ガヤ5地区再開発事業の整備計画決定および整備区域指定告示
- 釜山鎮区ガヤ洞122-18番地一帯、区域図、位置、事業性
釜山市は2025年10月1日、ガヤ5地区再開発整備計画を最終確定し、該当地区を整備区域に指定したと発表しました。この事業は、釜山鎮区ガヤ洞122-18番地の20,148㎡の面積を含む第3種一般住宅地域で進められる予定です。
今年1月に開催された住民説明会と公覧・公告から9ヶ月振りの今回の区域指定告示は、地域住民にとって重要な変化の始まりを知らせる契機となります。再開発を通じて、より良い居住環境が形成されることが期待されます。
整備計画によれば、該当団地は地下2階から地上27階までの4棟で構成され、478世帯規模で造成される予定です。既存の279世帯から199世帯が追加される形で、建蔽率は25%以下、容積率は297%以下、最大高さは81mに設定されました。
敷地内には共同住宅用地15,319㎡、複合文化施設793㎡、小公園360㎡、道路3,676㎡が含まれます。このプロジェクトは整備区域指定後4年以内に事業を施行することを目指しており、現在の施工業者はまだ決まっていない状態です。
組合は予想比例率を120%と提示しました。管理処分認可手続きにおいて変更がある可能性があるが、85㎡以下の住宅比率は40%以上、賃貸住宅は10%以上または延面積の7%以上供給されると思われます。これにより実需者中心の住宅が構成されることが期待されます。
立地条件は交通面で有利な点が多いです。都市鉄道2号線の東義大学駅とガヤ駅を同時に利用できるダブル駅圏で、ガヤ大路に近いため、ソミョンおよびササン地域へのアクセスが優れています。しかし、近隣に小学校がないため、子供がいる家庭にはやや不便が予想され、学校や一部生活便利施設の不足は惜しまれる要素として指摘されています。
これに加えて、内部交通網は中路と小路の新設や整備を通じて改善される予定であり、団地内には子供向けの教育と体験、休息のための複合文化施設と小公園が造成される予定です。これらの施設は生活SOCの拡充効果をもたらすことが期待されます。
このように、立地と施設の変化が地域住民に良い影響をもたらすと考えられます。
周辺不動産相場を見てみると、ガヤロッテキャッスルゴールドアナーは専用面積84㎡基準で7億8千万ウォンから8億4千万ウォンの間で取引されています。また、ケグム洞のイジンゼンシティは専用74~85㎡が5億5千万ウォンから6億4千万ウォンである状況です。これらの価格帯は今後ガヤ5地区の新築分譲価格とプレミアム形成に重要な基準となると予想されます。
ガヤ5地区再開発は中規模（478世帯）事業であり、ダブル駅圏の立地、新設および拡幅される道路網、そして生活SOCの拡充など多くの利点を持っています。しかし、小学校および便利施設の不足という欠点も存在します。今後事業施行認可、管理処分認可、施工者選定などの重要な手続を経て分譲性や事業性がより明確になると期待されます。
釜山広域市告示第2025-392号
ガヤ5再開発事業整備計画決定および整備区域指定告示
1. 釜山広域市釜山鎮区ガヤ洞122-18番地一帯のガヤ5再開発事業整備区域について「都市および住宅環境整備法」第16条の規定に基づき、次のとおり整備計画決定および整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条の規定に基づき地形図面を告示します。
2. 関係図書（土地の連結「http://www.eum.go.kr」から閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏051-888-4232）および釜山鎮区建築課（☏051-605-8584）に備えられ一般人（利害関係者）に公開します。
2025年 10月 1日
釜山広域市長
I. 整備区域の指定および整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | ガヤ5再開発事業整備区域 | 釜山広域市釜山鎮区ガヤ洞122-18番地一帯 | 20,148 |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 20,148 | 100.0 | ||
| 第3種一般住宅地域 | 20,148 | 100.0 | |||
| 宅地および整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 20,148 | 100.0 | ||
| 宅地 | 15,319 | 76.0 | |||
| 共同住宅用地 | 15,319 | 76.0 | |||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 4,829 | 24.0 | |||
| 道路 | 3,676 | 18.3 | ◦都市計画施設4か所 | ||
| 複合文化施設 | 793 | 3.9 | |||
| 小公園 | 360 | 1.8 | |||
○ 用途地域変更に関する計画（変更なし）
| 区分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||
| 合計 | 20,148 | - | 20,148 | 100.0 | ||
| 住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 20,148 | - | 20,148 | 100.0 | |
○ 土地所有者別負担金推定額および算出根拠
| 負担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 権利資産合計推定額 | 推定比例率 |
| 303,810,234千ウォン | 258,570,726千ウォン | 37,700,000千ウォン | 120% | |
| 算出根拠 | ⦁権利資産合計推定額 = 土地所有者別権利資産推定額合計⦁推定比例率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額)/権利資産合計推定額⦁土地所有者別負担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記権利資産推定額および個別負担金算出額などは今後管理処分計画などにより変更される可能性があります
