光安7区再開発事業の整備計画および整備区域指定告示
釜山水営区光安洞177-6番地の再開発計画が注目されています。
区域図と事業性を検討し、不動産投資への関心が高まっています。
光安里は魅力的な投資先として、今後の変化が期待されます。
釜山水営区光安洞地域で進行中の光安7区再開発事業が整備計画を確定し、整備区域として最終指定されました。この関連する告示は釜山広域市告示第2026-104号で、対象地域は光安洞177-6番地一帯で、総面積は91,891.9㎡に達します。
この事業は2025年10月に整備計画案に関する住民公覧と説明会を実施した後、約6ヶ月間で区域指定が行われた事例です。最近の釜山の再開発プロジェクトの中でもかなり迅速に進行した点が注目されます。
光安リ海辺に近い優れた立地条件を有するこの地域は、地下鉄2号線の金蓮山駅と光安駅の両方にアクセスでき、交通の便が良いです。また、周辺には光安リカフェ通りや南天洞食堂街など多様な商業施設があり、居住者の生活の便と観光客の訪問需要を同時に満たす場所として注目されています。
整備計画によれば、この地域は既存の第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に昇格される予定です。それと共に容積率は265%以下、最高建物高さは130m以下に設定されました。住宅供給は約99.8%が専有面積85㎡以下の国民住宅として計画され、賃貸住宅比率も10%以上を含む予定です。これらの内容はこの地域の居住環境をさらに魅力的にするものと期待されます。
土地利用計画では共同住宅用地が約74%を占め、公園や道路などの基盤施設が同時に発展する予定です。特に子供公園、沿道公園、小公園、そして地下駐車場（1,108㎡）が新たに追加されます。さらに、総7路線の道路が新しく設計され、居住環境改善と交通体系整備が同時に行われる計画です。
事業規模は約1,700世帯に達する大規模アパートに発展する見込みです。光安里地域の古くなった住宅を整備することで居住環境が改善され、地域の価値も高まることが期待されます。特に、計画された世帯の大半が中小型で構成される予定なので、実需中心の団地として形成される可能性が高いです。
今後のスケジュールとしては、整備区域指定告示日から4年以内に事業施行認可を目指しています。その後は、組合設立と管理処分計画などさまざまな段階の手続きを経て本格的な開発が行われる予定です。これにより地域住民により良い居住環境を提供できることが期待されます。
釜山広域市告示第2026-104号
光安7再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
1. 釜山広域市水営区光安洞177-6番地一帯の光安7再開発事業整備区域について（「都市及び居住環境整備法」第16条の規定に基づき、次のように整備計画決定及び整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に基づき地形図を告示します。
2. 関係図書（地形図は土地登録“http://eum.go.kr”で閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏ 051-888-4234）及び水営区建築課（☏ 051-610-4661）に備え、一般の人に示されます。
2026年3月25日
釜 山 広 域 市 長
Ⅰ. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 光安7再開発事業整備区域 | 水営区光安洞177-6番地一帯 | 91,891.9 |
2. 再開発整備計画
ア. 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名 称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 91,891.9 | 100.0 | - | |||
| 第3種一般住宅地域 | 85,042.1 | 92.5 | 第2種→第3種 | ||||
| 準住宅地域 | 4,651.8 | 5.1 | - | ||||
| 一般商業地域 | 2,198.0 | 2.4 | - | ||||
| 都市管理計画用途地区 | 防火地区 | 2,198.0 | 100.0 | ||||
| 宅地及び整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 91,891.9 | 100.0 | ||||
| [宅地] | 68,042.0 | 74.0 | |||||
| 共同住宅用地(1-1) | 34,919.0 | 38.0 | |||||
| 共同住宅用地(2-1) | 29,641.0 | 32.3 | |||||
| 近隣生活施設用地 | 3,132.0 | 3.4 | |||||
| 老人や障害者施設用地 | 350.0 | 0.4 | |||||
| [整備基盤施設] | 23,849.9 | 26.0 | |||||
| 子供公園 | 2,524.0 | 2.7 | |||||
| 沿道公園1 | 2,540.2 | 2.8 | |||||
| 沿道公園2 | 453.8 | 0.5 | |||||
