2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획(해운대지구) 고시
부산グリーンシティ座動の中層再建築事業が注目されている。
このアパートの事業性と分譲スケジュールへの関心が高まっている。
花木タウン、壁山、三星、LGなどの企業が参加しており、さらに期待が高まる。
今後この地域の不動産市場がどのように変化するのか注目される。
부산 해운대 그린시티再建築の青写真が公開された。부산광역시는 2026年4月8日に「2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획(해운대지구)」を発表し、座動地区の中層アパート再建築が正式に計画段階に入った。
再建築対象地域は約305万㎡に達し、目標年度は2035年に設定されている。このプロジェクトは海雲台地域の都市環境を改善し、不動産の価値を向上させることに貢献することが期待されている。
基準容積率が360%に設定されたことにより、既存の平均容積率が約250%から約110%p上昇する余地が生まれた。これにより市場では公共寄与が容積率の約10%水準に増加すると見込まれ、その結果、実際の容積率の増加として平均で約90%前後の効果が期待される。しかし、これらの変化は今後特別整備計画と審議を通じて確定され、各区域ごとに若干の違いが見られる可能性がある。したがって、具体的な数値は各地域の状況に応じて大きく変わる可能性が高い。
今回のプロジェクトは総18区域で構成され、そのうち14区域は住宅団地整備型である。主要団地としては花木タウン、壁山、三星、LG、斗山、大林など座動の中層団地が含まれる。このことにより、全体の整備対象が既存の約29,652世帯から42,975世帯に増加する構造となる。
最も重要な要素はスピードである。計画によれば、先導地区で約3,200世帯が優先的に開発され、2028年に移転と着工が行われるとされている。しかし、これは行政上の計画に過ぎない。実際の進行過程では住民の同意、統合方式、事業性再検討、公共寄与負担、許可手続きなど様々な変数が存在するため、中層再建築事業は決して簡単ではない。
容積率が100%近い増加が実現しても、負担金の負担は依然として大きい可能性がある。これは工事費上昇、金融コスト、基盤施設確保、そして公共寄与など、様々な要因が一緒に作用するためである。したがって、今回の告示は事業性を向上させる第一歩に過ぎず、直ちに収益構造を保証するものではない。
分譲時期の選択には注意が必要である。予想したスケジュールとは異なり、実際には最初の事業着手と分譲までに10年以上かかる可能性が大きい。
統合再建築の場合、利害関係者間の調整が複雑で、大規模生活圏単位の整備は行政的調整に時間がかかるからである。
したがって、早急な期待よりも長期的視野でアプローチすることが重要であり、投資に関する決定は慎重に行われるべきである。
今回の告示は単に再建築のための計画にとどまらず、海雲台地区の全体的な都市構造を再編することを目標としている。부산형 15分都市創造、生活SOCの拡張、長山駅を中心とした複合開発、歩行中心の緑地軸の形成などを同時に行い、都市インフラの改善が図られる予定である。
したがって、今後の市場では個別団地の発展よりも統合整備のスピードと事業条件が重要な変数として作用することが予想される。このような変化は地域住民により便利な生活環境を提供できることであろう。
부산광역시 고시 제2026-125호
2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획
(해운대지구) 고시
老朽化した海雲台地区の都市機能強化及び住宅環境改善のための整備基盤を整えることを目的とし、「老朽計画都市整備及び支援に関する特別法」に基づいて老朽計画都市整備基本計画を策定し、同法第6条第6項に基づき次のように告示します。
2026年4月8日
부산광역시장
1. 名称 : 「2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획(해운대지구)」
2. 基準年度及び目標年度
| 区分 | 基準年度 | 目標年度 |
| 年 | 2024年 | 2035年 |
3. 主な内容
あ. 計画の概要
○ 計画の背景及び目的
