학장 동양아파트 재건축 / 학장1구역 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 사상구 학장동 210-3번지 일원, 구역도, 사업성, 세대수
부산시는 2025년 10월 1일에 사상구 학장동의 학장1구역에 대한 재건축 정비계획을 결정하고 정비구역 지정을 공식 발표하였다. 이번 발표는 지난 2월에 열린 주민설명회와 주민 공람 및 공고 이후 8개월 만에 이루어진 결과이다.
대상지는 학장동 210-3번지에 위치하며, 면적은 약 29,000㎡에 달한다. 이 지역은 제2종 및 제3종 일반주거지역과 준공업지역이 혼합된 형태이다. 특히 제2종 일반주거지역의 25,539㎡가 제3종으로 상향 조정되어 공동주택 개발이 더욱 용이해졌다.
토지 활용 계획은 다음과 같이 구성된다. 공동주택 용지는 18,946㎡, 녹지 공간은 2,984㎡, 그리고 도로는 7,068㎡로 설정됐다. 건축 관련 규정으로는 용적률 223% 이하, 건폐율 30% 이하, 최고 높이는 85m 이하로 정해졌다. 정비구역으로 지정된 후 4년 이내에 사업을 시행하는 것이 목표다. 주택 세대 구성은 모두 전용 85㎡ 이하로, 실수요자에게 적합한 조건을 갖추고 있다.
학장 동양아파트는 총 442세대로 다양한 평형(50~76㎡)이 마련돼 있다. 대지 면적은 약 25,374㎡이며, 세대당 평균 지분은 17.4평으로 재건축이 가능할 것으로 보인다. 그러나 학장초등학교와의 거리가 멀어 학군이 좋지 않고, 생활 편의시설이 부족한 입지라는 점은 단점으로 지적된다. 이러한 요소들을 고려할 때, 향후 발전 가능성에 대한 신중한 접근이 필요하다.
| 세대수 | 442세대(총15개동) | 저/최고층 | 3층/5층 |
| 사용승인일 | 1984년 11월 01일 | 총주차대수 | - |
| 용적률 | - | 건폐율 | - |
| 건설사 | 동양 | ||
| 난방 | 개별난방, 도시가스 | ||
| 관리사무소 | 051-322-2288 | ||
| 주소 | 부산시 사상구 학장동 210-1부산시 사상구 주례로 231 | ||
| 면적 | 50㎡, 53㎡, 55㎡, 61A㎡, 63B㎡, 75A㎡, 76B㎡ | ||
교통 환경은 매우 우수하다. 사상 생활권과 가까운 위치에 있으며, 구덕터널, 강변대로, 남해제2지선이 인접해 있어 접근성이 뛰어나다. 또한, 사상역과 다양한 광역 버스를 통해 이동이 편리하다. 중로3-105 구간의 일부가 확장(12m에서 17~20m)됨에 따라 차량 통행이 원활해질 것으로 기대된다.
사업성 추정치는 100.25%로 나타났으며, 인센티브 적용 시 용적률은 223%로 확정됐다. 그러나 일부 전문가들은 동양아파트 단독 재건축보다 인근 주택가와 하천을 포함한 넓은 개발이 더 큰 효과를 가져올 것이라는 의견을 제시하고 있다.
주변 부동산 시세를 살펴보면, 주례롯데캐슬골드스마트의 전용 81㎡가 최근 4억7천만 원으로 거래되었다. 또한, 엄궁 더샵 리오몬트는 5억에서 6억 원대의 분양가를 기록하고 있다. 이러한 사례들은 학장1구역의 분양가 산정을 위한 유용한 기준이 될 것으로 보인다. 그러나 학장1구역의 입지에서 이러한 상승한 분양가를 실제로 감당할 수 있을지는 의문이다.
결론적으로 학장1구역은 용도지역의 상향 조정, 소형 주택 중심의 공급, 도로 확장 등을 통해 실수요자 중심의 중형급 재건축 단지로 변화할 것으로 보인다. 이번 고시를 통해 행정 절차의 중요한 전환점을 지나게 되었으며, 앞으로는 사업 시행 인가, 관리 처분 인가, 시공사 선정 등의 단계에서 분양가와 사업성이 더욱 구체적으로 형성될 것이다.
