住来3区域重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
查看沙上区住来洞83号地区的信息，区域图和位置、户数、项目现状、项目可行性，以及位置分析至关重要。需要仔细观察该区域的开发进展。此外，还应考虑到位置的优势。
釜山广域市于2026年1月21日在沙上区住来洞83号一带发布了'住来3重建项目'的整治计划决定及整治区域指定公告。此次公告根据《城市及住宅环境整治法》第16条进行，同时也进行了地形图公告。预计随着此公告的发布，地区开发将得到进一步的促进。
住来3区域于2024年11月召开了整治计划决定草案的居民说明会，并进行了居民公览及公告，约1年2个月后正式指定为整治区域。此次行政程序迅速推进，表明项目推进所需的制度基础已得到建立，这一点尤为重要。
项目将进行的地点为沙上区住来洞83号一带，这里被认为是面积约57,403平方米的大规模重建区域。根据计划，预计将提供总共1,064户，预计的会员人数达到约570人。
户型配置多样，根据建筑面积，包括59㎡184户、74㎡291户、84㎡427户、99㎡54户。这种配置从小型到中大型住宅的种类广泛地反映了实际需求者的要求。
根据土地利用计划，部分原有的第二类普通住宅区已改为第三类普通住宅区，以便允许高层住宅开发。整治区域内，土地和住宅用地的比例设定为约68.5%，道路、公园和公共设施等整治基础设施约占31.5%。特别是在儿童公园下方，设有地下停车场，以提高土地利用的效率。
在建筑设计上，建筑覆盖率设定为50%以下，计划容积率为278%以下，建筑高度为100米以下。为了提供公共设施用地，激活地区经济，并反映可持续住宅的要素，适用了容积率放宽激励。因此，平均容积率的计算结果被纳入计划中。
此外，整体户数的40%以上将提供建筑面积85㎡以下的住宅，计划将总户数的10%或建筑面积的7%以上设计为租赁住房。这些措施将有助于改善地区的居住环境，提高多样性。
项目可行性指标显示，估计的比率为约105.08%。这是在总收入估计额644.1亿元，总项目费用515.5亿元，原有资产总和122.4亿元的基础上计算得出的数字。然而，在今后的管理处置计划制定过程中，这一数字可能会有所变化。
查看位置条件方面，利用釜山地铁2号线冷静站的优势。此外，与主学小学、住来中学、住来女子高中等教育机构的接近性也相对良好。作为现有住宅密集区域，整治完成后，居住环境将显著改善。
此次整治区域指定公告使住来3重建项目进入正式阶段，可以开展联合设立和项目实施计划批准等后续程序。这被认为是对沙上区西部住宅区重组的重要项目。
釜山广域市公告第2026-19号
住来3重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 釜山广域市沙上区住来洞83号区域的住来3重建项目整治区域，根据《城市及住宅环境整治法》第16条的规定，决定如下公告整治计划决定及整治区域指定，并根据《土地利用规制基本法》第8条及同法实施令第7条规定公告地形图。
2. 有关资料（可在“http://www.eum.go.kr”查看）存放于釜山广域市城市整治科（☏051-888-4232）以及沙上区建筑科（☏051-310-4492），对公众开放。
2026年1月21日
釜山广域市市长
I. 整治区域的指定及整治计划决定
1. 重建项目整治区域指定材料
| 指定类别 | 项目类别 | 区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 重建项目 | 住来3重建项目整治区域 | 釜山广域市沙上区住来洞83号区域 | 57,403 |
2. 重建项目整治计划
○ 关于土地利用的计划
| 分类 | 名称 | 面积(㎡) | 比率(%) | 备注 | |
| 城市管理计划用地 | 合计 | 57,403 | 100.0 | ||
| 第3种普通住宅区 | 57,398 | 99.9 | ∙ 第二种→第三种(45,166㎡) | ||
| 准住宅区 | 5 | 0.1 | |||
| 住宅及整治基础设施（城市计划设施） | 合计 | 57,403 | 100.0 | ||
| 住宅用地 | 39,348 | 68.5 | ∙ 包括附属福利设施 | ||
| 住宅用地 | 39,348 | 68.5 | |||
| 整治基础设施（城市计划设施） | 18,055 | 31.5 | |||
| 道路 | 12,226 | 21.3 | |||
| 公园 | 4,968 | 8.7 | ∙ 儿童公园下方停车场重叠决定（地下）（A=3,891㎡） | ||
| 公共用地 | 861 | 1.5 | |||
○ 用途地区变更的计划
| 分类 | 面积(㎡) | 构成比(%) | 备注 | |||
| 已定 | 变更 | 变更后 | ||||
| 用途地区 | 合计 | 57,403 | - | 57,403 | 100.0 | |
| 第二种普通住宅区 | 45,166 | 减)45,166 | - | - | ||
| 第三种普通住宅区 | 12,232 | 增)45,166 | 57,398 | 99.9 | ||
| 准住宅区 | 5 | - | 5 | 0.1 | ||
■ 用途地区变更理由书
| 图纸标示编号 | 位置 | 用途地区 | 面积(㎡) | 容积率 | 变更理由 | |
| 已定 | 变更 | |||||
| - | 沙上区住来洞83号区域 | 第二种普通住宅区 | 第三种普通住宅区 | 45,166 | 300%以下 | ∙ 该地区聚集着老旧和不良建筑物，有必要改善居住环境及整治基础设施，进行高层住宅的整治，因此决定将第二种普通住宅区变更为第三种普通住宅区。 |
○ 土地等所有者的分担金估算额及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总项目费用估算额 | 原有资产总合计估算额 | 估计比率 |
| 644,194,480,325韩元 | 515,585,580,220韩元 | 122,390,869,374韩元 | 105.08% | |
