2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획(해운대지구) 고시
부산 그린시티 좌동의 중층 재건축 사업이 주목받고 있다.
이 아파트의 사업성과 분양 일정에 대한 관심이 높아지고 있다.
화목타운, 벽산, 삼성, LG와 같은 업체들이 참여하며 더욱 기대를 모은다.
향후 이 지역의 부동산 시장이 어떻게 변화할지 귀추가 주목된다.
부산 해운대 그린시티 재건축의 청사진이 공개되었다. 부산광역시는 2026년 4월 8일에 '2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획(해운대지구)'을 발표하면서 좌동 지역의 중층 아파트 재건축이 공식적으로 계획 단계에 들어섰다.
재건축 대상 지역은 약 305만㎡에 달하며, 목표 연도는 2035년으로 설정되어 있다. 이러한 프로젝트는 해운대 지역의 도시 환경을 개선하고 부동산 가치를 높이는 데 기여할 것으로 기대된다.
기준용적률이 360%로 설정됨에 따라, 기존 평균 용적률이 약 250%에서 약 110%p 상승할 여지가 생겼다. 이로 인해 시장에서는 공공기여가 용적률의 약 10% 수준으로 증가할 것으로 보인다. 결과적으로 체감적으로는 평균 약 90% 내외의 용적률 증가 효과가 기대된다. 하지만 이러한 변화는 향후 특별정비계획과 심의를 통해 확정될 것이며, 각 구역마다 다소 차이를 보일 수 있다. 따라서 구체적인 수치는 각 지역 상황에 따라 달라질 가능성이 크다.
이번 프로젝트는 총 18개 구역으로 구성되며, 그 중 14개는 주택단지 정비형이다. 주요 단지로는 화목타운, 벽산, 삼성, LG, 두산, 대림 등 좌동의 중층 단지가 포함되어 있다. 이로 인해 전체 정비 대상은 기존의 약 2만9652세대에서 4만2975세대로 늘어나는 구조가 된다.
가장 핵심적인 요소는 속도라고 할 수 있다. 계획에 따르면, 선도지구에서 약 3200세대가 우선적으로 개발될 예정이며, 2028년에는 이주 및 착공이 이루어질 것이라고 제시되고 있다. 그러나 이는 행정적인 계획에 불과하다. 실제 진행 과정에서는 주민의 동의, 통합 방식, 사업성 재검토, 공공기여 부담, 인허가 절차 등 다양한 변수들이 존재하기 때문에 중층 재건축 사업은 결코 간단하지 않다.
용적률이 100%에 가까운 증가가 이루어지더라도, 분담금의 부담은 여전히 클 수 있다. 이는 공사비 상승, 금융비용, 기반시설 확보, 그리고 공공기여 등 여러 요인이 함께 작용하기 때문이다. 따라서 이번 고시는 사업성을 향상시키는 첫걸음일 뿐, 즉시 수익 구조를 보장하는 것은 아니다.
분양 시기를 선택할 때는 주의가 필요하다. 예상했던 일정과는 달리 실제로는 첫 사업 착수와 분양까지 10년 이상 걸릴 수 있는 가능성이 크다.
통합 재건축의 경우 이해관계자 간 조정이 복잡하며, 대규모 생활권 단위의 정비는 행정적 조율에 시간이 소요되기 때문이다.
따라서 성급한 기대보다는 장기적인 시각으로 접근하는 것이 중요하며, 투자에 대한 결정은 신중하게 이루어져야 한다.
이번 고시는 단순히 재건축을 위한 계획에 그치지 않고, 해운대지구의 전체적인 도시 구조를 재편하는 것을 목표로 한다. 부산형 15분 도시 조성, 생활SOC의 확장, 장산역을 중심으로 한 복합개발, 보행 중심의 녹지축 조성 등이 동시에 이루어져 도시 인프라의 개선이 이뤄질 예정이다.
따라서 앞으로의 시장에서는 개별 단지의 발전보다는 통합 정비의 속도와 사업 조건이 중요한 변수로 작용할 것으로 예상된다. 이러한 변화는 지역 주민들에게 더욱 편리한 생활 환경을 제공할 수 있을 것이다.
부산광역시 고시 제2026-125호
2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획
(해운대지구) 고시
노후된 해운대지구의 도시기능 강화 및 주거환경개선을 위한 정비 기반을 마련하고자, 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」따라 노후계획도시정비기본계획을 수립하여 같은 법 제6조 제6항에 따라 다음과 같이 고시합니다.
