10公里范围内的自贸区：金井区、启昌郡、南区、东莱区、釜山镇区、水营区、连济区、海云台区• 通过平行进行的人口迁移数量需考虑与在这段时间内设立的关于釜山市老旧计划城市改造基本计划进行的整治项目，进而合理分配自政府单位可用的供应量比例，避免可用数量重复使用• 预计因特别整治项目会产生29.6千户的移民量,并有可能利用离目标地在10公里范围内的自贸区金井区、启昌郡、南区、东莱区、釜山镇区、水营区、连济区、海云台区的未来整治和开发打包项目的可用量，作为移民对策的供应量 |
八. 分阶段推进计划
| • 基于特别整治预定区域内的29,652户，优先推进领导区域的3,200户• 其余户数将在2035年前合理分配，以便预测推进量，从而促进房地产市场的稳定- 该年度因未使用的推进量而产生的余留整治量将在年度允许的整治量的限度内，逐年或数年重新分配，进行分阶段推进计划的调整（在选定整治区域目标地时需与国土交通部协商） |
分类
公告
机构类别
市
机构
釜山市
公告·公告编号
第2026-125号
标题
2035 釜山市老旧城市改造基本计划（海云台地区）公告
日期
2026-04-08
#釜山公告, #釜山通知, #海云台绿城市, #海云台地区, #老旧城市改造基本计划, #釜山老旧城市, #海云台重建, #左洞重建, #中层重建, #综合重建, #基准容积率360, #公共贡献, #华木镇, #碧山公寓, #三星公寓, #LG公寓, #海云台左洞, #长山站, #领导区域, #釜山重建, #釜山房地产, #海云台房地产, #商业性分析, #销售时间, #移民计划, #特别整治预定区域, #绿城市重建, #釜山城市规划, #釜山整治项目, #海云台公寓
常见问题（FAQ）
问. 2035 釜山海云台地区老旧城市改造基本计划的主要内容是什么？
计划在2035年前，对海云台左洞地区305万㎡进行中层重建及城市环境改善。
釜山市于2026年4月8日公告了海云台地区的《2035 釜山海云台老旧城市改造基本计划》。该计划以左洞地区约305万㎡为目标，旨在进行中层公寓重建和加强城市功能，预计到2035年将改善居住环境并提升房地产价值。同时还包括城市结构重组、生活SOC扩展、步行中心绿地建设等内容，推动城市的综合发展。
问. 海云台绿城市重建项目的容积率变化如何？
基准容积率从360%上升，较之前约250%增加约110%p，预计实际感受的增加约为90%以内。
在这次计划中基准容积率设定为360%，预计较之前约250%有约110个百分点的提升空间。然而，由于公共贡献的提升，实际感受到的提升预期在90%左右。这一数字可能因特别整治计划及审议而在区域间有所不同，并且在确定之前具有波动可能性。
问. 参与重建项目的主要小区和企业有哪些？
华木镇、碧山、三星、LG、斗山、大林等左洞中层公寓小区和多个大型建筑公司均参与其中。
此次重建项目由18个区域组成，其中14个区域为住宅区整治型。主要小区包括华木镇、碧山、三星、LG、斗山、大林等，重点集中在左洞地区的中层公寓重建。参与公司包括华木镇等知名建筑企业，为项目的期待值加分。
问. 销售日程与项目推进速度如何规划？
预计2028年在领导区域移民及动工3200户，而实际销售可能需超过10年。
根据计划，领导区域将优先开发约3200户，预计将在2028年进行移民和动工。然而，这仅是行政规划，因居民同意、项目性重新评估、公共贡献负担及审批程序等多重变量，实际从动工到销售可能超出10年以上。因此需要审慎评估长期视角并谨慎作出投资决策。