| 计算依据 | ∙ 原有资产总合计估算额 = 土地等所有者的原有资产估算额合计∙ 估计比率 = (总收入估算额 - 总项目费用估算额) / 原有资产总合计估算额 X 100%∙ 土地等所有者的分担金 = 会员分配价 - 权利价格 | |||
※上述原有资产估算额及个别分担金计算额等将在今后管理处置计划中可能会发生变化
○ 建筑物的主要用途·建筑覆盖率·容积率·高度的计划
| 分类 | 区域区分 | 户数或地块区分 | 位置 | 主要用途 | 建筑覆盖率(%) | 容积率(%) | 高度(m) | 备注 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新建 | 住来3重建项目整治区域 | 57,403 | 1-1 | 24,422 | 沙上区住来洞54-147区域 | 住宅及附属福利设施 | 50%以下 | 278%以下 | 100米以下 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 14,926 | 沙上区住来洞84-103区域 | ||||||||||||||||||||||||
| 住宅的规模及规模别建筑比例 | ∙ 所建住宅中超过40%为85㎡以下的住宅 | |||||||||||||||||||||||||
| 租赁住房建设事项 | ∙ 所建住宅中10%或所建住宅的总建筑面积的7%以上为租赁住房∙ 全部租赁住房的户数超过30%或所建住宅的总户数超过5% → 建设住宅专用面积为40㎡以下的租赁住房 | |||||||||||||||||||||||||
| 容积率放宽标准适用 | ∙ 《2030釜山广域市城市·住宅环境整治基本计划》中适用的标准容积率评估标准及容积率放宽标准适用∙ 基准容积率：249%（住宅整治区域240%，特别整治区域9%） | |||||||||||||||||||||||||
| 分类 | 评估标准得分 | ⇨ | 评估标准分值 | 土地利用 | 基准容积率 | |||||||||||||||||||||
| 住来3区域 | 58分 | 50~80分 | 住宅整治区域 | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ∙ 容积率放宽适用▸提供公共设施用地时的激励（最高20%）：249% + 20% =269%▸平均容积率计算- 第二种普通住宅区∘ 激励：1.5 × (7,153㎡ ÷ 29,023㎡) × 200% = 73.94%∘ 允许容积率：249% + 73.94% = 322.94%- 第三种普通住宅区∘ 激励：1.5 × (373㎡ ÷ 10,325㎡) × 300% = 16.26%∘ 允许容积率：249% + 16.26% = 265.26%※ 平均容积率 | ||||||||||||||||||||||||||
| (322.94% × 29,023㎡) + (265.26% × 10,325㎡) | = 307.8% | |||||||||||||||||||||||||
| 29,023㎡ + 10,325㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| ▸公益因素外激励- 地区经济活性化：5%（设计者地区公司参与比例50%以上）- 可持续共同住宅：5%∙ 允许容积率：269% + 10% = 279%∙ 计划容积率：278%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
分类
公告
机构区分
市
机构
釜山广域市
公告·公告编号
第2026-19号
标题
住来3重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2026-01-21
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常见问题(FAQ)
Q. 住来3区域重建项目的概况是什么？
住来3区域是沙上区住来洞83号一带约57,403㎡的区域，将提供1,064户的重大重建区域。
位于釜山广域市沙上区住来洞83号的住来3区域重建项目总面积约为57,403㎡，将提供从住宅面积59㎡到99㎡的多种户型，总共将提供1,064户。预计会员约为570人，包括从中小型到中大型的宽广的住宅类型。该项目旨在改善居住环境和激活地区。
Q. 住来3重建项目整治区域指定过程是如何进行的？
2024年11月经过居民说明会和公览程序，约1年2个月后正式指定为整治区域。
住来3区域在2024年11月举行了居民说明会和居民公览、公告程序，之后历时约1年2个月正式被指定为整治计划决定和整治区域。这一过程是基于《城市及住宅环境整治法》第16条，并快速推进，意味着项目的制度基础扎实。指定公告于2026年1月21日由釜山广域市正式发布。
Q. 项目用地内土地利用及建筑计划是怎样的？
部分第二类普通住宅区变更为第三类，允许建设高层住宅，建筑覆盖率50%，容积率278%，高度100米以下计划。
根据土地利用计划，部分原有第二类普通住宅区变更为第三类普通住宅区，以便允许高层住宅开发。住宅用地与共同住宅用地的比例约为68.5%，公园及基础设施的比例约为31.5%。在建筑设计上，建筑覆盖率为50%以下、容积率为278%以下，最高高度为100米以下，且容积率放宽激励将受到应用，以支持公共设施的补充和可持续住宅的建设。
Q. 项目可行性指标和财务展望如何？
估计的比率为约105.08%，基于总收入644.1亿韩元和总项目费用515.5亿韩元的计算。
住来3重建项目的可行性指标显示，估计的比率为约105.08%，这是基于总收入估算额约644.1亿韩元、总项目费用515.5亿韩元、以及原有资产总计估算额122.4亿韩元的数字。然而，在今后的管理处置计划中，这个数值是有可能发生波动的。正面的比率表明该项目的推进具有经济合理性。
Q. 住来3区域的地理优势是什么？
靠近釜山地铁2号线冷静站，与主学小学、住来中学、住来女高等教育机构的接近性良好。
住来3区域靠近釜山地铁2号线冷静站，便利的公共交通，且附近有主学小学、住来中学、住来女高等主要教育设施，因此有优质的学区环境。作为现有的住宅密集区域，重建完成后，居住环境将得到大幅改善，预计将在沙上区西部的住宅改造中发挥重要作用。