주례3구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
사상구 주례동 83번지 지역에 대한 정보를 살펴보면, 구역도와 위치, 세대수, 사업 현황, 사업성, 그리고 입지 분석이 중요하다. 이 지역의 개발 진행 상황을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 또한, 입지적 장점도 함께 고려해야 한다.
부산광역시는 2026년 1월 21일에 사상구 주례동 83번지 일대에서 '주례3 재개발사업'의 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시를 발표했다. 이번 고시는 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 근거하여 진행되었으며, 지형도면 고시도 함께 이루어졌다. 이로써 지역 개발이 한층 더 활성화될 것으로 기대된다.
주례3구역은 2024년 11월에 정비계획 결정(안)을 위한 주민설명회가 열리고 주민공람 및 공고가 이루어진 뒤, 약 1년 2개월 만에 정비구역으로 공식 지정되었다. 이와 같은 행정 절차가 신속하게 진행된 것은 사업 추진에 필요한 제도적 기반이 마련되었다는 점에서 매우 중요하다.
사업이 진행될 곳은 사상구 주례동 83번지 일대이며, 이곳은 면적이 약 57,403㎡에 달하는 대규모 재개발 구역으로 알려져 있다. 계획에 따르면 총 1,064세대가 공급될 예정이며, 예상되는 조합원 수는 약 570명에 이른다.
세대 구성은 다양하게 이루어져 있어, 전용면적 기준으로 59㎡ 184세대, 74㎡ 291세대, 84㎡ 427세대, 99㎡ 54세대가 포함된다. 이러한 구성은 중소형부터 중대형까지 폭넓게 이루어져 있어 실수요자들의 요구를 잘 반영하고 있다.
토지 이용 계획에 따르면, 기존의 제2종 일반주거지역 일부를 제3종 일반주거지역으로 변경하여 고층 공동주택 개발이 가능하도록 조정되었다. 정비구역 내에서 택지와 공동주택용지의 비율은 약 68.5%로 설정되었으며, 도로, 공원, 공공공지 등 정비기반시설은 약 31.5%로 계획되었다. 특히 어린이공원 아래에는 지하주차장을 설치하여 토지 이용의 효율성을 높이는 방안을 모색했다.
건축 설계에서는 건폐율이 50% 이하, 계획용적률이 278% 이하, 높이는 100m 이하로 설정되었다. 공공시설 부지를 제공하고 지역 경제를 활성화하며 지속 가능한 공동주택 요소를 반영하기 위해 용적률 완화 인센티브가 적용되었다. 이로 인해 평균 용적률 산정 결과가 계획에 포함되었다.
또한, 전체 세대의 40% 이상은 전용 면적 85㎡ 이하로 공급되며, 임대주택은 전체 세대의 10% 또는 연면적의 7% 이상을 확보하는 방향으로 계획되었다. 이러한 조치는 지역 사회의 주거 환경을 개선하고 다양성을 높이는 데 기여할 것이다.
사업성 지표로 제시된 추정 비례율은 약 105.08%로 계산되었다. 이는 총수입 추정액 6,441억 원, 총사업비 5,155억 원, 종전자산 합계 1,224억 원을 바탕으로 한 수치이다. 그러나 향후 관리처분계획 수립 과정에서 이 수치는 변동이 있을 수 있다.
입지 조건을 살펴보면 부산지하철 2호선 냉정역을 이용할 수 있는 장점이 있다. 또한, 주학초, 주례중, 주례여고 등 교육기관과의 접근성도 양호한 편이다. 기존 주거 밀집 지역으로, 정비가 완료되면 주거환경이 현저히 개선될 것으로 기대된다.
이번 정비구역 지정 고시로 인해 주례3 재개발사업은 조합 설립과 사업시행계획 인가 등 후속 절차를 본격적으로 진행할 수 있는 단계에 들어섰다. 이는 사상구 서부산권의 주거지 재편을 위한 중요한 사업으로 주목받고 있다.
부산광역시 고시 제2026-19호
주례3 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 사상구 주례동 83번지 일원의 주례3 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4232) 및 사상구 건축과(☏051-310-4492)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2026년 1월 21일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신규 | 재개발사업 | 주례3재개발사업 정비구역 | 부산광역시 사상구주례동 83번지 일원 | 57,403 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 57,403 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 57,398 | 99.9 | ∙ 제2종→제3종(45,166㎡) | ||
| 준주거지역 | 5 | 0.1 | |||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 57,403 | 100.0 | ||
| 택지용지 | 39,348 | 68.5 | ∙ 부대복리시설 포함 | ||
| 공동주택용지 | 39,348 | 68.5 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 18,055 | 31.5 | |||
| 도 로 | 12,226 | 21.3 | |||
| 공 원 | 4,968 | 8.7 | ∙ 어린이공원 하부주차장 중복결정(지하)(A=3,891㎡) | ||
| 공공공지 | 861 | 1.5 | |||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적(㎡) | 구성비(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 용도지역 | 합 계 | 57,403 | - | 57,403 | 100.0 | |
| 제2종일반주거지역 | 45,166 | 감)45,166 | - | - | ||
| 제3종일반주거지역 | 12,232 | 증)45,166 | 57,398 | 99.9 | ||
| 준주거지역 | 5 | - | 5 | 0.1 | ||
■ 용도지역 변경 사유서
| 도면표시번호 | 위 치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률 | 변 경 사 유 | |
| 기 정 | 변 경 | |||||
| - | 사상구주례동83번지일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 45,166 | 300%이하 | ∙ 대상지는 노후·불량건축물이 밀집하여 주거환경 개선 및 정비기반시설 정비가 필요한 지역으로서 효율적 토지이용을 위해서는 고층 주택지로서 정비가 필요하여 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경 결정코자 함 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 644,194,480,325원 | 515,585,580,220원 | 122,390,869,374원 | 105.08% | |
