Mục lục
- Bức tranh lớn của giai đoạn 2 dự án tái phát triển bến cảng và sự khác biệt với hiện thực
- Trái tim của sự thay đổi, tầm nhìn lớn của tái phát triển bến cảng và rủi ro thực tế
- Ba cách đầu tư vào tương lai: Beomil, Uam, Daeyeon
- Điểm yếu chết người: Thực trạng khoảng trống khu học trung học và phân tích kịch bản
- Khu học là gì trong đầu tư bất động sản?
- Giữa rủi ro và cơ hội, đề xuất cho nhà đầu tư thông minh
- Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Bức tranh lớn của giai đoạn 2 dự án tái phát triển bến cảng và sự khác biệt với hiện thực
Thị trường bất động sản khu vực phía Nam Busan đang chuẩn bị cho một sự thay đổi lớn. Dự án tái phát triển bến cảng đang đưa hàng nghìn căn hộ mới ở Beomil-dong, Uam-dong và Daeyeon-dong hiện diện.
Khu vực này đã từng đóng vai trò phụ trợ cho cảng, nhưng giờ đây có khả năng phát triển thành một khu dân cư ven biển mới dẫn dắt tương lai của Busan. Tuy nhiên, những kỳ vọng này chỉ tồn tại trên một bức tranh tương lai.
Lần này, chúng tôi sẽ xem xét một cách khách quan xem dự án quy mô lớn này có thể thực hiện được trong thực tế hay không.
Tập trung vào hai vấn đề chính là thời gian và sự không chắc chắn cần thiết cho việc phát triển bến cảng, cùng với việc thiếu cơ sở hạ tầng giáo dục hiện tại, sẽ phân tích sâu sắc sự biến đổi trong đầu tư khu vực phía Nam và những mặt tối của nó.
Trái tim của sự thay đổi, tầm nhìn lớn của tái phát triển bến cảng và rủi ro thực tế
Kế hoạch tái phát triển bến cảng giai đoạn 2 đang thu hút sự chú ý như một yếu tố quan trọng sẽ dẫn dắt giá trị tương lai của Busan. Dự án này không chỉ đơn thuần là phát triển cảng mà còn mang ý nghĩa biểu tượng trong việc thay đổi toàn bộ cấu trúc thành phố. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần xem xét các yếu tố rủi ro thực tế ẩn sau tầm nhìn lớn này.
Đến năm 2025, dự án tái phát triển bến cảng giai đoạn 2 vẫn còn ở giai đoạn phác thảo ban đầu chưa có kế hoạch cơ bản nào được xác định. Để dự án thực sự tiến hành, sẽ cần vượt qua nhiều thủ tục hành chính và tài chính, và trong quá trình này có sự không chắc chắn. Ngoài ra, một dự đoán phổ biến là quá trình thực hiện sẽ mất ít nhất hơn 10 năm.
Giữa thời điểm nhận cư trú của các căn hộ mới và thời điểm hoàn thiện cơ sở hạ tầng có sự chênh lệch thời gian đáng kể. Do đó, những cư dân đầu tiên vào ở trong khoảng năm 2026-2027 sẽ có khả năng trải qua nhiều bất tiện do công trình xây dựng và cơ sở hạ tầng thiếu thốn. Tình trạng này có thể ngăn cản sự tăng giá ban đầu và được dự đoán là một yếu tố rủi ro quan trọng yêu cầu sự kiên nhẫn lâu dài.
Ba cách đầu tư vào tương lai: Beomil, Uam, Daeyeon
Các dự án chính đang được cung cấp ở khu vực phía Nam không chỉ đơn giản là căn hộ. Mỗi dự án có thể được diễn giải như một trong ba cách đầu tư đa dạng vào tương lai của Busan. Có thể thấy rằng các phương pháp tiếp cận khác nhau này đang đóng góp vào sự phát triển của khu vực.
Điều chú ý đầu tiên là đầu tư vào nhà ở cao cấp ở Beomil-dong, 'Blanc Summit 74'.
