Mục lục
Thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực tái phát triển của Dự án Tái phát triển Khu vực Yeonsan 13
- Khu vực xung quanh vị trí 794-16 Yeonsan-dong, quận Yeonje, gọi tắt là tái phát triển Yeonsan 2
Dự án tái phát triển Yeonsan 13 đã chính thức khởi động vào ngày 11 tháng 6 thông qua thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực. Khu vực này có diện tích 35,978㎡, với dự kiến xây dựng 7 tòa nhà căn hộ khoảng 780 căn.
Tỷ lệ sử dụng tối đa được quy định là 280%, chiều cao tối đa của tòa nhà được lên kế hoạch là 100m, và dự kiến sẽ chuyển đổi thành khu dân cư trung và cao tầng. Thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực (dự thảo) được công bố vào tháng 1 năm 2025, và sau 6 tháng, dự án chính thức đã được khởi động.
Hiện tại, quá trình chỉ định khu vực đã hoàn thành, còn lại là thành lập hội đồng thúc đẩy và hợp tác xã, cũng như quá trình chọn nhà thầu thi công. Khu vực Yeonsan 10 lân cận đã quyết định HDC Hyundai Industrial Development là nhà thầu vào tháng 5 và đang thúc đẩy phát triển một khu lớn với 1,166 căn hộ, vì vậy khả năng các công ty xây dựng lớn sẽ quan tâm đến khu vực Yeonsan 13 là rất cao.
Vị trí của dự án rất nổi bật. Nó nằm cạnh mặt sau của cửa hàng Emart Yeonje và cách ga Yeonsan, ga chuyển tiếp của xe điện Busan tuyến 1 và 3, khoảng 10 phút đi bộ.
Kế hoạch bao gồm các phương án cải thiện môi trường giao thông như đường mới với bề rộng 17m, lối đi bộ 6m, và thiết lập quyền sử dụng đất, kỳ vọng sẽ nâng cao đáng kể sự thuận tiện trong sinh hoạt.
Phân tích thị trường bất động sản cho thấy, căn hộ Yeonje Lotte Castledecheang gần đó, hoàn thành vào năm 2018 với quy mô 1,168 căn, có giá giao dịch thực tế gần đây cho diện tích sử dụng 84㎡ là khoảng 5 tỷ 6,300 triệu đến 5 tỷ 7,000 triệu won (khoảng 2 tỷ 260 triệu won mỗi pyung).
Mặt khác, Brownstone Yeonje hoàn thành vào năm 2016 với 738 căn và giá giao dịch cho diện tích sử dụng 83㎡ nằm trong khoảng 4 tỷ 4,200 triệu đến 4 tỷ 5,000 triệu won (khoảng 1 tỷ 770 triệu won mỗi pyung).
Chênh lệch giá mỗi pyung giữa hai dự án này là khoảng 500 triệu và tổng thể, giá có sự chênh lệch khoảng 30%. Sự khác biệt này sẽ là tài liệu tham khảo quan trọng cho các nhà đầu tư.
Khu vực Yeonsan 13 sẽ tiến hành phá hủy 227 căn nhà cũ và xây dựng khu dân cư mới, nhà trẻ, cơ sở sinh hoạt thường dân, và bãi đỗ xe công cộng 625㎡. Những thay đổi này được cho là sẽ góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng sinh hoạt, giải quyết vấn đề đỗ xe và cải thiện điều kiện đi học quanh khu vực học tập.
Đặc biệt, hơn 40% nhà ở được thiết kế mới sẽ có diện tích sử dụng dưới 85㎡, và hơn 10% sẽ được xây dựng dưới dạng nhà ở cho thuê. Điều này được dự đoán sẽ mở ra nhiều cơ hội sở hữu nhà cho người mua thực và thế hệ trẻ.
Hiện tại, khu vực Mulmangol ở Yeonsan-dong không chỉ có khu vực 13 mà còn các khu vực 11, 12, 14, 15 cũng đang được phát triển, vì vậy khả năng khu vực này biến thành những khu căn hộ lớn là rất lớn. Những thay đổi này có thể sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản cùng với sự phát triển của khu vực.