○ 建築物の主要用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 地区区分 | 戸数または画地区分 | 位置 | 主要用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | ガヤ5再開発事業整備区域 | 20,148 | A-1 | 15,319 | 釜山鎮区ガヤ洞122-16番地一帯 | 共同住宅および付帯福利施設 | 25%以下 | 297%以下 | 81m以下 | |||||||||||||||||
| A-2 | 793 | 釜山鎮区ケグム洞133-29番地一帯 | 複合文化施設 | 50%以下 | 270%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| 住宅の規模および建設比率 | ⦁建設する住宅全戸数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅の建設に関する事項 | ⦁建設する住宅全戸数の10%または建設する住宅全体の延面積の7%以上を賃貸住宅として建設⦁全賃貸住宅戸数の30%以上または建設する住宅全戸数の5%以上→居住専用面積40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ⦁「2030釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画」上基準容積率評価基準および容積率緩和基準適用⦁基準容積率の算定:270%(開発誘導区域) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| ガヤ5地区 | 84点 | 80点以上 | 開発誘導 | 270% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁容積率緩和適用▸公共施設用地の提供時のインセンティブ算定:65.38%- 1.5 × (2,226 ÷ 15,319) × 300% = 65.38%▸公共利用施設用地提供時のインセンティブ算定:6.62%- 0.5 × (676 ÷ 15,319) × 300% = 6.62%▸公益要素インセンティブ:居住地関連の整備事業インセンティブ最大範囲20%適用▸地域経済活性化インセンティブ:設計者5%▸持続可能な共同住宅:5%⇨ 緩和容積率:20% + 5% + 5%= 30%⦁許容容積率:270% + 30% = 300%⦁計画容積率:297%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-392号
タイトル
ガヤ5再開発事業整備計画決定および整備区域指定告示
日付
2025-10-01
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よくある質問（FAQ）
Q. ガヤ5地区再開発事業の位置と面積はどうなっていますか？
ガヤ5地区再開発は釜山鎮区ガヤ洞122-18番地一帯20,148㎡で行われます。
この再開発事業は釜山広域市釜山鎮区ガヤ洞122-18番地一帯で進められ、全体面積は20,148㎡です。この区域は第3種一般住宅地域であり、釜山市が2025年10月1日整備計画を確定し整備区域に指定しました。事業区域の指定は地域住民説明会と公覧・公告手続きを経て行われ、この告示は新しい居住環境創出の出発点となります。
Q. ガヤ5地区再開発事業の主要な建築計画はどうなっていますか？
地下2階から地上27階まで4棟、総478世帯規模で造成されます。
再開発事業は総4棟で構成され、地下2階から地上27階までの構成です。総世帯数は478世帯で、既存279世帯から199世帯が増加する計画です。建蔽率は25%以下、容積率は297%以下に規定されており、最大高さは81mです。敷地内には共同住宅用地、複合文化施設、小公園、そして道路が含まれており、快適な居住環境の創出を目指します。
Q. ガヤ5地区再開発事業の住宅供給構成と賃貸住宅比率はどうなっていますか？
85㎡以下の住宅比率が40%以上、賃貸住宅は10%以上または延面積の7%以上供給されます。
組合が提示した予想割合は120%であり、管理処分認可過程で一部変更の可能性があります。85㎡以下の住宅比率は40%以上で実需者中心の住宅構成計画が進められています。また、賃貸住宅は10%以上、または事業全体の延面積の7%以上が供給される予定であり、住民の居住安定性確保に寄与することが期待されます。
Q. ガヤ5地区の交通と立地条件はどうですか？
都市鉄道2号線東義大学駅・ガヤ駅ダブル駅圏で交通が優れています。
ガヤ5地区は都市鉄道2号線東義大学駅とガヤ駅二駅を両方利用できるダブル駅圏の立地です。ガヤ大路に近く、釜山ソミョンおよびササン地域へのアクセスが優れています。しかし、近隣に小学校がないため、子供がいる世帯には不便が予想され、一部生活便利施設の不足も欠点として指摘されています。内部交通網も中路および小路の新設、整備を通じて改善される予定です。
Q. ガヤ5地区再開発事業に含まれる生活SOC施設は何ですか？
複合文化施設や小公園、子供向けの教育・体験・休息のための空間などが造成されます。
敷地内には複合文化施設793㎡と小公園360㎡が計画されており、住民の余暇および教育空間として活用されます。特に子供たちの教育と体験、休息のための空間造成が含まれており、地域住民の生活質向上に寄与する生活SOCの拡充が期待されます。また、団地内の道路新設と整備により、歩行と車両の移動が便利になる見込みです。
Q. ガヤ5地区再開発周辺の不動産相場はどう形成されていますか？
ガヤロッテキャッスルゴールドアナーは7.8~8.4億ウォン、イジンゼンシティは5.5~6.4億ウォンの水準です。
ガヤ5地区近隣のアパート相場を見ると、ガヤロッテキャッスルゴールドアナー専用84㎡は約7億8千万ウォンから8億4千万ウォンの間で取引されています。ケグム洞のイジンゼンシティ専用74~85㎡は5億5千万ウォンから6億4千万ウォンで形成されています。これらの近隣価格帯は今後ガヤ5地区新築分譲価格およびプレミアム価格形成に重要な基準となるでしょう。
Q. ガヤ5地区再開発事業の事業推進スケジュールと手続きはどうなっていますか？
整備区域指定後4年以内の事業施行を目指し、施工者は未定の状態です。
釜山市は2025年10月1日ガヤ5地区整備計画を確定し、区域指定を告示しました。この事業は整備区域指定後4年以内に事業施行を目指していますが、現在施工者はまだ選定されていません。今後事業施行認可、管理処分認可手続きを経て施工者選定と詳細事業計画が具体化されると予想されます。