2026년 4월 8일
부산광역시장
1. 명 칭 : 「2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획(해운대지구)」
2. 기준연도 및 목표연도
| 구 분 | 기준연도 | 목표연도 |
| 연 도 | 2024년 | 2035년 |
3. 주요내용
가. 계획의 개요
○ 계획의 배경 및 목적
○ 계획의 범위
| 구 분 | 내 용 |
| 시간적 범위 | • 기준연도 : 2024년 / 목표연도 : 2035년 |
| 공간적 범위 | • 노후계획도시 : 해운대지구(A=3,057,303.4㎡) |
나. 정비기본방향
○ 비전 및 계획의 목표
다. 공간구조 개선 계획
| 지속가능한 융복합 도시 | 부산형 15분 도시 | |||
| • 도시활력축 조성을 통한 공간적·기능적 융복합• 경제·산업 기반 강화 및 지속가능한 도시관리를 통한 자족기능 강화• 다양한 계층과 세대가 어우러지는 도시 조성 | • 생활권중심 거점 복합시설 및 근린주구 중심 생활SOC 확충• 기존 녹지 정비를 통한 보행중심 도시공간 개편• SDGs를 고려한 공동주택 정주환경 개선 | |||
| • 탄소중립도시 조성• 공원·녹지~춘천~시가지 연결 생태계 복원• 기후 적응형 도시인프라 구축 및 리질리언스 강화 | • 사통팔달의 광역교통망 체계 구축• 대중교통 중심 다양한 교통체계 마련• 보행자 중심 가로망체계 구축 | |||
| 리질리언스 도시 | 스마트 모빌리티도시 | |||
특별정비예정구역에 관한 계획은 다음과 같다. 주택단지정비형이 14개, 시설정비형이 3개, 그리고 이주대책지원형이 1개 구역으로 구성되어 있다. 이를 통해 지역의 효율적인 정비와 발전을 도모할 수 있다.
| 구역명 | 유형 | 면적(㎡) | 세대수(세대) | 단지수(개) | 비고 |
| 합 계 | 1,535,065 | 29,652 | 39 | ||
| 1 | 주택단지 정비형 | 66,611 | 1,346 | 3 | 경남아너스빌, 대림3차, 롯데2차 |
| 2 | 주택단지 정비형 | 234,358 | 4,694 | 3 | 두산1차, LG, 대림1차 |
| 3 | 주택단지 정비형 | 163,515 | 3,713 | 5 | 삼성, LIG건영, 동부, 롯데4차, 동신 |
| 4 | 주택단지 정비형 | 66,072 | 1,727 | 2 | LH뜨란채, 센트럴파크 |
| 5 | 주택단지 정비형 | 79,748 | 1,922 | 2 | 대동타운, 대림2차 |
| 6 | 주택단지 정비형 | 90,667 | 1,762 | 2 | 롯데3차, 건영2차 |
| 7 | 주택단지 정비형 | 36,301 | 260 | 3 | 동원듀크빌리지(1~3차) |
| 8 | 주택단지 정비형 | 151,545 | 2,254 | 4 | 신성, 대창, 코오롱, 한일 |
| 9 | 주택단지 정비형 | 78,026 | 1,348 | 2 | 대원, 화목타운 |
| 10 | 주택단지 정비형 | 127,969 | 1,978 | 3 | 한라, 벽산1차, 두산2차 |
| 11 | 주택단지 정비형 | 89,278 | 2,072 | 2 | 대우2차, 벽산2차 |
| 12 | 주택단지 정비형 | 105,351 | 1,809 | 2 | 대우1차, 아이파크현대 |
| 13 | 주택단지 정비형 | 185,257 | 3,947 | 4 | 영남, 경남선경, SKVIEW, 삼환 |
| 14 | 주택단지 정비형 | 35,552 | 400 | 1 | 동일 |
| 15 | 시설 정비형 | 3,383 | - | - | 주차장 |
| 16 | 시설 정비형 | 3,693 | - | - | 주차장 |
| 17 | 시설 정비형 | 5,501 | - | - | 청소년수련시설 |
| 18 | 이주대책 지원형 | 12,238 | 420 | 1 | 해운대 주공 |
마. 계획인구 및 기준용적률
○ 인구설정
| • 기반시설의 현재 처리·수용 용량을 고려한 인구 증가 허용수준은 약 2.8만인 |
| 구 분 | 공원 | 초등학교 | 중학교 | 고등학교 | 상수도(배수지) | 하수도 | 열공급시설 |
| 증가가능인구(인) | 28,000 | 59,669 | 105,190 | 47,551 | 80,952(47,540) | 49,955 | 253,757 |
○ 계획인구 산정
