Mục lục
Thông báo về quyết định kế hoạch tái phát triển Gaya 5 và khu vực phát triển
- Khu vực Gaya 122-18, quận Busan Jin, bản đồ khu vực, vị trí, tính khả thi của dự án
Chính quyền thành phố Busan đã công bố rằng vào ngày 1 tháng 10 năm 2025, kế hoạch tái phát triển khu vực Gaya 5 sẽ được chính thức xác nhận, và khu vực này đã được chỉ định làm khu vực phát triển. Dự án này sẽ được thực hiện trong khu vực 20,148㎡ thuộc khu vực dân cư thông thường loại 3 tại Gaya-dong, quận Busan Jin.
Thông báo này về việc chỉ định khu vực sau 9 tháng từ cuộc họp thông báo cho cư dân và công bố công khai diễn ra vào tháng 1 năm nay báo hiệu sự khởi đầu của một thay đổi quan trọng đối với cư dân địa phương. Rất mong dự án tái phát triển sẽ tạo ra một môi trường cư trú tốt hơn.
Theo kế hoạch cải tạo, khu vực này sẽ bao gồm tổng cộng 4 tòa nhà với 2 tầng hầm và 27 tầng trên mặt đất, dự kiến sẽ có quy mô 478 căn hộ. Sẽ có 199 căn hộ được bổ sung so với 279 căn hộ hiện có, tỷ lệ xây dựng phải dưới 25%, tỷ lệ diện tích sử dụng không quá 297%, và chiều cao tối đa được đặt là 81m.
Trong khu vực sẽ bao gồm đất cho nhà ở 15,319㎡, cơ sở văn hóa tổng hợp 793㎡, công viên nhỏ 360㎡, và đường 3,676㎡. Dự án này đặt mục tiêu thực hiện trong vòng 4 năm kể từ khi chỉ định khu vực phát triển và hiện tại, nhà thầu xây dựng vẫn chưa được xác định.
Hợp tác xã đã đề xuất tỷ lệ dự kiến là 120%. Mặc dù có thể có thay đổi trong quy trình cấp phép quản lý, nhưng tỷ lệ nhà ở dưới 85㎡ sẽ có tỷ lệ hơn 40%, đồng thời nhà ở cho thuê sẽ chiếm hơn 10% hoặc hơn 7% diện tích xây dựng tổng thể. Điều này được mong đợi sẽ đảm bảo sự cấu thành nhà ở trung tâm cho nhu cầu thực tế.
Điều kiện địa lý có nhiều lợi thế từ góc độ giao thông. Là khu vực ga kép, có thể sử dụng cùng lúc hai ga Dongui Đại học và Gaya của tuyến đường sắt đô thị số 2, gần với đường Gaya, tạo điều kiện dễ dàng tiếp cận khu vực Seomyeon và Sasang. Tuy nhiên, do không có trường tiểu học trong khu vực, những hộ gia đình có trẻ em có thể cảm thấy không thuận lợi và sự thiếu hụt một số tiện ích sinh hoạt cũng được chỉ ra là một yếu tố đáng tiếc.
Bên cạnh đó, mạng lưới giao thông nội bộ dự kiến sẽ được cải thiện thông qua việc thành lập và cải tạo các đường chính và đường nhỏ, và trong khu vực cũng sẽ có cơ sở văn hóa tổng hợp và công viên nhỏ được thiết kế cho giáo dục, trải nghiệm và nghỉ ngơi cho trẻ em. Những cơ sở này được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả SOC cuộc sống.
Như vậy, sự thay đổi về địa điểm và các cơ sở sẽ có ảnh hưởng tích cực đến cư dân trong khu vực.
Nhìn vào giá cả bất động sản xung quanh, căn hộ Gaya Lotte Castle Gold Honor có giá từ 7,8 tỷ won đến 8,4 tỷ won cho diện tích 84㎡. Ngoài ra, căn hộ Eojin Gen City ở Gaegeum-dong có giá từ 5,5 tỷ won đến 6,4 tỷ won cho diện tích từ 74-85㎡. Các mức giá này được dự đoán sẽ trở thành tiêu chuẩn quan trọng cho giá bán và mức giá cao của căn hộ mới ở khu vực Gaya 5 trong tương lai.
Dự án tái phát triển Gaya 5 là một dự án quy mô vừa (478 căn hộ), với vị trí trong khu vực ga kép, mạng lưới đường mới và mở rộng, cùng việc mở rộng SOC cuộc sống. Tuy nhiên, có một nhược điểm là thiếu trường tiểu học và các tiện ích. Trong tương lai, thông qua các quy trình quan trọng như cấp phép thực hiện dự án, cấp phép quản lý, và lựa chọn nhà thầu, tính khả thi và giá trị của dự án sẽ trở nên rõ ràng hơn.