| 산출근거 | ∙ 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계∙ 추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액 X 100%∙ 토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 구역 구분 | 가구 또는획지 구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비 고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 주례3재개발사업정비구역 | 57,403 | 1-1 | 24,422 | 사상구 주례동54-147 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 50%이하 | 278%이하 | 100m이하 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 14,926 | 사상구 주례동84-103 일원 | ||||||||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및 규모별 건설비율 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 또는 건설하는 주택 전체 연면적의 7% 이상을 임대주택으로 건설∙ 전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상 → 주거전용면적 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준적용 | ∙ 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」상기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용∙ 기준용적률 : 249% (주거정비구역 240%, 특별정비구역 9%) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준 배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 주례3구역 | 58점 | 50~80점 | 주거정비구역 | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ∙ 용적률 완화 적용▸공공시설부지 제공시 인센티브(최대 20%) : 249% + 20% =269%▸평균용적률 산정- 제2종일반주거지역∘ 인센티브 : 1.5 × (7,153㎡ ÷ 29,023㎡) × 200% = 73.94%∘ 허용용적률 : 249% + 73.94% = 322.94%- 제3종일반주거지역∘ 인센티브 : 1.5 × (373㎡ ÷ 10,325㎡) × 300% = 16.26%∘ 허용용적률 : 249% + 16.26% = 265.26%※ 평균용적률 | ||||||||||||||||||||||||||
| (322.94% × 29,023㎡) + (265.26% × 10,325㎡) | = 307.8% | |||||||||||||||||||||||||
| 29,023㎡ + 10,325㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| ▸공익요소 외 인센티브- 지역경제활성화 : 5%(설계자 지역업체 참여비율 50% 이상)- 지속가능공동주택 : 5%∙ 허용용적률 : 269% + 10% = 279%∙ 계획용적률 : 278% 이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2026-19호
제목
주례3 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2026-01-21
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 주례3구역 재개발사업의 개요는 무엇인가요?
주례3구역은 사상구 주례동 83번지 일대 약 57,403㎡에 1,064세대가 공급되는 대규모 재개발 구역입니다.
부산광역시 사상구 주례동 83번지 지역에 위치한 주례3구역 재개발사업은 총 면적 약 57,403㎡ 규모로, 전용면적 59㎡부터 99㎡까지 다양한 세대 구성을 가진 총 1,064세대가 공급될 예정입니다. 조합원은 약 570명으로 예측되며, 중소형부터 중대형까지 폭넓은 주택 유형을 포함합니다. 이 사업은 주거환경 개선과 지역 활성화를 목표로 합니다.
Q. 주례3 재개발사업 정비구역 지정 과정은 어떻게 진행되었나요?
2024년 11월 주민설명회와 공람 절차를 거쳐 약 1년 2개월 만에 정비구역으로 공식 지정되었습니다.
주례3구역은 2024년 11월 주민설명회와 주민공람, 공고 절차를 진행한 후 약 1년 2개월에 걸쳐 정비계획 결정 및 정비구역으로 공식 지정되었습니다. 이 과정은 「도시 및 주거환경정비법」 제16조를 근거로 하며 신속하게 추진되어 사업의 제도적 기반이 탄탄히 마련되었음을 의미합니다. 지정 고시는 2026년 1월 21일 부산광역시에서 공식 발표되었습니다.
Q. 사업 부지 내 토지 이용 및 건축 계획은 어떻게 되나요?
제2종 일반주거지역 일부를 제3종으로 변경해 고층 공동주택 건설을 허용하며, 건폐율 50%, 용적률 278%, 높이 100m 이하로 계획되었습니다.
토지 이용계획에 따르면 기존 제2종 일반주거지역 일부를 제3종 일반주거지역으로 변경해 고층 공동주택 개발이 가능하도록 조정했습니다. 택지와 공동주택용지 비율은 약 68.5%, 공원 및 기반시설 비율은 약 31.5%입니다. 건축 설계상 건폐율은 50% 이하, 용적률은 278% 이하, 최대 높이는 100m 이하로 설정했으며 용적률 완화 인센티브도 적용되어 공공시설 확충 및 지속 가능한 주거를 지원합니다.
Q. 사업성 지표와 재무적 전망은 어떻게 되나요?
추정 비례율은 약 105.08%로, 총수입 6,441억 원과 총사업비 5,155억 원을 기반으로 산정되었습니다.
주례3 재개발사업의 사업성 지표로 추정 비례율이 약 105.08%로 계산되었는데, 이는 총수입 추정액 약 6,441억 원, 총사업비 5,155억 원, 그리고 종전자산 합계 1,224억 원을 바탕으로 한 수치입니다. 다만, 이 값은 향후 관리처분계획 수립 과정에서 변동 가능성이 있습니다. 긍정적인 비례율은 사업 추진에 경제적 타당성이 있음을 시사합니다.
Q. 주례3구역의 입지적 장점은 무엇인가요?
부산지하철 2호선 냉정역 인근과 주학초, 주례중, 주례여고 등 교육기관 접근성이 우수합니다.
주례3구역은 부산지하철 2호선 냉정역과 가까워 대중교통 이용이 편리하고, 인근에 주학초, 주례중, 주례여고 등 주요 교육시설이 있어 학군 환경이 우수합니다. 기존 주거 밀집지역으로서 재개발이 완료되면 주거환경이 크게 개선될 전망이며, 사상구 서부산권의 주거지 재편에 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.
