재송그린(시영83)아파트 재건축 / 재송5구역 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 해운대구 재송동 1146-1번지 일원, 해운대 초기재개발 투자
부산 해운대구 재송동 1146-1번지 일대에서 진행 중인 재송5구역 재건축사업, 즉 재송그린·시영83아파트 재건축이本格的な段階に入った。最近、整備計画が決定され、整備区域が指定される公告が行われ、その事業が加速化している。この公告は、2025年3月に住民公覧と説明会の告知が出てから8ヶ月ぶりに発表された結果である。
整備区域の面積は31,948㎡に設定されており、この中で共同住宅用地は26,267.5㎡、整備基盤施設は5,680.5㎡に分かれています。用途地区はほとんどが従来の第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に変更されました。
また、共同住宅と附帯福利施設を中心にした建築計画が策定され、容積率は240%以下、建ぺい率は50%以下、最高建築高さは90m以下と定められました。このような計画は地域の発展と居住環境の改善に寄与することが期待されています。
整備計画によれば、現在の世帯数は567世帯であり、新しい計画により世帯数は678世帯に約111世帯（19.5%）の増加が予想されます。全体計画世帯は国民住宅規模（専用85㎡以下）で構成され、組合員の再入居条件は前向きです。しかし、小型アパートの再建築特性により世帯増加率が低く、事業性の面では明確な収益構造を期待することは難しい状況です。
比例率は100.61%と示されており、最近の地方再建築および再開発市場の状況を考慮すると、この比率がさらに高くなることは難しいと見込まれます。これらの要素は今後の事業進行に重要な影響を与えると予想されます。
整備計画は小公園（347.9㎡）の新設とともに、中道および小道5つの路線の新設を含んでいます。既存の30棟の建物はすべて撤去され、共同住宅として再整備される予定です。特に、公共施設の提供と公開公園の確保を通じて最大40%の容積率緩和が行われる点が際立っています。
재송5구역が位置する재송2동は부산 동부권の法務・検察行政中心地であり、부산지방검찰청 동부지청と부산지방법원 동부지원が位置しています。この地域は法曹界の従事者や関連業種の需要が安定して存在する場所です。
該当地域は全体的に老朽化が進んでおり、急傾斜な地形に位置しているため、長い間住居 Preferenceが低かったベッドタウンです。この特性からこれまで大規模な整備事業の関心を受けてこなかったが、再開発と再建築が本格的に行われる場合、地域の価値が再評価される可能性が高い。これにより多くの関心が集まっています。
부산광역시 고시 제2025- 445호
2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경,
재송5 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 고시 제2024-491호(2025.01.01.)로 변경 고시된“2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경”에 대하여 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제7조 제3항에 따라 다음과 같이 고시합니다.
2. 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1번지 일원의 재송5 재건축사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
3. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏ 051-888-4242) 및 해운대구 건축과(☏ 051-749-4614)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025年 11月 19日
부산광역市長
I. 2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경
1. 改定理由
○ ｢2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획｣상 재송-재건축-5 정비예정구역 범위를 주변 여건 및 도시관리계획의 연계성, 구역계 정형화를 고려하여 변경함.
2. 改定内容
| 指定区分 | 連番 | 区域名 | 面積(千㎡) | 位置 | 土地利用計画 | 事業推進段階 | 整備計画策定時期 | 段階別計画 | 備考 |
| 基正 | 274 | 재송-재건축-5 | 30.4 | 재송2동1146번지 일원(재송그린) | 住居管理 | 推進委員会構成 | 2012年 | 2段階 | 面積変更(増1.5千㎡) |
| 変更 | 31.9 |
Ⅱ. 整備区域の指定及び整備計画の決定
1. 再建築事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新設 | 再建築事業 | 재송5再建築事業整備区域 | 해운대구 재송동1146-1번지 일元 | 31,948.0 |
2. 再建築事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 31,948.0 | 100.0 | ||
| 宅地 | 26,267.5 | 82.2 | |||
| 共同住宅用地 | 26,267.5 | 82.2 | ⦁共同住宅及び附帯福利施設 | ||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 5,680.5 | 17.8 | |||
| 公園 | 347.9 | 1.1 | |||
| 道 | 5,332.6 | 16.7 | |||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区分 | 面積 (㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||
| 総計 | 31,948.0 | - | 31,948.0 | 100.0 | ||
| 住宅地域 | 第2種一般住宅地域 | 31,948.0 | 減少)30,438.0 | 1,510.0 | - | |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増加)30,438.0 | 30,438.0 | 100.0 | ||