부산광역시 고시 제2025-382호
학장1 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 사상구 학장동 210-3번지 일원의 학장1 재건축사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4244) 및 사상구 건축과(☏051-310-4494)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 10월 1일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재건축사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재건축사업 | 학장1 재건축사업정비구역 | 부산광역시 사상구 학장동210-3번지 일원 | 29,000.0 | - |
2. 재건축사업 정비계획
○ 토지이용계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 도시관리계획용 도 지 역 | 계 | 29,000.0 | 100.0 | ||
| 제2종전용주거지역 | 2,984.3 | 10.3 | |||
| 제3종일반주거지역 | 25,539.4 | 88.1 | ⦁제2종→제3종 | ||
| 준공업지역 | 476.3 | 1.6 | |||
| 도시관리계획용 도 지 구 | - | - | - | ||
| 택 지및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 29,000.0 | 100.0 | ||
| 택 지 | 21,931.2 | 75.7 | |||
| 공동주택용지 | 18,946.9 | 65.4 | ⦁부대복리시설 포함 | ||
| 녹지용지 | 2,984.3 | 10.3 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 7,068.8 | 24.3 | |||
| 도 로 | 7,068.8 | 24.3 | ⦁도시계획시설 1개소 | ||
○ 용도지역 변경에 관한 계획
| 구 분 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 총 계 | 29,000.0 | 29,000.0 | 100.0 | - | ||
| 주거지역 | 제2종전용주거지역 | 2,984.3 | - | 2,984.3 | 10.3 | - |
| 제2종일반주거지역 | 25,539.4 | 감)25,539.4 | - | - | - | |
| 제3종일반주거지역 | - | 증)25,539.4 | 25,539.4 | 88.1 | - | |
| 공업지역 | 준공업지역 | 476.3 | - | 476.3 | 1.6 | - |
■ 용도지역 변경사유서
| 도면표시번호 | 위 치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률 | 변경사유 | |
| 기 정 | 변 경 | |||||
| - | 사상구 학장동210-3번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 25,539.4 | 300%이하 | ⦁재건축 사업추진에 따른 개발 밀도 등을 고려한 용도지역 변경 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 242,754,087,173원 | 178,266,945,928원 | 64,327,635,000원 | 100.25% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
(토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출 근거에 대해서는 게재 생략)
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획
| 구분 | 구역구분 | 획지구분 | 위치 | 주용도 | 건폐율 | 용적률 | 높이 | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 학장1재건축사업정비구역 | 29,000.0 | Ⅰ-1 | 18,946.9 | 학장동210-3 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 30%이하 | 223%이하 | 85m 이하 | - | ||||||||||||||||
| 주택의 규모 및 건설비율 | ∙해당사항 없음 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ∙해당사항 없음 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ∙「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」상 기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용∙기준용적률 : 180.0% (경관관리구역) + 9%(특별정비구역) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준 배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 학장1구역 | 2점 | 30점미만 | 경관관리 | 180% | ||||||||||||||||||||||
| ∙용적률 완화 적용 : 34.0%▷공공시설부지 제공시 인센티브 : 20.0%→ 1.5 X (3,430.8㎡ ÷ 18,946.9㎡) × 200% = 54.3%(최대 20%)▷지속가능한 공동주택 인센티브 : 5.0%▷지역경제 활성화 인센티브 : 9.0%→ 4% (하도급 지역업체 참여비율 50% 이상)→ 5% (설계자 지역업체 참여비율 50% 이상)⇨ 완화용적률 : 20% + 5% + 9% = 34%∙허용용적률 산정189% + 34% = 223%∙계획용적률 : 223% 이하(지역건설업체 미참여 시 지역경제 활성화 인센티브 제외) | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-382호
제목
학장1 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-10-01
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 학장1구역 재건축사업 정비계획은 언제 결정되었나요?