○ 計画の範囲
| 区分 | 内容 |
| 時間的範囲 | • 基準年度 : 2024年 / 目標年度 : 2035年 |
| 空間的範囲 | • 老朽計画都市 : 海雲台地区(A=3,057,303.4㎡) |
い. 整備基本方向
○ ビジョン及び計画の目標
う. 空間構造改善計画
| 持続可能な融合型都市 | 부산형 15分都市 | |||
| • 都市活力軸の創出を通じた空間的・機能的融合• 経済・産業基盤の強化及び持続可能な都市管理を通じた自立機能の強化• 様々な階層と世代が融合する都市の創造 | • 生活圏中心の拠点複合施設及び近隣区画中心の生活SOCの拡充• 既存緑地の整備を通じた歩行中心の都市空間の再編• SDGsを考慮した共同住宅居住環境の改善 | |||
| • カーボンニュートラル都市の創出• 公園・緑地～春川～市街地を結ぶ生態系復元• 気候適応型都市インフラ構築及びレジリエンスの強化 | • 全方位の広域交通網システムの構築• 大衆交通中心の様々な交通システムの整備• 歩行者中心の道路網システムの構築 | |||
| レジリエンス都市 | スマートモビリティ都市 | |||
特別整備予定区域に関する計画は以下の通りである。住宅団地整備型が14件、施設整備型が3件、移住対策支援型が1件の区域で構成されている。これにより地域の効率的な整備と発展を促進することができる。
| 区域名 | タイプ | 面積(㎡) | 世帯数(世帯) | 団地数(件) | 備考 |
| 合計 | 1,535,065 | 29,652 | 39 | ||
| 1 | 住宅団地整備型 | 66,611 | 1,346 | 3 | 慶南アナースビル、大林3次、ロッテ2次 |
| 2 | 住宅団地整備型 | 234,358 | 4,694 | 3 | 斗山1次、LG、大林1次 |
| 3 | 住宅団地整備型 | 163,515 | 3,713 | 5 | 三星、LIG建永、東部、ロッテ4次、東信 |
| 4 | 住宅団地整備型 | 66,072 | 1,727 | 2 | LHティランチェ、セントラルパーク |
| 5 | 住宅団地整備型 | 79,748 | 1,922 | 2 | 大東タウン、大林2次 |
| 6 | 住宅団地整備型 | 90,667 | 1,762 | 2 | ロッテ3次、建永2次 |
| 7 | 住宅団地整備型 | 36,301 | 260 | 3 | 東源デュクビレッジ(1〜3次) |
| 8 | 住宅団地整備型 | 151,545 | 2,254 | 4 | 新星、大昌、コオロング、ハニル |
| 9 | 住宅団地整備型 | 78,026 | 1,348 | 2 | 大元、花木タウン |
| 10 | 住宅団地整備型 | 127,969 | 1,978 | 3 | ハンラ、壁山1次、斗山2次 |
| 11 | 住宅団地整備型 | 89,278 | 2,072 | 2 | 大宇2次、壁山2次 |
| 12 | 住宅団地整備型 | 105,351 | 1,809 | 2 | 大宇1次、アイパーク現代 |
| 13 | 住宅団地整備型 | 185,257 | 3,947 | 4 | 慶南、京南線景、SKVIEW、三煥 |
| 14 | 住宅団地整備型 | 35,552 | 400 | 1 | 同一 |
| 15 | 施設整備型 | 3,383 | - | - | 駐車場 |
| 16 | 施設整備型 | 3,693 | - | - | 駐車場 |
| 17 | 施設整備型 | 5,501 | - | - | 青少年訓練施設 |
| 18 | 移住対策支援型 | 12,238 | 420 | 1 | 海雲台 住公 |
マ. 計画人口及び基準容積率
○ 人口設定
| • 基盤施設の現在の処理・容積能力を考慮した人口増加許容水準は約28,000人 |
| 区分 | 公園 | 小学校 | 中学校 | 高等学校 | 上水道(排水地) | 下水道 | 熱供給施設 |
| 増加可能人口(人) | 28,000 | 59,669 | 105,190 | 47,551 | 80,952(47,540) | 49,955 | 253,757 |
○ 計画人口の算定
| • 計画人口は現在の83,743人から28,000人増加した111,743人で算定 |
