万徳2区域再開発事業の整備計画決定及び整備区域指定(案)住民公覧公告及び住民説明会開催公告
- 北区万徳洞858番地一帯
釜山広域市北区万徳洞858番地一帯で万徳2区域再開発事業に対する整備計画が決定され、整備区域に指定された。
今回の住民公覧は8月27日から9月26日まで実施され、9月5日には万徳図書館で住民説明会が開催される予定であり、関心のある住民の参加が期待される。
万徳2区域は総面積が49,398㎡と設定され、この区域は共同住宅、老幼者施設、そして地区隊などに分かれ構成される。建築計画によれば、建ぺい率は30%以下、容積率は231%以下、そして最高高さは75m以下に定められた。
特に、全世帯の40%以上は専有面積85㎡以下と計画され、10%以上は賃貸住宅として供給される予定である。これに加えて、住民の便宜を考慮し、公園の下部に3,070㎡規模の公共駐車場も含まれている。
現在具体的な区域に関する情報は確認されていないが、予想される範囲は上記の通りである。正確な区域は整備区域指定告示が行われなければ明確にわからない。
特に万徳2区域は白楊山ベスティウムエコフォレアパートと白楊デイスト団地と似た立地特性を持っている。白楊山を望む自然親和的な環境がこれらの団地の共通点である。万徳駅周辺には含まれていないが、万徳小区トンネルおよび近くに開通予定のセンタム-万徳トンネルとの接近性のおかげで将来的な交通条件の改善が期待される。
今回の再開発事業の一つの限界は、高岩の丘に位置しているため、相対的に注目度が低いことであった。このため、これまで情報が不足し、投資家の関心からも外れた側面があった。しかし、整備計画が確定されれば、周辺生活圏との連携を通じて事業性が新たに評価される可能性が大きい。この機会を通じて万徳2区域が再評価され、発展するきっかけが設けられることが期待される。
事業性を分析した場合、総収益は約3,842億ウォンに達し、総事業費は約629億ウォンと推定される。総伝資産の合計は約4,473億ウォンで、比率は100.37%で計算された。これは組合員権利額と分譲価格決定過程で安定した事業進行を可能にすることを示唆する。
万徳2区域の再開発は交通改善と自然親和的な立地のおかげで今後デクチョンおよび万徳地域の住環境改善と不動産価値の上昇に肯定的な影響を与えると見込まれている。
さらに万徳とデクチョン一帯の再開発が活発に推進されており、地域発展に大きく寄与することが期待される。
釜山広域市北区公告 第2025-935号
万徳2区域再開発事業整備計画決定及び整備区域指定(案)
住民公覧公告及び住民説明会開催公告
釜山広域市北区万徳洞858番地一帯万徳2区域再開発事業整備計画決定及び整備区域指定(案)に関して「都市及び住環境整備法」第15条及び同法施行令第13条の規定に従い以下のように住民公覧を実施し、住民説明会を開催して住民の意見を聴取したいので、ご意見のある方は公覧期間内に北区建築課に意見書を提出してください。
2025年8月27日
釜山広域市長北区長
1. 住民説明会概要
ア. 日時: 2025年9月5日(金曜日) 17:00
イ. 場所: 万徳図書館3階多目的室(釜山広域市北区銀行ナムロ26)
ウ. 出席者: 土地等所有者及び利害関係者
エ. 内容: 整備計画決定及び整備区域指定(案)説明
2. 住民公覧概要
ア. 公覧期間: 2025年8月27日〜9月26日
イ. 公覧場所: 釜山広域市北区建築課再開発チーム(☎309-4614)
[釜山広域市北区サソンロ587、3階建築課(クポ洞)]
(仮称)万徳2区域再開発事業準備委員会事務所
[釜山広域市北区銀行ナムロ3、4階(万徳洞)]
ウ. 公覧内容
1) 整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | 万徳2再開発事業整備区域 | 北区万徳洞858番地一帯 | 49,398 | - |
2) 整備計画決定
ア) 土地利用計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 割合(%) | 備考 |
| 合計 | 49,398 | 100.0 | - | |
| 整備基盤施設等 | 小計 | 13,246 | 26.8 | - |
| 道路 | 7,579 | 15.3 | - | |
| 公園 | 4,017 | 8.2 | - | |
| 駐車場 | (4,017) | (8.2) | 公園下部重複決定 | |
| 地区隊 | 1,150 | 2.3 | 公共利用施設 | |
| 老幼者施設 | 500 | 1.0 | 公共利用施設 | |
| 划地 | 小計 | 36,152 | 73.2 | - |
| 共同住宅用地(1-1) | 36,152 | 73.2 | - | |
共同住宅用地内に公共通行路計画が策定された。
通路の幅は6m、長さは78mと設定された。
この計画は用途地域に合わせて進められる。
| 区分 | 面積(㎡) | 割合(%) | 備考 | |||
| 既存 | 変更 | 変更後 | ||||
| 合計 | 49,398 | - | 49,398 | 100.0 | - | |
| 住宅地域 | 小計 | 49,398 | - | 49,398 | 100.0 | - |
| 第2種一般住宅地域 | 49,398 | 減)49,398 | - | - | - | |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増)49,398 | 49,398 | 100.0 | - | |
ダ) 土地所有者別の負担金推定額および算出根拠
| 負担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 総伝資産合計推定額 | 推定比率 |
| 447,373,644千ウォン | 384,272,020千ウォン | 62,870,345千ウォン | 100.37% | |
| 算出根拠 | ◦総伝資産合計推定額 = 土地所有者別総伝資産推定額合計◦推定比率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額)/総伝資産合計推定額◦土地所有者別負担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記の総伝資産推定額および個別負担金算出額などは今後管理処分計画等により変更される可能性がある