| • 계획인구는 현재 83,743인에서 28,000인 증가한 111,743인으로 산정 |
| 구 분 | 현황(2022년) | 증감 | 계획(2035년) | 비고 | |||
| 인구(인) | 세대수(세대) | 인구(인) | 세대수(세대) | 인구(인) | 세대수(세대) | ||
| 합 계 | 83,743 | 36,212 | 28,000 | 13,323 | 111,743 | 49,535 | |
| 특별정비예정구역 | 70,842 | 29,652 | 28,000 | 13,323 | 98,842 | 42,975 | |
| 특별정비예정구역 외 | 12,901 | 6,560 | - | - | 12,901 | 6,560 | |
○ 기준용적률 산정
| • 2040 부산도시기본계획에서 제시하는 2035년 부산광역시의 가구당 인구수인 세대당 2.3인을 적용하고, 세대당 평균 공동주택 면적은 최근 10년간 부산광역시 내 정비사업에 대한 평균 면적 적용- [공급면적 규모] 전용60㎡이하:60~85㎡이하:85㎡초과 = 73㎡:107㎡:142㎡ 적용- [공급 비율] 전용60㎡이하:60~85㎡이하:85㎡초과 = 29.4%:61.1%:9.5% 적용 |
| 구 분 | 산정값 | 비 고 | |||
| 특별정비예정구역 내 세대수(세대) | 42,975 | ||||
| 최근 10년간 관내정비사업 사례 면적 | 전용면적 | 60㎡이하 | 60~85㎡이하 | 85㎡초과 | |
| 평균 공급면적(비율) | 73㎡(29.4%) | 107㎡(61.1%) | 142㎡(9.5%) | ||
| 연면적(㎡) | 4,311,617 | ||||
| 대지면적(㎡) | 1,185,388 | ||||
| 기준용적률 | 360% | ||||
바. 기반시설계획
| • 생활SOC시설 계획- 주민 설문조사의견 등을 고려하여 부산형 15분도시의 실현과 기존 도시공간의 기능강화를 위해 각 근린주구 중심지역 일원에 생활SOC시설 계획• 거점 복합시설 계획- 해운대지구 중앙 남북축으로 각각 미개발 된 저이용 부지 등을 활용하여 특별정비예정구역 내 공공기여를 통한 생활권 중심의 여가·문화·체육관련 거점 복합시설 도입• 장산역 주차장 입체복합화 계획- 장산역 일원의 도시계획시설 부지(주차장) 2개소를 시설정비형 특별정비예정구역으로 지정하여 입체복합개발을 통한 자족기능 강화• 공원·녹지 계획- 원활한 사업시행을 위해 순환녹지축 재배치 (기정 8m → 조정 10m)※기정 녹지축은 공공보행통로로 지정하여 순환녹지축 기능 유지※공공보행통로는 24시간 개방하여 보행의 연속성 확보 및 양호한 보행환경 조성- 장산대천공원~장산역~청사포입구, 신해운대역~장산역으로 이어지는 남북 가로공원축 조성(남북방향 보행중심 가로공원 20m 계획)- 장산역 중심상업지역 내 주차장부지 입체시설 복합화를 통한 공원기능의 오픈스페이스 확보 |
사. 건축물의 밀도계획
○ 기본방향
| • 종전용적률은 특별정비계획 수립 전에 결정되어 있는 현재 지구단위계획 상 기준용적률과 건축물대장에 기재되어 있는 용적률 중 더 큰 값을 적용• 특별정비예정구역의 용적률 완화에 따른 인구증가분을 고려하여 약 2.8만인 수용가능한 적정 개발밀도(기준용적률 360%) 계획 마련- 아파트 : 360% - 연립주택 : 210%• 공공기여금을 통한 기준용적률 적용 이후 추가 기반시설 및 자족시설 확보 시 용적률 완화 적용 가능 ※ 추후 특별정비계획 수립시 정비위원회 심의를 통해 결정 | |||||||||
| 구역번호 | 구역면적(㎡) | 대지면적(㎡) | 현황용적률(%) | 지구단위용적률(%) | 종전용적률(%) | 기준용적률(%) | 용적률증가량(%) | 단지수(개) | 비고 |
| 합 계 | 1,522,488 | 1,185,388 | 249.52 | - | 250.22 | 360 | 109.78 | 39 | |
| 1 | 66,611 | 55,505 | 257.5 | 254 | 257.5 | 360 | 102.5 | 3 | |
| 2 | 234,358 | 194,200 | 258.9 | 254 | 258.9 | 360 | 101.1 | 3 | |
| 3 | 163,515 | 145,853 | 257.2 | 254 | 257.2 | 360 | 102.8 | 5 | |