Với chiều cao tối đa lên đến 69 tầng và giá lên đến hàng chục tỷ won, điều này cho thấy rằng đây không chỉ là không gian sống mà còn có mục tiêu hấp thụ thành công và giá trị của tái phát triển bến cảng. Đây là một thách thức nhằm tạo ra một khu dân cư mới ở Beomil-dong, nơi trước đây đã từng bị coi là khu vực không được ưa chuộng, và kết quả của điều này phụ thuộc lớn vào tính hoàn thiện và thời điểm của tái phát triển bến cảng.
Chủ đề thứ hai sẽ là đầu tư nhằm vào sự thay đổi ở khu vực, tức là cụm tái phát triển Uam-dong.
'Harrington Mare' và 'Doosan We’ve The Zenith Ocean City' là hai dự án quy mô tương đương với hơn 5,200 căn hộ, đẩy mạnh sự thay đổi ở Uam-dong. Nhưng hai căn hộ này lại có sự chênh lệch rất lớn về giá bán, phản ánh cách thị trường đánh giá sự thay đổi này. Điều này là yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi đầu tư.
'Harrington Mare' có giá thành tương đối cao và đang gặp khó khăn trên thị trường, trong khi 'Doosan We’ve The Zenith Ocean City' đã nhanh chóng bán hết nhờ giá hợp lý. Dự án này cung cấp một 'biên an toàn' cho các nhà đầu tư với chủ đề hấp dẫn của tái phát triển bến cảng và đang thu hút nhiều sự chú ý. Tuy nhiên, với việc thời gian cư trú chỉ còn vài tháng, một số căn hộ đã xuất hiện trong thị trường thế chấp, vì vậy cần phải theo dõi chặt chẽ các xu hướng trước khi thực sự cư trú.
Đối diện Uam-dong, có kế hoạch phát triển quy mô lớn cho khu vực của Đại học Busan cũ. Ngoài ra, khu vực Daeyeon 8 cũng đang tiến hành ổn định.
Thứ ba, điều đáng chú ý là đầu tư vào ổn định, 'Daeyeon D.I.L'. Dự án này đang thiết lập một tiêu chuẩn quan trọng trong khu vực Dong-gu và Nam-gu. Là một dự án quy mô lớn nằm ở khu vực dân cư truyền thống với cơ sở hạ tầng sống hoàn hảo, sự gia tăng giá trị liên tục cho thấy thị trường đánh giá cao mức độ 'chắc chắn'.
Cuối cùng, sự gia tăng giá trị của Daeyeon D.I.L có thể được hiểu như một khoản phí mà các nhà đầu tư sẵn sàng trả để tránh rủi ro ở Beomil-dong và Uam-dong. Hiện tượng này đang trở thành yếu tố thu hút đối với những ai đang tìm kiếm nơi đầu tư ổn định.
Điểm yếu chết người: Thực trạng khoảng trống khu học trung học và phân tích kịch bản
Dự án tái phát triển bến cảng sẽ đóng vai trò như một yếu tố quyết định giá trị tương lai sau 10 năm. Ngược lại, việc phân bổ trường tiểu học và vấn đề khu học sẽ là biến số thực tế có tác động lớn đến giá trị sử dụng của cư dân hiện tại.
Dù có ngoại hình thu hút và nhiều cơ sở cộng đồng đa dạng, nếu các gia đình có trẻ em không định cư tại đó, thì chức năng chính của nó như một nơi cư trú sẽ bị mất đi.
Beomil-dong và khu Uam 1 hiện có các căn hộ mới nhưng vẫn thiếu trường trung học. Do đó, trẻ em sống ở Beomil-dong phải học xa tới trường Choryang ở khu vực hành chính khác.
Tình hình ở khu Uam 1 (Harrington Mare) cũng tương tự. Các học sinh tốt nghiệp trường tiểu học Seongcheon sẽ được phân bổ tới trường trung học Seongdong ở Munhyeon-dong. Điều này dẫn đến một vấn đề cấu trúc khiến một số dân cư phải rời khỏi khu vực trước thời điểm nhập học trung học của con cái họ.