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | ||||
| - | 해운대구 재송2동1146번지 일원 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 30,438.0 | ⦁再建築事業推進に伴う共同住宅建設のため変更 |
○ 土地等所有者別分担金推定額及び算出根拠
| (単位 : 千ウォン) | ||||
| 分担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 権限資産合計推定額 | 推定比率 |
| 314,409,323 千ウォン | 229,064,551 千ウォン | 84,830,000 千ウォン | 100.61% | |
| 算出根拠 | ∙権限資産合計推定額 = 土地等所有者別権限資産推定額合計∙推定比率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額)/権限資産合計推定額∙土地等所有者別分担金推定額 = 組合員分配価格 - 権利価格 | |||
※ 上記権限資産推定額及び個人分担金算出額などは今後管理処分計画等により変更される可能性があります
(土地等所有者別分担金推定額及び算出根拠は表示省略)
○ 建物の主要用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 区画区分 | 位置 | 主要用途 | 建ぺい率 | 容積率 | 高さ | 備考 | ||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||
| 新設 | 再송5再建築事業整備区域 | 31,948.0 | Ⅰ-1 | 13,263.2 | 재송동 1146-1번지 일원 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 50%以下 | 240%以下 | 90m以下 | |
| Ⅱ-1 | 13,004.3 | 재송동 1155-3번지 일원 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 50%以下 | 240%以下 | 90m以下 | ||||
| 住宅の規模及び規模別建設割合 | ∙住宅規模別建設割合 : 該当事項なし∙賃貸住宅建設割合 : 該当事項なし | |||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙「2030 부산광역시 도시·주거환경정비基本計画」上の容積率緩和基準適用∙基準容積率 : 200% (景観管理区域、デザイン革新未適用)∙容積率緩和 : 47.1%(最大40%適用)-公共施設用地提供 : 9.3%-公開公園確保 : 4.2%-シンヨンアパート : 16.6%-地域経済活性化インセンティブ : 17.0%→ 12% (単独または共同請負地域企業参加比率20%以上)→ 5% (設計者地域企業参加比率50%以上)∙許可容積率 : 200% + 40% = 240.0%∙計画容積率 : 240.0% 以下（地域建設業者未参加の場合地域経済活性化インセンティブ除外） | |||||||||
| 建物の建築線に関する計画 | ∙「부산광역시 建築条例」第39条の2に従う | |||||||||
区分
公告
機関区分
市
機関
부산광역市
公告番号
第2025-445号
タイトル
2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획 변경, 재송5 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
日付
2025年11月19日
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よくある質問（FAQ）
Q. 재송5구역 재건축사업의 위치와 범위는 어떻게 되나요?
부산 해운대구 재송동 1146-1번지 일대 31,948㎡에서 재송5구역 재건축사업이 진행됩니다。
재송5구역 재건축사업은 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1번지 일대를 포함하며 총 면적은 31,948㎡입니다。이 중 공동주택 용지는 26,267.5㎡이고, 정비기반시설은 5,680.5㎡로 이렇게 토지 용도가 구분되어 있습니다。이 지역은 해운대 초기재개발 투자처로 지정되어 사업이 본格化しています。
Q. 재송5구역의 정비계획과 건축 제한사항은 어떻게 설정되었나요?
용적률 240% 이하, 건폐율 50% 이하, 최고 건축 높이 90m 이하로 계획되었습니다。
재송5구역은 공동주택 및 부대 복리시설 중심으로 정비계획이 수립되었습니다。 용적률은最大 240% 이하로 제한し、建ぺい率は50%以内、建築物最高高さは90m以下に規定して地域発展と住環境改善に寄与することを目指しました。この制限は地域の特性と都市計画に合致するよう設計されたものです。
Q. 재건축 후 세대수 변화와 사업성은 어떻게 전망되나요?
기존 567세대에서 678세대로 약 19.5% 증가하지만 사업성은 제한적입니다。
현재 재송5구역은 567세대가 있으며 재건축 후 678세대로 약 111세대가 증가할 예정입니다。 전체 세대는 국민주택규모로 구성돼 조합원 재입주를 고려했습니다。 그러나世帯の増加率が低いため、収益構造は大きくなく、比例率が100.61%程度の最近の地方再開発市場の状況を反映すると、より高い収益は期待しづらいです。
Q. 재송5구역에서 새롭게 조성되는 기반시설은 무엇인가요?
소공원 신설 및 5개 도로 노선 신설로 기반시설이 개선됩니다。
재송5구역 정비계획에는 347.9㎡ 규모의 소공원이신설され、中道及び小道の5つの路線の道路が新しく整備される予定です。むかしの30棟の老朽建物が撤去され、共同住宅として再開発され、公共施設の提供と公開公園の確保を通じて、容積率の緩和（最大40%）も適用されます。これにより地域の生活環境と基盤施設が大幅に改善される見込みです。
Q. 재송5구역 재건축사업이 위치한 지역의 특성과 생활권은 어떠한가요?
법원 및 검찰 행정 중심지인 재송2동에 위치한 해운대 동부권 생활권입니다。
재송5구역가位置する재송2동は부산 동부권 법원と検察行政中心地で、부산지방검찰청 동부지청と부산지방법원 동부지원が設置されていて安定した需要が存在します。 現在は老朽化していて傾斜地であるため住居 Preferenceが低いが、再建築と再開発により価値再評価が期待されるベッドタウン生活圏です。
