感万2区域再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
南区感万洞44番地周辺地域は再開発が進行中です。
特に感万1区域、3区域、4区域の事業性及び世帯数への関心が高まっています。
区域も変化とともに地域発展が期待される状況です。
感万2区域再開発事業がついに整備計画決定と整備区域指定を完了し、本格的な推進段階に入ります。2025年4月に整備計画(案)が公覧及び公示された後、わずか8ヶ月で告示が行われ、事業進行速度が目に見えて速くなりました。
南区感万洞44番地一帯は5万2,762㎡規模で正式な整備区域に指定されており、これは近隣の感万1区域の撤去とともに新たに進められる感万3・4区域、大連8区域との連携開発が可能になることから大きな意味を持ちます。これによって大規模開発が行われる展望です。
整備計画によると、感万2区域は共同住宅面積が44,005㎡に達しており、整備基盤施設は7,861㎡、その他施設は896㎡で構成されます。この地域の用途は90%以上が第3種一般住宅地域に再編成される予定です。
平均容積率は209%に設定され、許可容積率は225%に定められています。また、建物の高さは90m以下に制限されます。このような計画が完了すれば、大規模な中層高密度住宅団地が形成されることが期待されます。
土地所有者の分担金比率は103.12%に算定されます。感万1・3・4区域との連携整備が可能で追加的な開発利益も期待できる地域です。特に感万圏の再開発は北港、文現金融団地、ウアム埠頭再開発軸とつながる位置にあり、最近釜山中心部東側再編の重要な中心地として注目されています。
整備区域内の現在の世帯数は482世帯であり、整備計画により約900世帯に増加する予定です。
専有面積が85㎡以下の国民住宅規模中心の供給計画は実際の分譲需要に適合し、事業の安定性が高まります。
ここに基盤施設、安全及び犯罪予防策、動物保護策まで含まれている点は大規模再開発基準に適合しています。
感万圏は現在感万1区域が管理処分段階に達しており、感万3・4区域も同時に整備事業が活発に進行しています。最近感万2区域の指定が追加されることにより、南区全域で新築アパート中心の住宅構造変化が迅速に行われる可能性が高くなりました。
このような変化は感万、ウアム、文現軸が今後東釜山圏の住宅競争力を強化する重要な柱として位置づけられることに寄与することが期待されます。
釜山広域市告示第2025-468号
感万2再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
1. 釜山広域市南区感万洞44番地一帯の感万2再開発事業整備区域について、「都市及び住宅環境整備法」第8条及び第16条の規定に基づき、以下のように整備計画決定及び整備区域を指定し、これを告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に基づき地形図を告示します。
2. 関係図書(土地利用)は「[http://eum.go.kr」から](http://eum.go.kr”で)閲覧可能で、釜山広域市都市整備課(☎051-888-4231)及び南区建築課(☎051-607-4614)に備え、一般市民(利害関係者)に提示されます。
2025年12月10日
釜山広域市長
I. 整備区域指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 感万2再開発事業整備区域 | 南区感万洞44番地一帯 | 52,762 | - |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地等所有者別分担金推算額及び算出根拠
| 区分 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 総前資産合計推算額 | 推定比例率 |
| 分担金推算額 | 539,524,394,695ウォン | 440,977,962,940ウォン | 95,562,720,000ウォン | 103.12% |
※ 算出根拠
○ 総前資産合計推算額 = 土地等所有者別総前資産推算額合計
○ 推定比例率 = (総収入推算額 - 総事業費推算額) / 総前資産合計推算額
○ 土地等所有者別分担金推算額 = 組合員分譲価格 - 権利額
○ 上記総前資産推算額及び開発発展費用算出額等は今後の管理処分計画等により変更される場合があります。
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 |
| 計 | - | 52,762 | 100.0 | - |
| 宅地 | 小計 | 44,005 | 83.4 | - |
| 共同住宅 | 44,005 | 83.4 | - | |
| 宅地及び整備基盤施設(都市計画施設) | 小計 | 7,861 | 14.9 | - |
| 小公園 | 775 | 1.5 | - | |
| 近隣公園 | 4,988 | 9.4 | - | |
| 道路 | 2,098 | 4.0 | - | |