| 小公園 | 1,108.0 | 1.2 | 駐車場重複決定(地下)(A=1,108㎡) | ||||
| 道路 | 17,223.9 | 18.7 | |||||
イ. 用途地域変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||
| 総計 | 91,891.9 | - | 91,891.9 | 100.0 | ||
| 住宅地域 | 第2種一般住宅地域 | 85,042.1 | 減) 85,042.1 | - | - | |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増) 85,042.1 | 85,042.1 | 92.5 | ||
| 準住宅地域 | 4,651.8 | - | 4,651.8 | 5.1 | ||
| 一般商業地域 | 2,198.0 | - | 2,198.0 | 2.4 | ||
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | |||||
| - | 光安洞177-6番地一帯 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 91,891.9 | 300%以下 | ∙ 対象地は老朽・不良建築物が密集し、居住環境改善及び整備基盤施設の整備が必要な地域であり、効率的土地利用のために第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に変更決定することとした。 |
ウ. 土地所有者別分担金推定額および算出根拠
| 分担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 純資産合計推定額 | 推定比例率 |
| 1,703,458,729,000 | 1,231,920,600,000 | 448,749,927,712 | 105.08% | |
| 算出根拠 | ∙ 純資産合計推定額 = 土地所有者別純資産推定額合計∙ 推定比例率 = (総収入推定額-総事業費推定額) / 純資産合計推定額∙ 土地所有者別分担金推定額 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記の純資産推定額および個別分担金算出額などは今後の管理処分計画等により変更される可能性があります
エ. 建物の主用途・建蔽率・容積率・高さ等に関する計画
| 区分 | 区域区分 | 戸数または区画区分 | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m)最高層数 | 備考 | ||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||
| 新設 | 光安7再開発事業整備区域 | 91,891.9 | 1-1 | 34,919.0 | 光安洞185-6番地一帯 | 共同住宅及び附属福利施設 | 30%以下 | 265%以下 | 130m以下 | |||||||||||
| 1-2 | 350.0 | 光安洞186-7番地一帯 | 老人施設 | 50%以下 | 200%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||
| 1-3 | 988.0 | 光安洞342番地一帯 | 近隣生活施設 | 60%以下 | 265%以下 | 20m以下 | ||||||||||||||
| 1-4 | 158.0 | 光安洞372-16番地一帯 | 近隣生活施設 | 50%以下 | 200%以下 | 20m以下 | ||||||||||||||
| 2-1 | 29,641.0 | 光安洞170-4番地一帯 | 共同住宅及び附属福利施設 | 30%以下 | 265%以下 | 130m以下 | ||||||||||||||
| 2-2 | 1,293.0 | 光安洞372-13番地一帯 | 近隣生活施設 | 60%以下 | 265%以下 | 20m以下 | ||||||||||||||
| 2-3 | 271.0 | 光安洞372-14番地一帯 | 近隣生活施設 | 50%以下 | 200%以下 | 20m以下 | ||||||||||||||
| 2-4 | 422.0 | 光安洞174-4番地一帯 | 近隣生活施設 | 60%以下 | 265%以下 | 20m以下 | ||||||||||||||
| 住宅の規模及び規模別建設比率 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の約99.8%を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||