| 4 | 66,072 | 53,871 | 234.5 | 227 | 234.5 | 360 | 125.5 | 2 | |
| 5 | 79,748 | 77,526 | 258.5 | 254 | 258.5 | 360 | 101.5 | 2 | |
| 6 | 90,667 | 63,786 | 235.9 | 242.4(227,254) | 242.4 | 360 | 117.6 | 2 | |
| 7 | 36,301 | 27,803 | 100.0 | 100 | 100.0 | 210 | 110.0 | 3 | |
| 8 | 151,545 | 92,650 | 254.9 | 254 | 254.9 | 360 | 105.1 | 4 | |
| 9 | 78,026 | 55,080 | 259.7 | 254 | 259.7 | 360 | 100.3 | 2 | |
| 10 | 127,969 | 84,468 | 256.3 | 254 | 256.3 | 360 | 103.7 | 3 | |
| 11 | 89,278 | 88,540 | 252.5 | 254 | 254 | 360 | 106.0 | 2 | |
| 12 | 105,351 | 74,017 | 254.3 | 254 | 254.3 | 360 | 105.7 | 2 | |
| 13 | 185,257 | 146,243 | 247.3 | 244.1(227,254) | 247.3 | 360 | 112.7 | 4 | |
| 14 | 35,552 | 13,608 | 252.8 | 254 | 254 | 360 | 106.0 | 1 | |
| 18 | 12,238 | 12,238 | 233.2 | 227 | 233.2 | 360 | 126.8 | 1 | 임대 |
아. 이주대책
○ 연간 이주수요 산정
| • 이주수요가 발생하는 해운대지구 내 특별정비예정구역의 구역수는 총 15개 구역이며, 총 이주 예정 세대수는 29,652세대• 해당구역이 10년(2028년~2037년)간에 걸쳐 순차적으로 사업 착수되는 것으로 계획하여 선도지구가 포함된 최초연도 이주물량은 3.2천세대, 그 외 연간 평균 이주 세대수는 2.9천세대 |
| 특별정비예정구역 수 | 이주 예정 세대수 | 멸실기간 | 연간 평균 추진세대 | 연간 평균정비단지 |
| 15개 | 29,652(분양 29,232 /임대 420) | 10년(2028~2037) | 약 2,900세대(선도지구 제외) | 1~2개(선도지구 제외) |
○ 연차별 이주수요 및 공급물량 산정
| • 해운대지구 인근 10km 이내 자치구의 정비사업 및 개발사업 인허가 및 준공을 고려할 경우 2040년까지 총 57.1천 세대가 공급될 것으로 검토- 인근 10km 이내 자치구 : 금정구, 기장군, 남구, 동래구, 부산진구, 수영구, 연제구, 해운대구• 비슷한 시기에 수립되는 부산시 내 노후계획도시정비기본계획을 통해 발생하는 이주물량 수용을 위해 각 지구별 예측되는 이주물량 규모를 고려하여 자치구별 공급물량을 비율대로 배분하여 가용물량이 중복되어 적용되지 않도록 검토• 특별정비사업으로 인한 이주물량은 29.6천세대가 발생할 것으로 예상되며, 대상지 부근 10km 이내 자치구인 금정구, 기장군, 남구, 동래구, 부산진구, 수영구, 연제구, 해운대구에서 발생하는 장래 정비사업 및 개발사업 가용물량을 활용하여 이주대책을 위한 공급물량으로 활용이 가능할 것으로 판단됨 |
자. 단계별 추진계획
| • 특별정비예정구역 내 세대수인 29,652세대를 기준으로 선도지구 3,200세대를 우선 추진• 잔여 세대는 2035년까지 적정하게 배분하여 추진물량의 예측을 가능하게 함으로써 부동산시장 안정화를 도모함- 해당연도 추진물량 미사용으로 발생한 잔여 정비물량은 연간 허용정비물량의 한도 내에서 차년도 또는 다년도로 재배분하여 단계별 추진계획 조정 (정비구역 대상지 선정 계획 수립시 국토교통부와 사전협의) |
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2026-125호
제목
2035 부산광역시 노후계획도시정비기본계획(해운대지구) 고시
일자
2026-04-08
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 2035 부산 해운대지구 노후계획도시정비기본계획의 주요 내용은 무엇인가요?