Thông báo số 2025-392 của chính quyền thành phố Busan
Thông báo về quyết định kế hoạch tái phát triển Gaya 5 và khu vực phát triển
1. Chính quyền thành phố Busan thông báo quyết định về kế hoạch tái phát triển Gaya 5 tại khu vực 122-18 Gaya-dong, quận Busan Jin, theo quy định tại Điều 16 của Luật Quy hoạch Đô thị và Môi trường Dân cư, và công bố bản đồ địa hình theo Điều 8 và Điều 7 của Nghị định thi hành cùng Luật Quy định về Công cụ sử dụng đất.
2. Tài liệu liên quan (khả năng truy cập tại "http://www.eum.go.kr") sẽ có sẵn tại Phòng Quy hoạch Đô thị Busan (☏051-888-4232) và Phòng Kiến trúc quận Busan Jin (☏051-605-8584) để cung cấp cho cộng đồng (các bên liên quan).
Ngày 1 tháng 10 năm 2025
Thị trưởng thành phố Busan
I. Chỉ định khu vực và quyết định kế hoạch cải tạo
1. Biên bản chỉ định khu vực tái phát triển
| Phân loại | Loại dự án | Tên khu vực | Vị trí | Diện tích (㎡) | Ghi chú |
| Mới | Dự án tái phát triển | Khu vực tái phát triển Gaya 5 | Khu vực 122-18 Gaya-dong, quận Busan Jin | 20,148 |
2. Kế hoạch tái phát triển
○ Kế hoạch sử dụng đất
| Phân loại | Tên gọi | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ (%) | Ghi chú | |
| Khu vực sử dụng theo kế hoạch đô thị | Tổng | 20,148 | 100.0 | ||
| Khu vực dân cư thông thường loại 3 | 20,148 | 100.0 | |||
| Đất ở và cơ sở hạ tầng cải tạo (cơ sở theo quy hoạch đô thị) | Tổng | 20,148 | 100.0 | ||
| Khu ở | 15,319 | 76.0 | |||
| Khu vực nhà ở chung | 15,319 | 76.0 | |||
| Cơ sở hạ tầng cải tạo (cơ sở theo quy hoạch đô thị) | 4,829 | 24.0 | |||
| Đường | 3,676 | 18.3 | ◦4 địa điểm theo quy hoạch đô thị | ||
| Cơ sở văn hóa tổng hợp | 793 | 3.9 | |||
| Công viên nhỏ | 360 | 1.8 | |||
○ Kế hoạch thay đổi khu vực (không có thay đổi)
| Phân loại | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ (%) | Ghi chú | |||
| Đã định | Thay đổi | Sau thay đổi | ||||
| Tổng thể | 20,148 | - | 20,148 | 100.0 | ||
| Khu dân cư | Khu dân cư thông thường loại 3 | 20,148 | - | 20,148 | 100.0 | |
○ Ước tính phí đóng góp của từng chủ sở hữu đất và cơ sở pháp lý tính toán
| Ước tính phí đóng góp | Ước tính tổng thu nhập | Ước tính tổng chi phí dự án | Ước tính tổng tài sản hiện có | Tỷ lệ ước tính |
| 303,810,234 triệu won | 258,570,726 triệu won | 37,700,000 triệu won | 120% | |
| Cơ sở tính toán | ⦁ Tổng tài sản hiện có ước tính = Tổng giá trị tài sản hiện có của từng chủ sở hữu đất ⦁ Tỷ lệ ước tính = (Ước tính tổng thu nhập - Ước tính tổng chi phí dự án)/Tổng tài sản hiện có ước tính ⦁ Phí đóng góp của từng chủ sở hữu đất = Giá bán của thành viên hợp tác - Giá trị quyền lợi | |||
※ Tổng tài sản hiện có ước tính và các khoản phí đóng góp cá nhân có thể thay đổi theo kế hoạch quản lý và phân chia trong tương lai.