Đối với Daeyeon D.I.L, dự án có nhiều tòa nhà riêng biệt trong đó sinh viên từ Tòa nhà 1 sẽ được phân bổ tới trường tiểu học Daeyeon nằm cách khoảng 800m. Các hộ gia đình có sinh viên mới hoặc sinh viên mới nhập học cần lưu ý điều này.
Vấn đề khu học của khu Uam 2, Doosan We’ve The Zenith Ocean City, đang diễn ra trong tình trạng không đồng đều ngay cả trong các khu căn hộ. Hiện tại, giải pháp thực tế nhất là sẽ thay đổi phân bổ trường tiểu học theo vị trí trong tòa nhà. Khu vực cao hơn có khả năng được phân bổ tới trường tiểu học Sinyeon, trong khi khu vực thấp hơn sẽ có khả năng được phân bổ tới trường tiểu học Uam. Thông tin chi tiết về các trường được phân bổ theo từng tầng sẽ được xác định theo quyết định cuối cùng của sở giáo dục tại thời điểm cư trú. Do đó, cư dân sẽ có nhiều mối lo lắng và hy vọng về vấn đề giáo dục của con cái họ.
Khoảnh khắc quyết định số phận của từng dự án bắt đầu. Nếu học sinh tốt nghiệp trường Sinyeon được chuyển đổi sang khu học trung học Daeyeon, thì khu vực đó sẽ hấp thụ nhu cầu từ các bậc phụ huynh cảm thấy giá cả của Daeyeon D.I.L quá cao và được công nhận như một "căn hộ khu học Daeyeon chất lượng cao".
Ngược lại, nếu học sinh tốt nghiệp trường Uam được phân bổ tới các trường trung học như Gamman-dong hoặc Donghang-dong, thì cư dân của các căn hộ đó sẽ phải đối mặt với thực trạng thiếu cơ sở hạ tầng giáo dục. Trong trường hợp này, có thể xảy ra tình huống mà giá trị tài sản và sự hài lòng của cư dân sẽ khác nhau tùy thuộc vào trường tiểu học nào được phân bổ.
Tại Daeyeon-dong và Uam-dong, việc phân bổ trường tiểu học và trung học vẫn chưa rõ ràng. Có sự không chắc chắn và rủi ro về việc ưu tiên phân bổ cho toàn bộ khu hoặc từng tòa nhà tùy thuộc vào quyết định cuối cùng của Sở Giáo dục phía Nam Busan. Nếu gia đình có trẻ em trong độ tuổi học đường, điểm này cần được ghi nhớ khi xem xét việc cư trú hoặc mua bán.
Khu học là gì trong đầu tư bất động sản?
Theo suy nghĩ lâu dài của cá nhân tôi, khái niệm 'khu học' trong đầu tư bất động sản không chỉ đơn giản là sự hiện diện của trường học có thành tích học tập cao. Trong bối cảnh đầu tư bất động sản, 'khu học' là một môi trường nơi trường tiểu học, trung học cơ sở và trung học phổ thông tập trung trong một vùng sinh thái, đảm bảo rằng trẻ em có thể đi học an toàn và tiện lợi.
Các khu vực như vậy được coi là một yếu tố mạnh mẽ trong việc đảm bảo 'nhu cầu cư trú bền vững trong 12 năm' từ khi trẻ em vào tiểu học cho đến khi tốt nghiệp trung học phổ thông. Nhu cầu này đóng vai trò như một bộ đệm an toàn lớn cho các nhà đầu tư cần tìm kiếm người thuê.
Giữa rủi ro và cơ hội, đề xuất cho nhà đầu tư thông minh
Những thay đổi ở khu vực phía Nam Busan chắc chắn chứa đựng cơ hội lớn. Tuy nhiên, cùng với cơ hội đó, cũng tồn tại các yếu tố rủi ro rõ ràng như 'thời gian' và 'hạ tầng'. Triển vọng sáng của dự án tái phát triển bến cảng là một câu chuyện dài cần đợi hơn 10 năm, và hiện tại thì sự thiếu thốn của hạ tầng giáo dục lại đang hiện diện trước mắt. Khi xem xét thực tế này, cần có một cách tiếp cận thận trọng.