2035년까지 해운대 좌동 지역 305만㎡를 대상으로 중층 재건축 및 도시환경 개선을 추진하는 계획입니다.
부산광역시는 2026년 4월 8일 해운대지구에 대한 '2035 부산 해운대 노후계획도시정비기본계획'을 고시했습니다. 이 계획은 좌동 지역 약 305만㎡를 대상으로 중층 아파트 재건축과 도시 기능 강화를 목표로 하며, 2035년까지 주거환경 개선과 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 기대됩니다. 또한 도시 구조 재편과 생활SOC 확장, 보행 중심 녹지축 조성 등을 포함하여 통합적인 도시 발전을 도모합니다.
Q. 해운대 그린시티 재건축 사업의 용적률 변화는 어떻게 되나요?
기준용적률이 360%로 상승하여 기존 약 250%에서 약 110%p 증가하고 평균 약 90% 내외 체감 증가가 예상됩니다.
이번 계획에서 기준용적률은 360%로 설정되어 기존 약 250% 대비 약 110%포인트 상승의 여지가 생겼습니다. 다만, 공공기여가 용적률의 약 10%수준으로 높아짐에 따라 실제 체감용적률 상승은 평균 90% 내외로 예상됩니다. 이 수치는 특별정비계획 및 심의를 거쳐 구역별 차이가 발생할 수 있으며, 확정되기 전까지는 변동 가능성이 있습니다.
Q. 재건축 사업에 참여하는 주요 단지와 업체는 어디인가요?
화목타운, 벽산, 삼성, LG, 두산, 대림 등 좌동 중층 아파트 단지와 여러 대형 건설업체가 참여합니다.
이번 재건축 사업은 총 18개 구역으로 구성되며, 이 중 14개 구역은 주택단지 정비형입니다. 주요 대상 단지로는 화목타운, 벽산, 삼성, LG, 두산, 대림 등이 포함되어 있어 좌동 지역의 중층 아파트 재건축이 집중됩니다. 참여 회사로는 화목타운을 비롯해 벽산, 삼성, LG 등 굴지의 건설업체들이 포함되어 있어 사업의 기대감을 높이고 있습니다.
Q. 분양 일정과 사업 추진 속도는 어떻게 계획되어 있나요?
선도지구 3200세대를 2028년 이주 및 착공 예정이나 실제 분양까지 10년 이상 걸릴 가능성이 큽니다.
계획에 따르면 선도지구에서 약 3200세대가 우선 개발되어 2028년에 이주와 착공이 이루어질 예정입니다. 그러나 이는 행정상 계획일 뿐, 주민 동의, 사업성 재검토, 공공기여 부담, 인허가 절차 등 다양한 변수로 인해 착공부터 분양까지는 10년 이상 소요될 가능성이 큽니다. 따라서 장기적 시각과 신중한 투자가 필요합니다.
Q. 재건축 사업성과 수익성은 어떻게 평가되나요?
용적률 증가로 사업성은 개선되지만 공사비·금융비용과 공공기여 부담 등으로 분담금 부담은 여전히 큽니다.
기준용적률 상승은 재건축 사업성을 개선하는 데 도움을 주지만, 공사비 상승, 금융비용 증가, 기반시설 확보와 공공기여 등의 비용 부담으로 인해 분담금 부담은 여전히 큽니다. 이번 고시는 수익 구조 개선의 첫걸음이나, 즉각적이고 확실한 수익을 보장하지는 않으므로 투자자는 이러한 점을 감안해야 합니다.
Q. 해운대지구 도시 재편은 어떤 계획을 포함하나요?
부산형 15분 도시 조성, 생활SOC 확장, 장산역 복합개발, 보행 중심 녹지축 조성 등을 추진합니다.
해운대지구 재건축 계획은 단지 재건축을 넘어 도시 구조의 종합적 재편을 목표로 합니다. 부산형 15분 도시를 조성하여 주민들이 15분 이내 필요 시설을 이용할 수 있게 하고, 생활SOC(사회간접자본) 확장과 장산역을 중심으로 한 복합개발, 보행 중심의 녹지축 조성 등을 포함해 도시 인프라와 환경의 질을 크게 향상시킬 계획입니다. 이는 지역 주민의 생활 편의성과 도시 경쟁력을 높이는 데 기여할 것입니다.