학장1구역 재건축 정비계획은 2025년 10월 1일에 결정 및 고시되었습니다.
부산시는 2025년 10월 1일에 사상구 학장동 학장1구역에 대한 재건축 정비계획을 공식 결정하고 정비구역 지정을 고시했습니다. 이번 고시는 그해 2월 주민설명회 및 주민 공람, 공고 절차를 거친 후 8개월 만에 이루어진 행정 조치로, 본격적인 재건축 사업 준비의 전환점을 마련했습니다.
Q. 학장1구역의 토지이용 계획과 용적률 및 건폐율 기준은 어떻게 되나요?
토지이용은 공동주택 18,946㎡, 녹지 2,984㎡, 도로 7,068㎡이며, 용적률 223% 이하, 건폐율 30% 이하입니다.
학장1구역의 면적은 약 29,000㎡이고, 용도지역 상향 조정을 통해 공동주택 개발이 용이해졌습니다. 세부 토지이용 계획은 공동주택 용지가 18,946㎡, 녹지는 2,984㎡, 도로는 7,068㎡로 구성됩니다. 건축 규제는 용적률 223% 이하, 건폐율 30% 이하, 최고 높이는 85m 이하로 정해졌으며, 이는 주거환경 개선과 함께 쾌적한 단지 조성에 집중한 계획입니다.
Q. 학장동양아파트 재건축 세대수 및 평형 구성은 어떻게 되나요?
동양아파트는 총 442세대로, 평형은 50~76㎡의 다양한 소형 중형으로 구성됩니다.
학장 동양아파트 단지는 총 442세대로 재건축이 예정되어 있으며, 전용면적 50~76㎡의 다양한 평형대로 실수요자 맞춤형 공급이 목표입니다. 대지 면적은 약 25,374㎡이고, 세대당 평균 지분은 17.4평입니다. 다만 인근 학군과 생활편의시설 부족이 단점으로 지적되고 있어 신중한 평가가 필요합니다.
Q. 학장1구역의 교통 환경은 어떤 장점이 있나요?
사상역과 주요 간선도로 인접으로 교통 접근성이 매우 우수합니다.
학장1구역은 사상 생활권 인근에 위치해 구덕터널, 강변대로, 남해제2지선과 가깝습니다. 사상역 및 광역버스 이용이 편리하며, 중로3-105 구간 도로 확장으로 차량 통행도 원활해질 전망입니다. 이런 우수한 교통 환경은 재건축 이후 거주민의 이동 편의성과 지역 상권 활성화에 긍정적으로 작용할 것으로 보입니다.
Q. 학장1구역 재건축사업의 사업성은 어떻게 평가되나요?
사업성 추정치는 100.25%이며, 인센티브 적용 시 용적률 223%로 확정되었습니다.
학장1구역 재건축사업은 추정사업성이 100.25%로 나타났고, 용적률도 인센티브 적용으로 223%까지 확정되어 있습니다. 그러나 전문가들은 단독 재건축보다 인근 주택가와 하천을 포함한 광역 개발이 더 큰 효과와 가치를 창출할 가능성도 언급하고 있습니다. 따라서 향후 구체적 사업 시행 및 분양가 결정 과정에서 신중한 접근이 필요합니다.
Q. 학장1구역 주변 부동산 시세는 어떻게 되며 분양가 산정에 영향을 주나요?
주변 아파트는 4억7천만 원에서 6억 원대, 분양가 산정의 참고 기준으로 활용됩니다.
주변 부동산 시세로는 주례롯데캐슬골드스마트(전용 81㎡)가 4억7천만 원에 거래된 바 있으며, 엄궁 더샵 리오몬트는 5억~6억 원대 분양가를 기록했습니다. 이 시세들은 학장1구역 분양가 산정시 참고 자료로 활용될 전망이나, 학장1구역 입지 특성상 동일 수준의 분양가를 감당할 수 있을지는 아직 미지수입니다. 향후 사업 추진 과정에서 분양가 현실화 여부가 관건입니다.