Các nhà đầu tư phải đưa ra quyết định rõ ràng phù hợp với xu hướng của bản thân. Nếu ai đó chú trọng vào sự ổn định, 'Daeyeon D.I.L' sẽ là sự lựa chọn tốt nhất, ngay cả khi cần trả một khoản phí bổ sung.
Nhưng đối với các nhà đầu tư có thể chấp nhận một số rủi ro, 'Doosan We’ve The Zenith Ocean City' là một lựa chọn hấp dẫn với mức giá hợp lý kèm theo yếu tố điều chỉnh khu học.
Ngoài ra, Blanc Summit 74 sẽ phù hợp cho những ai muốn đầu tư với tầm nhìn dài hạn về sự thay đổi lớn trong cấu trúc đô thị của Busan.
Cuối cùng, giá trị của thị trường bất động sản không phụ thuộc vào những bản phối cảnh rực rỡ hay thương hiệu của các nhà phát triển nổi tiếng. Môi trường vị trí, tiện ích ga tàu, khu học, chính sách của Sở giáo dục và sự lựa chọn thực tế của người tiêu dùng sẽ trở thành những yếu tố quan trọng.
#bấtđộngsảnBusan, #căn hộBusan, #táipháttriểnbến cảng, #bất động sản Beomildong, #bất động sản Uamdong, #bất động sản Daeyeondong, #BlancSummit74, #HarringtonMare, #DoosanWe’ve The Zenith Ocean City, #Daeyeon D.I.L, #đầutưbấtđộngsảnBusan, #mua nhà ở Busan, #phân phối căn hộ Busan, #dự báo bất động sản, #Nam-gubusan, #Dong-gubusan, #Waterfront, #táipháttriểnbấtđộngsảnBusan, #phân tíchbấtđộngsản, #thôngtinkhu học, #khu học Busan, #chiếnlược đầu tư, #rủi ro trongbấtđộngsản, #Naver Bđs, #đầutưtáipháttriển, #căn hộ mới, #quyền phân phối, #giá bđs, #giátrịtươnglai, #đánh giá tài sản
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Q. Thực trạng tiến độ dự án tái phát triển bến cảng giai đoạn 2 hiện nay như thế nào?
Dự án tái phát triển bến cảng giai đoạn 2 vẫn đang ở giai đoạn phác thảo kế hoạch cơ bản tính đến năm 2025 và cần nhiều thủ tục và thời gian trước khi tiến hành dự án.
Hiện tại, dự án tái phát triển bến cảng giai đoạn 2 vẫn đang ở giai đoạn khởi thảo ban đầu với kế hoạch cơ bản chưa được xác định. Dự án cần phải trải qua các phê duyệt hành chính và tài chính và nhiều thủ tục, dự đoán sẽ mất ít nhất hơn 10 năm từ khi dự án bắt đầu cho đến khi hoàn thành. Do đó, các nhà đầu tư và cư dân cần phải nhận thức rằng đây là một dự án dài hạn yêu cầu kiên nhẫn.
Q. Sự khác nhau giữa thời gian cư trú và thời gian hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại khu tái phát triển bến cảng là gì?
Cư trú mới bắt đầu từ năm 2026 đến 2027, nhưng việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng cần khá nhiều thời gian, có thể gặp bất tiện ban đầu.
Có một độ trễ lớn giữa thời điểm cư trú của các căn hộ và thời điểm hoàn thành cơ sở hạ tầng, khiến cho các cư dân đầu tiên có khả năng sẽ phải chịu đựng nhiều bất tiện do công trường và cơ sở hạ tầng thiếu thốn. Điều này sẽ hạn chế sự gia tăng giá chung cư và trở thành một mối rủi ro chính yêu cầu sự kiên nhẫn lâu dài.
Q. Ba cách đầu tư chính tại khu tái phát triển bến cảng là gì?
Các khu dân cư cao cấp ở Beomil-dong, cụm tái phát triển Uam-dong, và khu dân cư ổn định ở Daeyeon-dong là những lựa chọn đầu tư chính.
