伽倻5区域重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
- 釜山镇区伽倻洞122-18号地区，区域图，位置，商业性
釜山市于2025年10月1日最终确认伽倻5区域重建整治计划，并宣布该地区被指定为整治区域。该项目将在釜山镇区伽倻洞122-18号一带的20148㎡面积范围内的第3种一般居住区域开展。
在今年1月份举行的居民说明会以及公示后，距今已9个月，这次的区域指定公告标志着地方居民重要变化的开始。预计重建将创造更好的居住环境。
根据整治计划，该小区由2层地下和27层地上共4栋建筑组成，预计规模为478户。相比于原有的279户，增加了199户，建蔽率设定为25%以下，容积率为297%以下，最高高度为81m。
用地内包括住宅用地15319㎡，综合文化设施793㎡，小公园360㎡，道路3676㎡。该项目自整治区域指定后，计划在4年内实施，当前施工单位尚未确定。
协会提出了预计比例为120%。在管理处置批准过程中可能会有变化，但85㎡以下的住宅比例将超过40%，租赁住宅将至少为10%或占总建筑面积的7%以上。此举预计将实现以实际需求者为中心的住宅构成。
交通条件在交通方面有很多有利条件。它是城市铁路2号线的东义大学站和伽倻站双重交通枢纽，靠近伽倻大路，通往西面和泗沙地区的可达性很高。然而，由于附近没有小学，带孩子的家庭可能会感到不便，学校和部分生活便利设施的不足被认为是一种遗憾。
此外，内部交通网络将通过新建和维修中路与小路进行改善，小区内将设置幼儿教育和体验、休息的综合文化设施和小公园。这些设施预计将带来生活SOC的扩充效应。
因此，地段和设施的变化可能会对当地居民产生积极影响。
周边房地产市场价格来看，伽倻乐天凯旋金荣大约交易在7亿8千万至8亿4千万之间。此外，介金洞的伊真千城专用74~85㎡的价格为5亿5千万至6亿4千万。这种价格区间预计将成为未来伽倻5区域新建公寓的分配价格和溢价形成的重要参考。
伽倻5区域的重建是中规模（478户）项目，具有双重交通枢纽的地理位置、新设和扩大道路网络以及生活SOC的扩充等多个优点。但是，也存在缺乏小学和便利设施的缺点。预计在未来的项目实施批准、管理处置批准、施工单位选择等重要程序中，定价和商业性将更为明确。
釜山广域市公告第2025-392号
伽倻5重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
1. 关于釜山广域市釜山镇区伽倻洞122-18号地区的伽倻5重建项目整治区域，根据《城市和居住环境整治法》第16条的规定，现公告整治计划决定及整治区域指定，并根据《土地利用管制基本法》第8条及同法实施条例第7条的规定发布地形图。
2. 相关档案（土地连接“http://www.eum.go.kr”可查阅）会在釜山广域市城市整治科（ ☏051-888-4232 ）及釜山镇区建筑科（ ☏051-605-8584 ）存放并向公众（相关方）开放。
2025年 10月 1日
釜山广域市市长
I. 整治区域的指定及整治计划决定
1. 重建项目整治区域指定公文
| 指定区分 | 项目种类 | 区域名称 | 位置 | 面积（㎡） | 备注 |
| 新设 | 重建项目 | 伽倻5重建项目整治区域 | 釜山广域市釜山镇区伽倻洞122-18号地区 | 20,148 |
2. 重建项目整治计划
○ 关于土地利用的计划
| 区分 | 名称 | 面积（㎡） | 比例（%） | 备注 | |
| 城市管理计划用途区 | 合计 | 20,148 | 100.0 | ||
| 第3种一般居住区域 | 20,148 | 100.0 | |||
| 宅基地及整治基础设施（城市规划设施） | 合计 | 20,148 | 100.0 | ||
| 宅基地 | 15,319 | 76.0 | |||
| 住宅用地 | 15,319 | 76.0 | |||
| 整治基础设施（城市规划设施） | 4,829 | 24.0 | |||
| 道路 | 3,676 | 18.3 | ◦城市规划设施 4个地点 | ||
| 综合文化设施 | 793 | 3.9 | |||
| 小公园 | 360 | 1.8 | |||
○ 用途区域变更计划（无变更）
| 区 分 | 面积（㎡） | 构成比（%） | 备注 | |||
| 已定 | 变更 | 变更后 | ||||
| 合 计 | 20,148 | - | 20,148 | 100.0 | ||
| 居住区域 | 第3种一般居住区域 | 20,148 | - | 20,148 | 100.0 | |
○ 土地所有者分担金估算额及计算依据
| 分担金估算额 | 总收入估算额 | 总项目成本估算额 | 终端资产合计估算额 | 估算比例 |
| 303,810,234千元 | 258,570,726千元 | 37,700,000千元 | 120% | |
| 计算依据 | ⦁终端资产合计估算额 = 土地所有者的终端资产估算额之和⦁估算比例 = (总收入估算额 - 总项目成本估算额) / 终端资产合计估算额⦁土地所有者的分担金 = 组合成员分配价格 - 权利金额 | |||
※ 上述终端资产估算额及分担金计算金额等将根据今后的管理处置计划等进行变更
○ 关于建筑物的主要用途·建蔽率·容积率·高度的计划
| 区分 | 地区区分 | 楼栋或块区分 | 位置 | 主要用途 | 建蔽率（%） | 容积率（%） | 高度（m） | 备注 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面积（㎡） | 名称 | 面积（㎡） | |||||||||||||||||||||||