| 区分 | 現状(2022年) | 増減 | 計画(2035年) | 備考 | |||
| 人口(人) | 世帯数(世帯) | 人口(人) | 世帯数(世帯) | 人口(人) | 世帯数(世帯) | ||
| 合計 | 83,743 | 36,212 | 28,000 | 13,323 | 111,743 | 49,535 | |
| 特別整備予定区域 | 70,842 | 29,652 | 28,000 | 13,323 | 98,842 | 42,975 | |
| 特別整備予定区域外 | 12,901 | 6,560 | - | - | 12,901 | 6,560 | |
○ 基準容積率の算定
| • 2040 부산도시기본계획에서 제시하는 2035년 부산광역시의 가구당 인구수인 세대당 2.3인을 적용하고、世帯当たりの平均共同住宅面積は最近10年間における부산광역시内整備事業に対する平均面積適用－ [供給面積規模] 専有60㎡以下:60~85㎡以下:85㎡超 = 73㎡:107㎡:142㎡適用－ [供給比率] 専有60㎡以下:60~85㎡以下:85㎡超 = 29.4%:61.1%:9.5%適用 |
| 区分 | 算定値 | 備考 | |||
| 特別整備予定区域内世帯数(世帯) | 42,975 | ||||
| 最近10年間の区内整備事業事例面積 | 専有面積 | 60㎡以下 | 60~85㎡以下 | 85㎡超 | |
| 平均供給面積(比率) | 73㎡(29.4%) | 107㎡(61.1%) | 142㎡(9.5%) | ||
| 延べ面積(㎡) | 4,311,617 | ||||
| 土地面積(㎡) | 1,185,388 | ||||
| 基準容積率 | 360% | ||||
は. 基盤施設計画
| • 生活SOC施設計画－住民アンケートの意見等を考慮し、부산형 15分都市の実現と既存都市空間の機能強化のため、各近隣区画の中心地域に生活SOC施設計画• 拠点複合施設計画－海雲台地区中央南北軸にそれぞれ未開発の低利用地等を活用し、特別整備予定区域内で公共寄与を通じて生活圏中心の余暇・文化・体育関連拠点複合施設を導入• 長山駅駐車場立体複合化計画－長山駅周辺の都市計画施設地（駐車場）2か所を施設整備型特別整備予定区域に指定し、立体複合開発を通じて自立機能強化• 公園・緑地計画－円滑な事業実施のために循環緑地軸を再配置（既定8m→調整10m）※従来の緑地軸は公共歩行通路として指定され、循環緑地軸機能を維持※公共歩行通路は24時間開放され、歩行の連続性確保と良好な歩行環境創出－長山大千公園～長山駅～清沙浦入口、新海雲台駅～長山駅に続く南北の街公園軸を形成（南北方向歩行中心の街公園20m計画）－長山駅中心商業地域内の駐車場地立体施設複合化を通じて公園機能のオープンスペース確保 |
さ. 建物の密度計画
○ 基本方向
| • 従前の容積率は特別整備計画の策定前に決定された現在の地区単位計画上の基準容積率と建物登記簿に記載されている容積率の中で大きい値を適用• 特別整備予定区域の容積率緩和に伴う人口増分を考慮し約2.8万人を収容可能な適正開発密度（基準容積率360%）計画の準備－ アパート : 360% – 軒連住宅 : 210%• 公共寄与金を通じて基準容積率適用後、追加基盤施設及び自立施設確保時には容積率の緩和が適用可能 ※ 後に特別整備計画の策定時整備委員会の審議を経て決定 | |||||||||
| 区域番号 | 区域面積(㎡) | 土地面積(㎡) | 現状容積率(%) | 地域単位容積率(%) | 従前容積率(%) | 基準容積率(%) | 容積率増加量(%) | 団地数(件) | 備考 |
| 合計 | 1,522,488 | 1,185,388 | 249.52 | - | 250.22 | 360 | 109.78 | 39 | |
| 1 | 66,611 | 55,505 | 257.5 | 254 | 257.5 | 360 | 102.5 | 3 | |
| 2 | 234,358 | 194,200 | 258.9 | 254 | 258.9 | 360 | 101.1 | 3 | |
| 3 | 163,515 | 145,853 | 257.2 | 254 | 257.2 | 360 | 102.8 | 5 | |