Thứ nhất, dự án 'Blanc Summit 74' tại Beomil-dong là khu dân cư cao cấp với quy mô tối đa 69 tầng, điều này phục vụ cho việc đầu tư với mục tiêu gia tăng giá trị từ sự thành công của tái phát triển bến cảng. Thứ hai, 'Harrington Mare' và 'Doosan We’ve The Zenith Ocean City' ở Uam-dong là những dự án quy mô lớn khác nhau, thể hiện sự khác biệt giá với phản ứng của thị trường, do đó có nhiều biến số cần cân nhắc khi đầu tư. Cuối cùng, dự án 'Daeyeon D.I.L' là khu dân cư ổn định đã hoàn thiện hạ tầng, điều này rất phổ biến cho những nhà đầu tư muốn tránh xa những rủi ro không chắc chắn.
Q. Vấn đề khu học trung học ở khu tái phát triển bến cảng là gì và ảnh hưởng của nó đến đầu tư là như thế nào?
Beomil-dong và khu Uam 1 hiện không có trường trung học, do đó học sinh phải đi học xa, điều này sẽ có tác động tiêu cực đến đầu tư và sự hài lòng cư trú.
Các học sinh tại khu vực này phải đi học xa đến các trường trung học ở các khu hành chính khác, điều này tạo ra gánh nặng cho việc giáo dục của con cái. Do đó, một số gia đình có thể cân nhắc việc di chuyển, và vấn đề khu học học sẽ gây ra sự khác biệt về giá trị tài sản và sự hài lòng của cư dân. Môi trường khu học là biến số quan trọng đối với cả cư dân thực tế và nhà đầu tư, do đó cần được xem xét cẩn thận.
Q. Ý nghĩa và tầm quan trọng của 'khu học' trong đầu tư bất động sản là gì?
Khu học không chỉ đơn giản là điểm số của trường học mà cung cấp một môi trường cư trú an toàn và tiện lợi cho trẻ em trong 12 năm học đường.
Khu học là nơi mà tiểu học, trung học cơ sở và trung học phổ thông tập trung, nơi trẻ em có khả năng đi học ổn định và lâu dài. Điều này đảm bảo rằng nhu cầu mua bán và nhu cầu thuê ổn định, có tác động lớn đến an toàn đầu tư. Ngược lại, khu vực không có trung học, các học sinh tiểu học lớp cao thường phải chuyển đến những khu vực có thành tích học tập cao hơn. Đặc biệt, với sự giảm dân số đang xảy ra, khả năng xây dựng trung học mới sẽ rất thấp trong tương lai, do đó có thể dự đoán rằng sẽ xảy ra tình trạng tập trung và phân cực trong nhu cầu cư trú càng ngày càng gia tăng.
Vì những lý do này, tầm quan trọng của khu học được nhấn mạnh hơn nữa và trở thành yếu tố thiết yếu cần xem xét trong đầu tư bất động sản. Do đó, các nhà đầu tư cần phải hiểu và phân tích các đặc điểm khu vực này để đưa ra quyết định khôn ngoan.
Q. Khi đầu tư liên quan đến tái phát triển bến cảng, cần có cách tiếp cận nào?
Cần có sự kết hợp giữa tầm nhìn dài hạn và các yếu tố rủi ro thực tế, như sự ổn định hoặc khả năng chấp nhận rủi ro theo nguyện vọng của nhà đầu tư.
Dự án tái phát triển bến cảng đi kèm với sự cần cù kéo dài và hiện thực về những vấn đề hạ tầng đang thiếu, như trung học. Các nhà đầu tư chú trọng đến sự ổn định có thể lựa chọn 'Daeyeon D.I.L' với cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện, trong khi những nhà đầu tư có thể chấp nhận một số rủi ro có thể lựa chọn 'Doosan We’ve The Zenith Ocean City'. Những người có kỳ vọng giá trị tăng dựa trên sự thay đổi cấu trúc đô thị dài hạn sẽ tìm đến 'Blanc Summit 74'. Cuối cùng, yếu tố như vị trí, khu học và sự lựa chọn của người tiêu dùng cần được xem xét đồng bộ để đảm bảo quyết định đầu tư thành công.