| 新设 | 伽倻5重建项目整治区域 | 20,148 | A-1 | 15,319 | 釜山镇区伽倻洞122-16号地区 | 住宅及附属设施 | 25%以下 | 297%以下 | 81m以下 | |||||||||||||||||
| A-2 | 793 | 釜山镇区介金洞133-29号地区 | 综合文化设施 | 50%以下 | 270%以下 | 30m以下 | ||||||||||||||||||||
| 住宅规模及建设比率 | ⦁ 建设的住宅总户数中，40%以上将建成85㎡以下的住宅 | |||||||||||||||||||||||||
| 关于租赁住宅建设的事项 | ⦁ 建设的住宅总户数中，10%或建设的住宅总建筑面积的7%以上将建成租赁住宅⦁ 总租赁住宅户数的30%以上或建设的住宅总户数的5%以上→将建设成居住专用面积40㎡以下规模的租赁住宅 | |||||||||||||||||||||||||
| 容积率减免基准适用 | ⦁ 《2030 釜山广域市城市·居住环境整治基本计划》标准容积率评估基准及容积率减免基准适用⦁ 基准容积率的计算：270%（开发诱导区域） | |||||||||||||||||||||||||
| 区 分 | 评估基准分数 | ⇨ | 评估基准分配 | 土地利用 | 基准容积率 | |||||||||||||||||||||
| 伽倻5区域 | 84分 | 80分以上 | 开发诱导 | 270% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁ 容积率减免适用▸提供公共设施用地时，激励计算 : 65.38% - 1.5 × (2,226 ÷ 15,319) × 300% = 65.38%▸提供公共使用设施用地时，激励计算 : 6.62% - 0.5 × (676 ÷ 15,319) × 300% = 6.62%▸公益要素激励：与住宅相关的整治项目激励最大范围20%的适用▸地区经济活性化激励：设计者5%▸可持续共同住宅 : 5%⇨ 减免容积率 : 20% + 5% + 5% = 30%⦁ 允许容积率 : 270% + 30% = 300%⦁ 计划容积率 : 297%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
公告
机构区分
市
机构
釜山广域市
公告·通知编号
第2025-392号
标题
伽倻5重建项目整治计划决定及整治区域指定公告
日期
2025年10月1日
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常见问题(FAQ)
Q. 伽倻5区域重建项目的位置和面积是多少？
伽倻5区域重建位于釜山镇区伽倻洞122-18号，面积为20,148㎡。
该重建项目将在釜山广域市釜山镇区伽倻洞122-18号及周边进行，总面积为20,148㎡。该区域是第3种一般居住区域，釜山市于2025年10月1日确认了整治计划并指定为整治区域。区域指定是在居民说明会及公示程序后完成的，此公告标志着新的居住环境的开始。
Q. 伽倻5区域重建项目的主要建筑计划是怎样的？
将建设4栋，地下2层、地上27层，共478户。
重建项目将由4栋建筑组成，地下2层和地上27层。总户数为478户，相比于原有的279户增加199户。建蔽率设定为25%以下，容积率为297%以下，最高高度为81m。用地内包含住宅用地、综合文化设施、小公园和道路，目标是创造舒适的居住环境。
Q. 伽倻5区域重建项目的住宅供应构成和租赁住宅比例如何？
85㎡以下住宅比例为40%以上，租赁住宅将为10%以上或建筑总面积的7%以上。
协会提出的预计比例为120%，而在管理处置批准过程中可能会有一定变化。85㎡以下的住宅比例将超过40%，以确保实际需求者为中心的住宅构成。此外，租赁住宅预计将至少为10%或占项目总建筑面积的7%以上，以提高居民的居住稳定性。
Q. 伽倻5区域的交通和地理条件如何？
交通便利，属于城市铁路2号线的东义大学站和伽倻站双重交通枢纽。
伽倻5区域是城市铁路2号线东义大学站和伽倻站两个铁路站点都可利用的双重交通枢纽地带。靠近伽倻大路，通往釜山的西面和泗沙地区的出行十分方便。不过，由于附近缺乏小学，带有小孩的家庭可能会感到一定不便，还有部分生活便利设施的不足也备受关注。内部的交通网络将通过新设和整修进行改进。
Q. 伽倻5区域重建项目中包含的生活SOC设施有哪些？
计划设有综合文化设施和小公园、儿童教育·体验·休息空间等。
区域内计划建设793㎡的综合文化设施和360㎡的小公园，将为居民提供休闲和教育空间。特别是包括为儿童提供教育、体验和休息空间的设施，预计将提高当地居民的生活质量。此外，小区内的新建和维修道路将使行人和车辆的出行更加方便。
Q. 伽倻5区域重建周边的房地产市场价格如何形成？
伽倻乐天凯旋金荣的价格在7.8~8.4亿韩元，伊真千城在5.5~6.4亿韩元之间。
伽倻5区域附近的公寓市场价格显示，指向伽倻乐天凯旋金荣的84㎡的价格大约在7亿8千万韩元至8亿4千万韩元之间。介金洞的伊真千城74~85㎡的价格在5亿5千万韩元至6亿4千万韩元之间。这些周边价格区间预计将成为伽倻5区域新建分配价格和溢价形成的重要参考。
Q. 伽倻5区域重建项目的推进时间表和程序是什么样的？
目标是在整治区域指定后4年内实施，施工单位尚未确定。
釜山市于2025年10月1日确认了伽倻5区域整治计划并公告区域指定。该项目目标是在整治区域指定后4年内实施，但当前施工单位尚未选择。未来将在项目实施批准和管理处置批准程序中，逐步确定施工单位及详细项目计划。