Thông báo số 2025-220 của Thành phố Busan
Thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực tái phát triển Dự án Yeonsan 13
1. Về khu vực tái phát triển Yeonsan 13 thuộc khu vực 794-16 Yeonsan-dong, quận Yeonje, dựa vào Điều 16 của 「Luật Cải cách Đô thị và Môi trường Sinh hoạt」, thông báo quyết định kế hoạch cải tạo và chỉ định khu vực như sau, và theo Điều 8 và Điều 7 của Quy định Thi hành Luật sử dụng đất, công bố bản đồ địa hình.
2. Các tài liệu liên quan (có thể xem tại trang "http://www.eum.go.kr") được lưu tại Sở Cải cách Đô thị thành phố Busan (☏051-888-4231) và Sở xây dựng quận Yeonje (☏051-665-5051) để công bố cho công chúng.
Ngày 11 tháng 6 năm 2025
Thành phố Busan
Ⅰ. Quyết định chỉ định khu vực và kế hoạch cải tạo
1. Biên bản chỉ định khu vực tái phát triển
| Phân loại chỉ định | Phân loại dự án | Tên khu vực | Vị trí | Diện tích (㎡) | Ghi chú |
| Mới | Dự án tái phát triển | Khu vực tái phát triển Yeonsan 13 | Khu vực 794-16 Yeonsan-dong, quận Yeonje | 35,978.4 |
2. Kế hoạch cải tạo dự án
○ Kế hoạch sử dụng đất
| Phân loại | Tên gọi | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ (%) | Ghi chú | |
| Khu vực theo kế hoạch quản lý đô thị | Tổng cộng | 35,978.4 | 100.0 | ||
| Khu dân cư loại 2 | 2,400.2 | 6.7 | |||
| Khu dân cư loại 3 | 33,578.2 | 93.3 | |||
| Khu vực trong kế hoạch quản lý đô thị | - | - | - | ||
| Khu đất và cơ sở hạ tầng cải tạo (công trình theo kế hoạch đô thị) | Tổng cộng | 35,978.4 | 100.0 | ||
| Đất ở | 28,943.4 | 80.4 | |||
| Căn hộ chung cư | 27,712.0 | 77.0 | |||
| Nhà trẻ | 835.0 | 2.3 | |||
| Cơ sở sinh hoạt thường dân | 396.4 | 1.1 | |||
| Cơ sở hạ tầng cải tạo (công trình theo kế hoạch đô thị) | 7,035.0 | 19.6 | |||
| Đường | 6,410.0 | 17.8 | |||
| Bãi đỗ xe | 625.0 | 1.8 | |||
○ Kế hoạch thay đổi khu vực sử dụng
| Phân loại | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ (%) | Ghi chú | ||
| Hiện tại | Thay đổi | Sau khi thay đổi | |||
| Tổng cộng | 35,978.4 | - | 35,978.4 | 100.0 | |
| Khu dân cư loại 2 | 35,978.4 | Giảm) 33,578.2 | 2,400.2 | 6.7 | |
| Khu dân cư loại 3 | - | Tăng) 33,578.2 | 33,578.2 | 93.3 | |
■ Lý do thay đổi khu vực sử dụng
| Số hiệu bản đồ | Vị trí | Khu vực sử dụng | Diện tích (㎡) | Tỷ lệ sử dụng | Lý do thay đổi | |
| Đã xác định | Đã thay đổi | |||||
| - | Khu vực 794-16 Yeonsan-dong, quận Yeonje | Khu dân cư loại 2 | Khu dân cư loại 3 | 33,578.2 | dưới 300% | ⦁Khu vực này có các tòa nhà cũ xuống cấp nhiều, môi trường sống cần cải thiện, và cơ sở hạ tầng cũng cần được cải tạo, do đó khu vực sử dụng sẽ được thay đổi từ khu dân cư loại 2 sang khu dân cư loại 3, nhưng khu vực bãi đỗ xe, đất cho nhà trẻ và cơ sở sinh hoạt thường dân sẽ giữ nguyên khu dân cư loại 2. |
○ Ước lượng phí chia sẻ của từng chủ sở hữu và cơ sở tính toán
| Ước lượng phí chia sẻ | Tổng ước tính thu nhập | Tổng ước tính chi phí dự án | Tổng ước tính tài sản | Tỷ lệ ước tính |
