朱禮3区域再開発事業整備計画決定および整備区域指定告示
沙上区 朱禮洞 83番地地域に関する情報を確認すると、区域図や位置、世帯数、事業状況、事業性、立地分析が重要です。この地域の開発進展状況を注意深く観察する必要があります。また、立地的な利点も考慮しなければなりません。
釜山広域市は2026年1月21日に沙上区 朱禮洞 83番地一帯で「朱禮3再開発事業」の整備計画決定及び整備区域指定告示を発表しました。今回の告示は「都市及び住宅環境整備法」第16条に基づいて行われ、地形図の告示も同時に行われました。これにより地域開発がさらに活性化することが期待されています。
朱禮3区域は2024年11月に整備計画決定案を巡る住民説明会が開かれ、住民閲覧及び公告が行われた後、約1年2ヶ月後に整備区域として正式に指定されました。このような行政手続きが迅速に進んだのは、事業推進に必要な制度的基盤が整備されたことを示す非常に重要な点です。
事業が進行される場所は沙上区 朱禮洞 83番地一帯で、この場所は面積約57,403㎡に及ぶ大規模再開発区域として知られています。計画によれば、合計1,064世帯が供給される予定で、予想される組合員数は約570人に上ります。
世帯構成は多様に行われ、専有面積基準で59㎡ 184世帯、74㎡ 291世帯、84㎡ 427世帯、99㎡ 54世帯が含まれます。このような構成は中小型から中大型まで幅広く行われており、実需者の要求をよく反映しています。
土地利用計画によれば、既存の第2種一般住宅地域の一部を第3種一般住宅地域に変更し、高層共同住宅開発が可能になるよう調整されました。整備区域内での宅地と共同住宅用地の比率は約68.5%に設定され、道路、公園、公共公益などの整備基盤施設は約31.5%に計画されました。特に、子供公園の下には地下駐車場を設置することで土地利用の効率を高める方策を模索しました。
建築設計では建蔽率が50%以下、計画容積率が278%以下、高さは100m以下に設定されました。公共施設用地を提供し、地域経済を活性化し、持続可能な共同住宅要素を反映するため、容積率緩和インセンティブが適用されました。このことにより平均容積率の算定結果が計画に含まれました。
また、全世帯の40%以上は専有面積85㎡以下で供給され、賃貸住宅は全世帯の10%または延べ面積の7%以上を確保する方向で計画されました。これらの措置は地域社会の住宅環境を改善し、多様性を高めることに寄与するでしょう。
事業性指標として提示された推定比率は約105.08%と計算されました。これは総収入推定額6441億ウォン、総事業費5155億ウォン、総電資産合計1224億ウォンを基にした数値です。しかし将来の管理処分計画策定過程でこの数値は変動する可能性があります。
立地条件を確認すると、釜山地下鉄2号線 冷静駅を利用できる利点があります。また、主に教育機関である主学小、朱禮中、朱禮女高へのアクセスも良好です。既存の住宅密集地域であり、整備が完了すれば住宅環境が著しく改善されることが期待されます。
今回の整備区域指定告示により、朱禮3再開発事業は組合設立と事業施行計画の承認などの後続手続きを本格的に進めることができる段階に入りました。これは沙上区西釜山権の住宅地再編のための重要な事業として注目されています。
釜山広域市告示第2026-19号
朱禮3再開発事業整備計画決定および整備区域指定告示
1. 釜山広域市 沙上区 朱禮洞 83番地一帯の朱禮3再開発事業整備区域について「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に従い、次のように整備計画の決定および整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に従い地形図を告示します。
2. 関係文書（土地移転“http://www.eum.go.kr”で閲覧可能）は釜山広域市 都市整備課（☏051-888-4232）及び沙上区 建築課（☏051-310-4492）に備えられ、一般の方に公開されています。
2026年1月21日
釜 山 広 域 市 長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 朱禮3再開発事業整備区域 | 釜山広域市 沙上区 朱禮洞 83番地一帯 | 57,403 |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 57,403 | 100.0 | ||
| 第3種一般住宅地域 | 57,398 | 99.9 | ∙ 第2種→第3種(45,166㎡) | ||
| 準住宅地域 | 5 | 0.1 | |||
| 宅地及び整備基盤施設(都市計画施設) | 計 | 57,403 | 100.0 | ||
| 宅地用地 | 39,348 | 68.5 | ∙ 付帯福利施設含む | ||
| 共同住宅用地 | 39,348 | 68.5 | |||
| 整備基盤施設(都市計画施設) | 18,055 | 31.5 | |||
| 道路 | 12,226 | 21.3 | |||
| 公園 | 4,968 | 8.7 | ∙ 子供公園下部駐車場重複決定(地下)(A=3,891㎡) | ||
| 公共公益 | 861 | 1.5 | |||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||
| 用途地域 | 合計 | 57,403 | - | 57,403 | 100.0 | |
| 第2種一般住宅地域 | 45,166 | 減)45,166 | - | - | ||
| 第3種一般住宅地域 | 12,232 | 増)45,166 | 57,398 | 99.9 | ||
| 準住宅地域 | 5 | - | 5 | 0.1 | ||
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | |||||
| - | 沙上区 朱禮洞83番地一帯 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 45,166 | 300%以下 | ∙ 対象地は老朽・不良建築物が密集しており、住宅環境改善及び整備基盤施設整備が必要な地域であり、効率的な土地利用のためには高層住宅地として整備が必要であるため、第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域へ変更決定しようとしています。 |
○ 土地等の所有者別負担金推算額及び算出根拠
| 負担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 総電資産合計推算額 | 推定比率 |
| 644,194,480,325ウォン | 515,585,580,220ウォン | 122,390,869,374ウォン | 105.08% | |
| 算出根拠 | ∙ 総電資産合計推算額 = 土地等所有者別総電資産推算額合計∙ 推定比率 = (総収入推算額 - 総事業費推算額) / 総電資産合計推算額 X 100%∙ 土地等所有者別負担金 = 組合員販売価格 - 権利価額 | |||
※ 上記総電資産推算額及び個別負担金算出額等は今後の管理処分計画等により変更される可能性があります
○ 建物の主用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
