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即将实施的三级压力DSR，有何不同
政府为了加强家庭债务管理，决定实施'三级压力DSR'方案。此决定是在5月20日金融委员会召开的家庭债务检查会议上作出的，并将于2025年7月1日起正式实施。
主要内容是将压力利率设定为高于以前的1.50%，以预防因浮动利率导致的贷款风险。这一标准将适用于所有金融业的家庭贷款。然而，地方住房抵押贷款在今年年底之前将特别保持0.75%的压力利率，以提供一定期限的宽限优惠。
贷款额度将根据利率进行不同的设置，因此具体详情可参考以下的帖子。
什么是压力DSR?
DSR（债务偿还比率）是
借款人每年必须偿还的总债务本息与年收入的比例，是金融机构贷款审核中重要的标准。'压力DSR'在此基础上，考虑到利率上升的可能性，加入了加算利率评估贷款偿还能力的方式。
目前三级中适用的压力利率固定为1.50%，虽然并不反映在实际贷款利率中，但在计算DSR时会加在基准利率上使用。因此，借款人的贷款额度将会减少，并促使转向固定利率贷款。
这种变化可能会对贷款人施加财务压力，对未来的贷款计划制定将产生重要影响。
变化的三级实施内容和对象
在2024年2月和9月之后，此次三级将实际适用于几乎所有家庭贷款。
主要变化如下：适用对象将扩展到银行和第二金融业提供的住房抵押贷款、信用贷款及其他贷款。这一变化将于2025年7月1日起实施。
压力利率在首都圈及其他地区设置为1.50%，而地方的住房抵押贷款在今年年底之前保持0.75%的宽限。因此，住房抵押贷款以及超过1亿韩元的信用贷款也将受到影响。
特别是可变型、混合型、周期型贷款产品的压力利率适用比例将不同。混合型贷款的最大反映率为80%，周期型贷款为最大40%，暴露于浮动利率风险的借款人可能会面临贷款额度大幅减少的风险。这一监管变化预期将对金融市场产生重大影响。
三级主要内容和变化之处
自三级实施以来，所有金融机构于住房抵押贷款、信用贷款及其他贷款上将适用1.50%的压力利率。首都圈的可变型住房抵押贷款（30年，浮动利率4.2%为基准）与第二级相比，贷款额度大约降低了3~5%，以年收入1亿韩元的借款人为例从5.9亿韩元降至5.7亿韩元。此外，由于混合型和周期型贷款的加算比例增加，基本上促进了向纯固定利率的转变。
地方住宅贷款0.75%宽限，地区差异
由于最近地方家庭债务增长率下降，宽限利率将维持在0.75%直到年底。因此，地方的实际需求者将获得暂时的喘息机会。但是，如果在年底进行重新审查，利率提升至1.50%的可能性很高。
此外，随着地区间贷款条件的差异扩大，首都圈的购买势头可能部分转移至地方。这样的变化值得关注未来房地产市场的影响。
首都圈和地方的差异…贷款条件的两极化
政府考虑到地方家庭债务增长率相对较低的事实，决定在地方的住房抵押贷款上保持与以前一样的0.75%压力利率直到今年年底。
例如，首都圈中年收入为1亿韩元的借款人如果利用30年期浮动利率住房抵押贷款，则在三级实施后，贷款额度将减少约190万韩元（约3%）。然而，地方没有这种变化。
这一政策是抑制首都圈房地产市场过热，同时为地方市场提供缓冲期的差异化措施。
对公寓房价的影响预测
短期内，贷款可能性减少将使首都圈的高价公寓价格上涨减缓。相反，地方因加算利率的宽限得以暂时喘息，因此可能加剧地区间价格与成交量的两极化。
长期来看，在利率下降的周期即将开始时，压力DSR将发挥防止过度杠杆扩张的'自动制动装置'作用的分析占据主导地位。这一变化将对房地产市场产生重大影响。
对市场的影响…贷款集中与房价走势
短期内，在7月监管实施之前，贷款需求可能急剧增加。特别是首都圈的实际需求者及投资者预期在监管之前提前确保贷款的趋势。
长期来看，随着浮动利率风险管理的加强，债务增长速度将可能得到调控。公寓购买心态预计也将缩减。尽管在利率降低的期望情况下，压力DSR的实施将有助于抑制借款人的过度杠杆。
但是地方的暂时宽限措施可能成为扩大价格差距的原因，因此在年底重新审查利率时，可能会成为新的变量。这一变化将对未来房地产市场产生重要影响。
DSR三级，实际需求者应如何准备
三级压力DSR不仅仅是单纯的贷款监管，而是为了防御金融系统风险而形成的体系。不仅在利率上升时，而且在利率下降时也能抑制贷款激增的结构，意义重大。
实际需求者应在7月之前通过金融咨询提前检查自己的贷款额度，选择固定利率产品，而不是浮动利率。此外，居住在地方的人们亦应利用宽限期检查自己的财务计划。
政府强调金融机构需严格审查贷款集中及偿还能力，并预告将继续实施提高市场整体健康性的管理方针。这些措施将对维持金融市场的稳定发挥重要作用。
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