ラ) 建物の主用途建ぺい率容積率高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 住宅または划地区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新規 | 万徳2再開発事業整備区域 | 49,398 | 1-1 | 36,152 | 北区万徳洞858番地一帯 | 共同住宅及び附属福利施設 | 30%以下 | 231%以下 | 75m以下 | - | ||||||||||||||||
| 2-1 | 500 | 北区万徳洞851番地一帯 | 老幼者施設 | 50%以下 | 230%以下 | 30m以下 | - | |||||||||||||||||||
| 2-2 | 1,150 | 北区万徳洞866-2番地一帯 | 地区队 | 50%以下 | 230%以下 | 30m以下 | 万徳地区隊 | |||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ◦建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下に建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ◦建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設◦全体賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体世帯数の5%以上→40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ◦「2030釜山広域市都市及び住環境整備基本計画(変更)」における基準容積率評価基準及び容積率緩和基準を適用◦基準容積率算定: 200%(景観管理区域再開発事業) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 万徳2区域 | 30点 | 30点以下 | 景観管理 | 200% | ||||||||||||||||||||||
| ◦容積率緩和適用▸公益要素インセンティブ算定: 20%適用- 公共施設用地提供時の容積率インセンティブ: 20.01%= 1.5 × (提供面積 ÷ 提供後敷地面積) × 200%= 1.5 × (2,412㎡ ÷ 36,152㎡) × 200% = 20.01%※公園下部公共駐車場設置延面積3,070㎡適用▸地域経済活性化インセンティブ: 11%(下請け6%、設計者5%)◦許可容積率: 200% + 31% = 231%◦計画容積率: 231%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
マ) その他の事項: 公覧資料参照
ラ. 公覧資料: 掲載省略（公覧場所に備え付け）
マ. 意見提出方法: 公覧期間内に北区建築課に書面で公覧意見書提出[添付資料参照]
区分
公告
機関区分
区郡
機関
北区
公告・告示番号
第2025-935号
タイトル
万徳2区域再開発事業整備計画決定及び整備区域指定(案)住民公覧公告及び住民説明会開催公告
日付
2025年08月27日
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よくある質問(FAQ)
Q. 万徳2区域再開発事業の整備区域指定及び住民公覧期間はいつですか？
万徳2区域整備区域指定は2025年8月27日から9月26日まで住民公覧が行われます。
釜山広域市北区万徳洞858番地一帯で万徳2区域再開発事業整備計画が決定され、整備区域に指定されました。これにより2025年8月27日から9月26日まで住民公覧が実施され、住民が事業計画を確認し意見を提出することができます。公覧場所は北区建築課及び万徳2区域再開発事業準備委員会の事務所に設けられています。
Q. 万徳2区域再開発事業住民説明会はいつどこで開催されますか？
住民説明会は2025年9月5日万徳図書館3階多目的室で行われます。
万徳2区域再開発事業に関する住民説明会は2025年9月5日金曜日午後5時に釜山広域市北区万徳図書館3階多目的室で開催されます。この場では整備計画決定及び整備区域指定(案)について詳しく説明し、土地等所有者及び利害関係者の意見を聴取する予定です。関心のある住民の参加が期待されます。
Q. 万徳2区域再開発事業の主要な建築計画内容は何ですか？
建ぺい率30%以下、容積率231%以下、最高高さ75m、住宅面積及び賃貸住宅確保が核心です。
万徳2区域は総面積49,398㎡に共同住宅、老幼者施設、地区隊等で計画されています。建築計画によれば建ぺい率は30%以下、容積率は231%以下、最高高さは75m以下に設定されています。全世帯の40%以上は専有面積85㎡以下に計画され、この中の10%以上は賃貸住宅として供給される予定です。また、住民の便宜のために公園下部に3,070㎡規模の公共駐車場が整備されます。
Q. 万徳2区域再開発事業の立地及び交通条件はどのようなものですか？
白楊山の眺望が可能で万徳小区トンネルとセンタム-万徳トンネル近くで交通改善が期待されます。
万徳2区域は白楊山ベスティウムエコフォレアパート及び白楊デイスト団地と類似した自然親和的な立地を備えています。白楊山の眺望が可能で、万徳駅周辺には含まれていないが、万徳小区トンネル及び今後開通予定のセンタム-万徳トンネルが近接しており交通条件が逐次改善される見通しです。ただし、高岩の丘に位置しているため注目度が低くなっていたが、整備計画確定後は周辺生活圏との連携によって事業性が再評価される可能性があります。
Q. 万徳2区域再開発事業の事業性及び経済的効果はどのように評価されますか？
総収益約3,842億ウォン、事業費約629億ウォン、不動産価値上昇に肯定的です。
分析によれば万徳2区域再開発事業の総収益は約3,842億ウォン、総事業費は約629億ウォンと推定されています。総伝資産合計は約4,473億ウォンで、比率は100.37%で安定した事業の進行が可能であることを意味します。交通改善と快適な立地のおかげで、該当地域の住環境改善と不動産価値の上昇に肯定的影響を期待でき、万徳及びデクチョン一帯の再開発活性化にも大きく寄与する見込みです。