| 432,076,300,000 won | 294,835,942,000 won | 133,138,666,000 won | 103.08% | |
| Cơ sở tính toán | ⦁Tổng ước tính tài sản = Tổng phỏng đoán tài sản của từng chủ sở hữu⦁Tỷ lệ ước tính = (Tổng ước tính thu nhập - Tổng ước tính chi phí dự án) / Tổng ước tính tài sản⦁Phí chia sẻ của từng chủ sở hữu = Giá bán của thành viên hợp tác - Giá trị quyền lợi | |||
※ Tổng ước lượng tài sản và các khoản phí chia sẻ cá nhân có thể thay đổi theo kế hoạch quản lý trong tương lai (ước lượng phí chia sẻ của từng chủ sở hữu và cơ sở tính toán: Bỏ qua phần này)
○ Kế hoạch về mục đích chính, tỷ lệ xây dựng, tỷ lệ sử dụng và chiều cao của các công trình
| Phân loại | Phân loại khu vực | Phân loại căn hộ hoặc đất đai | Vị trí | Mục đích chính | Tỷ lệ xây dựng | Tỷ lệ sử dụng | Chiều cao | Ghi chú | ||||||||||||||||||
| Tên gọi | Diện tích (㎡) | Tên gọi | Diện tích (㎡) | |||||||||||||||||||||||
| Mới | Khu vực tái phát triển Yeonsan 13 | 35,978.4 | 1-1 | 27,712 | Khu vực 794-16 Yeonsan-dong | Căn hộ và các cơ sở công cộng | dưới 30% | dưới 280% | dưới 100m | |||||||||||||||||
| 2-1 | 835 | Khu vực 791-24 Yeonsan-dong | Nhà trẻ | dưới 60% | dưới 220% | dưới 50m | ||||||||||||||||||||
| 2-2 | 625 | Khu vực 791-34 Yeonsan-dong | Bãi đỗ xe | dưới 60% | dưới 220% | dưới 20m | ||||||||||||||||||||
| 2-3 | 396.4 | Khu vực 791-36 Yeonsan-dong | Cơ sở sinh hoạt thường dân | dưới 60% | dưới 220% | dưới 50m | ||||||||||||||||||||
| Quy mô nhà ở và tỷ lệ xây dựng | ∙ Xây dựng hơn 40% tổng số căn hộ dưới 85㎡ | |||||||||||||||||||||||||
| Các vấn đề liên quan đến việc xây dựng nhà ở cho thuê | ∙ Xây dựng hơn 10% tổng số căn hộ dưới dạng nhà ở cho thuê∙ Hơn 30% tổng số căn hộ cho thuê hoặc hơn 5% tổng số căn hộ xây dựng → Xây dựng nhà ở cho thuê có diện tích dưới 40㎡ | |||||||||||||||||||||||||
| Tiêu chí nới lỏng tỷ lệ sử dụng | ∙ Áp dụng tiêu chí đánh giá tỷ lệ sử dụng theo kế hoạch 2030 của thành phố Busan về cải tạo môi trường sống và đô thị∙ Tỷ lệ sử dụng quy chuẩn : 240% (khu vực tái phát triển khu dân cư) | |||||||||||||||||||||||||
| Phân loại | Điểm tiêu chí đánh giá | ⇨ | Điểm tiêu chí | Sử dụng đất | Tỷ lệ sử dụng quy chuẩn | |||||||||||||||||||||
| Khu vực Yeonsan 13 | 64 điểm | 50~80 điểm trở xuống | Khu dân cư cải tạo | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ∙ Áp dụng nới lỏng tỷ lệ sử dụng▸ Ưu đãi cung cấp mặt bằng công cộng: áp dụng 20% = 1.5 × (2,629.8㎡ ÷ 28,943.4㎡) × 200% = 27.25% (áp dụng tối đa 20%)▸ Ưu đãi kích thích kinh tế khu vực: 6% cho nhà thầu phụ + 5% cho nhà thiết kế = 11%▸ Căn hộ bền vững: 5%▸ Chứng nhận xây dựng xanh và tiết kiệm năng lượng: 6% (Chứng nhận xây dựng xanh xuất sắc 3% + Úc lực năng lượng hạng 1+ 3%)∙ Tỷ lệ sử dụng cho phép: dưới 280% (240%+20%+11%+5%+6%)∙ Tỷ lệ sử dụng kế hoạch: dưới 280% | ||||||||||||||||||||||||||
Chia sẻ→