○ Kế hoạch về mục đích sử dụng, tỷ lệ xây dựng, tỷ lệ diện tích sử dụng và chiều cao của công trình
| Phân loại | Phân loại khu vực | Phân loại nhà hoặc khu đất | Vị trí | Mục đích chính | Tỷ lệ xây dựng (%) | Tỷ lệ sử dụng (%) | Chiều cao (m) | Ghi chú | ||||||||||||||||||
| Tên gọi | Diện tích (㎡) | Tên gọi | Diện tích (㎡) | |||||||||||||||||||||||
| Mới | Khu vực tái phát triển Gaya 5 | 20,148 | A-1 | 15,319 | Khu vực 122-16 Gaya-dong, quận Busan Jin | Nhà ở chung và cơ sở giải trí hỗ trợ | 25% hoặc ít hơn | 297% hoặc ít hơn | Dưới 81m | |||||||||||||||||
| A-2 | 793 | Khu vực 133-29 Gaegeum-dong, quận Busan Jin | Cơ sở văn hóa tổng hợp | 50% hoặc ít hơn | 270% hoặc ít hơn | 30m hoặc ít hơn | ||||||||||||||||||||
| Quy mô nhà ở và tỷ lệ xây dựng | ⦁Xây dựng tối thiểu 40% tổng số căn hộ với diện tích dưới 85㎡ | |||||||||||||||||||||||||
| Các quy định liên quan đến nhà ở cho thuê | ⦁Tối thiểu 10% tổng số căn hộ hoặc hơn 7% tổng diện tích xây dựng được xây dựng thành nhà ở cho thuê ⦁Hơn 30% tổng số căn hộ cho thuê hoặc hơn 5% tổng số căn hộ dự kiến sẽ được xây dựng với diện tích sử dụng dưới 40㎡ | |||||||||||||||||||||||||
| Áp dụng tiêu chuẩn giảm tỷ lệ sử dụng | ⦁Áp dụng tiêu chuẩn đánh giá tỷ lệ sử dụng theo "kế hoạch cơ bản cải thiện đô thị và môi trường cư trú Busan 2030" ⦁Tiêu chuẩn đánh giá tỷ lệ tiêu sử dụng: 270% (Khu vực khuyến khích phát triển) | |||||||||||||||||||||||||
| Phân loại | Điểm đánh giá | ⇨ | Điểm đánh giá tối đa | Sử dụng đất | Tỷ lệ sử dụng tiêu chuẩn | |||||||||||||||||||||
| Khu vực Gaya 5 | 84 điểm | Tối thiểu 80 điểm | Khuyến khích phát triển | 270% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁Áp dụng tỷ lệ sử dụng giảm▸Tính toán khuyến khích khi cung cấp đất cho cơ sở công cộng: 65.38%- 1.5 × (2,226 ÷ 15,319) × 300% = 65.38%▸Tính toán khuyến khích khi cung cấp đất cho cơ sở sử dụng công cộng: 6.62%- 0.5 × (676 ÷ 15,319) × 300% = 6.62%▸Yếu tố khuyến khích về lợi ích công: Áp dụng tối đa 20% cho các dự án cải thiện nhà ở liên quan đến cư dân▸Khuyến khích tăng cường kinh tế địa phương: 5%▸Nhà ở bền vững: 5%⇨ Tỷ lệ sử dụng giảm: 20% + 5% + 5% = 30%⦁Tỷ lệ sử dụng cho phép: 270% + 30% = 300%⦁Tỷ lệ quy hoạch: không quá 297% | ||||||||||||||||||||||||||
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
H. Vị trí và diện tích của dự án tái phát triển Gaya 5 là gì?
Dự án tái phát triển Gaya 5 sẽ được thực hiện trong khu vực 20,148㎡ tại Gaya-dong, quận Busan Jin.
Dự án tái phát triển này sẽ được thực hiện tại khu vực Gaya-dong, quận Busan Jin, với tổng diện tích là 20,148㎡. Khu vực này là khu vực dân cư thông thường loại 3, và thành phố Busan đã xác nhận kế hoạch phát triển vào ngày 1 tháng 10 năm 2025 và chỉ định làm khu vực phát triển. Việc chỉ định khu vực được thực hiện thông qua cuộc họp thông báo cho cư dân và quy trình công bố công khai, và thông báo này sẽ đóng vai trò như một điểm khởi đầu cho việc cải tạo môi trường cư trú mới.
H. Kế hoạch kiến trúc chính của dự án tái phát triển Gaya 5 là gì?
Sẽ có tổng cộng 4 tòa nhà với 2 tầng hầm và 27 tầng, tổng cộng 478 căn hộ.
Dự án tái phát triển sẽ được tổ chức với tổng cộng 4 tòa nhà, với cấu trúc 2 tầng hầm và 27 tầng bên trên. Tổng số căn hộ sẽ là 478, trong đó sẽ có 199 căn hộ tăng thêm so với 279 căn hộ hiện tại. Tỷ lệ xây dựng được quy định dưới 25%, tỷ lệ sử dụng không quá 297%, và chiều cao tối đa là 81m. Khu vực sẽ bao gồm diện tích cho nhà ở chung, cơ sở văn hóa tổng hợp, công viên nhỏ và đường xá, với mục tiêu tạo ra môi trường cư trú thoải mái.