| 4 | 66,072 | 53,871 | 234.5 | 227 | 234.5 | 360 | 125.5 | 2 | |
| 5 | 79,748 | 77,526 | 258.5 | 254 | 258.5 | 360 | 101.5 | 2 | |
| 6 | 90,667 | 63,786 | 235.9 | 242.4(227,254) | 242.4 | 360 | 117.6 | 2 | |
| 7 | 36,301 | 27,803 | 100.0 | 100 | 100.0 | 210 | 110.0 | 3 | |
| 8 | 151,545 | 92,650 | 254.9 | 254 | 254.9 | 360 | 105.1 | 4 | |
| 9 | 78,026 | 55,080 | 259.7 | 254 | 259.7 | 360 | 100.3 | 2 | |
| 10 | 127,969 | 84,468 | 256.3 | 254 | 256.3 | 360 | 103.7 | 3 | |
| 11 | 89,278 | 88,540 | 252.5 | 254 | 254 | 360 | 106.0 | 2 | |
| 12 | 105,351 | 74,017 | 254.3 | 254 | 254.3 | 360 | 105.7 | 2 | |
| 13 | 185,257 | 146,243 | 247.3 | 244.1(227,254) | 247.3 | 360 | 112.7 | 4 | |
| 14 | 35,552 | 13,608 | 252.8 | 254 | 254 | 360 | 106.0 | 1 | |
| 18 | 12,238 | 12,238 | 233.2 | 227 | 233.2 | 360 | 126.8 | 1 | 賃貸 |
あ. 移住対策
○ 年間移住需要算定
| • 移住需要が発生する海雲台地区内特別整備予定区域の区域数は合計15区域であり、総移住予定世帯数は29,652世帯• 当該区域が10年間（2028年～2037年）にわたり段階的に事業着手される計画であり、先導地区に含まれた最初の年の移住物量は3.2千世帯、その他年間平均移住世帯数は2.9千世帯である。 |
| 特別整備予定区域数 | 移住予定世帯数 | 滅失期間 | 年間平均推進世帯 | 年間平均整備団地 |
| 15区域 | 29,652(分譲29,232 /賃貸420) | 10年間（2028〜2037） | 約2,900世帯（先導地区を除く） | 1〜2件（先導地区を除く） |
○ 年次別移住需要及び供給物量算定
| • 海雲台地区近隣10km以内の自治区の整備事業及び開発事業の許可及び竣工を考慮すると2040年まで総57.1千世帯が供給されると検討されている- 近隣10km以内の自治区 : 金井区、紀張郡、南区、東萊区、釜山鎮区、水営区、連鉄区、海雲台区• 同時期に策定される부산市内の老朽計画都市整備基本計画によって発生する移住物量を受け入れるために、各地区ごとに予測される移住物量規模を考慮し、自治区別供給物量を比率で配分し、可用物量が重複して適用されないように検討• 特別整備事業による移住物量は29.6千世帯が発生すると予想され、対象地近くの10km以内の自治区である金井区、紀張郡、南区、東萊区、釜山鎮区、水営区、連鉄区、海雲台区で発生する将来の整備事業及び開発事業の可用物量を活用し、移住対策のための供給物量として利用可能と判断される。 |
ざ. 段階別推進計画
| • 特別整備予定区域内世帯数である29,652世帯を基準として、先導地区3,200世帯を優先的に推進• 残余世帯は2035年まで適切に配分され推進物量の予測を可能にし、不動産市場の安定化を図る- 当該年度推進物量未使用で発生した残余整備物量は年間許可整備物量の範囲内で翌年度または多年度に再配分し、段階別推進計画の調整を行う（整備区域対象地選定計画の策定時に国土交通部と事前協議）。 |
区分
告示
機関区分
市
機関
부산광역시
告示・公告番号
第2026-125号
タイトル
2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획(해운대지구) 고시
日付
2026-04-08