연산13구역 再开发事業 整備計画 決定及び 整備区域 指定 告示
- 연제区 연산동 794-16番地 一帯、仮称 연산2동 再开发
연산13 再开发事業が6月11日に整備計画の決定とともに整備区域指定告示を通じて本格的に始まった。この事業の対象地域は 연제区 연산동 794-16番地 一帯の3万5,978㎡で、約780世帯規模の7棟のアパートが建設される予定である。
容積率は最大280%に設定されており、建物の最高高さは100mに計画されて中・高層の住宅団地に変化することが期待される。今回の整備計画決定及び整備区域指定（案）の公覧・公告は2025年1月に行われ、以後6ヶ月が経過して公式に事業が着手されたものである。
現在区画指定は完了し、今後は推進委員会と組合設立、そして施工会社選定の過程が残っている。近隣の 연산10구역では先月HDC現代産業開発を施工会社として確定し、1,166世帯の大規模開発を推進中であるため、大型建設会社が連算13区にも関心を持つ可能性が非常に高い。
立地の競争力が際立っている。イーマート 연제点 の後面と隣接しており、釜山都市鉄道1・3号線の換乗駅である 연산駅まで徒歩で約10分の距離に位置している。
計画案には17m幅の新設道路と6m歩行通路、そして地上権設定など交通環境改善策が含まれており、生活の便利さが大きく向上することが期待される。
不動産市場を分析すると、近隣の 연제 롯데キャッスルデシアンは2018年に完成した1,168世帯規模の大団地で、最近の専有面積84㎡の実取引価格は約5億6,300万ウォンから5億7,000万ウォン（坪あたり約2,260万ウォン）である。
一方、2016年に竣工されたブラウンストーン 연제 は738世帯から構成されており、専有面積83㎡の取引価格は4億4,200万ウォンから4億5,000万ウォン（坪あたり約1,770万ウォン）の価格帯で形成されている。
このことから両単地の坪あたり価格差は約500万ウォンに達し、全体的に30%程度の価格差が発生している。このような時価の違いは投資家にとって重要な参考資料となるだろう。
연산 13区では古くなった227棟の住宅が解体され、新しい共同住宅、幼稚園、近隣生活施設、そして625㎡規模の公営駐車場が建設される予定である。この変化は生活インフラの改善と駐車問題の解決、そして学世圏通学条件の向上に寄与するだろう。
特に新しく設計された住宅の40%以上が専有面積85㎡以下で構成され、10%以上が賃貸住宅として用意される計画である。これは実需者と若い世代に多くの自宅購入の機会を提供すると期待される。
現在 연산동 물만골 一帯は13区だけでなく11区、12区、14区、15区でも開発が進められており、この地域が大規模アパート団地に変貌する可能性が大きくなっている。このような変化は地域の発展とともに不動産市場にもポジティブな影響を与えるだろう。
釜山広域市 告示 第2025-220号
연산13 再开发事業 整備計画 決定及び 整備区域 指定 告示
1. 釜山広域市 연제区 연산동 794-16番地 一帯の연산13 再开发事業 整備区域に関して、「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に基づき次のように整備計画の決定と整備区域の指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に従って地形図を告示する。
2. 関係文書（土地利用 “http://www.eum.go.kr”でご覧いただけます）は釜山広域市 都市整備課（☏051-888-4231）及び 연제区 建築課（☏051-665-5051）に備えられており一般の人に公開されます。
2025年06月11日
釜 山 広 域 市 長
Ⅰ. 整備区域指定及び 整備計画決定
1. 再开发 整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再开发事業 | 연산13 再开发事業 整備区域 | 연제区 연산동 794-16番地 一帯 | 35,978.4 |
2. 再开发事業 整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 35,978.4 | 100.0 | ||
| 第2種一般住宅地域 | 2,400.2 | 6.7 | |||
| 第3種一般住宅地域 | 33,578.2 | 93.3 | |||
| 都市管理計画用途地域 | - | - | - | ||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 35,978.4 | 100.0 | ||
| 宅地 | 28,943.4 | 80.4 | |||
| 共同住宅 | 27,712.0 | 77.0 | |||
| 幼稚園 | 835.0 | 2.3 | |||
| 近隣生活施設 | 396.4 | 1.1 | |||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 7,035.0 | 19.6 | |||
| 道路 | 6,410.0 | 17.8 | |||
| 駐車場 | 625.0 | 1.8 | |||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||
| 計 | 35,978.4 | - | 35,978.4 | 100.0 | |
| 第2種一般住宅地域 | 35,978.4 | 減) 33,578.2 | 2,400.2 | 6.7 | |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増) 33,578.2 | 33,578.2 | 93.3 | |
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | |||||
| - | 연제区 연산동 794-16番地 一帯 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 33,578.2 | 300%以下 | ⦁対象地は古くて不良建築物が集中しており、住宅環境の改善及び整備基盤施設の整備が必要な地域であり、効率的な土地利用のために用途地域を第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に変更し、区内の駐車場、幼稚園用地及び近隣生活施設地は第2種一般住宅地域を維持して決定する。 |
○ 土地等所有者別の分担金推定額及び算出根拠
| 分担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 全資産合計推定額 | 推定比例率 |
| 432,076,300千ウォン | 294,835,942千ウォン | 133,138,666千ウォン | 103.08% | |
| 算出根拠 | ⦁全資産合計推定額 = 土地等所有者別の全資産推定額合計⦁推定比例率 = (総収入推定額 – 総事業費推定額) / 全資産合計推定額⦁土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額 | |||