H. Cấu trúc cung cấp nhà ở của dự án tái phát triển Gaya 5 và tỷ lệ nhà ở cho thuê sẽ như thế nào?
Tỷ lệ nhà ở dưới 85㎡ sẽ chiếm hơn 40%, nhà ở cho thuê sẽ chiếm hơn 10% hoặc tổng diện tích xây dựng 7% trở lên.
Hợp tác xã đã đề xuất tỷ lệ dự kiến là 120%, và có thể có sự thay đổi trong quá trình cấp phép quản lý. Tỷ lệ nhà ở dưới 85㎡ được dự kiến đạt hơn 40%, nhằm tạo ra cấu trúc nhà ở tập trung vào nhu cầu thực tế. Bên cạnh đó, sẽ có ít nhất 10% hoặc hơn 7% tổng diện tích xây dựng quy định là nhà ở cho thuê, nhằm tăng cường tính ổn định trong chỗ ở cho cư dân.
H. Tình hình giao thông và điều kiện vị trí của Gaya 5 là như thế nào?
Với vị trí giao thông thuận tiện nhờ vào khu vực ga kép của ga Dongui Đại học và Gaya, giao thông rất tốt.
Khu vực Gaya 5 có lợi thế là có thể sử dụng cả hai ga Dongui Đại học và Gaya của tuyến đường sắt đô thị số 2. Đường Gaya nằm gần đó, thuận tiện cho việc tiếp cận các khu vực Seomyeon và Sasang ở Busan. Tuy nhiên, do không có trường tiểu học gần đó, các hộ gia đình có trẻ em sẽ gặp khó khăn và một số tiện ích sinh hoạt cũng được chỉ ra là còn thiếu. Mạng lưới giao thông nội bộ cũng sẽ được cải thiện thông qua việc thành lập và nâng cấp các đường lớn và nhỏ.
H. Các cơ sở SOC trong cuộc sống nào sẽ được bao gồm trong dự án tái phát triển Gaya 5?
Các cơ sở văn hóa tổng hợp và công viên nhỏ, không gian giáo dục, trải nghiệm và nghỉ ngơi cho trẻ em sẽ được thiết kế.
Trong khu vực sẽ được thiết kế 793㎡ cơ sở văn hóa tổng hợp và 360㎡ công viên nhỏ, sẽ phục vụ như không gian thư giãn và giáo dục cho cư dân. Đặc biệt sẽ có không gian cho giáo dục và trải nghiệm của trẻ em, với việc mở rộng cơ sở SOC cuộc sống được kỳ vọng sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân địa phương. Bên cạnh đó, việc xây dựng và cải tạo đường trong khu vực cũng sẽ giúp cho việc di chuyển bằng đi bộ và xe hơi trở nên thuận tiện hơn.
H. Giá cả bất động sản quanh Gaya 5 hiện tại ra sao?
Giá Gaya Lotte Castle Gold Honor giao động từ 7,8 đến 8,4 tỷ won, và Eojin Gen City từ 5,5 đến 6,4 tỷ won.
Giá căn hộ gần khu vực Gaya 5 cho thấy Gaya Lotte Castle Gold Honor với diện tích 84㎡ hiện có giá khoảng từ 7,8 tỷ won đến 8,4 tỷ won. Trong khi đó, Eojin Gen City ở Gaegeum-dong với diện tích từ 74 đến 85㎡ có mức giá giao động từ 5,5 tỷ won đến 6,4 tỷ won. Những mức giá quanh đây có thể sẽ trở thành tiêu chuẩn quan trọng cho giá căn hộ mới và mức giá cao tại khu vực Gaya 5 trong tương lai.
H. Lịch trình và các quy trình của dự án tái phát triển Gaya 5 như thế nào?
Mục tiêu thực hiện dự án trong vòng 4 năm sau khi chỉ định khu vực phát triển, nhà thầu vẫn chưa được xác định.
Chính quyền thành phố Busan đã xác nhận kế hoạch tái phát triển khu vực Gaya 5 vào ngày 1 tháng 10 năm 2025, và thông báo chỉ định khu vực. Dự án này đặt mục tiêu sẽ được thực hiện trong vòng 4 năm kể từ khi chỉ định khu vực. Tuy nhiên, hiện tại nhà thầu vẫn chưa được lựa chọn. Có thể dự kiến rằng từng bước như cấp phép thực hiện dự án, cấp phép quản lý sẽ dẫn đến việc lựa chọn nhà thầu và chi tiết kế hoạch dự án sẽ được cụ thể hóa trong tương lai.