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本格施行を控えた3段階ストレスDSR、何が変わるのか
政府は家計負債管理を強化するために『3段階ストレスDSR』の施行方針を確定した。この決定は5月20日に金融委員会で行われた家計負債点検会議でなされ、2025年7月1日から本格的に施行される予定である。
主な内容は、ストレス金利を従来より高い1.50%に設定し、変動金利による貸出リスクを事前に予防することだ。この基準はすべての金融業界の家計貸出に適用される予定である。しかし、地方の住宅ローンは特に今年末まで0.75%のストレス金利を維持し、一定期間の猶予特典を受ける。
貸出限度は金利に応じて異なって設定されるため、詳細については以下の投稿を参考にすると良いだろう。
ストレスDSRとは？
DSR（債務返済比率）は
借り手が年間に返済しなければならない総債務元利金と年収の比率であり、金融機関の貸出審査で重要な基準として活用される。『ストレスDSR』はこれに加え金利上昇の可能性を考慮した加算法を含めて貸出返済能力を評価する方式である。
現在3段階で適用されているストレス金利は1.50%で固定されており、実際の貸出金利に反映されないが、DSR計算時には基準金利に追加されて使用される。この影響で借り手の貸出限度が減少し、固定金利貸出への転換を促進する結果を招く。
このような変化は貸出者に財政的な圧迫をかける可能性があり、今後の貸出計画を立てる上で重要な影響を与えると予測される。
変わる3段階の施行内容と対象
2024年2月と9月に続き、今回の3段階は事実上すべての家計貸出に適用される。
主要な変更点は以下の通り。適用対象は銀行と第二金融機関が提供する住宅担保貸出、信用貸出、その他の貸出で拡大される。この変化は2025年7月1日から施行される。
ストレス金利は首都圏とその他の地域で1.50%に設定され、地方の住宅担保貸出は今年末まで0.75%が猶予される。これにより、住宅担保貸出だけでなく1億ウォンを超える信用貸出も含まれて影響を受ける。
特に変動型、混合型、周期型貸出商品の場合、ストレス金利適用比率が変更される。混合型貸出は最大80%、周期型貸出は最大40%まで反映され、変動金利リスクにさらされた借り手は貸出限度が大きく減少する可能性が高い。このような規制の変化は金融市場にかなりの影響を及ぼすと予想される。
3段階の主要内容と変わる点
3段階からすべての金融機関で住宅担保貸出と信用貸出およびその他の貸出に対して1.50%のストレス金利が適用される。首都圏で変動型住宅ローン（30年、変動金利4.2%基準）の貸出限度は2段階と比較して約3〜5%減少し、年収1億ウォンの借り手基準で5.9億ウォンから5.7億ウォン程度に減少する。また、混合型および周期型貸出の加算比率が増加することにより、事実上純粋固定金利への転換が促進される状況である。
地方住宅ローン0.75%猶予、地域ごとの温度差
最近、地方の家計負債増加率が低下していることから、加算金利が年末まで0.75%で維持される。このため、地方の実需者は一時的に安堵できる機会を得る。しかし、年末に再検討が行われた場合には、金利が1.50%に引き上げられる可能性が高い。
また、地域ごとに貸出条件の差が拡大していることから、首都圏の買い手の動きが一部地方に移動する可能性も指摘されている。このような変化は今後の不動産市場にどのような影響を与えるか注目する必要がある。
首都圏と地方の違い…貸出条件の二極化
政府は地方の家計負債増加率が相対的に低い点を考慮し、地方での住宅担保貸出に対して従来と同じ0.75%のストレス金利を今年末まで維持することを決定した。
例えば、首都圏で年収1億ウォンの借り手が30年満期の変動金利住宅ローンを利用する場合、3段階施行後の貸出限度は約1900万ウォン（約3%）減少することになる。しかし、地方ではこの変化がない。
この政策は首都圏不動産市場の過熱を抑制すると同時に、地方市場には緩衝期間を提供する差別化されたアプローチと言えよう。
アパートの価格への影響予測
短期的には貸出可能性が減少する中で首都圏の高価格アパート価格上昇が鈍化すると予測される。一方、地方では加算金利猶予により一息つける状況であり、地域間の価格および取引量の二極化が深化する可能性がある。
長期的には金利が低下するサイクルが本格的に始まる際に、ストレスDSRが過度なレバレッジ拡張を防ぐ『自動ブレーキ装置』の役割を果たすという分析が優勢である。この変化は不動産市場に重要な影響を与えると考えられる。
市場への影響…貸出偏重と価格の流れ
短期的には7月の規制施行前に貸出需要が急増する可能性が高い。特に首都圏の実需者と投資者は規制以前に貸出を確保しようとする動きが見られるだろう。
長期的には変動金利リスク管理が強化される中で債務増加速度が調整される可能性が高い。アパートの購入心理も萎縮すると予測される。金利引下げへの期待感がある中でも、ストレスDSR制度が施行されると借り手の過度なレバレッジを抑制する貢献をするだろう。
しかし、地方での一時的な猶予措置が価格差を拡大する原因となる可能性があるため、年末に金利を再検討する際の新たな変数となる可能性も高い。このような変化は今後の不動産市場に重要な影響を与えるだろう。
DSR3段階、実需者はどう準備すべきか
3段階ストレスDSRは単なる貸出規制ではなく、金融システムのリスクを防御するための体系として機能している。金利が上昇する時期だけでなく、金利が低下する時期にも貸出の急増を抑制できる構造として設計されており、その意義は大きい。
実需者は7月以前に金融相談を通じて自分の貸出限度を事前に確認し、変動金利の代わりに固定金利商品を選択することが賢明である。また、地方に居住する人々は猶予期間を活用して自分の財務計画を見直す機会を持つことが望ましい。
政府は金融機関に対して貸出の偏り防止と返済能力に関する徹底した審査を強調し、市場全体の健全性を高めるための持続的な管理方針を予告している。このような措置は金融市場の安定性を維持するために大きな役割を果たすだろう。
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