| その他施設 | 造園 | 896 | 1.7 | - |
○ 用途地域変更に関する計画
| 区分 | 既定 | 変更 | 変更後 | 比率(%) | 備考 |
| 計 | 52,762 | - | 52,762 | 100.0 | - |
| 第2種専用住宅地域 | 1,331 | - | 1,331 | 2.5 | - |
| 第2種一般住宅地域 | 47,841 | 減少 47,841 | - | - | - |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増加 47,841 | 47,841 | 90.7 | - |
| 準住宅地域 | 985 | - | 985 | 1.9 | - |
| 自然緑地地域 | 2,605 | - | 2,605 | 4.9 | - |
■ 用途地域変更事由書
図面表示番号: -
位置: 感万洞33-8番地
用途地域: 第2種一般住宅地域 → 第3種一般住宅地域
面積(㎡): 47,841
決定変更事由: 「釜山広域市都市及び住宅環境整備基本計画」に適合した用途地域の細分化及び土地利用効率性向上による計画的整備のため第3種一般住宅地域に変更
○ 建築物の主用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
| 決定区分 | 区域区分名称 | 面積(㎡) | 分譲区分名称 | 面積(㎡) | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) |
| 新規 | 感万2再開発事業整備区域 | 52,762 | 1-1 | 44,005 | 感万洞33-8番地一帯 | 共同住宅 | 30以下 | 225以下 | 90以下 |
○ 賃貸住宅建設に関する事項
* 建設する住宅全体の世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設
* 賃貸住宅の30%以上または総建設住宅世帯数の5%以上は40㎡以下規模の賃貸住宅として建設
○ 容積率の緩和基準適用
* 平均容積率: 209%
* 計画容積率: 225%以下
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-468号
タイトル
感万2再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
日付
2025-12-10
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よくある質問(FAQ)
Q. 感万2区域再開発事業の整備計画と整備区域指定はいつ完了しましたか？
感万2区域再開発事業は2025年12月10日に整備計画決定及び整備区域指定が完了しました。
感万2区域再開発事業は2025年4月に整備計画(案)が公覧及び公示された後、約8ヶ月である2025年12月10日に釜山広域市告示第2025-468号として整備計画決定と整備区域指定告示が行われました。これにより南区感万洞44番地一帯は本格的な再開発推進段階に入っています。
Q. 感万2区域再開発事業の主要面積と用途はどのように設定されていますか？
感万2区域は5万2762㎡規模であり、90%が第3種一般住宅地域に計画されています。
再開発区域の全体面積は5万2,762㎡で、共同住宅面積は44,005㎡、整備基盤施設は7,861㎡、その他施設は896㎡で構成されています。用途地域変更により90%以上は第3種一般住宅地域に再編成され、住宅効率性を高め、計画的整備が可能に設計されています。
Q. 感万2区域再開発事業の計画で容積率と建物高さ制限はどのようになっていますか？
平均容積率は209%、許可容積率は225%、建物高さは90m以下に制限されています。
整備計画によれば、感万2区域の平均容積率は209%に設定され、許可容積率は225%以下に定められています。建物高さは90m以下に制限されており、高密度中層住宅団地の形成を目指しつつバランスの取れた都市景観を維持するよう計画されています。
Q. 再開発完了後の感万2区域の世帯数と住宅規模はどのように変化しますか？
世帯数は現在482世帯から約900世帯に増加し、85㎡以下の国民住宅中心です。
感万2区域内の既存世帯数は482世帯ですが、整備計画により約900世帯に大幅に増加する予定です。専有面積85㎡以下の国民住宅規模が主を成し、分譲市場の需要に合致し、事業の安定性も強化されます。このことにより住宅環境の改善と住民受け入れ力の増大が期待されます。
Q. 感万2区域再開発事業が地域発展に及ぼす意味は何ですか？
感万2区域再開発は近隣区域と連携して釜山東側中心部の再編の中心地となります。
感万2区域は感万1・3・4区域、大連8区域との連携開発が可能であり、大規模再開発効果が大きいです。北港、文現金融団地、ウアム埠頭再開発軸とつながる位置で、釜山東部地区の住宅競争力強化の重要な柱となる見込みです。南区全域の新築アパート中心の住宅構造変化とともに地域発展の触媒役となるでしょう。