※ 上記全資産推定額及び個別分担金算出額等は今後の管理処分計画等により変更される可能性があります（土地等所有者別分担金推定額及び算出根拠 : 掲載省略）
○ 建築物の主要用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 戸または区画区分 | 位置 | 主要用途 | 建ぺい率 | 容積率 | 高さ | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 연산13 再开发事業 整備区域 | 35,978.4 | 1-1 | 27,712 | 연산동794-16番地 一帯 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 30%以下 | 280%以下 | 100m以下 | |||||||||||||||||
| 2-1 | 835 | 연산동791-24番地 一帯 | 幼稚園 | 60%以下 | 220%以下 | 50m以下 | ||||||||||||||||||||
| 2-2 | 625 | 연산동791-34番地 一帯 | 駐車場 | 60%以下 | 220%以下 | 20m以下 | ||||||||||||||||||||
| 2-3 | 396.4 | 연산동791-36番地 一帯 | 近隣生活施設 | 60%以下 | 220%以下 | 50m以下 | ||||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び建設比率 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ∙ 建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設∙ 全賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体世帯数の5%以上 → 40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙ 「2030 釜山広域市 都市・住宅環境整備基本計画」上の基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用∙ 基準容積率 : 240% (住宅整備区域 再开发) | |||||||||||||||||||||||||
| 区 分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 연산13区 | 64点 | 50~80点未満 | 住宅整備 | 240% | ||||||||||||||||||||||
| ∙ 容積率緩和適用▸ 公共施設用地提供インセンティブ : 20%適用= 1.5 × (2,629.8㎡ ÷ 28,943.4㎡) × 200% = 27.25%(最大20%適用)▸ 地域経済活性化インセンティブ : 下請け6% + 設計者5% = 11%適用▸ 持続可能共同住宅 : 5%適用▸ 緑色建築及びエネルギー効率等級認証 : 6%適用（緑色建築認証優秀等級3% + エネルギー効率1+等級3%）∙ 許可容積率 : 280%以下（240%+20%+11%+5%+6%）∙ 計画容積率 : 280%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-220号
タイトル
연산13 再开发事業 整備計画 決定及び 整備区域 指定 告示
日付
2025-06-11
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よくある質問（FAQ）
Q. 연산13구역 再开发事業の位置と規模はどのようになっていますか？
연산13구역は釜山 연제区 연산동 794-16番地 一帯3万5978㎡規模で約780世帯の7棟のアパートが建設されます。
연산13구역 再开发事業の対象地は釜山広域市 연제区 연산동 794-16番地 一帯であり、総面積は3万5,978㎡です。ここに約780世帯規模の7棟のアパートが新築される計画であり、地域内の中層・高層住宅団地の形成が期待できます。容積率は最大280%、建物の最高高さは100mに設定されており、現代的な住宅環境に変貌を遂げます。
Q. 再开发事業の交通及び生活便益はどのように改善されますか？
연산13구역はイーマート 연제点の後面に隣接し、연산駅まで徒歩10分の距離で、新設道路や歩行通路など交通環境が改善されます。
この事業地はイーマート 연제点の後面に隣接しているため、生活便益施設の利用が容易で、釜山都市鉄道1・3号線の換乗駅である연산駅まで徒歩約10分の距離で素晴らしい交通アクセスを誇ります。また、17m幅の新設道路と6mの歩行通路の確保、地上権設定などの計画が含まれており、住民の交通環境と歩行の便益が大きく向上する見通しです。
Q. 연산13구역 再开发後、居住環境はどのように変化しますか？
老朽化した住宅227棟が解体された後、共同住宅、幼稚園、近隣施設、公営駐車場が整備され、住宅の40%以上は85㎡以下に計画されます。
연산13区では既存の老朽化した227棟の住宅を解体し、新しい共同住宅団地、幼稚園、近隣生活施設、625㎡規模の公営駐車場などが設置され、生活インフラが大幅に改善されます。新しいアパートの40%以上は専有面積85㎡以下で、10%以上は賃貸住宅として割り当てられる予定であり、実需者と若い世代の自宅購入機会が拡大するでしょう。また、学世圏団地として通学環境も改善される見込みです。
Q. 将来的に연산13구역 再开发事業の推進スケジュールと展望はどのようになりますか？
告示日から4年以内に事業施行認可、6~7年以内に着工及び分譲予定であり、金利低下時には市況上昇の可能性があります。
연산13区の再开发事業は2025年6月11日に告示を開始し、迅速に進められれば4年以内に事業施行の認可を受けることができ、6~7年以内に着工と分譲が行われる見込みです。金利低下のサイクルと合致する場合、周辺市況に対して分譲価格の上昇余地が大きいと分析されていますが、組合設立の速度、施工会社間の競争、事業費・分担金の決定など幾つかの変数について注意深く検討する必要があります。
Q. 연산13구역の近隣不動産市況の現状と投資参考資料は何ですか？
近隣の연제롯데キャッスルデシアンの84㎡は約5億6,300万ウォン〜5億7,000万ウォン、ブラウンストーン 연제の83㎡は4億4,200万ウォン〜4億5,000万ウォンです。
周辺のアパート団地である연제롯데キャッスルデシアンは1,168世帯の大団地で、2018年に完成され、専有面積84㎡基準の最近の実取引価格は約5億6,300万〜5億7,000万ウォンで坪あたり約2,260万ウォンの水準です。一方、ブラウンストーン 연제は738世帯規模で2016年に竣工された団地で、83㎡基準の取引価格は約4億4,200万〜4億5,000万ウォンで坪あたり約1,770万ウォンです。約30%の価格差が投資時の重要な参考ポイントとなります。