| 賃貸住宅に関する建設事項 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅で建設∙ 全体賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体世帯数の5%以上 → 居住専有面積40㎡以下規模の賃貸住宅で建設 | |||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙ 「2030釜山広域市都市及び居住環境整備基本計画(変更)」に基づく基準容積率評価基準および容積率緩和基準を適用∙ 基準容積率の決定 : 230%(居住整備区域、デザイン革新未適用) | |||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | |||||||||||||||||||
| 光安7区 | 71 | |||||||||||||||||||
| 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | ||||||||||||||||||
| 光安7区 | 居住整備 | 230% | ||||||||||||||||||
| ∙ 容積率緩和適用- 公益要素提供時に最大許容容積率= [居住地面積×(基準容積率+居住地関連公益要素インセンティブ総量)+商業地面積×(基準容積率+都市整備形公益要素インセンティブ総量)]÷(居住地面積 + 商業地面積)= [64,980.0㎡×(230%+20%)+1,500.0㎡×(360%+20%)+1,212.0㎡×(600%+60%)]÷67,692.0㎡ = 260.2%- 地域経済活性化インセンティブ : 11%(設計者5%、請負業者6%)∙ 許容平均容積率 : 260.2% + 11% = 271.2%∙ 計画容積率 : 265%以下(周辺条件と対象地内合理的土地利用を考慮した適正密度で計画) | ||||||||||||||||||||
| 建物の建築線に関する計画 | ∙ 「釜山広域市建築条例」第39条の2に従う | |||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2026-104号
タイトル
光安7再開発事業整備計画及び整備区域指定告知
日付
2026年03月25日
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よくある質問(FAQ)
Q. 光安7区再開発事業整備区域指定の主要内容は何ですか？
光安7区は釜山水営区光安洞177-6番地一帯91,891.9㎡に整備区域として指定されました。
光安7区再開発事業は釜山広域市告示第2026-104号として公式に告示されており、水営区光安洞177-6番地一帯を対象としています。総面積は約91,891.9平方メートルであり、当該地域は再開発を通じた居住環境改善と地域価値の向上を目指して指定されました。この区域指定は2025年の住民公覧及び説明会の後、約6ヶ月間で迅速に行われた点が特徴です。
Q. 光安7区再開発事業の居住環境と容積率に関する計画はどうなっていますか？
第3種一般住宅地域に昇格し、容積率は265%以下、最高建物高さは130m以下に決められました。
再開発事業の整備計画によれば、光安7区は既存の第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に用途地域が変更されます。容積率は265%以下に制限され、建物高さは130メートル以下に計画されています。住宅供給は約99.8%が専有面積85㎡以下の国民住宅形式で行われ、賃貸住宅も10%以上含まれます。これらの住宅タイプと用途地域昇格は快適で実需中心の居住環境の形成に焦点をあてています。
Q. 光安7区の立地と交通及び生活便利施設はどのようになっていますか？
光安海辺近くに位置し、金蓮山駅や光安駅など地下鉄2号線のアクセスが優れ、商業施設が豊富です。
光安7区は光安里海辺と隣接して優れた自然環境と景観を誇っています。地下鉄2号線の金蓮山駅と光安駅両方が利用可能で交通アクセスが非常に優れています。近隣には光安里カフェ通り、南天洞のグルメ通りなど多様な商業施設や観光名所があり、居住者と訪問者の生活の便がすぐれています。これらの立地特性は未来の価値上昇と安定的な需要確保に大きく寄与する見込みです。
Q. 光安7区再開発事業の基盤施設及び公園計画はどのように進捗しますか？
共同住宅用地74%に子供公園、沿道公園、小公園、地下駐車場等の基盤施設が新設されます。
土地利用計画によれば、光安7区は共同住宅用地が約74%を占め、公園と道路などの基盤施設が共に整備されます。特に子供公園、沿道公園、小公園など多様な緑地空間が新設されて住民の休息と余暇を助けます。さらに1,108㎡規模の地下駐車場が計画されて居住の便を高め、総7路線の道路新設で交通体系も改善される予定です。これにより快適で安全な居住環境の整備が期待されます。
Q. 光安7区再開発事業の今後のスケジュールと事業進行手続きはどうなりますか？
整備区域指定後4年以内の事業施行認可を目指して組合設立等手続きを経て開発を進めます。
光安7区再開発事業は2026年3月25日の整備区域指定告示後4年以内の事業施行認可を目指して運営されます。その後は組合設立、管理処分計画の策定など一連の行政及び法的手続きを経て本格的な開発段階に入る予定です。この過程で住民の意見収集と計画調整を通じて最適な居住環境の整備が実現されることが期待され、住民に向上した居住条件と便宜の提供が期待されます。
